Staré fabriky či nepoužívané továrenské ruiny. Bývalé podnikové areály sa v európskych metropolách dostávajú do hľadáčika stavebníkov a opustené brownfieldy sa postupne transformujú na moderné rezidenčno-administratívne štvrte. Bratislava nie je výnimkou.
Fakt, že Prešporok, Pozsony, Pressburg a v posledných dekádach Bratislava žila priemyslom, podčiarkuje stručná štatistika z prelomu storočí. Historička Viera Obuchová v knihe Priemyselná Bratislava upozornila, že zatiaľ čo v meste bola v roku 1900 len jedna továreň s približne tisíckou zamestnancov, o desať rokov neskôr ich bolo už šesť a jedna v Petržalke.
V Bratislave historicky dominoval kovospracujúci priemysel, stavebníctvo, textilný priemysel, neskôr potravinárstvo a chemický priemysel. „V roku 1921 len štyri priemyselné závody zamestnávali viac ako päťsto zamestnancov, v roku 1928 bolo takýchto závodov už desať. Z celkového počtu obyvateľstva Bratislavy v roku 1930 záviselo od priemyslu 36,1 percenta a 23 percent od obchodu a malopriemyslu,“ píše Obuchová.
Fanúšikom starej Bratislavy sú známe názvy ako Patrónka, Tabaková továreň, Grünebergova kefáreň, Durvayova tehelňa, Apollka, Stollwerck, Siemens-Schuckertove závody, Klingerka, Marschallova továreň na koče či Dynamitka. Na miestach, kde stáli staré fabriky, dnes vyrastajú moderné developmenty, kancelárie a futuristické bytovky.
Nová Palma. Foto: Archív Corwin
Palma. Foto: Archív Corwin
Palma
Jedným z najznámejších bratislavských brownfieldov je bezpochyby bývalý areál spoločnosti Palma v širšom centre hlavného mesta. Fabrika na výrobu rastlinných olejov stopla výrobu v roku 2014 a o päť rokov neskôr chátrajúce pozemky odkúpila developerská spoločnosť Corwin. Do „balíka“ odkúpeného areálu patrili aj staré priestory spoločnosti Penam, ktorá cielila najmä na pekárenské výrobky.
Developer podľa medializovaných správ plánuje vybudovanie dvoch námestí, šiestich blokov a prestavbu štyroch pôvodných industriálnych objektov.
Projekt novej Palmy je zaujímavý aj z toho dôvodu, že budúci development ráta v návrhu aj s niektorými objektmi pôvodného podniku. Ide najmä o revitalizáciu ikonickej budovy sila, ktorá v minulosti slúžila na uskladnenie semien repky olejnej a slnečnice.
V rámci projektu sa počíta s administratívnymi, ale aj rezidenčnými budovami. Pri bytovkách sa to však komplikuje, pretože aktuálny územný plán neráta s budovami určenými na bývanie. Developer tak musí čakať na prekopanie územného plánu. Podľa zámeru projektu v rámci posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) sú orientačné náklady 175 miliónov eur.
Stav projektu
Developer: Corwin
Výška investície: orientačne 175 miliónov eur
Práce na projekte: od roku 2026 do roku 2033
Nový Majerhof
Expartner Penty Martin Kúšik pôsobí v realitách pod značkou Malý Dunaj Development. Čoraz bližšie k realizácii sa posúva jeho polyfunkčný projekt v bratislavskej Vrakuni rozprestierajúci sa na 33-tisíc metroch štvorcových.
Development s názvom Nový Majerhof má vyrásť na území bývalého podniku panelárne. Na území bývalej fabriky sa nachádzali nevyužívané technické a administratívne budovy, ktoré by v rámci projektu mali byť asanované.
V areáli nevyužívaného brownfieldu majú po novom okrem 185 bytov vyrásť aj obchody, reštaurácia, lekáreň, materská škola, knižnica či dokonca kino. Projekt má podľa zámeru EIA vyjsť developera na 50 miliónov eur. S výstavbou by sa malo začať budúci rok a trvať bude približne tri roky.
Stav projektu
Developer: Malý Dunaj Development
Výška investície: 50 miliónov eur
Práce na projekte: od roku 2025 do roku 2028
Rezidencia na Bottovej
Aktuálny nový downtown Bratislavy bol v minulosti priemyselnou štvrťou hlavného mesta. Lokalite dominovalo množstvo podnikov, no pôvodná architektúra a pozostatky industriálnej zástavby sa do nových developmentov preklopili iba zlomkovo.
Projekt Rezidencia na Bottovej vzniká pod hlavičkou spoločnosti Immocap, ktorej vlajkovou loďou je aktuálne výstavba Nového Istropolisu či rezidenčného vežiaka Millhaus, ktorý vyrastie v blízkosti areálu brownfieldu po fabrike Helle.
Rezidencia na Bottovej. Foto: Archív Immocap
Rezidencia na Bottovej. Foto: Archív Immocap
Práve Rezidencia na Bottovej (rezidenčné priestory: 8 407 metrov štvorcových, retail: 700 metrov štvorcových) je jeden z tých developmentov, ktorý bude sčasti pracovať s pôvodnou architektúrou a zakomponuje ju do návrhu nového projektu. Konkrétne ide o ikonickú stavbu Design Factory, ktorá v minulosti v rámci rafinérie Apollo plnila funkciu zámočníckej dielne a neskôr v rámci ZSE montážnej dielne.
„Rezidencia na Bottovej ulici bude tvoriť kompaktný celok s revitalizovanou budovou bývalej zámočníckej dielne známej aj ako Design factory, ktorá zostane v hmotovom riešení zachovaná aj pre verejnosť,“ okomentoval riaditeľ developmentu Immocapu Jakub Gossányi. Revitalizovaný priestor má podľa neho prechádzať od ulice smerom k „urbánnemu lesu“.
Projekt už vstúpil do posudzovania EIA. V blízkosti bytovej časti bude aj administratívna, a to sedempodlažné nové sídlo Západoslovenských elektrární. Rezidenčná deväťpodlažná časť nesie meno Rezidencia EHQ.
Stav projektu
Developer: Immocap
Výška investície: 55 miliónov eur
Práce na projekte: od roku 2025 do roku 2027
Zwirn
Časť lukratívnej štvrte downtownu má pod palcom aj developer YIT Slovakia, ktorý buduje celý mestský blok na území bývalej Cvernovej továrne pod značkou Zwirn. Ten tvorí viacero etáp, do ktorých spadajú rezidenčné bytovky, ale aj administratívna budova Zwirn Office, ktorá sa s výstavbou dostáva do finále.
V rámci projektu developer zachoval dve pôvodné budovy fabriky, a to silocentrálu a budovu pradiarne, aktuálne známu pod marketingovým názvom Pradiareň 1900. Pod jej strechou sa nachádzajú administratívne priestory, gastroprevádzky, ale aj obchody.
Samotná Pradiareň 1900 je developerom YIT Slovakia už predaná investorovi RSJ Investments za desiatky miliónov. „S investormi sme žiadny problém nemali, nakoniec to kúpil investor, ktorý je spolu s nami aj v developmente rezidenčných častí,“ prezradil prednedávnom pre Forbes CEO Milan Murcko.
Etapy sú formálne známe pod onačením BCT 1, BCT 2 a BCT 3. Paradoxne tretia etapa aj pre špecifiká územného plánu začala s výstavbou po prvej etape, na jej dokončenie sa čaká v priebehu roka 2025.
Stav projektu
Developer: YIT Slovakia
Výška investície: nie sú zverejnené všetky (druhá etapa: 70 mil. eur)
Práce na projekte: tretia etapa bude dokončená zrejme v roku 2025
Sky Park Tower. Foto: Archív Alte Real Estate
Sky Park Tower. Foto: Archív Alte Real Estate
Sky Park Tower
Jadrom nového bratislavského centra je bezpochyby Sky Park, ktorý pozostáva z obytných veží, kancelárskej budovy, ale aj Jurkovičovej teplárne, ktorá je jednou z mála zachovaných pôvodných industriálnych budov na území downtownu.
Za Sky Parkom stál pôvodne ako developer Penta Real Estate, no po odchode expartnera skupiny Jozefa Oravkina má časť projektu pod palcom jeho Alto Real Estate. Architektonicky projekt zastrešuje prestížne štúdio Zaha Hadid Architects.
Prednedávnom prešla kolaudáciou štvrtá rezidenčná veža, aktuálne sú v plnom prúde stavebné práce okolo finálnej časti štvrte Sky Park Tower. Tá mala pôvodne plniť administratívne účely, no po problematickom stave na trhu s kanceláriami sa Alto „za jazdy“ rozhodlo development rekvalifikovať na rezidenčný vežiak.
Posledná budovaná veža s výškou 120 metrov mala byť pôvodne postavená ako prvá a po zmene zámeru budovy by mala ponúknuť 393 bytov a apartmánov.
Stav projektu
Developer: Alto Real Estate
Výška investície: nezverejnené
Práce na projekte: práce začali v roku 2021, dokončené majú byť do roku 2027/2028
Vajnorská
S časťou známeho bratislavského brownfieldu, na ktorom v minulosti fungovala takzvaná Dynamitka a neskôr Chemické závody Juraja Dimitrova, má plány Penta Real Estate. Stavebník sa v tejto bývalej industriálnej lokalite rozhodol postaviť rezidenčné bývanie, ktoré by plnilo účel bývania pre mladých, teda internáty s lepším štandardom.
Samotný projekt má obsahovať výstavbu bytových domov, administratívnej budovy, ale aj prevádzky obchodnej občianskej vybavenosti. Výstavba by mala zahŕňať štyri etapy a projekt by sa mal finalizovať v roku 2035. Orientačná cena investície do výstavby podľa zámeru EIA je 200 miliónov eur.
„Nebude to klasický retro internát, ale moderný development. Na Západe sa tomu hovorí aj co-living, teda niečo medzi internátom a ubytovaním pre mladých ľudí,“ povedal CEO Penta Real Estate Slovensko Juraj Nevolník nedávno v rozhovore pre Forbes.
Vajnorská. Foto: Archív Penta Real Estate
Vajnorská. Foto: Archív Penta Real Estate
Ako pre Forbes prezradili z Penta Real Estate, v rámci bývalého podnikového areálu sa nenachádzajú pamiatkovo chránené objekty, a tak developer nemá v pláne pôvodné budovy brownfieldu špeciálne začleňovať do čerstvého developmentu.
Areál má však jedno špecifikum, ktoré stavebník musel brať do úvahy, a to je možná kontaminácia pôdy spôsobená práve aktivitou bývalej fabriky. „Aktuálne sme v procese dokončovania analýzy rizík. Bola posudzovaná na rezorte životného prostredia a výsledkom bude, akou formou záťaž musíme odstrániť. V rozpočte počítame s pomerne veľkým balíkom na dekontamináciu,“ doplnil Nevolník. Odstránenie rizík môže vyjsť na desiatky miliónov eur.
Stav projektu
Developer: Penta Real Estate
Výška investície: 200 miliónov eur
Práce na projekte: od roku 2025 do roku 2035
Nová Matadorka
Výrazná priemyselná štvrť sa viazala na závod Matador v blízkosti petržalskej Kopčianskej ulice. Developer OXIO v tejto lokalite plánuje ambiciózny polyfunkčný development Nová Matadorka. Ten sa dostal už do posudzovania EIA v ponuke s viacerými variantmi, envirorezort už odporučil variant A.
Nová Matadorka. Foto: Archív OXIO
Nová Matadorka. Foto: Archív OXIO
Jeho súčasťou sú bytové domy, hotel, domov sociálnych služieb, základná a materská škola. Do návrhu sa začlení aj časť pôvodného koloritu industriálnej štvrte, či už jedna z budov, alebo revitalizovaný priemyselný komín.
Stav projektu
Developer: OXIO
Výška investície: 550 miliónov eur
Práce na projekte: od roku 2024 do roku 2037
