Taliansky realitný expert zhodnotil miesta, kde investori dosahujú zaujímavé výnosy. Zahrnul ich do podrobného zoznamu.
Na brehu slávneho talianskeho jazera Como, kde stoja luxusné vily celebrít, si realitní makléri pýtajú za priemerný apartmán okolo pol milióna eur. Necelú hodinu cesty ďalej však leží pokojnejšie jazero, kde takmer identická nehnuteľnosť stojí sotva tretinu tejto sumy.
Mnohí kupujúci sa nechajú strhnúť silou marketingu a prestížnych mien, svet úspešných investícií však emócie neodpúšťa. Pokutu za opustenie rámca racionality predstavuje platba vysokej turistickej prirážky. Efektivita sa jednoducho nachádza tam, kde dav ešte nezačal masovo nakupovať.
Lacné však neznamená automaticky dobré, niektoré lokality majú zníženú cenu z racionálneho dôvodu. Expert na talianske nehnuteľnosti svojím zoznamom ukazuje, kde sa nákup skutočne oplatí.
Realitný špecialista Jacopo Tartaglia vo videu na platforme Youtube odhaľuje nuansy investovania v Taliansku. Pri hodnotení nehnuteľností sa spolieha na vyhodnotenie troch základných parametrov: infraštruktúry, dostupnosti a hodnoty. Zakladateľ a generálny riaditeľ spoločnosti Valente vysvetľuje, prečo práve teraz nastáva čas pre alternatívne talianske regióny.
Zabudnuté príležitosti
Globálny dopyt po talianskom životnom štýle neustále rastie, no tradičné metropoly ako Miláno, Rím či Florencia narážajú na svoje cenové stropy. Vysoké úrokové sadzby a pretrvávajúca inflácia nútia racionálnych investorov prehodnocovať doterajšie plány.
Práve preto sa v súčasnosti kupujúcim otvára jedinečné okno príležitostí v lokalitách, ktoré disponujú kompletnou infraštruktúrou, nemocnicami, univerzitami a rýchlym dopravným spojením, no zostali ušetrené od masového turizmu.
Tieto strategické miesta ponúkajú nielen výrazne nižšie cenové vstupy, ale predovšetkým stabilný potenciál pre prenájom s mimoriadne atraktívnou návratnosťou investície.
Pasca nízkej ceny
Druhou najväčšou chybou po nákupe predraženej nehnuteľnosti v Taliansku býva hľadanie najlacnejších alternatív bez širšieho kontextu. Lacné domy za jedno euro alebo nehnuteľnosti v opustených dedinách uprostred ničoho často predstavujú nebezpečnú finančnú pascu. Chýbajúca moderná infraštruktúra, absencia obchodov a nedostupnosť letísk či nemocníc totiž dramaticky znižujú likviditu takejto investície.
Skutočnú investičnú príležitosť predstavuje objavovanie miest, ktoré majú plnohodnotný a živý mestský kolorit, no ich trhové ceny zatiaľ dostatočne nereflektujú ich skutočnú geografickú a strategickú hodnotu.
Tartaglia sa svojím príspevkom snaží realitným investorom poskytnúť asymetrickú informačnú výhodu, ktorá im umožní identifikovať lokality s rozvinutou infraštruktúrou ležiace v tieni predražených turistických gigantov.
Dátami podložené rozdiely
Pokiaľ porovnáme konkrétne čísla z realitného trhu, rozdiely sú priam priepastné. Na ilustráciu tohto tvrdenia sa vrátime k príkladu z úvodu článku.
Na severe krajiny ponúka jazero Idro priemernú cenu 1 300 eur za štvorcový meter, zatiaľ čo spomínané Como presahuje 5-tisíc eur. Idro pritom generuje očakávanú návratnosť investície na úrovni okolo 7,7 percenta.
Ide o najvyššie položené jazero v Lombardii, ktoré sa nachádza neďaleko jazera Garda, v tesnej blízkosti Álp a dôležitých priemyselných centier. Podľa Tartagliu ide o výnimočnú lokalitu obkolesenú horskými lesmi s 24 kilometrami pobrežia. Jazero je však menšie, keďže má len necelých 12 štvorcových kilometrov.
Nehnuteľnosť pri ňom si možno kúpiť v štyroch obciach: Idro, Anfo, Bandolino alebo Bondone. Spoločne majú iba okolo 3-tisíc obyvateľov, čo z nich robí ideálnu destináciu pre kúpu nehnuteľnosti určenej na rekreačné účely.
„Pokiaľ hľadáte druhý domov v blízkosti jazera a hôr, toto je jedna z posledných cenovo dostupných lokalít na severe Talianska. Získate prístup k lyžiarskym strediskám v zime a vodným športom v lete,“ tvrdí šéf realitnej kancelárie.
Lokalita má pritom ideálnu polohu aj z hľadiska dostupnosti. Nachádza sa iba 60 minút od Brescie a 90 minút od Milána či Bergama, ktoré disponujú medzinárodnými letiskami.
„Miesto je skvelé pre milovníkov outdoorových športov. Nevhodné je však pre osoby hľadajúce zamestnanie, pretože pracovných príležitostí v okolí bude málo. Situácia sa mení v prípade pracovníkov na diaľku, ktorí hľadajú pokojné prostredie,“ usudzuje realitný expert.
Zdroj: Immobiliare.it.
Zdroj: Immobiliare.it.
Ďalšie jazero?
Ani pri druhej odporúčanej destinácii Tartaglia neopúšťa jazerné scenérie. Presúva sa však do stredotalianskej Umbrie, neďaleko hraníc s Toskánskom.
Štvrté najväčšie talianske jazero Trasimeno s priemernými cenami nehnuteľností od tisíc do 2-tisíc eur za meter štvorcový ponúka zlomok cenových vstupov oproti susedným, mimoriadne drahým regiónom Chianti či Lucca. „Kúpou nehnuteľnosti pri Trasimenskom jazere získavate Toskánsko bez toskánskych cien,“ dodáva realitný špecialista.
Okrem prírodných scenérií Trasimeno ponúka aj skvelú infraštruktúru. Má výborné vlakové spojenie do Ríma a Florencie a medzinárodné letisko v Perugii sa nachádza len 20 minút cesty.
Lokalita je však zaujímavá aj vďaka potenciálu krátkodobého prenájmu, keďže ide o turisticky zaujímavý región. Očakávaná návratnosť sa pohybuje okolo piatich percent.
Foto: Pexels.
Foto: Pexels.
Lákanie hôr
„Každý pozná Alpy. Mestá ako Cortina, Courmayeur či Madonna di Campiglio sú nádherné, ale aj drahé. Priemerné ponukové ceny v Cortine sa pohybujú na úrovni okolo 6-tisíc eur za meter štvorcový,“ hovorí Tartaglia.
Oproti tomu nehnuteľnosti neďaleko lyžiarskych stredísk v regióne Abruzzo, ako napríklad v meste Campotosto, ponúkajú priemernú cenu iba okolo 600 eur za meter štvorcový. Expert to považuje za takmer neuveriteľné.
Abruzzo pritom disponuje až 20 lyžiarskymi strediskami a výnosy z prenájmu v regióne môžu vďaka celoročnej turistike dosiahnuť takmer 12 percent. „Na rozdiel od Álp tam môžete počas lyžovačky sledovať morské pobrežie. Ceny skipassov sú navyše veľmi nízke,“ dodáva maklér.
Toskánska kultúra bez turistickej prirážky
Prekvapivé príležitosti ponúka aj samotné vnútrozemie Toskánska. Mesto Pistoia, vzdialené len 30 minút vlakom od svetoznámej Florencie, vykazuje priemernú cenu 1 500 eur za meter štvorcový. Florencia pritom požaduje viac ako 4-tisíc eur za rovnakú plochu.
Podhodnotenie 90-tisícového mesta spočívalo predovšetkým v jeho industriálnom charaktere. To sa však mení, keďže výrazne zainvestovalo do vlastnej renovácie.
Má nádherné historické centrum, modernú nemocnicu či niekoľko univerzít. V blízkej provincii sa dokonca nachádza lokalita figurujúca v Zozname svetového dedičstva UNESCO. Predpokladaná návratnosť investície sa pohybuje okolo 6,7 percenta.
V dosahu národného parku
Hitom aktuálnej realitnej sezóny sa stal juhovýchodný región Talianska. „Všetci dnes hovoria o Apúlii. Ceny v mestečkách ako Valle d’Itria, Ostuni či Polignano a Mare doslova explodovali,“ tvrdí Tartaglia.
Zhruba za ich polovicu v týchto lokalitách možno kúpiť nehnuteľnosť na polostrove Gargano. V niektorých prímorských mestách, ako napríklad v nádhernom Rodi Garganico možno získať zaujímavú nehnuteľnosť už v cene okolo 1 200 eur na meter štvorcový.
Príroda je pritom úžasná a ponúka biele útesy končiace v tyrkysovom mori či nádherné lesy. Okrem toho región poskytuje prostredníctvom trajektu prístup k neďalekým Tremitským ostrovom, ktoré sú súčasťou národného parku. Letisko v Bari sa nachádza dve hodiny cesty. Priemerný výnos sa podľa experta pohybuje v rozmedzí päť až osem percent.
Reputačný problém
„Na úpätí stupňa víťazov sa nachádza Palermo. Dôvodom je jeho zlá reputácia. Keď ľudia počujú slovo Sicília, okamžite si predstavia mafiu, nebezpečné štvrte a zločin. Realita je však iná,“ približuje Tartaglia.
Šesťsto päťdesiattisícové Palermo ponúka prístav, letisko, univerzity, prostredie podporujúce technologický rozvoj a ceny nehnuteľností sa pohybujú vo výške okolo 1 400 eur za meter štvorcový.
Pre doplnenie kontextu Tartaglia ponúka porovnanie s Milánom, kde ceny presahujú 5-tisíc eur a Rímom s priemerom nad tromi tisíckami. Návratnosť investície expert odhaduje na šesť až 10 percent.
Medailové pozície
Tretie miesto Tartagliovho zhodnotenia patrí historickej Pescii s priemernou cenou 1 200 eur za meter štvorcový a ročným výnosom z prenájmu okolo ôsmich percent.
Ak sa však investor presunie na sever k Ligúrskemu moru, nájde destináciu, ktorá v rebríčku Pesciu prekonáva. La Spezia ponúka síce o niečo vyššie ceny nehnuteľností s priemerom okolo 2-tisíc eur za meter štvorcový.
Susedné svetoznáme pestrofarebné Cinque Terre však bežne vykazuje ceny od päť do 10-tisíc eur za meter štvorcový. La Spezia je pritom len päť kilometrov vzdialená a slúži ako hlavná prestupná stanica pre milióny návštevníkov. To z nej robí vynikajúce miesto pre krátkodobý prenájom s ročným výnosom okolo sedem percent.
Mesto s populáciou približne 95-tisíc obyvateľov ponúka vynikajúcu infraštruktúru a trajektové spojenie s Korzikou, Elbou a Sardíniou. Nemocnice, univerzity a dostupnosť potrebných služieb sú samozrejmosťou.
„V La Spezii ste doslova v tesnom susedstve najatraktívnejších turistických lokalít ako Porto Venere a Cinque Terre. Ceny raketovo vzrástli, ale ešte stále sú veľmi zaujímavé vzhľadom na to, čo lokalita ponúka,“ dopĺňa šéfmaklér.
Víťaz zhodnotenia
Na absolútnom vrchole rebríčka investičnej výhodnosti podľa Tartagliu stojí historický Janov. Šieste najväčšie talianske mesto disponuje najväčším talianskym prístavom, medzinárodným letiskom a rozsiahlou univerzitou.
Šesťsto tisícová metropola ponúka priemernú cenu nehnuteľností na úrovni okolo 1 700 eur za meter štvorcový. Investori môžu reálne počítať s čistým výnosom presahujúcim sedem percent a výrazným potenciálom pre rast hodnoty v strednodobom horizonte.
Mesto má dobré spojenie s Milánom a Turínom a vďaka blízkosti francúzskych hraníc má strategickú polohu, ktorá uľahčuje cestovanie do destinácií ako Nice či Monako.
Podobne ako Palermo, aj Janov trpí na svoju zlú reputáciu. Je to stará industriálna metropola, ktorá má niekoľko horších lokalít, staršie budovy a problémy s imigráciou. V poslednej dekáde mnoho mladých obyvateľov mesto opustilo a presťahovalo sa do Milána alebo Ríma.
Situácia sa však mení a mesto pristúpilo k razantnej renovácii. Výkladnú skriňu týchto aktivít predstavuje obnova nábrežia podľa architektonického návrhu svetoznámeho architekta Renza Piana. Na vzostupe je aj turizmus, ktorý ťaží najmä z prístavu pre výletné lode.
Tomu zodpovedá aj významný rast cien nehnuteľností v metropole. Tartaglia preto z hľadiska cenového vývoja považuje Janov za Miláno z 90. rokov.
„Pre investora s päť- až 10-ročným investičným horizontom, ktorý uvažuje nad prenájmom a následným predajom, prípadne aj dlhodobým držaním, by malo ísť o veľmi výhodnú investíciu,“ vraví expert.
Zdroj: Immobiliare.it.
Zdroj: Immobiliare.it.
Špecifická skupina
Poslednú kategóriu podľa Tartagliu netvorí jedno konkrétne mesto, ale skupina južných obcí pod 30-tisíc obyvateľov. Tieto lokality umožňujú zahraničným dôchodcom využiť mimoriadny sedempercentný paušálny daňový režim na všetky zahraničné príjmy počas 10 rokov.
O zaujímavom experimente talianskej vlády už Forbes písal v článku Taliansky daňový raj láka na 7-percentnú daň. Ide pre Slovákov o zlatú baňu či pascu?
Ako premeniť reality na ziskový prístav?
Kúpa nehnuteľnosti v Taliansku si vyžaduje chladnú hlavu, dôkladnú analýzu a pragmatický prístup. Vyhýbanie sa predraženým trendovým lokalitám a zameranie sa na strategické mestá s funkčnou celoročnou infraštruktúrou predstavuje overený kľúč k úspechu.
Pri držaní nehnuteľnosti počas obdobia presahujúceho päť rokov navyše investori spravidla neplatia žiadnu daň zo zisku z následného predaja, čo výrazne zvyšuje celkovú atraktivitu investície.
Na zvládnutie všetkých byrokratických nástrah od prvotného prieskumu trhu cez právne overenie stavu až po finálny podpis zmluvy a následnú správu majetku by si však mal investor najať zodpovedného partnera s kladnými referenciami.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
