3. septembra 2019

Revolučné nájomné. Ľavicová koalícia v hlavnom meste Nemecka sa zjednotila na hornej hranici nájomného. Volá sa to „Mietendeckel“ a vyzerá to ako jeden veľký socialistický experiment.

Pred rokom sme písali o novej záľube nemeckých politikov, obmedzovať vjazd do centier miest pre dieselové autáOd budúceho roka sa nemecké hlavné mesto zrejme stane dejiskom ďalšieho pokusu politikov o inováciu. Ak sociálnodemokraticko-postkomunisticko-zelená koalícia v Berlíne presadí svoj plán, bude sa najvyššie „čisté studené nájomné“, a teda bez nákladov na energie a prevádzku, v meste pohybovať v rozmedzí od 5,95 do 9,80 za štvorcový meter.

Sadzba sa má odvíjať od veku prenajímaných bytov. O výnimkách, najmä v prípade, ak by malo nájomné presahovať 30 percent čistého príjmu nájomníkov, alebo naopak by jeho výrazný pokles mal spôsobiť veľký výpadok príjmov prenajímateľom, budú rozhodovať mestskí úradníci.

Nájomné ako kompromis

Prijatý návrh je kompromisom medzi ešte radikálnejšími predstavami postkomunistickej Ľavice a opatrnejšími zmenami, s ktorými prišli sociálni demokrati. Podľa Ľavice malo byť najvyššie povolené nájomné v rozmedzí 3,42 až 7,97 eura za štvorec, s minimom výnimiek, a s možnosťou nariadiť zlacnenie už existujúcich zmlúv. Z pôvodného návrhu strany „Die Linke Berlin“ vypadli aj nové byty postavené po roku 2014.

Aj kompromisná predloha však vychádza z revolučnej filozofie, že nemecká ústava síce garantuje právo na súkromné vlastníctvo, nájomné však nepovažuje za spôsob, ako „maximalizovať možnosti príjmu z vlastníctva okamžite a vždy.“ Takto sformulovali svoj právny názor sociálni demokrati, ktorí predložili úplne prvý návrh ešte v januári. S dodatkom, že „takáto idea pre zákonodarnú kompetenciu sa zatiaľ v krajine v rámci politickej debaty nezvažovala. No vzhľadom na dramatický vývoj cien nájomného je na to najvyšší čas.“

V Bratislave je najmenej voľných bytov za 15 rokov a sú stále drahšie

V Berlíne, ktorý bol v rámci Nemecka relatívne lacný, za posledných desať rokov zdraželo nájomné zhruba dvojnásobne. Podľa ministerstva pre výstavbu to bolo z priemerných 5,59 na minuloročných 11,09 eura, pričom celonemecký rast dosahoval 39 percent. Ani opatrenia proti rastu nájomného, takzvaná brzda (Mietpreisbremse), ktoré v Berlíne platia už štyri roky, veľmi nepomohli. A podiel štátom dotovaných sociálnych bytov sa znížil na stotisíc. Nájomných bytov je pritom v takmer štvormiliónovom meste až 1,6 milióna. To predstavuje až 85 percent trhu, oveľa viac ako v nemeckom priemere.

Podľa analýzy spotrebiteľského portálu Finanztip sa do Berlína každý rok prisťahuje približne 40-tisíc ľudí. Dopyt po nájomnom bývaní neutlmuje ani fakt, že priemerný príjem v Berlíne bol vlani podľa portálu Gehalt.com v nemeckom kontexte iba podpriemerný, tesne nad hranicou 41-tisíc ročne v hrubom.

70 miliónov a vila na Riviére je vaša

Ceny zvyšuje aj súčasná ekonomika nízkych úrokov, keď sa byty stávajú populárnym investičným aktívom. Napokon, špecifikom Berlína je aj silná pozícia realitného koncernu Deutsche Wohnen, ktorý prenajíma až 115-tisíc bytov, čím sa stal cieľom útokov ľavicových politikov.

V Nemecku sa debatuje o maximálnej cene nájomného za štvorcový meter plochy bytu. Nájomné má byť regulované.
Znárodnite Deutsche Wohnen (nemecká realitná spoločnosť, pozn. red.), hlása transparent na nemeckom dome. Foto: SITA/AP

Mietendeckel vraj nie je riešenie

Napriek tomu všetkému sa však aj inak tradične ľavicovému magazínu Spiegel zdá, že autori návrhu to prehnali. Z Berlína sa podľa Spiegelu stane „laboratórium bytovej politiky, ktorá sa prakticky úplne rozlúčila s princípom trhu. Všetci nájomníci zaplatia takmer rovnako. A kto dostane ktorý byt, bude ešte viac vecou šťastia, ako to bolo doteraz. Pri všetkej dobre vôli, toto je ekonomický nezmysel. A ten, kto už mal do činenia s berlínskymi úradmi, vie, že skôr skrachuje, kým dostane čo len termín.“

V rozhovore pre televíziu ZDF konštatoval aj ekonóm Michael Voigtländer z Inštitútu pre nemecké hospodárstvo, že „Mietendeckel zlepší situáciu nájomcov len na prvý pohľad – prenajímatelia totiž budú reagovať. Napríklad tým, že sa budú snažiť byty predať. Trh sa ešte viac zmenší a naviac majitelia do bytov nebudú investovať, keďže nebudú môcť dosiahnuť zvýšenie svojich príjmov.“

Riešenie bytovej krízy vidí analytik na príkladoch vo Frankfurte. „Tam platí konsenzus, že sa musí postaviť viac bytov a dynamika rastu cien sa tam aj oslabila. Priorita musí byť v tom, že sa viac investuje (do výstavby a do bytov). A ‚Deckel‘ je presný opak,“ vysvetľoval Voigtländer.

Portál Finanztip upozornil aj na skúsenosti z Viedne, kde spravuje až 200-tisíc bytov mestské družstvo a vypisuje nájomné už od „zázračných“ päť eur za štvorec. Na základe toho však z bytov nikto neodchádza – nových prisťahovalcov sa tak objaví menej ako 2 000.

Predaj ako problém

Diktát zo strany politikov podľa Finanztip spôsobí, že tí, ktorí v Berlíne byt draho kúpili a aktuálne ho potrebujú predať, majú problém. „Hodnota ich bytov klesne,“ konštatuje portál. „Ak v Berlíne kupujete sto štvorcov starého bytu pri 25-násobku ročného nájmu za 10 eur za štvorec, teda celkovo za 300-tisíc, je to ešte akceptovateľné. Ale mnohí kúpili už aj za 400- či 500-tisíc.“ A tým môže hroziť aj riziková prirážka od bánk, respektíve precenenie nehnuteľnosti kupovanej na hypotéku.

„Nájomníci sa nepohnú z miesta, prenajímatelia budú počítať, či tento projekt vydržia. A stavať alebo kupovať nové byty nebude nikto – kým sa pomery nevyjasnia,“ bilancuje Finanztip. „A zvyšok republiky sa bude prizerať, či už fascinovane, alebo s krútením hlavy.“

To je nemecká perspektíva. Druhá spočíva v ďalšej záľube politikov – prijaté regulácie viac a viac rozširovať. „Celonemecký ‚Mietendeckel’ by mohol zastaviť nájomné šialenstvo a zmenšiť sociálne rozštiepenie,“ vyhlásila už pred časom podpredsedníčka poslaneckého klubu ľavice Caren Lay.

Stihnú sa pred voľbami „inšpirovať“ aj slovenskí revolučne orientovaní politici?

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk

Viac o téme nehnuteľnosti si budete môcť prečítať v septembrovom vydaní magazínu Forbes, ktoré bude v predaji od 5. 9. 2019.