15. septembra 2021

Šedivé parkovisko v srdci Varšavy sa rozhodli zmeniť na niečo veľkolepé. Trvalo však niekoľko rokov, kým neďaleko hlavnej železničnej stanice začal v réžii developera HB Reavis vyrastať komplex Varso Place. Jeho súčasťou je aktuálne najvyššia budova Európskej únie Varso Tower, ktorá sa týči do výšky 310 metrov. Forbes sa bol na túto unikátnu európsku stavbu pozrieť. Prečítajte si, ako vznikala a čo sa v nej bude nachádzať.

Všetko sa začalo v roku 2012, kedy sa developerská spoločnosť, patriaca do portfólia najbohatšieho Slováka Ivana Chrenka, rozhodla ísť do výstavby administratívneho komplexu v poľskej metropole. Na projekt oslovili úzky kruh známych a kvalitných architektonických štúdií, na vizualizáciách napokon začalo pracovať svetoznáme londýnske štúdio Foster + Partners.

Zdržala ich infraštruktúra

Na začiatku projektu boli zdĺhavé diskusie developera s mestom a územné plánovanie, najmä čo sa týka napojenia na neďalekú centrálnu vlakovú stanicu.

„Naším cieľom pri plánovaní bolo vytvoriť z tejto časti Varšavy niečo atraktívne. Dôležitým aspektom pred začatím výstavby Varso Tower, a vôbec celého projektu, bola takzvaná svetlotechnika. Od severnej strany projektu sa nachádza len bytová časť mesta. Museli sme tu preto podľa stavebného zákona zachovať čo najviac denného svetla a slnka pre obyvateľov bytov,“ hovorí Marcin Chruśliński, development manager v HB Reavis Poľsko.

Dodáva, že začiatok výstavby takej vysokej administratívnej budovy sa nezaobišiel bez komplikácií. „Mali sme málo miesta na to, aby sme vybudovali budovu, ktorá by mala viac ako 120 metrov. Museli sme odkúpiť časť pozemku od železníc, kde bola infraštruktúra. Tú sme museli celú prehodiť a len toto nás stálo rok času. To je aj jedna z odpovedí, prečo celý náš projekt trvá tak dlho,“ hovorí Chruśliński.

Reklama

Hotel namiesto kancelárií

Komplex tvoria budovy s názvom Varso 1, Varso 2 a spomínaná Varso Tower. Prvá z nich mala pôvodne tiež slúžiť ako administratívne priestory, no pred začatím výstavby sa plány náhle zmenili. Namiesto kancelárií tu vznikol Hotel NYX Warsaw, patriaci do siete Leonardo Hotels.

Projekt Varso Place vyrástol na Chmielnej ulici vo Varšave neďaleko centrálnej železničnej stanice. Vizualizácia: HB Reavis

Okrem pohľadu na mrakodrap ponúka moderné nadštandardné ubytovanie v 331 izbách a reštauráciu. Zaujímavosťou je, že hotelové kúpeľne a toalety boli vytvorené vložením tzv. kontajnerových buniek do priestoru.

V rámci Varšavy je jediným výškovým konkurentom pre Varso Tower len Palác kultúry a vedy, dar od Sovietskeho zväzu z 50. rokov 20.storočia. „Mnohí Poliaci si myslia, že by sa mal zbúrať. No ja si myslím, že sem patrí. Je to predsa súčasť histórie mesta,“ poznamenal na jeho adresu Chruśliński.

Súčasťou komplexu sú budovy Varso 1 a Varso 2. Vizualizácia: HB Reavis

Zelené riešenia a dostupnosť

Budova Varso 2 okrem kancelárií ponúka aj coworkingové centrum, kam môže prísť pracovať ktokoľvek, bez ohľadu na to, či jeho firma sídli v jednej z budov alebo nie. Komplex v minimalistickom štýle je plný „zelených“ riešení. Okrem toho sa tu nachádza aj najväčšie fitnescentrum vo Varšave s rozlohou 3000 štvorcových metrov, reštaurácie, kaviarne a v pláne je aj otvorenie obchodných prevádzok.

V okolí komplexu vznikne zelená promenáda pre ľudí na aktívne trávenie voľného času a stretávanie sa. Zásobovanie prevádzok a kancelárií sa bude odohrávať v podzemí.

Varso Place bude len na skok od centrálnej vlakovej stanice vo Varšave. Foto: HB Reavis

Tým najdôležitejším benefitom pre verejnosť bude hlavný dopravný uzol len na skok od komplexu. Z vlakovej stanice sa ľahko a rýchlo dostanú do ktoréhokoľvek mesta, aj mimo Poľska.

Developer pri budovaní komplexu nezabudol ani na čoraz viac obľúbený spôsob prepravy. Pre cyklistov vybudoval podzemné parkovisko pre 250 bicyklov, kde im nebudú prekážať automobily. Okrem vlastného vchodu a výťahu do budovy budú mať aj sprchy a šatne.

Pohľad do Varso Tower

Už pri vchádzaní do vstupnej haly 59-poschodového mrakodrapu vás ohromia vysoké stropy, ktorými budova získava opticky ešte väčšie rozmery, hoci je pomerne úzka.

Výnimočnosť stavby nie je len v jej výške. Na fasáde boli použité panoramatické okná, ktoré majú šírku 2,7 metra a výšku viac ako 3 metre. Práve tie umožňujú prírodnú ventiláciu. Vďaka otvárateľným panelom bude do kancelárií prúdiť čerstvý vzduch. Počas zimného obdobia bude, samozrejme, možné tieto panely uzatvoriť a využiť klimatizáciu. Rovnaký systém okien použili aj v budovách Varso 1 a Varso 2.

Pri pohľade na najvyšší mrakodrap EÚ sa musí zastaviť a rozhliadnuť nejeden človek. Foto: HB Reavis

Pri stavbe exteriéru aj interiéru bol použitý betón vystužený sklenými vláknami (GRC – glass fibre reinforced concrete), ktoré zlepšujú jeho pevnosť, odolnosť a plasticitu. Architekti nezabudli ani na prvky zelenej architektúry. Na Varso Tower sa budú nachádzať dve zelené terasy, jedna z nich vo výške 205 metrov, kde o príjemný chládok sa na nej postará 16 deväťmetrových listnatých stromov.

„Stromy boli inštalované žeriavom minulý mesiac. Museli sme to veľmi opatrne naplánovať a zrealizovať. Na streche vo výške 230 metrov sa bude nachádzať ďalšia terasa, kde bude možné vidieť panorámu celej Varšavy,“ opísal proces osádzania stromov Marcin Chruśliński.

Na vrchole budovy si budú môcť návštevníci vychutnať výhľad na mesto aj s gastronomickým zážitkom v reštaurácii. Pre tých menej náročných je pripravený vyhliadkový bar na 49. poschodí. Aké reštaurácie obsadia miesto v budove, zatiaľ, známe nie je.

Súčasťou Varso Tower sú aj dve zelené terasy. Foto: HB Reavis

Financovanie projektu a ceny

Výška rozpočtu celého projektu zostáva nateraz tajomstvom developera.  Spôsob, akým ho financovali, aj napriek rozlohovo náročnej stavbe, ale nie je ničím výnimočný. „Je financovaný bankovo. Pozemok a prvé stavebné práce boli riešené equity financovaním, teda z vlastných zdrojov. Neskôr sme získali financovanie, ktoré nám umožňuje rýchlu a plynulú stavbu,“ hovorí Chruśliński.

Pri otázke, koľko stojí najdrahšia kancelária vo Varso Tower, sme konkrétnu odpoveď nedostali. Podľa slov senior leasing managera Michała Górneho všetko závisí od počtu kancelárií, ktoré si firma prenajme.

„Aktuálne sa vo Varšave v CBD budovách pohybuje priemerná cena za štvorcový meter od 24 eur. Varso Tower je však niečo unikátne a práve v týchto dňoch podpisujeme leasingovú dohodu s jednou spoločnosťou,“ hovorí Górny.

Megaprojekt v časoch pandémie

Nielen na realitnom trhu u nás, ale ja v Poľsku, pocítili developeri vplyvy pandémie koronavírusu. Ceny vstupov sa dotýkali projektových rozpočtov a problémy nastali aj s pracovnou silou.

„Samozrejme, mali sme veľký stres, ako budeme pokračovať v stavbe a ako ju dokončíme. Aj pre našich dodávateľov, pretože to sú všetko ľudia, ktorí musia prísť a pracovať na stavbe. Čo sa týka cien materiálov, ktoré v poslednom období výrazne vzrástli, to sa nás až tak nedotklo. Hrubú stavbu už máme za sebou, veci sú zazmluvnené alebo hotové. Táto situácia náš rozpočet veľmi nenavýšila, no to sa nedá povedať o ďalších projektoch, ktoré staviame,“ poznamenal Chruśliński.

Reklama

Avšak pandémia spôsobila problémy aj niektorým nájomcom – hotel museli po dvoch týždňoch prevádzky pre zhoršujúcu sa epidemickú situáciu dočasne zatvoriť a fitnescentrum ani nestihli otvoriť. Dnes už ale obe prevádzky opäť fungujú.

Otvorenie celého komplexu

Varso Place sa rozprestiera na ploche 144-tisíc štvorcových metrov. Projekt získal certifikáty BREEAM a WELL Core & Shell Precertificate. Aktuálne stavebné práce prebiehajú už len na Varso Tower. Prví návštevníci sa podľa plánov developera budú môcť na najvyššie poschodie budovy vyviezť výťahom už budúci rok.

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk

Ľutujeme, vašu emailovú adresu sa nepodarilo prihlásiť k odberu.
Ďakujeme za vaše prihlásenie!

Potrebujete ráno získať rýchly prehľad?

Odoberajte Forbes Espresso

O aké témy máte záujem?