Pozrite si v tabuľkách, akú hypotéku môžu získať individuálni žiadatelia, ale aj rodiny s deťmi po zvýšení sadzieb.
Hypotekárnu jeseň odštartovali dve protichodné správy. Banková rada NBS schválila avizované zmeny pravidiel. Od nového roka by tak mohli mladí žiadatelia získať viac peňazí voči hodnote založenej nehnuteľnosti.
Zároveň pokračuje zdražovanie hypoték. Vyššie sadzby oznámil líder trhu – Slovenská sporiteľňa.
Ako ukazujú prepočty, zdražovanie úverov pritom môže prevážiť nad zmiernením regulačným opatrení.
Národná banka Slovenska avizovala ešte pred letom zmenu v pravidlách. Primárnym cieľom je sprísniť financovanie takzvaných investičných bytov. Hypotéka na investičnú nehnuteľnosť nebude môcť presiahnuť 70 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, takzvané LTV.
Toto pravidlo bude platiť až od polovice budúceho roka. Banky potrebujú čas, aby si dokázali nastaviť systémy. Obmedzenie sa bude týkať hypotéky na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť.
Všeobecne platí pre úvery na bývanie limit LTV na úrovni 80 percent. Sprísnenie pri investičných nehnuteľnostiach umožní uvoľniť iné pravidlo. Mladí do 35 rokov tak budú môcť získať úver až do 90 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Toto uvoľnenie bude platiť už od nového roka, teda skôr ako obmedzenie pre investičné byty.
Aj teraz môžu banky požičať až 90 percent LTV, ale len v rámci výnimky, po novom môžu teoreticky vyhovieť každému. Pravidlo neznamená právo mladého klienta získať až takú vysokú hypotéku. Banky sa rozhodujú na základe individuálneho rizika. Risk manažment bude opatrnejší najmä v regiónoch, kde hrozí pomalý rast cien nehnuteľností alebo dokonca pokles hodnoty.
Tri dôležité kritériá
Limit na LTV je len jedným z trojice pravidiel proti nadmernému zadlžovaniu. Možnosť vyššej hypotéky im nepomôže, ak ich nepustia ďalšie obmedzenia.
Banky tiež musia zabezpečiť, aby celková výška dlhu nepresiahla osemnásobok čistého ročného príjmu. Ide o takzvaný DTI ukazovateľ. Základná hodnota platí pre žiadateľov do veku 40 rokov. Potom sa limit pre celkové zadlženie znižuje.
Do tretice musí byť súhrn všetkých splátok maximálne 60 percent čistého príjmu po odrátaní životného minima. Ukazovateľ má anglickú skratku DSTI. Od 1. júla je životné minimum pre dospelú osobu 295,22 eura. Pri druhom dospelom žiadateľovi je to 205,96 eura a za každé dieťa 134,8 eura.
Žiadateľ musí spĺňať obe kritériá, o konečnej výške hypotéky rozhoduje to prísnejšie. Všeobecne platí, že ak sú sadzby nízke, o úvere rozhoduje ukazovateľ DTI, ak sadzby rastú, limitujúce kritérium je DSTI.
Banky tiež musia overiť, či limit na DSTI bude klient spĺňať aj v prípade, že sadzba narastie o dva percentuálne body, maximálne na šesť percent. To znamená, že pri sadzbách v rozmedzí štyri až šesť percent získa klient rovnakú hypotéku, ale s rozdielnou splátkou. Všeobecne však platí, že čím je sadzba vyššia, tým nižší úver klient získa.
Ako vidieť v tabuľke, vo viacerých bankách sú sadzby ešte pod štyrmi percentami. Výhodnejšie sadzby sú pri trojročných fixáciách. Po septembrovom zvýšení sadzieb ECB je možné očakávať zdražovanie úverov. V októbri tak urobila zatiaľ len Slovenská sporiteľňa, ešte v septembri zvyšovali sadzby Prima a VÚB.
Najnižšie komunikované sadzby spravidla získa klient po splnení ďalších podmienok, ako je poistenie v partnerskej poisťovni, či aktívne využívanie účtu.
Analytik Pavel Škriniar z Ekonomickej univerzity v Bratislave vysvetľuje, že spôsob, ako banky komunikujú sadzby sa postupne mení. „V minulosti sa k najnižšej sadzbe mohli dopracovať iba veľmi bonitní klienti. Potom komunikovanú sadzbu dostali v podstate všetci žiadatelia, ktorí prešli ratingovým modelom. Ešte minulý rok banky podliezali vlastné komunikované sadzby formou ´podpultoviek´ a dnes sa postupne vracajú k modelu: čo komunikujeme, to dostaneš.“
Akú hypotéku získate
V nasledujúcich tabuľkách vidieť, akú hypotéku môžu získať rôzni žiadatelia pri konkrétnej sadzbe. V prvej tabuľke vidieť hypotéku pre jedného žiadateľa bez detí.
Dvaja žiadatelia s dvoma príjmami dosiahnu na vyššiu hypotéku.
V prípade dvojice žiadateľov s dieťaťom je hypotéka mierne nižšia, keďže do výpočtu vstupuje aj životné minimum na dieťa.
800
Výraznejšie sa to prejavuje pri dvoch deťoch.
V komplikovanejšej situácii je samoživiteľ s dieťaťom.
