13. septembra 2018

Rezidenčný trh na Slovensku srší energiou. Je v súčasnosti vo výhode predajca alebo kupec nehnuteľnosti? Mnohí oslovení majitelia realitných kancelárií veria, že zažívame typický „trh predávajúceho“, kde je vo výhodnej pozícii majiteľ nehnuteľnosti. Zároveň však argumentujú, že reality sa stále oplatí aj kupovať. Hlavne kvôli dostupnosti lacného financovania a množstvu projektov, ktoré sú na trhu stále k dispozícii či vďaka zásobe nových ohlásených projektov. Ako sa na súčasnú situáciu pozerá Marian Paták, majiteľ a CEO realitnej siete Directreal Slovensko?

Aké argumenty aktuálne hrajú v prospech predávajúcich? Prečo je výhodné či vhodné nehnuteľnosti predávať?

Ak uvažujeme, že predávajúci sú väčšinou ľudia vlastniaci nehnuteľnosť už nejaký čas, či už krátkodobo, zhruba do 10 rokov, alebo dlhodobo, aj viac ako 30 rokov, dôvody sú tie, že staré byty, hlavne panelákové, už nespĺňajú technologické štandardy a majú vyššie prevádzkové náklady.

Zvažujete kúpu prvej nehnuteľnosti v živote?
Tieto osoby budete potrebovať

Cenový rozdiel medzi novými a staršími bytmi sa zväčšuje. Ďalším dôvodom je aj súčasný zvýšený záujem o kúpu a z toho plynúce vyššie ceny pri predaji. Zároveň je spustená alebo sa pripravuje výstavba ďalších nových projektov, ktoré sú či budú modernejšie.

Jednoducho povedané, ponuka sa skvalitňuje, z čoho vyplýva väčšia konkurencia. K dispozícii je aj výhodné financovanie kupujúcich.

Majiteľ a CEO realitnej kancelárie Directreal Slovensko Marian Paták nehnuteľnosť kúpa predaj
Majiteľ a CEO realitnej kancelárie Directreal Slovensko Marian Paták. Foto: archív Directreal

A čo ľudia, ktorí nehnuteľnosť na bývanie hľadajú? Oplatí sa v tejto situácii nakupovať, alebo radíte počkať?

Povedal by som, že v súčasnosti je trh veľmi vyvážený a zároveň je relatívne dobre nastavená cenová línia. Znamená to, že ak predávajúci dobre nastaví predajnú cenu (samozrejme, zahrňujúc lokalitu, vybavenie, vek nehnuteľnosti a jej technický stav), nehnuteľnosť sa predá relatívne rýchlo. Ak je však cena nastavená nesprávne, nehnuteľnosť sa predáva veľmi ťažko.

Ďalším pozitívom je, že sa trh skvalitňuje a kupujúci sú náročnejší z hľadiska výberu nehnuteľnosti. Neakceptujú zlý technický stav. Inými slovami, nekúpia len tak hocijakú „haraburdu” za vysokú cenu. A ak ju kúpia, cena musí byt adekvátna a musí korešpondovať s predpokladanou investíciou či už na sanáciu alebo rekonštrukciu.

Čo spôsobuje zvýšený dopyt po bývaní?

Zvýšený dopyt je, samozrejme, spôsobený aj nízkymi úrokovými sadzbami. Toto sa prejavovalo hlavne v mesiacoch apríl – júl, keď kupujúci ešte využívali situáciu pred sprísnením opatrení Národnej banky Slovenska v oblasti hypoték.

„Trh sa skvalitňuje a kupujúci sú náročnejší z hľadiska výberu nehnuteľnosti. Neakceptujú zlý technický stav. Nekúpia len tak hocijakú ‘haraburdu’ za vysokú cenu. A ak ju kúpia, cena musí byt adekvátna a musí korešpondovať s predpokladanou investíciou, či už na sanáciu alebo rekonštrukciu.“

Ako by ste opísali aktuálnu náladu na trhu?

Nálada je dobrá, ľudia veria ekonomike a hospodárskemu rastu. Niekedy máme až dojem, že je to trochu prehnané, keď ľudia kupujú investičné nehnuteľnosti a pritom ich všetky financujú skoro 90-percentnou hypotékou. Scoring vychádza, keďže majú vysoký príjem.

Trochu sa obávame absentovania posúdenia rizika investície. Vždy je totiž jasné, že príde aj horšie obdobie a to prinesie zvýšenie úrokových sadzieb a zníženie dopytu.

5 najvýznamnejších realitných investícií.
Vedie Galéria Mlyny v Nitre

Pozitívnym ukazovateľom je však lokalitná diferencia cien, čo znamená, že realitný trh sa viac štandardizuje v porovnaní s vyspelými ekonomikami. Ceny v okrajových a horších lokalitách klesajú, kým v centre miest stúpajú.

Nebolo to vždy pravidlom?

V minulosti tomu tak nebolo a rozdiely boli minimálne.

Ako ovplyvnili opatrenia Národnej banky Slovenska, ktoré sprísňujú poskytovanie hypoték, chuť ľudí zaobstarať si bývanie?

Tieto opatrenia priniesli „haló efekt” začiatkom roka. Klienti urýchlili nákupné rozhodnutie pre obavy z dôsledkov, ale žiadnu veľkú paniku sme nezaznamenali.

Na druhej strane opatrenia NBS vnímame ako záujem spomaliť zadlžovanie hlavne ľudí s nízkymi príjmami.

Situáciu sme posudzovali aj na úrovni regiónov a až na malé výnimky, platy v regiónoch kopírujú ceny nehnuteľností. Tým nevznikajú veľké regionálne rozdiely pri žiadostiach o financovanie.

Viac o tom, prečo sa oplatí nehnuteľnosti predávať či kupovať a aké faktory ovplyvňujú súčasný (nielen) rezidenčný trh, si prečítate v aktuálnom čísle magazínu Forbes.

Hlavná foto: Pexels