Netradičný investor stavia portfóliá na mieru. Byty so zlou povesťou mu poskytujú nadpriemerný výnos.
„Jeden z mojich žiakov robí veci inak ako ja a zarába skvele,“ tvrdí známy český realitný investor a mentor Martin Kořenek. Aj keď on sám investuje do kvalitných bytov v štandardných lokalitách, jeho nasledovník si zvolil inú cestu.
Ondřej Jerman dnes vlastní viac ako 40 bytov, a to prevažne tam, kde Kořenek bežne nezavíta. Rizikové lokality, sociálne dávky, domy, ktoré vyzerajú, akoby nemali budúcnosť. Presne na týchto miestach údajne zarába viac ako 30 percent ročne a vie vraj presne prečo.
Realitný expert sa však nerozhodol Jermanov workshop odporučiť preto, že by menil vlastný prístup. Urobil to s vedomím, že na dosiahnutie úspechu v biznise s nehnuteľnosťami existuje viac ako jedna cesta.
Keď predsudky vytvárajú príležitosť
Pri nehnuteľnostiach sú dôležité len tri veci: lokalita, lokalita, lokalita. Fráza, ktorú spopularizoval Lord Harold Samuel v druhej polovici 20. storočia, stále platí. Umiestnenie nerozhoduje len o súčasnej hodnote realitného aktíva, ale aj o jeho budúcom raste. Ide o jediný parameter, ktorý nikdy nemožno zmeniť.
Slovenský aj český realitný trh dlhodobo delí lokality na atraktívne a tie, ktoré nazýva sociálne znevýhodnené alebo segregované. Toto delenie podľa Jermana často nemá reálny základ. Rozdelenie na dobré a zlé adresy vraj vzniklo skôr na základe mediálneho obrazu než reálnych dát.
„Miesta, kde investujem, nevnímam ako vylúčené lokality. Ide o oblasti so všetkou vybavenosťou a infraštruktúrou, kde sa človek môže cítiť bezpečne. Niektoré miesta túto nálepku majú, iné nie – hoci sú často v horšom stave, napríklad niektoré pražské časti. Podľa môjho názoru ide v podstate o náhodné rozdelenie na základe predsudkov. Práve preto, že ide len o predsudky, vzniká príležitosť. Som hodnotový investor – pozerám sa na aktíva, ktoré dnes takmer nikto nechce, ale je veľmi pravdepodobné, že o pár rokov ich budú chcieť všetci. Tam vzniká príležitosť,“ odpovedá investor na otázku slovenského Forbesu súvisiacu s procesom výberu lokality.
Práve tam, kde vládne strach, absentuje podľa realitného špecialistu prirodzená súťaž. Menej záujemcov totiž znamená nižšie vstupné ceny a vyšší priestor na výnos pre tých, ktorí sú ochotní ísť proti prúdu.
Na papieri teda všetko dáva zmysel – vyššie riziko totiž spravidla prináša aj vyššie zhodnotenie. Investičná realita môže byť často tvrdšia ako excelovské plány.
Jerman z nej však strach nemá: „Je pravda, že veľa ľudí sa bojí v týchto miestach investovať pre predsudky, ktoré sa šíria v mediálnom priestore. Je tu menšia konkurencia, a preto aj väčší výnos. Dôležité je vedieť vybrať správnu nehnuteľnosť a správnych nájomníkov, potom všetko funguje rovnako ako kdekoľvek inde,“ mieni investor.
Hodnota bez nálepky
Treba uznať, že samotná téma zaujme aj z hľadiska svojej aktuálnosti. V období, keď klasické investičné byty vo veľkých mestách generujú čisté ročné výnosy v rozmedzí troch až piatich percent, môže podobný prístup pôsobiť ako vítaná zmena.
Investori preto čoraz častejšie hľadajú alternatívy, ktoré dokážu poraziť infláciu a náklady na financovanie. V tomto kontexte pôsobí stratégia investovania do stigmatizovaných lokalít ako síce provokatívna, no zároveň aj logická odpoveď na súčasný trh.
Jadrom Jermanovho prístupu je jednoduchá myšlienka. Investuje do aktív, ktoré dnes takmer nikto nechce, no existuje vysoká pravdepodobnosť, že o niekoľko rokov po nich bude dopyt výrazne vyšší. Ide o klasický princíp hodnotového investovania, len prenesený z akciového trhu do sveta nehnuteľností.
Kým väčšina kupujúcich sa riadi emóciami a povesťou štvrte, on sa pozerá na tvrdé parametre, stav domu, fond opráv, skladbu susedov a dlhodobú stabilitu nájomníkov.
Dôležitým prvkom jeho modelu je výber ľudí, ktorí v bytoch bývajú. Namiesto anonymnej inzercie sa spravidla spolieha na odporúčania súčasných klientov. „Väčšina nájomníkov v mojich bytoch býva dlhodobo, niektorí už 10 rokov. Vážim si to a oni zas oceňujú férový prístup a stabilitu. Kľúčom teda je, aby nevznikali dlhy,“ hovorí.
Takýto postup výrazne znižuje riziko neplatenia nájomného, ako aj poškodenia majetku, ktoré si väčšina investorov spája najmä s rizikovými lokalitami.
Na otázku Forbes Slovensko o priemernej fluktuácii nájomníkov reagoval realitný expert poskytnutím dát z vlastnej štatistiky. „Nájomníci sa menia približne v siedmich percentách bytov ročne. Náklady na jednotlivú výmenu sú rôzne, môže ísť o čiastočné vypratanie bytu, drobné opravy, novú kuchynskú linku, vymaľovanie. Býva to spravidla vo výške do 20-tisíc českých korún, teda necelých 830 eur,“ tvrdí špecialista na nájomné bývanie.
Všeobecne teda možno skonštatovať, že pri vyčíslení oboch parametrov ide o hodnoty porovnateľné s bežným nájomným trhom.
Foto: Archív Ondřeja Jermana.
Foto: Archív Ondřeja Jermana.
Presvedčivé čísla
Skutočná sila tohto modelu sa ukazuje na konkrétnych číslach. Čistý výnos z prenájmu spoločne s rastom hodnoty nehnuteľnosti dosahuje podľa Jermana spomínaných 30 percent ročne.
Ešte zaujímavejší môže byť pohľad na dlhodobý rast cien. Investor sa totiž nespolieha výlučne na cash flow generovaný z nájomného. Počíta aj s potenciálnou zmenou danej štvrte a zhodnotením samotnej nehnuteľnosti.
„Práve v raste cien týchto nehnuteľností je obrovský potenciál, pretože v týchto lokalitách sú byty stále relatívne lacné. A nízky základ, samozrejme, znamená potenciálne vyšší percentuálny rast. Moje nehnuteľnosti sa v niektorých lokalitách zhodnotili o šesťsto percent za sedem až 10 rokov – a to počítam len nárast kapitálovej hodnoty, nie nájomné. V nasledujúcich 10 rokoch očakávam rast vo výške 250 až tristo percent. Investor, ktorého to láka, však musí vedieť, čo, ako, kde a za koľko kúpiť a ako zvládnuť správu,“ uzatvára expert.
Na otázku, podľa akých kritérií vyberá konkrétny dom alebo byt, investor odpovedá príkladom: „Ak poviem, že vám predám nehnuteľnosť za stotisíc českých korún, ale nebudete vedieť akú, len to, že nemá právne vady. Prijmete to? Určite áno, pretože ju hneď môžete predať ďalej a zarobiť. O atraktivite nehnuteľnosti teda rozhoduje jediný parameter, a tým je cena. Ak však chcem nehnuteľnosť držať dlhodobo, pozerám sa, aká je atmosféra na sídlisku, ako vyzerá konkrétny vchod, akí sú susedia. Už poznám veľmi dobre jednotlivé lokality, ulice aj vchody, preto sa na mňa ľudia často obracajú, ak chcú v týchto miestach investovať.“
Náklady a financovanie
Aj Jermanova evidencia nákladov na rekonštrukčné práce dokumentuje prekvapivo nízke čísla. „Väčšinou investujem do bytov v panelových domoch, ktoré sú postupne rekonštruované z príspevkov do fondu opráv. Takéto domy tu s nami budú ešte stovky rokov. Pokiaľ ide o investície priamo v byte, robím rekonštrukcie približne do 50-tisíc českých korún, čo predstavuje zhruba dvetisíc eur. Rozsah prác zahŕňa opravu elektriny, rozvodov vody, novú kuchynskú linku, nátery a drobné opravy,“ mieni odborník na nehnuteľnosti.
Pozitívna správa je, že ani financovanie nehnuteľností už dnes nie je prekážkou. „Pred 10 rokmi to bol skutočne problém. Na risk oddeleniach bánk však sedia šikovní ľudia a pochopili, že rizikovosť je relatívna. Aj veľké české banky dnes v týchto lokalitách väčšinou úverovanie poskytujú. Svoje nehnuteľnosti preto väčšinou financujem prostredníctvom hypotekárneho úveru, ich rýchle zhodnotenie mi zároveň umožňuje udržiavať nízke zadlženie,“ vysvetľuje Jerman.
Prehodnotenie prístupu k hypotekárnemu financovaniu veľkými bankovými domami indikuje vyšší stupeň dôvery v nehnuteľnosti vo vylúčených oblastiach a zmenu vo vnímaní ich rizika. To je teda pravdepodobne nižšie, než naznačuje povesť jednotlivých štvrtí.
Príležitosť alebo pasca?
Príbeh Ondřeja Jermana ukazuje, že najväčšou prekážkou pri investovaní mnohokrát nebýva trh, ale zaužívané predstavy o bezpečnosti jeho segmentov. Investovanie proti predsudkom sa môže stať legitímnou stratégiou pre tých, ktorí sú ochotní popasovať sa s náročnejšími výzvami.
Sociálne vylúčené lokality dokážu poskytnúť prístup k trhu s výrazne nižšou konkurenciou a potenciálne vyšším výnosom. Úspech však nepríde sám. Vyžaduje si disciplínu, dôkladnú znalosť konkrétnych lokalít a schopnosť vybrať spoľahlivých nájomníkov.
Predstavená stratégia do veľkej miery stojí na špecifickej dispozícii a osobnom nasadení investora, čo nemusí predstavovať jednoducho replikovateľný koncept pre bežného záujemcu.
Úspech totiž nestojí na nehnuteľnosti ako takej, ale skôr na spôsobilosti riadenia vzťahov. Pri väčšom počte bytov už nejde o pasívny príjem, ale o prácu na plný úväzok spojenú s úspešným manažmentom sociálnych špecifík.
Investovanie do stigmatizovaných lokalít predstavuje model s určitou mierou špekulácie, kde vysoký výnos zodpovedá podstupovanému riziku. Predmetná stratégia nemusí byť vhodná pre investorov, ktorí hľadajú bezstarostný kapitálový rast.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
