Vyhodili ho z práce, on je za to vďačný. Príbeh investora, ktorý pomocou Excelu vybudoval miliónové impérium, nabáda k prehodnocovaniu ustálených názorov.
Realitný investor Martin Kořenek je v regióne Česka a Slovenska tak trochu raritou. Zo zamestnanca sa totiž vypracoval na majiteľa stoviek nehnuteľností. Hodnota jeho portfólia sa dnes počíta v desiatkach miliónov eur.
Pôvodne sme sa mali stretnúť v jeho domácej kancelárii. Osud to však zariadil inak a skončili sme v ikonickom foyeri hotela Marriott, kde sa rád stretáva so svojimi klientmi.
Ako štamgast tam má svoj obľúbený kútik, v ktorom sme sa mohli nerušene venovať jednotlivým nuansám jeho investičného modelu. Špecifická atmosféra miesta, kde sa schádza zahraničná biznis komunita a vo vzduchu visia milióny, len dokreslila zaujímavosť preberanej tematiky.
Pozitívne naladený respondent sa neváhal podeliť o príbeh svojho úspechu a ponúkol nám fascinujúci pohľad do útrob stroja na finančnú slobodu a investičnú efektivitu.
V korporáte som strávil dlhé roky. Začínal som tam hneď po škole ako absolvent. U zamestnávateľov som sa predovšetkým špecializoval na oblasť analýz a optimalizácie procesov.
Za mojím vstupom do sveta realít stála náhoda. Kolega raz priniesol do práce knihu, ktorú začínajúci investori považujú za bibliu. Volá sa Co je v domě, není pro mě! Napísal ju miliardár Evžen Korec, majiteľ spoločnosti Ekospol Reality.
Knihu som doslova zhltol, keďže téma mi pripadala veľmi zaujímavá a blízka. Okamžite po dočítaní som o druhej ráno išiel na sreality.cz, čo je obdoba vášho portálu nehnuteľnosti.sk, a začal hľadať ďalšie informácie.
O pár dní som už obvolával inzeráty a kupoval svoj prvý byt. Svoje poznatky som začal hneď realizovať. Bral som to však len ako zábavu, respektíve formu penzijného pripoistenia a plánoval som naďalej pracovať. Mimochodom, odporúčam to ostatným ľuďom: vyskúšať si to popri zamestnaní. Ak im to bude fungovať, potom môžu odísť aj oni.
Realitám som sa teda venoval ďalej popri práci a bral som to ako budovanie kapitálu. Plánoval som si kúpiť jeden alebo dva byty. Následne som si však uvedomil, že systém naozaj funguje.
Na účet mi začali prúdiť peniaze. Keďže som človek zameraný na dáta, začal som si robiť rôzne projekcie. Zaujímalo ma, ako by sa môj kapitál vyvíjal pri určitom tempe rastu. Hovoril som si, že v tom musí byť háčik, keď to nikto iný nerobí. Ani napriek tomu som však nestratil odvahu a pokračoval som ďalej.
Keďže som kreatívny, mám analytické myslenie a skúsenosti z oblasti financií, dáva mi to nespravodlivú výhodu oproti ostatným. V dátach jednoducho vidím príležitosti. Veľmi mi pomohla najmä moja predchádzajúca kariéra v spoločnosti Accenture.
V korporátnej divízii som totiž získal silnú metodiku na optimalizáciu akéhokoľvek nedokonalého procesu. Mám z toho dokonca profesionálnu deformáciu.
Keď vidím niekoho robiť niečo neefektívne, hneď mi napadne poskytnúť mu návrh na lepšie riešenie. Manželka ma často musí brzdiť, aby som nedával nevyžiadané rady.
Začal som teda spájať rôzne nástroje. Využíval som kreditné karty, spotrebiteľské úvery a hypotéky. Pochopil som, ako táto skladačka funguje. Kupoval som relatívne lacné nehnuteľnosti, ktoré mi vyhovovali. Pri dnešných cenách by to bolo, samozrejme, náročnejšie. Keďže som nemal nikoho, kto by mi poradil, učil som sa metódou pokusu a omylu.
Po troch rokoch realitného investovania som mal v pláne ďalšie nákupy. Zavolal som preto na mzdové oddelenie pre potvrdenie o príjme na ďalšiu hypotéku. Účtovníčke však jeho vystavenie oproti minulosti trvalo podozrivo dlho.
O dva dni neskôr mi zavolal šéf a oznámil mi, že je čas sa rozlúčiť. Nebolo to teda moje rozhodnutie, jednoducho ma hodili do vody. Keby ma vtedy neprepustili z práce, zrejme by som bol dodnes v korporáte. Touto cestou by som sa im teda rád poďakoval.
V každom prípade za tie tri roky som popri zamestnaní stihol nadobudnúť približne 40 bytov, čo mi poskytovalo slušný základ na ďalší rozvoj. Pochopil som, ako tento systém funguje a rozhodol som naplno sa mu venovať.
Štyridsať bytov za tri roky, to znie samo osebe dosť nerealisticky. Dnes však máte tých bytov oveľa viac. Hovoríme o čísle 223. Keď sa stretneme o rok, bude to tristo, alebo ste už dosiahli konečný cieľ?
Odpoveď má viacero úrovní. Mám projekt pre klientov s názvom Nekonečné portfólio. Hovorím im, že v tomto procese môžu pokračovať navždy. Neustále pritom hľadám nové spôsoby, ako systém vylepšiť.
Existuje asi 30 rôznych krokov, ktoré kombinujem. Moja cieľavedomá časť chce pokračovať ďalej. Možno budem mať o rok či dva naozaj tristo bytov. Moja racionálna polovica mi však hovorí, že musím diverzifikovať.
Už nie som v štádiu, v ktorom musím na všetko tak veľmi tlačiť. Volím menej agresívny prístup s nižším zadlžením. Chcem vytvárať aktíva aj v iných oblastiach alebo regiónoch. Proces už nebude taký rýchly, pretože zdroje investujem aj inde. Je to rozumné, pretože nechcem mať všetok majetok na jednom mieste.
Foto: Róbert Homola
Foto: Robo Homola
Ja aj súčasné množstvo bytov považujem z hľadiska správy za obrovské. Ako sa to dá reálne zvládnuť? Kým ste mali okolo sto bytov, manažovali ste ich údajne sám.
Je to tak, približne prvých 150 bytov som spravoval sám. Nemyslím tým však to, že by som všade fyzicky chodil, ale bol som centrálnym koordinátorom procesov. Riadiacim strediskom, ktorému podliehali rôzni ľudia.
Spätne to považujem za chybu. Mal som sa od operatívy úplne oslobodiť. Nepremýšľal som o tom, aká je moja skutočná pridaná hodnota. Strávil som príliš veľa času organizovaním bežných opráv, ako je napríklad výmena žiaroviek. Namiesto toho som proces mal radšej delegovať na niekoho, kto je možno 10-krát lacnejší, a sám som sa mal sústrediť na formy financovania.
Dnes by som bol oveľa ďalej. A ako sa to dá robiť? Ľudia sú veľmi prispôsobiví. Na začiatku zabehnete iba kilometer. Keď však trénujete dostatočne dlho, zistíte, že prejsť túto vzdialenosť je jednoduché a zvládnete maratón. Keby vám to niekto povedal na začiatku, pravdepodobne by ste mu neverili.
Osobne mám výhodu v tom, že som orientovaný na procesy. Dokážem ich zjednodušiť a zaviesť do praxe. Mám skúsenosti s riadením ľudí a rozlišujem podstatné od prebytočného.
Ľudia často venujú energiu drobným detailom. Ja sa riadim Paretovým pravidlom, to jest, že približne 80 percent dôsledkov pochádza z 20 percent príčin.
Kľúčové pre mňa je, aby fungoval vzťah s nájomníkom a plynulo prichádzalo nájomné. Menej dôležité detaily odsúvam na vedľajšiu koľaj. Dnes správe venujem minimum času.
Mám pani, ktorá pôsobí mimo Prahy ako centrálna uzlová stanica. Koordinuje remeselníkov, maklérov a ďalšie subjekty. Telefonujeme spolu len párkrát do mesiaca. Má nastavené pravidlá, ktoré dodržiava.
Keby som to robil sám, možno by to bolo s úspešnosťou na 97 percent. Ona to urobí možno na 92 percent, pretože nemá moju motiváciu. Tých päť percent však rád obetujem výmenou za svoj čas.
Nie je trochu riskantné zveriť riadenie celej prevádzky jednej osobe?
Je to správna úvaha. Mám však rôzne záložné riešenia. Do procesu sú zapojené viaceré skupiny ľudí a spomínanej panej pomáha jej manžel. Je dôležité mať duálny alebo ternárny systém, a to platí nielen u ľudí, ale aj pri finančných inštitúciách. Je to nevyhnutné.
Využívate na správu softvérové riešenie?
Pri prvých 150 bytoch som využíval výlučne Microsoft Excel. Vyrastal som s ním a mám ho v malíčku. Pani, ktorá sa o správu stará, však túto zručnosť nemá. Preto sme prešli na automatizovaný softvér od tretej strany. Funguje to systematicky, je v ňom vedená evidencia záloh a ponúka možnosť exportu do Excelu na moju analýzu.
Dnes je veľkým trendom umelá inteligencia. Využívate ju?
Nie, v tomto som trochu staromódny. Rád sa učím nové veci, ale držím sa dôležitých bodov. Pre mňa je kľúčové byť na vrchole pyramídy, kde prinášam najväčšiu hodnotu.
Je to hľadanie správnych nehnuteľností a ich financovanie. Existujú aplikácie na skenovanie trhu, ale ja sa spolieham na svoj inštinkt. Vybudoval som si ho tisíckami opakovaní. Moja metóda je vlastný nástroj v Exceli. S kolegami analyzujeme rôzne lokality.
Nehľadám nutne nehnuteľnosti so zľavou. Kupujem za rozumnú cenu objekty, v ktorých vidím potenciál rastu. Nezaujíma ma okamžitý výnos. Zameriavam sa na nehnuteľnosti, ktorých hodnota o pár rokov výrazne stúpne.
Znamená to, že nakupujete za trhové ceny ako bežní účastníci trhu? Nevyužívate pri akvizícii žiadnu výhodu?
Čiastočne áno. Nie je to však o tom, že by mi niekto dával darčeky z lásky. Pracujem s verejnými zdrojmi, a keď nájdem vhodnú nehnuteľnosť na trhu, okamžite po nej idem.
Mám už vybudovanú mentálnu infraštruktúru a rozhodujem sa v extrémne krátkom čase. Je to moja výhoda oproti iným investorom, ktorí nad ponukou pridlho premýšľajú. Získavam náskok.
Druhou vecou sú dobré vzťahy s maklérmi. Poznajú ma a vedia, aké mám kritériá. Keď sa na trhu objaví niečo vhodné, zavolajú mi. Vedia, že ak to dajú na verejný inzerát, budú tam päť dní chodiť s ľuďmi na obhliadky. Ja sa rozhodnem za 20 sekúnd po troch položených otázkach.
Sú to moje dva základné zdroje. Nechcem nájsť predraženú nehnuteľnosť, vyjednávaním dosiahnuť zľavu a mať z toho dobrý pocit. Hľadám objekty s potenciálom.
V portfóliu máte aj staršie nehnuteľnosti. Aj pri nich platí rýchlosť rozhodovania? Môžu predsa len skrývať množstvo nepríjemných prekvapení ohľadne technického stavu. Nepotrebujete pri nich vykonať dôkladnejšiu kontrolu?
Na začiatku som robil všetky fyzické prehliadky a kontroly. Neskôr som však zistil, že som pri dobrých ponukách strácal príliš veľa času zbieraním informácií. Kým som sa rozhodol, ponuka bola preč. Preto som si vytvoril zoznam kľúčových informácií, ktoré sú pre mňa podstatné. Zvyšok je druhoradý.
Mnohí kupujúci chcú vidieť stav fondu opráv a podrobné vyúčtovanie nákladov. Riešia, či nie je fond opráv príliš vysoký. Ja sa spolieham na zákon veľkých čísel. Pri veľkom počte bytov sa jeden horší prípad stratí v priemere. Je mi to nakoniec jedno.
Nestrácam čas tým, že by som realitného makléra nútil zháňať ďalšie podklady. Viem, že chce predať s minimálnym úsilím. Navyše, výška fondu opráv je výsledkom vôle členov spoločenstva vlastníkov.
Sú to ľudia s pravdepodobne menšou ekonomickou silou, než mám ja. Ak je suma prijateľná pre nich, bude akceptovateľná aj pre mňa. Moje byty mi navyše zarábajú peniaze, oni tam len bývajú.
Čítam potreby trhu. Ak budem príliš náročný na informácie, maklér ma odmietne. Z dlhodobých dát som zistil, že určitý typ nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite je pre mňa komodita.
Je to to isté, ako keď kupujete uhlie. Ak by ste kupovali šperky, budete si ich chcieť podrobne skontrolovať. Prezerať hrudu uhlia by vám však nenapadlo. Keď kupujem nehnuteľnosti v určitých lokalitách a bytových domoch, stávajú sa pre mňa komoditou.
Ak je zaujímavá cena a byt má potenciál, nezaujímajú ma ani jeho fotografie. Viem, že doň budem musieť niečo investovať a som na to pripravený. Tento model mi vyhovuje. Nemám problém nečakane investovať niekoľko tisíc, keď viem, že byt mi za rok zarobí viac. Rozhodujem sa na základe tvrdých dát, nie emócií.
Poďme sa pokúsiť analyzovať jednotlivé typy nehnuteľností z hľadiska ziskovosti. K dispozícii sú komerčné reality, byty rôznych veľkostí a veku, pôda, garáže. Nedávno som čítal o nadštandardnej návratnosti parkovacích stojísk, ktoré sú bezúdržbové. Porozmýšľali ste aj nad týmito možnosťami?
Zvážil som všetko. Sústreďujem sa však primárne na rezidenčné jednotky, teda byty. Pre zábavu mám aj ornú pôdu či les, ale to tvorí len zlomok môjho portfólia.
Dôvod, prečo sa nezameriavam na komerčné nehnuteľnosti, je jednoduchý. Majú síce vyšší výnos, ale zvyčajne nedisponujú takou dynamikou rastu ceny. Okrem toho sú tiež náchylnejšie na hospodársku recesiu.
Obdobie, keď sa podnikom nedarí, môže pre investora predstavovať vážny problém. Ľudia však potrebujú bývať aj počas krízy. Je to základná ľudská potreba.
Takže ide o proticyklické opatrenie?
Presne tak. Bývanie je produkt, ktorý môže dokonca vláda v kríze dotovať. Žijeme v sociálnom štáte, ktorý nenechá ľudí skončiť na ulici. Prídu rôzne formy pomoci a príspevkov.
Byty sú v tomto smere výrazne stabilnejšie. Rozdiel medzi nimi a garážami je zas najmä v možnostiach financovania. Na byty môžem čerpať hypotéku, čo je kľúčová výhoda. Bez úveru je investor veľmi obmedzený.
Aj preto neinvestujem v zahraničí, kde je možnosť ručenia nehnuteľnosťou limitovaná. Byt mi generuje príjem, je odolný proti cyklom a slúži ako záruka pre banku. Spĺňa všetko, čo potrebujem.
Predpokladám, že ste svoj investičný príbeh začínali ako fyzická osoba, ale teraz máte väčšinu svojho portfólia pod firmou. Aké sú plusy a mínusy oboch možností?
Moja trajektória bola taká, že som začal ako fyzická osoba, kým ma banky nezastavili. Bol som nútený prejsť do režimu právnickej osoby. Moja zvedavosť ma však nakoniec priviedla k hybridným systémom.
Tie mi umožňujú realizovať financovanie cez spoločnosť s ručením obmedzeným, ale v skutočnosti nakupovať ako fyzická osoba. V Českej republike platí, že pokiaľ sa neobstarávajú nejaké obrovské celky, drvivá väčšina investorov môže nakupovať nehnuteľnosti ako fyzická osoba. V tomto smere možno našu krajinu považovať za daňový raj. Ako nepodnikateľ môžete na rozdiel od Slovenska využívať odpisy aj časové testy.
To sa dá robiť aj na Slovensku.
Áno, musíte však nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, ak ju chcete odpisovať. To v Česku neplatí. U nás fyzická osoba môže objekt vlastniť pod svojím rodným číslom a odpisovať ho.
Je to osobitná výnimka v zákone o dani z príjmov. Zároveň si možno uplatňovať aj úrokové náklady z financovania. Po splnení časového testu môžete nehnuteľnosť predať bez platenia dane zo zisku.
Ak to robíte inteligentne a legálne, môžete dosiahnuť oveľa vyššie zhodnotenie než prostredníctvom právnickej osoby. Firmy majú totiž drahšie financovanie, vyššie úrokové sadzby a kratšie splatnosti úverov. Nevyhnete sa ani vyššiemu zdaneniu pri predaji majetku.
Ako si zabezpečujete financovanie nehnuteľností? Každý si vie predstaviť kúpu dvoch či troch bytov. Zaobstarať ich však desať je už tvrdší oriešok.
Bola by to prednáška na celý deň. Skúsim to skrátiť. Investor musí hrať dve základné hry. Prvou je vytváranie kolaterálu, teda zábezpeky. Musíte mať objekty, ktorými môžete ručiť za ďalšie úvery.
Niektoré pôžičky sú síce nezabezpečené, ale je to len malá hra. Vyvinul som vlastnú metodiku práce s portfóliom, aby som mal vždy k dispozícii potrebnú zábezpeku.
Druhú hru predstavuje bonita. Začiatočníkovi nikto nepožičia milióny eur len tak. Kľúčové sú znalosti a správni ľudia okolo vás. Potrebujete skúsených hypotekárnych maklérov, ktorí kontinuálne monitorujú metodiky bánk. Nemá zmysel chodiť z jednej do druhej.
Špecialisti vedia, kde vám za vašich okolností prostriedky požičajú. Ja tomu hovorím metóda „včielka“. Seba vidím ako hmyz, ktorý lieta a hľadá kvety, v mojom prípade banky. Vždy nájdem nové príležitosti ako oportunista.
Niekedy je však náročné nájsť správnu kombináciu. Do určitého počtu je to jednoduché, každý si kúpi dva či tri byty, ale desiaty si už vyžaduje kreativitu. Rozhodujúce v takom prípade však už nie sú veľké znalosti, ale len drobné detaily, ktoré vás posunú vpred.
Zoberte si dvoch futbalistov. Jeden je bežný ligový hráč a druhý Lionel Messi. Ten je možno len o 20 percent lepší, jeho príjmy sú však mnohonásobne vyššie. Je tam exponenciálna krivka.
Z toho vyplýva, že často stačí investovať len o 10 percent viac do mentálneho nákladu a môže vás to skokovo posunúť, pokojne aj 10-násobne. Využívajte všetky formy financovania, kreativitu, finančnú gramotnosť, potlačte strach a dostanete sa ďalej.
Niekedy si vezmem zdanlivo drahý úver s úrokom deväť percent, ak už dopredu viem, že je len krátkodobý. Pomôže mi preklenúť obdobie k lacnejšiemu financovaniu. Pozerám sa za horizont jedného roka, zaujíma ma vývoj v rozsahu dekády.
Aká je vaša aktuálna úroveň zadlženosti?
Momentálne som na úrovni približne 43 percent. Ide teda o defenzívnu hru. V rámci investičných nehnuteľností ide o pomerne konzervatívne číslo.
Predpokladám však, že ste takto nezačínali. Zrejme vám zadlženie znižuje rast skôr nadobudnutých objektov, ktorých hodnota priebežne rastie.
Áno, celé je to o pochopení modelu financovania. Na začiatku musíte byť agresívnejší a ísť do vyššieho rizika. Ja som sa napríklad dostal aj nad sto percent.
Postupne sa však portfólio mení. Kľúčová je v tomto prípade konzistentnosť. Mnohí sa nadchnú, ale rýchlo stratia trpezlivosť. Čím dlhšie to robíte, tým viac sa vaše portfólio predlžuje. Sú v ňom staršie aj novšie nehnuteľnosti.
Nové byty kupujem pokojne aj so záporným cash flow, ak majú potenciál. Ako portfólio starne a ceny rastú, celkové zadlženie klesá. Chcel by som sa zadlžiť viac, napríklad na 60 percent, avšak to nestíham, pretože hodnota môjho majetku rastie rýchlejšie. Je to boj.
Pri nových nákupoch využívam maximálnu páku z externých zdrojov. Niekedy si požičiam aj viac, než je cena nehnuteľnosti. Celkové zadlženie portfólia mi to aj napriek tomu zrazí na spomínaných 43 percent.
Páka aj tak predstavuje dvojsečnú zbraň. Aj pri relatívne nízkom zadĺžení ide v absolútnom vyjadrení o veľkú sumu. Nebojíte sa dlhu a možnosti, že sa páka pohne proti vám?
Môj dlh je takmer deväť miliónov eur. Nemám strach, ale rešpekt. Premýšľam o rizikách. Keď sa ma pýtajú, čo urobím pri poklese trhu, odpovedám, že sledujem vývoj.
Pripravujem si hotovosť a mám nástroje na jej získanie. Ak ceny klesnú, môj rast sa spomalí, ale kľúčové je nájomné. To je nezávislé od pohybu úrokových sadzieb. Čím viac bytov mám, tým je môj príjem bezpečnejší. Pri jednom ide o veľa, pri veľkom počte sa riziko rozkladá.
Čo by ste však robili pri dvojcifernom poklese cien, aký sme zažili napríklad počas hypotekárnej krízy? V tom čase som bol v Spojených štátoch, kde ľudia rezignovali a hromadne prestali hradiť nájomné aj splátky hypoték.
Hypotekárna kríza v USA mala špecifické príčiny. Tamojší trh je menej regulovaný. České banky sú veľmi opatrné a nepustia vás do nebezpečných dlhov, ako ja hovorím, „na krv“.
V Amerike banka jednoducho vezme nehnuteľnosť a nič viac nerieši. U nás je to iné. Navyše, mám významné finančné rezervy vo forme kontokorentov a hotovosti. Ak trh klesne, môj rast sa zastaví, ale budem pripravený lacno nakupovať, ako to robí Warren Buffett.
Základom je schopnosť splácať záväzky. Sme sociálny štát a ochrana nájomcov je u nás silná. Štát nenechá ľudí padnúť na dno tak tvrdo ako v Spojených štátoch.
Snažím sa brať dlhodobé úvery s fixáciou, aby som mal istotu, že sa moja splátka najbližších päť rokov nezmení. Týmto spôsobom eliminujem riziko náhleho zvýšenia nákladov.
Foto: Robo Homola.
Foto: Robo Homola
Áno, dokonca dramaticky vyššiu. Nejde o to, čo sa mi páči. Predtým som nemal k nehnuteľnostiam žiadny vzťah. U mňa ide čisto o výsledok racionálneho zváženia faktov.
Máte pravdu v tom, že dlhodobý priemer indexu S&P 500 predstavuje približne 10 až 10,5 percenta. Ja to však robím inak a musím si v tejto súvislosti trochu rypnúť do predstaviteľov Českej národnej banky.
Jeden z jej viceguvernérov sa divil, prečo ľudia kupujú byty pri výnose okolo dvoch či troch percent, keď by investíciou do akcií alebo štátnych dlhopisov zarobili viac. Obávam sa, že aj medzi takto vysokopostavenými ľuďmi existuje nepochopenie základných princípov trhu s nehnuteľnosťami.
Ak to zjednodušíme, prevádzkový výnos z nájmu je síce len okolo troch percent, k nemu však treba pripočítať aj zložku dlhodobého rastu cien. Následne do hry vstupuje pákový efekt, keď napríklad nakupujem s 80-percentným financovaním od banky, ale vkladám len 20 percent vlastných zdrojov.
Moje portfólio z hľadiska ceny dlhodobo organicky rastie o 16 percent ročne, bez ďalších nákupov. Konkrétne v Ostrave som za posledných 10 rokov zaznamenal dokonca štvornásobný nárast cien. Severné Čechy rástli dokonca ešte rýchlejšie.
Samo osebe to však, samozrejme, neznamená, že to bude trvať večne. Zároveň nekupujem priemerné nehnuteľnosti, ale vyberám si lepšie kúsky v dobrých lokalitách, pretože o nich viac premýšľam.
Ak teda hodnota nehnuteľnosti dlhodobo rastie o 16 percent a ja do nej vložím pätinu vlastných prostriedkov, získam približne 50-percentný výnos z vlastného kapitálu.
Keď sa porovnávam s ľuďmi, ktorí obchodujú s akciami, vždy hovorím, že som začal s 12-tisíc eurami a po jedenástich rokoch mám majetok v hodnote 20 miliónov eur. Nech mi niekto ukáže podobný výsledok inde.
Na akcie si síce tiež môžete požičať, ale je to rizikovejšie, máte nižšie krytie a môže prísť margin call. Nehnuteľnosti sú v tomto smere bezpečnejšie. Moje zadlženie však momentálne držím už len na úrovni okolo 43 percent, čo považujem za veľmi defenzívny prístup.
Stratégia spočíva v tom, že si vezmem kapitál a pracujem s ním. Vlastné peniaze si nechávam ako veľkú rezervu a využívam prostriedky iných ľudí, ktoré v kombinácii s infláciou fungujú veľmi dobre.
Dalo by sa teda povedať, že vás veľmi nezaujíma samotný výnos z prenájmu, ale sústredíte sa skôr na rast cien nehnuteľností.
Presne tak.
Situácia sa môže zmeniť. Pozrime sa na Taliansko. S výnimkou niektorých veľkých miest, ako napríklad Rím či Miláno, ceny stagnujú alebo v niektorých lokalitách dokonca klesajú. Investície sú stratové. Nepovažujete svoje nastavenie za príliš riskantné?
Rozumiem vašej obave a mohol by som uviesť ešte silnejší príklad, ktorý predstavuje Japonsko na prelome 80. a 90. rokov. Ide o platný argument a táto hrozba skutočne existuje.
Osobne však vždy zvažujem pravdepodobnosť vzniku rizika a jeho prípadný vplyv. Inflácia je všadeprítomná a je veľmi nepravdepodobné, že by sme sa ocitli v dlhodobej deflácii. Aj keď je možná, pri kvalitných nehnuteľnostiach je tento scenár málo pravdepodobný.
Keďže hrám dlhodobú hru, nie je pre mňa dôležité, čo sa stane v priebehu jedného či dvoch rokov. Moja perspektíva zahŕňa viaceré dekády. Počítam s tým, že jedného dňa môže prísť pokles, ale nehnuteľnosti nepredávam.
Sledujem trh, vytváram si rezervy a trpezlivo čakám. Pravdepodobnosť, že ceny v českom kontexte budú o desať rokov rovnaké alebo nižšie ako dnes, odhadujem na jedno až dve percentá. Nominálne ceny budú rásť v dôsledku inflačných tlakov a zvyšovania spotrebiteľských cien. Inflácia je podstatou ľudskej existencie.
Rád používam bonmot o zamestnancoch, ktorí vyjednávajú o kolektívnej zmluve. Aká je šanca, že dobrovoľne požiadajú o zníženie miezd o päť percent pre makroekonomickú disciplínu? Je to prakticky nemožné.
Okrem toho sú tu ďalšie faktory, ako napríklad naše veľmi nepružné stavebné procesy. Aj keby došlo v tejto oblasti k zmenám, nebude mať kto stavať. Niektorí ľudia sa sťažujú na migrantov, ale ja hovorím: vďakabohu za nich. Je veľmi nepravdepodobné, že by ceny práce a materiálov nerástli, pretože ľudia chcú prirodzene zarábať viac. Ďalší faktor predstavuje pozemok. Ide o vzácny a nekopírovateľný zdroj.
Predpokladáte teda, že prípadná stagnácia alebo pokles cien by boli len dočasné. Nemôže však demografia zabezpečiť, že tento jav by sa stal trvalým?
Je to dobrá pripomienka. Mám však pocit, že toto slovo dnes používa každý ako argument. Absolvoval som dva semestre demografie a viem, ako sa tvoria prognózy.
Populácia Českej republiky za posledných 20 rokov takmer neustále rástla. Hoci je prirodzený prírastok negatívny, pretože máme viac úmrtí ako narodení, migrácia tento deficit vyrovnáva.
Konzervatívne prognózy štatistického úradu sa často mýlia v negatívnom zmysle. Aj keby počet obyvateľov za 20 rokov klesol o dve percentá, táto marginálna zmena nebude mať fatálny vplyv na ekosystém, pretože v ňom pôsobia silnejšie vplyvy.
Spoločnosť bohatne, technológie napredujú a výrazne stúpa počet jednočlenných domácností. Napriek rečiam o kríze bývania nevidím trend, že by sa ľudia vracali k viacgeneračným domácnostiam. Naopak, chcú pohodlie a chcú žiť sami vo vlastných bytoch.
Priemerný počet osôb v jednej domácnosti sa za posledných 20 rokov znížil o jednu osobu. Čiastočné riziko vidím v malých lokalitách ďaleko od centier, kde žijú boomeri, teda povojnové generácie, v neekonomických domoch, o ktoré mladí nemajú záujem.
Na druhej strane dochádza k prerozdeleniu obyvateľstva v rámci republiky. Urbanizácia prirodzene zvyšuje dopyt po prirodzených centrách, a preto investujem výhradne v mestách, nie v malých pohraničných obciach.
V súvislosti s nehnuteľnosťami sa hovorí, že dôležité sú len tri veci – lokalita, lokalita a lokalita. Ako si ju vyberáte vy?
Keď som začínal, osvojil som si základné ekonomické nástroje na posúdenie ziskovosti. Strávil som hodiny sledovaním realitných portálov a porovnávaním cien v rôznych častiach krajiny.
Hľadal som priaznivý pomer medzi cenou a nájmom. Mal som záujem o nehnuteľnosti s dobrým výnosom, a ten sa dal zabezpečiť v lokalitách s nižšou štartovacou cenou.
Pôvodne som sa však bál investovať do neznámeho mesta, tak som prvú akvizíciu realizoval v Prahe. Ďalšie byty som už kupoval v rodnom meste, ktoré je vzdialené tristo kilometrov východne.
Poslal som tam mamu, aby sa na nehnuteľnosť pozrela. Povedala mi, aby som ju nekúpil, lebo je v zlom stave. Neposlúchol som a hodnota toho bytu sa odvtedy štvornásobne zvýšila.
Dnes sa pozerám na lokality cez kvantitatívnu analýzu a zaujíma ma hlavne potenciál rastu, ktorý ide ruka v ruke s dobrým výnosom. Musí to prejsť aj kvalitatívnym testom, pretože niektoré veci sú lacné z dobrého dôvodu. Väčšinu svojich nehnuteľností som však nikdy nevidel.
Investujete výlučne v Českej republike?
Áno.
Vyvstáva otázka koncentrácie a rizika. Nie ste, najmä pri súčasnej neistej geopolitickej situácii, znepokojený z toho, že ste všetko stavili na jednu kartu?
Nie som znepokojený, ale mám pred tým rešpekt a uvedomujem si to. Dôvodom, prečo nie som v iných krajinách, je náročnosť vybavovania hypoték a správy.
Verím v princíp, o ktorom hovoril Charlie Munger, spolupracovník Warrena Buffetta, a to, že diverzifikácia je pre začiatočníkov. Moja cesta vedie najskôr cez koncentráciu, a až následne cez diverzifikáciu.
Mohol by som časť portfólia predať, ale nechcem to robiť, pretože stále rastie. Radšej využívam svoje nehnuteľnosti ako zábezpeku na úvery a získané prostriedky následne môžem investovať inde, napríklad aj mimo Českej republiky.
Poďme teraz k percentuálnemu rozdeleniu vášho majetku. Obávam sa za vás, či snaha o neustály rast a hľadanie nadvýkonnosti už nejde na úkor ochrany majetku. Vybudovali ste multimiliónové portfólio, nemala by teraz nastať fáza stabilizácie?
To, čo hovoríte, absolútne dáva zmysel. V mojom majetku tvoria nehnuteľnosti drvivú väčšinu, oveľa viac ako 90 percent. Som si, samozrejme, vedomý, že to vôbec nie je ideálne, ale teraz už som na ceste, keď sa snažím generovanú hotovosť využívať na investície v iných triedach aktív.
Voľné prostriedky už začínam smerovať aj do indexových fondov a nehnuteľnosti nechávam organicky rásť ako základňu pre svoje ďalšie aktivity. V rámci portfólia som začal robiť vnútornú diverzifikáciu. Kupujem bezpečnejšie nehnuteľnosti vo väčších mestách ako Praha alebo Plzeň, ktoré sú menej nestále. Spomalil som tempo akvizícií a som viac selektívny.
Keď sme pri konkrétnych regiónoch, pre vás nie je podstatné, či sú nehnuteľnosti v nejakej dostupnosti, povedzme do sto kilometrov od miesta vášho bydliska?
Je to úplne nepodstatné.
Otázka potom znie, či nie je zaujímavé vyhľadávať aj nehnuteľnosti v zahraničí, na trhoch, ktoré dokážu poskytovať výrazne vyšší výnos a majú pred sebou vyšší potenciál rastu.
Určite môžu byť pre niekoho atraktívne. Často sa spomína Dubaj, Čierna Hora, Albánsko či južné pobrežie Španielska. Vidím tam však jednu veľkú prekážku, a tou je financovanie.
Matematika nepustí. Ak máte 80-percentné LTV, teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, váš kapitál pracuje štvornásobne viac. Pokiaľ investujete milión z vlastných zdrojov, banka vám požičia štyri milióny.
Ak sa však podmienky zhoršia čo i len o 20 percent, situácia sa razantne mení. Budete potrebovať až 40 percent vlastných zdrojov a banka vám prefinancuje len 60 percent.
Vo výsledku to znamená, že vaša dynamika sa prepadne zo štvornásobku na 1,5-násobok. Je to degresívna krivka, ktorá výrazne obmedzuje potenciál rastu. Keby ste mali stopercentné LTV, môžete teoreticky rásť do nekonečna.
Čo ak sa zhoršia podmienky v Česku v oblasti regulácie úverov alebo daňového zaťaženia?
Dane z nehnuteľností sa pravdepodobne zvýšia, pretože je to pre štát ľahký cieľ. Vo východnom bloku je však na rozdiel od Západu vysoký podiel vlastníckeho bývania. Je to viac ako 70 percent.
V Rumunsku a Bulharsku dokonca 80 a viac percent. Keď sa pozriete na mapu, vidíte tam jasný vplyv železnej opony. Žiadna vláda nechce nahnevať 70 percent voličov drastickým zvýšením daní.
Vidím to presne naopak. Pokiaľ vláda dokáže oddeliť investičné byty od tých, ktoré sú určené na bývanie, môže výhradne pre ne nastaviť aj úverové a daňové parametre. A vyzerá to tak, že sa to už deje.
Rozdeľme to na dve časti. Prvá sa týka regulácie v podobe odporúčacieho nariadenia zo strany Českej národnej banky. Tá spočíva najmä v tom, že na základe vlastných dát regulátor tvrdí, že trh sa prehrieva.
Zároveň profil realitného investora vníma ako rizikovejší, keďže má vyššiu mieru zlyhania. Keď vyšla správa od viceguvernéra Českej národnej banky, slušne som mu napísal a opýtal sa ho, či by mohol predložiť nejaké podporné údaje pre takéto tvrdenie.
Moja úvaha je nasledovná. Ľudia, ktorí investujú do nehnuteľností, majú zvyčajne vyššiu finančnú gramotnosť. Poznajú systém a spravidla vedia, čo robia. Osobne si nemyslím, že sú rizikovejší.
Netvrdím, že to tak je, ale moja intuícia mi to hovorí. Porovnajme si dva prípady. Mám 25 rokov, skončil som školu, nastúpil do prvého zamestnania a banka mi poskytne úver vo výške 90 percent LTV na kúpu nehnuteľnosti, v ktorej bývam a neprináša mi žiadne peniaze. Navyše, moja finančná gramotnosť je nízka.
Oproti tomu stojí investor, ktorý má napríklad 40-percentné LTV a jeho byty mu prinášajú zisk. Nie je to náklad, ale výnos. Takže by ma zaujímalo, čím argumentuje Česká národná banka.
Nepriamo som počul, že tí, ktorí v bytoch bývajú, urobia všetko pre to, aby si ich udržali. A vy si myslíte, že investor sa chce dostať do situácie, keď nie je schopný splácať? Ja to určite nechcem.
Intuitívne, na základe porovnania týchto vecí, by som povedal, že tie údaje nebudú výrazne rozdielne. Ak by mi však niekto povedal, že miera nesplácania je pri investičných bytoch trikrát vyššia, uznal by som to. Avšak podľa zverejnených údajov predstavuje v českých bankách v súčasnosti len okolo 0,6 percenta. Ide o ľudí, ktorí sú 90 dní po splatnosti.
A teraz prichádza matematika. Ak si porovnávate dve skupiny, jedna z nich by musela byť dramaticky vyššia, aby to o niečom svedčilo. V tomto prípade sú však obe v rámci takzvanej štatistickej odchýlky.
Predstavte si, že by pomer predstavoval 0,2 k 0,4. Obe čísla by boli také nízke, že by nemali žiadnu výpovednú hodnotu. Preto si dovoľujem vysloviť hypotézu, že ide o opatrný krok zo strany Českej národnej banky, ktorý odráža jej motiváciu.
Regulátor nebude chválený za to, že máme investičné nehnuteľnosti, prípadné prehriatie realitného trhu by však preňho bolo nežiaduce. Takže to, čo opisujete, do určitej miery ovplyvní schopnosť získania úveru a zníži rozlet neskúsených investorov.
Na rozdiel od nich si s tým však profesionál poradí. Ja nenesiem zodpovednosť za celý trh. Pravda je, že to bežným investorom určite nepomôže. Opatrenia ich spomalia a je možné, že postupne to bude smerovať k stavu, ktorý si Česká národná banka želá, teda k obmedzeniu investičných hypoték.
Výsledkom bude pomalší rast a znížená návratnosť. Profesionáli si však nájdu cestu prostredníctvom spoločností s ručením obmedzeným alebo inými dostupnými prostriedkami.
To, čo zastaví začínajúcich investorov, je len kvapka v mori pre väčších hráčov. Áno, bude to komplikovanejšie, avšak dôležité je zamerať sa na veci, ktoré dokážem ovplyvniť.
Nemôžem formovať geopolitický svet okolo nás. Či sa Vladimir Putin ráno zobudí a urobí to alebo ono, na to nemám žiadny vplyv. Na iné veci však reagovať dokážem. Vnímam svet okolo seba a pracujem na niečom, čo je možné. Takže si jednoducho nájdem svoju cestu.
Druhá časť sa týka daní. Tu očakávam, že dane z nehnuteľností pôjdu hore. Avšak aj keby sa zdvojnásobili, v porovnaní s výnosom z nájmu a rastom kapitálu je to stále zanedbateľná položka.
Ak by štát dokázal nadmerne zaťažiť výlučne investičné byty, investori by tieto náklady preniesli na nájomcov, ktorí by následne žiadali príspevky od štátu. Súčasná vláda tomuto kontextu rozumie.
Okrem toho odhadujem, že v nasledujúcich 25 rokoch budeme konvergovať k západnému modelu, v ktorom je podiel vlastníckeho bývania výrazne nižší. Vysoké percento majiteľov u nás je dôsledkom historických udalostí po roku 1948, predtým to nebol štandard.
Navyše, po zavedení eura zmizne ďalšia prekážka v podobe kurzového rizika pre zahraničných investorov a do krajiny bude prúdiť viac peňazí. Situácia sa tak postupne dostane do normálu.
Foto: Robo Homola.
Foto: Robo Homola
Okrem investovania do bytov sa venujete aj mentoringu. Ste drahý?
Je to relatívne. Od ľudí, ktorí sú oveľa múdrejší ako ja, som si osvojil jednu zásadu. Nepozerám sa na cenu, ale na hodnotu. Takže ak zaplatím za produkt, zaujíma ma, čo mi pri správnej aplikácii dokáže priniesť.
Môžem si v obchode kúpiť luxusný televízor s plochou obrazovkou, alebo za rovnaké peniaze pôjdem na nejaké školenie. Čo je v takom prípade drahé? Televízor budem mať síce dlho, ale postupne bude strácať svoju hodnotu.
Navyše, čas, ktorý strávim jeho sledovaním, by som mohol investovať do niečoho produktívneho. Oproti tomu investícia do vzdelávania a odborného rozvoja predstavuje formu zhodnocovania s vysokou mierou návratnosti.
Aby som to uzavrel, v absolútnom vyjadrení som drahý. Dôvod je však prozaický. Informácie, ktoré poskytujem, kompetencie, ktoré dávam k dispozícii, sú na špičkovej úrovni. Dovolím si tvrdiť, že som najlepší v Česku aj na Slovensku.
Ide o sebavedomú cenu, ktorá zodpovedá poskytnutej hodnote. Pomáham ľuďom s finančnou gramotnosťou a učím ich premýšľať o peniazoch inak. Mnohí moji klienti za mnou po roku prídu a povedia mi, že to síce stálo hrozné peniaze, ale že neľutujú, lebo ich portfólio narástlo o státisíce eur.
Dnes som na takej úrovni, že by som sa mentoringom dokázal aj uživiť. Musím však dodať, že nepatrím medzi influencerov, ktorí workshopmi zarábajú viac než investičnými aktivitami.
Moje portfólio rastie exponenciálne a generuje mi oveľa viac peňazí. Nie z cash flow, ale z kapitálového rastu. Takže nie som typ, ktorý predal dve akcie a už ide učiť obchodovanie s nimi.
Nebojíte sa, že si workshopmi vyrábate konkurenciu?
Kedysi som si myslel, že tým pracujem proti sebe. Zároveň som bol veľmi naivný, keď som očakával, že po tomto type informácií nebude dopyt. Dnes ma teší, keď vidím, ako absolventi školení menia svoje myslenie.
Prostredníctvom mentoringu navyše stretávam zaujímavých ľudí, ktorí mi otvárajú nové obzory v oblastiach, v ktorých som ja sám limitovaný. Posledným faktorom je, že zvýšený dopyt po realitných investíciách vyvolaný aj mojimi workshopmi zvyšuje hodnotu môjho vlastného portfólia.
Keď to hodnotím spätne, mal som s tým prísť omnoho skôr. Vytvoril som si obrovskú sieť kontaktov, ktorú môžem kedykoľvek využiť. Za jedinú tienistú stránku považujem stratu súkromia, ale každý bochník chleba má dve kôrky.
Určite si mentoringom vytváram aj konkurenciu, ale som súťaživý a mám pred ňou náskok. Pre mňa je to ako keď ligový futbalista trénuje hráčov z nižšej súťaže.
Staráte sa aj o správu nehnuteľností, alebo sa sústreďujete len na investície?
Správu nehnuteľností prenechávam partnerom. Zažil som ju na vlastnej koži a považujem ju za nudný a neproduktívny proces s nízkou maržou. Klientom pomáham získavať nehnuteľnosti, v oblasti správy sa spolieham na profesionálov.
Pre mňa osobne je táto činnosť intelektuálne ubíjajúca. „Dobrý deň, potrebujem potvrdenie.“ „Dobrý deň, rozbila sa mi žiarovka.“ „Dobrý deň, potrebujem vymeniť dvere.“ Nie, ďakujem.
Čo by ste odkázali našim čitateľom, ktorí zvažujú vstup do tohto typu podnikania?
Nezáleží na tom, či ide o byty alebo investovanie do iných tried aktív, najskôr musíte urobiť ten prvý krok. Nesnažte sa pochopiť všetko. Chcite sa dozvedieť 80 až 85 percent vecí o danej problematike a hneď si to vyskúšajte v praxi.
Ak budete len sledovať podcasty, čítať a nič neurobíte, zostanete v akademickej rovine. Váš prvý nákup nehnuteľnosti vás naučí omnoho viac. Začnú vám prúdiť peniaze a vy pochopíte, ako funguje systém. Vaše portfólio porastie.
Neodkladajte to, choďte do toho. Obklopte sa skúsenými ľuďmi. Najväčšou chybou, ktorú som urobil, bolo, že som chcel prísť na veci sám. Potom som musel robiť zložité opravy. Neváhajte požiadať o pomoc a buďte konzistentní. Vytrvalosť je oveľa dôležitejšia ako motivácia. Nebojte sa, verte si a hlavne buďte otvorení myšlienkam. To je kľúčová vec.
Niekedy napíšem príspevok a sú ľudia, ktorí mi tvrdohlavo vysvetľujú, že sa mýlim, že to robím zle a tak ďalej. Aj v mojej rodine sa takí nájdu. Zrejme viem, čo robím, keď som tým už zarobil milióny. Zmeňte názor. Aký má zmysel hádať sa o príčine, keď si tým strieľate do vlastnej nohy? Počúvajte, vytvorte si vlastný názor a zrealizujte to.
Ak máte aj nejaký voľný čas, ako ho trávite?
Mám veľa voľného času.
Tomu sa dá ťažko uveriť.
Spresním to. Pokiaľ ide o správu portfólia ako prevádzkovú záležitosť, zaberá mi len niekoľko hodín mesačne. Je to len o komunikácii. Ďalší čas mi zaberie akvizícia, ale to je jednorazová záležitosť.
Teraz mi ešte nejaký čas odčerpávajú iné typy aktivít, ako spolupráca s rôznymi ľuďmi, workshopy či individuálne konzultácie. To mi zaberá trochu viac kapacít, takže v tomto smere plánujem zvoľniť.
Celkovo však mám dostatok voľného času. Venujem ho svojej rodine, cestovaniu, turistike, spoznávaniu miest a ďalšiemu vzdelávaniu. Sú to moje koníčky.
