Ak sa človek pozrie na správy z pražského trhu s nehnuteľnosťami, nemôže sa ubrániť dojmu, že číta správy z Bratislavy, len v češtine – ceny bytov neustále rastú, v centre mesta atakujú astronomické sumy a zastavenie tohto trendu očakáva len málokto. Ale aj tak sa dá medzi realitnými trhmi týchto miest nájsť niekoľko rozdielov. A to nielen v absolútnom porovnaní, kde je Praha logicky väčším trhom.
Najčerstvejšie dáta o bratislavskom realitnom trhu zverejnila česká investičná skupina Trigema miliardára Marcela Sourala, ktorá aktuálne vstupuje na slovenský trh so svojím technologickým startupom Flat Zone. Ten sa sústreďuje na zber a analýzu dát trhu s bývaním. „Na slovenský trh vstupujeme s kompletným prehľadom všetkého, čo sa na Slovensku aktuálne stavia,“ hovorí Vít Soural, projektový manažér startupu Flat Zone a syn majiteľa Trigemy.
Ceny bytov za štvorec
Tak ako v Bratislave, aj v Prahe ceny nových bytov letia ku hviezdam. Medziročný nárast priemernej ceny je teraz dokonca u oboch miest podobný a pohybuje sa okolo pätnástich percent. Bratislava má však v dlhodobom meradle krivku predsa len o niečo miernejšiu.
Priemerná ponuková cena nového bytu je teraz v slovenskom hlavnom meste okolo 4-tisíc eur za štvorcový meter. Praha je v tomto ohľade o poznanie drahšia – nové byty sa tam ponúkajú v priemere za 137-tisíc korún za štvorcový meter, čo je v prepočte približne 5 100 eur.
Silnejší a prívetivejší trh
Aktuálne je v Bratislave v ponuke 1 540 bytov v novostavbách, trh je teda oproti tomu pražskému asi o 44 percent menší. Toto porovnanie však môže byť zavádzajúce. Ak sa totiž počet bytov prepočíta na tisíc obyvateľov, vychádza slovenské hlavné mesto o 70 percent silnejšie.
„Pražský trh zažíva veľkú bytovú krízu, bytov je málo, väčšina ponuky je hneď rozpredaná. Bratislava je na tom o dosť lepšie. A ak sa pozrieme na Brno, tak tam je bytová kríza aktuálne ešte horšia než v Prahe,“ hovorí Soural.
Podľa developerov je v Bratislave systém o niečo prívetivejší k novej výstavbe než ten v Prahe. „Bratislava je menšia a ľahšie tak presadí nejaké pozitívne zmeny voči developerom. Keď si na Slovensku uvedomia, že sa blíži kríza, tak sú veľmi rýchlo schopní na tom zapracovať a otočiť kormidlo. Aj v Prahe sa teraz to kormidlo začína otáčať, ale v Bratislave už sa otočilo,“ popisuje skúsenosti zo slovenského trhu spolumajiteľ developerskej spoločnosti Finep Pavel Rejchrt.
Konkrétne Finep aktuálne v Bratislave stavia piatu a šiestu etapu projektu Jégého alej na brownfielde v bývalom areáli továrne Cvernovka, pričom v celom projekte má vzniknúť asi 1 500 bytov. Bratislava má podľa Rejchrta oproti Prahe špecifikum v tom, že sa nemôže príliš rozrastať do šírky. Hlave kvôli geografii svojho okolia.
Bratislava rastie do výšky
„Na jednej strane máte Dunaj, hranicu s Rakúskom a Maďarskom a z druhej strany Karpaty. Preto Bratislava oproti Prahe rastie dynamickejšie do výšky. Navyše tam hrá rolu aj blízkosť Viedne, takže ten vzor je tam úplne jasný. A nehrozí tam ani žiadne ohrozenie panorámy,“ vysvetľuje Rejchrt dôvody, prečo je v Bratislave trh v lepšej kondícii než v Prahe. „Avšak má zase iné problémy, ako napríklad chýbajúce metro,“ dodáva.
Česko aj Slovensko majú za sebou rekordný rok na trhu s hypotékami. „Ľudia sa obraňujú proti inflácii a investujú do nehnuteľností. Veľký rozdiel je však v aktuálnej sadzbe, ktorá je teraz na Slovensku okolo jedného percenta, zatiaľ čo v Česku už raketovo rastie nad dva a pol percenta,“ uvádza Vít Soural.
Hypotekárny trh má na Slovensku objem 36 miliárd eur a v roku 2021 sa objem úverov na bývanie zatiaľ navyšuje v priemere o 311 miliónov eur mesačne. Český trh je o polovicu väčší a tohtoročné mesačné prírastky sa pohybujú okolo 1 400 miliónov eur.
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autormi sú Martin Bajtler a Mikoláš Rec.
