Realitná expertka pôsobiaca v emiráte prelomila mlčanie. V rozhovore pre Forbes prezradila, aká je v metropole situácia v sektore nehnuteľností.
Keď príde reč na vývoj realitného trhu v Dubaji, väčšina maklérov drží „bobríka mlčania“. Nikto nechce prezradiť, čo sa vlastne deje. Všetci sa tvária, ako keby vojnový konflikt neexistoval a trh fungoval stále rovnako.
Sympatická Češka, ktorá sa v minulosti preslávila aj účasťou na súťaži krásy, dnes v spoločnosti so stovkami zamestnancov a 14-ročnou históriou vedie 22-členný tím. Jej expertízu potvrdzuje aj skutočnosť, že ako jediná Češka drží v Dubaji rekord v predaji rezidenčných víl.
Skúsená realitná špecialistka sa rozhodla prerušiť mlčanie a odhaliť emirátsku investičnú realitu bez príkras. Na trhu nehnuteľností pritom teraz dochádza k zásadným pohybom.
Skúste opísať vývoj realitného sektora v Dubaji od začiatku konfliktu až po súčasnú situáciu.
Aj napriek tomu, že mnohé česko-slovenské realitné kancelárie prezentovali, že všetko je v poriadku, ja úplne úprimne priznám, že v marci to tak rozhodne nebolo. Vtedajšia situácia výrazne zasiahla realitný trh.
Pokiaľ ide o podpisovanie zmlúv a predaj nehnuteľností, hneď od začiatku konfliktu ich počet klesol približne o 75 percent. Platí to pre celý sekundárny trh v Dubaji.
Môžem to potvrdiť aj z vlastnej skúsenosti s česko-slovenskými klientmi. Koncom februára som pre nich organizovala webinár, na ktorý sa prihlásilo takmer päťsto potenciálnych záujemcov.
Za bežných okolností by som na takomto podujatí predala desiatky nehnuteľností. Tieto webináre usporadúvam každé tri mesiace. Vtedy som však predala len štyri. Bol to jasný dôkaz, že konflikt mal na trh s nehnuteľnosťami obrovský vplyv.
Problémy však nenastali len v oblasti predaja. Dotkli sa aj segmentu krátkodobých prenájmov. Naša kancelária spravuje viac ako päťsto apartmánov určených na tento účel a zrazu k nám neprišli žiadni turisti.
Mnohí makléri z konkurenčných kancelárií vtedy tvrdili, že apartmány naďalej bez problémov prenajímajú, nebola to však pravda. Realita bola taká, že v marci a apríli bola približne polovica z nich prázdna.
Obsadenosť klesla zhruba na polovicu. Naša realitná kancelária sa pritom nespolieha výlučne na platformy pre turistov ako Airbnb. Na rozdiel od menších lokálnych agentúr, my využívame aj iné portály a zameriavame sa taktiež na dlhodobých rezidentov.
Vďaka tomu sme krátkodobé prenájmy dokázali okamžite transformovať na mesačné až trojmesačné. K dnešnému dňu evidujeme obsadenosť na úrovni okolo 80 až 90 percent. Nebudem však tvrdiť, že situácia je úplne ideálna.
Osobne v Dubaji vlastním a prenajímam tri nehnuteľnosti. Jednu z nich mám vyhradenú na krátkodobý prenájom a za normálnych okolností by bola v tomto období plne obsadená.
Garsónku, ktorá bežne stojí osemtisíc dirhamov mesačne, teda približne 1 900 eur, teraz prenajímam za päťtisíc dirhamov. A to som rada, že sa mi ju vôbec podarilo prenajať miestnemu rezidentovi. Ten využil príležitosť bývať v krajšom byte s lepším výhľadom za nižšiu cenu.
Na trhu sa teda evidentne udiali nepríjemné veci a situácia rozhodne nebola jednoduchá. Na druhej strane musím dodať, že ako spoločnosť sme v máji zaznamenali významný návrat dopytu. Situácia sa teda postupne dostáva do normálu.
Foto: Archív Jany Zapletalovej.
Foto: Archív Jany Zapletalovej
Aká bola reakcia vašich klientov bezprostredne po vypuknutí konfliktu. Zvonili vám telefóny často?
Určite áno, u niektorých majiteľov nehnuteľností vznikla panika. Možno by vás prekvapilo, že sa to týkalo najmä Čechov a Slovákov. Skôr by som to pripísala ich limitovanej znalosti miestneho trhu. Často si kúpia nehnuteľnosť v Dubaji bez toho, aby tu vôbec niekedy boli, prípadne vlastnia len jednu. Práve títo klienti mali najväčšie obavy.
Skúsení investori, ktorí tu už vlastnia viacero nehnuteľností, mi, naopak, volali s tým, že v situácii vidia príležitosť. Očakávali, že developeri ponúknu lepšie platobné podmienky a zľavy, preto sa pýtali na výhodné ponuky. Klienti sa tak rozdelili do dvoch táborov. Jedni panikárili a chceli zo strachu rýchlo predávať, zatiaľ čo druhí hľadali nové investičné šance.
Situácia musela výrazne ovplyvniť cash flow. Aké opatrenia ste boli nútení prijať?
Máme takmer štyristo zamestnancov a nezameriavame sa len na predaj projektov vo výstavbe. Toto oddelenie určite utrpelo, pokles však vyvážil pomerne intenzívny predaj nehnuteľností na sekundárnom trhu v jarných mesiacoch.
V tom čase sa objavilo množstvo majiteľov, ktorí chceli stiahnuť svoj kapitál z Dubaja. Hoci sme im radili, aby s predajom počkali napríklad do septembra a nepredávali pod cenu, niektorí sa rozhodli nehnuteľnosti stoj čo stoj zbaviť.
Naši makléri tam aktívne pracovali a predávali bývanie za mierne zľavnené ceny. Vďaka tomu naše oddelenie sekundárneho trhu splnilo svoj plán približne na 80 percent. Ako firma sme teda výrazne netrpeli.
Problém bol skôr s projektmi vo výstavbe. Nešlo pritom len o to, že by ich ľudia nekupovali. Ani samotní developeri nespúšťali nové projekty. Na jar jednoducho nebolo na trhu toľko noviniek ako teraz v júni. Len pred dvoma dňami sa spustil nový projekt, pri ktorom som klientom blokovala byty až do polnoci. Mali dokonca možnosť sledovať video, ktoré som natáčala priamo počas alokácie. Predaj sa teda konečne opäť rozbehol, hoci pomalším tempom.
Jedným z negatívnych dosahov konfliktu je, že rozhodovací proces klientov sa predĺžil. Predtým stačilo ukázať skvelý projekt a chceli ho okamžite kúpiť. Dnes sú opatrnejší a radšej čakajú, ako sa situácia vyvinie.
Tu by som rada zdôraznila, že aj počas najväčšej neistoty prebehli neuveriteľné transakcie. V marci sa napríklad podarilo predať luxusný apartmán v rezidencii Aman za stovky miliónov dirhamov či pozemok na Palm Jumeirah za miliardu dirhamov.
Vládny developer, ktorý stojí za mrakodrapom Burj Khalifa, oznámil výstavbu novej obrovskej komunity s investíciou 20 miliárd dirhamov, určenej pre 150-tisíc obyvateľov.
Tieto kroky ukazujú, že situácia sa dostáva pod kontrolu a nálada sa zlepšuje. Dubaj má pevné základy, a keď veľkí developeri spúšťajú takéto masívne projekty, dôvera investorov rastie.
Aj ja sama som to pocítila. Mám tu tri nehnuteľnosti, domov a všetok kapitál. Po vypuknutí konfliktu som bola trochu skeptická a uvažovala som, či nemám investovať inde. Nikdy som však neodišla na rozdiel od iných maklérov, ktorí okamžite odleteli napríklad na Bali. Zostala som tu pracovať pre svojich klientov.
Nedávno som mala týždeň voľna a odcestovala som do Španielska, keďže jeden klient tam hľadá nehnuteľnosť. Mohla som porovnať tamojší trh s Dubajom a zistila som, že vďaka daniam, vízam a životnému štýlu je emirát stále výhodnejší. Európu v tomto smere jasne prekonávame.
Vnímate to teda tak, že situácia sa stabilizovala? Keby sa konflikt opäť vyostril, myslíte si, že by reakcia trhu už bola menej panická?
Ani na začiatku to nebola vyslovene plošná panika. Strach sa prejavil u určitých skupín investorov, najmä u tých, ktorých čakali veľké splátky. Predstavte si, že ste si kúpili nehnuteľnosť a v marci ste mali doplatiť posledných 50 percent ceny, zatiaľ čo v správach sa komunikovali geopolitické hrozby.
Logicky by ste váhali, či máte developerovi poslať ďalšie peniaze. Bol to hlavný dôvod nervozity. Všeobecne však na trhu až taká veľká panika nebola. Očakávané obrovské zľavy od developerov sa nedostavili.
Údaje ukazujú, že priemerný pokles cien v Dubaji predstavoval 9,4 percenta, ale v štvrti Business Bay to bolo viac ako dvojnásobok – približne 22 percent. Môžete vysvetliť prečo?
V roku 2022 sa v Business Bay začalo predávať veľké množstvo projektov vo výstavbe. Teraz sa postupne dokončujú. V tom čase sa často využívali platobné plány, kde bolo potrebné doplatiť 60 až 70 percent ceny pri odovzdaní. Sama som tam investovala. Keď prišiel čas na uhradenie záverečnej splátky, mnohí klienti to odmietli urobiť.
Radšej sa rozhodli zbaviť nehnuteľnosti za cenu, za akú ju pôvodne kúpili. Vzniklo tam množstvo vynútených predajov, čo spôsobilo výrazný pokles cien. V Dubaji je totiž každá štvrť špecifická.
Celkovo ceny bytov klesli len mierne, avšak rozdiely medzi lokalitami sú značné. Riešili sme napríklad klienta, ktorý kúpil byt v Dubai Creek Harbour a v panike chcel okamžite predávať pod cenu. Situácia je veľmi individuálna a závisí od finančnej pripravenosti konkrétnych kupujúcich.
V segmente víl a radových domov bol pokles podstatne menší, zlacneli iba o 4,3 percenta. Z akého dôvodu je tento typ nehnuteľností odolnejší?
Je to dané tým, že na trhu je neporovnateľne viac bytov ako víl. Pri kúpe nehnuteľnosti si treba vybrať niečo špecifické. Najväčším investičným rizikom pre Čechov a Slovákov je už spomínaná nedostatočná informovanosť.
Často sa rozhodujú na základe pekných príspevkov na sociálnych sieťach a kúpia si byt bez hlbšieho prieskumu. Neuvedomia si, že v tom istom dome sú desiatky úplne rovnakých jednotiek.
Mnohí navyše zaplatia počiatočných 30 percent, ale už nemyslia na to, z čoho uhradia zvyšok. Často si vopred nepreveria podmienky hypotéky a kupujú nehnuteľnosti bez akejkoľvek únikovej stratégie.
Nevedia, čo budú robiť, ak byt neprenajmú alebo nedostanú úver. Na jar mi volalo množstvo krajanov s prosbou o pomoc, hoci u mňa nenakupovali. Boli to ľudia, ktorí si zadovážili nehnuteľnosť bez odbornej konzultácie len preto, že to videli na internete alebo to spravil ich známy. Miera neinformovanosti ma niekedy šokuje.
Koľko vašich klientov napokon predalo nehnuteľnosť pod cenu?
Záviselo to od konkrétnej situácie. Mala som jedného, ktorý podpísal zmluvu a neskôr od nej odstúpil. Niektorí predávali pre potrebu presunúť kapitál inam, iní sa jednoducho zľakli. Aj takýchto klientov sme mali, ale presné percento si netrúfam odhadnúť.
Strach jedných môže byť príležitosťou pre druhých. Vidíte teraz priestor na vstup kupujúcich na trh? Očakávate, že opäť porastie, aj keď riziká zostávajú?
Každá investícia do nehnuteľností nesie určité riziká. V marci ma však napríklad oslovil klient so záujmom o kúpu luxusného strešného apartmánu a požiadal ma, aby som mu u developera vybavila lepšie podmienky.
Súčasná situácia skutočne ponúka priestor na vyjednávanie. Developeri môžu napríklad preplatiť štvorpercentný poplatok za zápis do katastra. Tento konkrétny apartmán sme predali za 18 miliónov dirhamov – 4,3 milióna eur – a klient získal výborné podmienky bez nutnosti uhradiť katastrálny poplatok.
Išlo však o klienta, ktorý už Dubaj dobre poznal a má ho rád. Plánuje tu vychovávať deti, pretože oceňuje úroveň miestneho školstva a zdravotnej starostlivosti. Nebol to začínajúci investor.
Sú dnes developeri ochotní robiť väčšie ústupky alebo poskytovať priame zľavy?
Ako som spomínala, najväčším ústupkom je úhrada katastrálneho poplatku. Okrem toho developeri často ponúkajú aj výhodnejšie splátkové kalendáre. Plošné zľavy z kúpnej ceny však neposkytujú.
Radšej odložia spustenie nových projektov na neskôr, kým sa situácia neupokojí. Keby znížili ceny plošne, poškodilo by to hodnotu nehnuteľností, ktoré predali v minulosti. Snažia sa preto udržať cenovú rovnováhu.
Hrozí u niektorých developerov problém s nedokončením rozostavaných projektov alebo s predĺžením ich výstavby?
Pri developeroch, s ktorými naša kancelária spolupracuje, to určite nehrozí. Dávame si veľký pozor na výber partnerov. Predĺženie doby výstavby je reálne, ale ide o bežné riziko, ako všade inde vo svete.
Každý klient má v zmluve jasne uvedené, že projekt sa môže oneskoriť o 12 až 24 mesiacov. Klient s tým pri podpise súhlasí, a ak sa neskôr pre meškanie sťažuje, znamená to len to, že nebol dostatočne pozorný pri čítaní zmluvy.
Ak sa pozrieme na jednotlivé štvrte Dubaja, ktoré z nich podľa vás vykazujú najlepší pomer medzi aktuálnou cenou a budúcim potenciálom rastu?
Vždy sú to pobrežné lokality. Zaznamenávame tam najväčšie zhodnotenie aj najvyšší dopyt. Pri projektoch vo výstavbe je veľmi atraktívna lokalita Dubai Islands.
Ide o päticu ostrovov s rozsiahlymi plážami, za ktorými stojí vládny developer. S tímom sme tam predali množstvo apartmánov. Ceny za jednoizbový apartmán sa pohybovali okolo dva a pol milióna dirhamov. Zákazníkov lákal súkromný prístup na pláž aj možnosť získať zlaté víza pre celú rodinu.
Ďalšou istotou zostáva Palm Jebel Ali. Práve dnes sme mali stretnutie s developerom, ktorý spúšťa nový projekt apartmánov priamo v tejto lokalite, čo z investičného hľadiska vrelo odporúčam.
Akí investori dnes tvoria väčšinu kupujúcich? Ide o zahraničných investorov alebo skôr o miestnych obyvateľov?
Keďže sme medzinárodná firma s veľkým množstvom zamestnancov, pokrývame takmer celý svet. Máme veľa zákazníkov z Francúzska, Talianska či Británie.
Vzhľadom na to, že vediem česko-slovenskú divíziu, staráme sa o množstvo občanov z oboch krajín. Niektorí sa do Dubaja sťahujú natrvalo, iní kupujú nehnuteľnosti len ako investíciu pre vysoké výnosy z prenájmu. Absentuje tu daň z príjmu aj z nehnuteľnosti, čo je pre investorov veľmi lákavé.
Ako sa v dôsledku krízy zmenila rentabilita prenájmu?
Situácia ovplyvnila najmä jarné mesiace. V súčasnosti sa začína leto, keď cestovný ruch prirodzene klesá pre vysoké teploty. Najviac turistov očakávame od septembra.
Na vlastnom príklade môžem povedať, že rozdiel je citeľný, ale aj napriek zníženému prenájmu mi príjem pokryje všetky náklady, takže neprichádzam o peniaze.
V akom časovom horizonte očakávate úplné oživenie trhu?
Dopyt sa už vrátil na úroveň 90 percent stavu pred konfliktom. Leto bolo vždy o niečo pokojnejšie. Najväčší developeri plánujú spustiť množstvo nových projektov v septembri a októbri. Je to jasný signál optimizmu. Očakávame, že na jeseň sa záujem trhu naplno obnoví.
Na dubajskom realitnom trhu existuje aj jedna výnimka. V Palm Jumeirah došlo podľa dostupných údajov k paradoxnému zhodnoteniu nehnuteľností približne o 8,4 percenta. Ako je to možné?
Palm Jumeirah je najprestížnejšia adresa a voľných pozemkov na novú výstavbu tam už veľa nezostáva. V súčasnosti sa tam dokončujú mimoriadne luxusné rezidencie.
Zámožní klienti, ktorí poznajú hodnotu Dubaja, majú o nehnuteľnosti stály záujem. Pri najluxusnejšej klientele nezaznamenávame žiadny odliv. Zhodnotenie sa týkalo práve spomínaných exkluzívnych projektov v čase ich dokončovania.
Vnímate teda ultra luxusný segment ako bezpečný prístav pre kapitál aj v dobe krízy?
Do veľkej miery to tak naozaj je. Hlavný dôvod spočíva vo finančnom zázemí. Ak niekto kupuje nehnuteľnosť za desiatky miliónov eur, nemá problém uhradiť ďalšiu splátku ani v čase krízy, jednoducho dokáže počkať.
Oproti tomu bežný investor, ktorý do svojho prvého bytu vložil celoživotné úspory, prepadá panike oveľa rýchlejšie.
Foto: Archív Jany Zapletalovej.
Foto: Archív Jany Zapletalovej
Vaša divízia pomáha klientom aj s vybavovaním pôžičiek. Zmenili dubajské banky podmienky pre získanie hypotekárneho úveru pre nerezidentov?
Áno, úzko spolupracujeme s hypotekárnymi špecialistami. Banky po novom umožňujú získať úver aj na nehnuteľnosti vo výstavbe, pokiaľ ide o projekty renomovaných developerov, ako sú Emaar, Nakheel alebo Meraas.
Klient však musí uhradiť počiatočnú zálohu, zvyčajne 20 až 30 percent z ceny, a stavba musí byť v určitej fáze rozostavanosti, napríklad na 30 percent, aby sa dala fyzicky skontrolovať. Predtým to nebolo možné, takže ide o obrovskú pomoc pre ľudí, ktorí nemajú dostatok hotovosti na priebežné splátky, no chcú investovať.
Odporučili by ste dnes stredoeurópskym klientom radšej investíciu v Dubaji než stabilné držanie nehnuteľností v Prahe alebo Bratislave?
Dovoľte mi položiť vám otázku. Máte na Slovensku nehnuteľnosť, ktorú prenajímate? Ak áno, aký z nej máte výnos?
Áno, prenajímam byty v Bratislave s výnosom okolo troch percent.
Ja v Dubaji vlastním tri nehnuteľnosti a najnižší čistý výnos mám sedem percent, pričom neplatím žiadne dane. Predstavujú vaše tri percentá čistý výnos?
Áno, Slovensko umožňuje zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku a po započítaní amortizácie a uznateľných výdavkov sa tiež blížime k nulovej dani z príjmu z prenájmu. Zároveň platí, že po vyradení nehnuteľnosti z obchodného majetku a dodržaní päťročného časového testu je od dane oslobodený príjem z jej predaja. Z tohto pohľadu sme teda tiež akýmsi daňovým rajom. Navyše, pri nehnuteľnostiach nejde len o výnos z prenájmu. Rast ich hodnoty u nás dosahoval dvojciferné čísla. Aj napriek tomu by ste odporúčali Dubaj?
Snažím sa byť objektívna. Nedávno som hľadala rekreačnú nehnuteľnosť v Španielsku, ktorú som plánovala využívať v lete, keď sú tu vysoké teploty. Po dôkladnom prepočítaní mi však v porovnaní s Európou Dubaj matematicky stále vychádza ako výhodnejšia voľba.
Aký vývoj očakávate od dubajského trhu do konca roka 2026?
Pevne verím, že v decembri tohto roka budeme plne pokrývať sto percent dopytu a trh bude opäť maximálne aktívny.
