Ak skutočný stav domu nesedí s dokumentáciou, banka môže znížiť hodnotu zabezpečenia, žiadať nápravu alebo nehnuteľnosť odmietnuť. Staršie nepovolené stavby možno v prechodnom režime riešiť do marca 2029.
Nesúlad medzi dokumentáciou a skutočným stavom nehnuteľnosti môže vyjsť najavo ešte pred kúpou pri znaleckom posudku potrebnom na jej financovanie. „Banka nechce financovať iba hodnotu domu. Potrebuje mať istotu, že nehnuteľnosť, ktorou klient ručí, je z právneho a stavebného hľadiska akceptovateľná,“ vysvetlil konateľ a realitný expert Bosen Group Real Estate Michal Janči. Uviedol to v súvislosti so sprísnenými podmienkami pre nepovolené stavby, ktoré zaviedol nový stavebný zákon od 1. apríla 2025.
Samotné zistenie napríklad nezdokumentovanej prístavby ešte nemusí automaticky znamenať zamietnutie hypotéky. Dôležitý je podľa odborníka rozsah problému a jeho vplyv na hodnotu nehnuteľnosti. Inú váhu môže mať menší prístrešok a iná situácia, keď významná časť obytnej plochy rodinného domu vznikla bez potrebnej dokumentácie.
V praxi nemusí znalec problematickú časť zahrnúť do hodnoty nehnuteľnosti, banka môže požadovať doplnenie dokumentácie alebo nápravu zisteného stavu. Výsledkom môže byť nižšia hodnota zabezpečenia aj nižšia suma úveru. V závažnejších prípadoch banka nemusí nehnuteľnosť ako zabezpečenie úveru akceptovať. Riešením môže byť založenie inej vhodnej nehnuteľnosti, bez tejto možnosti však môže plánované financovanie kúpy stroskotať.
„Najhorší moment na zistenie čiernej prístavby je vtedy, keď už máte kupujúceho, podpísanú rezerváciu a znalca z banky na pozemku,“ upozornil Janči. Ak kupujúci zistí rozdiel medzi dokumentáciou a skutočnosťou, nemal by podľa neho podpísať zmluvu a problém riešiť až následne. Prvým krokom má byť identifikovanie rozsahu nesúladu a preverenie dostupných dokladov, teda katastrálnej mapy, listu vlastníctva, stavebnej dokumentácie, povolení a dokumentov týkajúcich sa jednotlivých zmien domu.
Následne treba s odborníkmi preveriť, či a ako možno právny a stavebno-technický stav napraviť. Až keď kupujúci pozná rozsah problému, možnosti jeho riešenia, predpokladané náklady a prípadný vplyv na financovanie, má zmysel rozhodovať sa o ďalšom postupe.
Kontrola podľa experta dáva zmysel aj u predávajúceho. Ak sa nedostatky odhalia ešte pred uvedením nehnuteľnosti na trh, vlastník má väčší priestor zistiť, čo je potrebné napraviť a či sa na jeho prípad vzťahuje prechodný režim platný do 31. marca 2029. Dovtedy možno riešiť staršie stavby zhotovené a užívané bez povolenia alebo v rozpore s ním od 1. januára 1990 do 31. marca 2025.
„Pri starších rodinných domoch by sa kontrola právneho, stavebného a skutkového stavu mala postupne stať rovnakým štandardom, ako je príprava zmluvnej dokumentácie či energetického certifikátu. Predávajúci tým môže predísť situácii, keď problém odhalí až banka kupujúceho, a kupujúci zase výrazne znižuje riziko, že spolu s domom prevezme aj drahý právny a stavebný problém,“ uzavrel Janči.
