15. januára 2020

V ktorej lokalite sa váš apartmán najviac zhodnotí a kde sú najnižšie ceny? Ak sa v roku 2020 pri investovaní do nehnuteľností pozeráte aj na prímorské destinácie, tu je pár tipov na príležitosti v populárnom Chorvátsku od Slovenky Moniky Sunary, ktorá je v Zadare majiteľkou realitnej kancelárie Adria Team.

Slovenka Monika Sunara, majiteľka realitnej kancelárie v Zadare, žije v Chorvátsku už 25 rokov. Na snímke s manželom Ivanom, bývalým basketbalistom a olympijským medailistom. Foto: Stanislav Guzak.

More ako investícia. Minimálne najbližších päť až desať rokov sa v Chorvátsku oplatí investovať. Ceny nehnuteľností na pobreží mali svoj vrchol v rokoch 2007 až 2009, potom prišiel mierny pokles, ale ostatné štyri roky začali opäť rásť. V každej oblasti je to inak, niekde je ročný nárast dve percentá, inde aj desať.

Polostrov Pelješac a Dubrovnik. Južná Dalmácia patrí medzi oblasti, kde sa nehnuteľnosti momentálne najviac zhodnocujú. Nachádza sa tam aj malebný Pelješac, kde v budúcnosti ceny vyskočia, lebo na lepšie spojenie s pevninou sa buduje most. Záujem o nehnuteľnosti na polostrove už teraz významne rastie. Taktiež odporúčam hlavne luxusnejšie nehnuteľnosti v Dubrovniku, ktorých cena bude len stúpať.

Luxusné kempingy. Veľký investičný hit. Najmä tie päťhviezdičkové, ktorých je málo a klientmi sú od apríla do konca októbra veľmi vyhľadávané. Dávam do pozornosti kemp pri mestečku Privlaka, ktorý však potrebuje rekonštrukciu. Alebo oblasť pri obci Povljana na južnej strane ostrova Pag.

Maríny. Chorvátsko má vyše tisíc ostrovov, dovolenka na jachte je stále populárna a profitujú z toho aj prístavy. Jeden z nových projektov, ktorý hľadá investorov, je na ostrove Pag.

Zdravotný cestovný ruch a ošetrovateľské domovy. Pozornosť by som upriamila na liečivé bahno v oblasti Nin, kde sa pripravuje jeden veľký projekt v štýle morských kúpeľov. A hľadajú sa investori. Zaujímavá ponuka je aj na ošetrovateľské domy s výhľadom na more v oblasti Biograd na Moru.

Kancelárie v Záhrebe. Rastie počet zahraničných firiem, ktoré prichádzajú na chorvátsky trh a najmä v hlavnom meste stúpa dopyt po priestoroch, ale aj investičných projektoch.

Najlepšie ceny. Drží si ich oblasť Zadarskej župy. Aj na menšie investície, napríklad apartmány. Benefitom oblasti je tiež stabilné počasie, čisté more, v blízkosti má štyri národné parky a dobré je aj diaľničné spojenie zo Slovenska (Bratislavu delí od Zadaru vyše 660 kilometrov a v ideálnom prípade trvá cesta autom okolo sedem hodín). Najviac preferované sú nehnuteľnosti na pevnine, nasledujú ostrovy, ktoré sú spojené mostom, ako Vir či Pag, tiež Murter či Čiovo, alebo Ugljan a Pašman.

Koľko asi zaplatím? Lokalita bližšie k moru vás vyjde na dvetisíc až 2,5-tisíc eur za štvorcový meter, vzdialenejšia od mora sa začína na sume 900 až 1 500 eur za štvorcový meter. V aktuálnej ponuke Adria Teamu nájdete najlacnejší apartmán na úrovni 60-tisíc eur.

Provízia pre realitnú kanceláriu. V Chorvátsku zákon stanovuje maximálnu výšku provízie pre realitné kancelárie. Je vo výške šesť percent plus DPH, ktorá je 25 percent. Málokto si však účtuje maximum, väčšinou ide o tri až štyri percentá z ceny nehnuteľnosti. A pri právnych službách je to väčšinou jedno percento. Pri obhliadkach nehnuteľností sa treba vopred spýtať, či budú platené.

Na londýnskom trhu padol rekord

Ako si vybrať byt zo záplavy nových projektov

Nemajte obavy z legislatívy. Strašiakom bývala administratíva, na ktorú si všetci sťažovali. Od júla 2013, keď Chorvátsko vstúpilo do Európskej únie, sa však získanie dokumentácie potrebnej na zrealizovanie projektov rapídne zlepšilo. Všetky miestne spoločnosti majú podrobne spracované územné plány, ktorých sa držia a dokumentáciu je možné oveľa rýchlejšie spracovávať.

Mesačné náklady. Závisia od veľkosti nehnuteľnosti. Napríklad pri obytných priestoroch s rozlohou 50 štvorcových metrov budete mesačne platiť okolo 35 až 55 eur (poplatky za elektrinu, vodu či odpad). Pripočítať si ešte musíte daň z nehnuteľnosti (tzv. poplatok obci, že vlastníte nehnuteľnosť za účelom dovolenky), platí sa raz ročne a vypočítava sa tiež podľa štvorcových metrov. Cena sa v jednotlivých obciach odlišuje, môže byť od jedného až do 6 eur za štvorcový meter. V minulosti sa v Chorvátsku všade nevyužívali správcovské spoločnosti, ale od 1. januára 2017 sú v apartmánových objektoch zo zákona povinné. Výšku platby si dohodnú majitelia apartmánov, ale väčšinou ide o sumu okolo 10 eur mesačne.

Hypotéka. Ak nemáte dostatok hotovosti, v Chorvátsku je možnosť využiť aj hypotekárny úver, ale jeho vybavenie je zdĺhavé a vyžaduje si veľa dokumentácie. Navyše musíte mať až 40 percent kúpnej sumy a úroky sa pohybujú vo výške okolo 6 až 8 percent. Viac preto odporúčam hypotéku na Slovensku, banka si vyžiada kúpnu zmluvu z Chorvátska, ale ručiť musíte nehnuteľnosťou, ktorú vlastníte na Slovensku.

Prenájom nehnuteľnosti. Ak svoj apartmán či dom chcete využívať aj na prenájom, musíte po zápise do katastra požiadať o kategorizáciu objektu, povinný je tiež účtovník v Chorvátsku a osobitný účet. Daňový úrad vám pridelí daňové číslo, podľa ktorého kontroluje podnikanie. Domáci majitelia zatiaľ platia ročnú paušálnu daň (okolo 600 kún za lôžko), zahraniční podľa zisku od 15 do 35 percent.