Z Bratislavy v ostatnom čase prichádzajú správy o chystaných projektoch, ktoré majú ambície pretvoriť centrum slovenskej metropoly na „downtown“ podobný tomu, aký poznáme vo väčšej mierke napríklad v Londýne či Varšave.
V porovnaní s tým, aké stavby sa chystajú, alebo lepšie povedané nechystajú v Prahe, má Bratislava – aspoň čo sa týka výšky – výrazný náskok.
Dve z troch pražských budov, ktorých strecha siaha nad stometrovú hranicu, vznikli už pred vyše tridsiatimi rokmi. K City Tower a City Empiria na Pankráci sa v roku 2018 pripojila V Tower. To je zatiaľ všetko.
V Tower v Prahe. Zdroj: PSJ Invest
Rastie do výšin
V Bratislave sú ambície o poznanie vyššie. Napríklad developer J&T Real Estate zvažuje, že prepracuje svoj pôvodne kancelársky a zhruba stometrový projekt East Tower v centre metropoly na bytový dom s výškou až 250 metrov.
Tým by Bratislava získala svoj druhý regulárny mrakodrap, teda stavbu vyššiu než 150 metrov. J&T totiž v lokalite stavia aj budovu Eurovea Tower, ktorá má mať 168 metrov a 45 poschodí.
A stometrovú vežu v slovenskej metropole chystá tiež česká skupina DRFG, ktorá s miestnym partnerom The Galata Group vstupuje do projektu Ister Tower, teda rezidenčnej budovy s 33 poschodiami.
Skica mrakodrapu East Tower od J&T v Bratislave. Vizualizácia: J&T Real Estate
V bratislavskom „downtowne“ tak už stojí, alebo sa pripravuje hneď niekoľko budov s výškou presahujúcou sto metrov. Okrem v úvode spomínaných stavieb je to napríklad kancelárska budova Nivy Tower či dvojica obytných vežiakov Panorama Towers.
Dielom do skladačky prispela tiež Penta Real Estate, ktorá v Bratislave buduje svoj Sky Park. V ňom už stoja prvé tri veže od štúdia Zaha Hadid Architects a na štvrtej sa aktuálne pracuje. A práve vďaka skúsenosti zo slovenskej metropoly môže Penta, pre ktorú je inak kľúčový pražský trh, porovnávať.
„Bratislava je iné mesto než Praha, no beztak si myslím, že aj v Prahe sú lokality, kde by výškové stavby mohli stáť,“ vraví šéf Penta Real Estate Petr Palička.
Konzervatívne pri zemi
Podľa neho je prístup Prahy k výškovým stavbám príliš konzervatívny. „Považujem za samozrejmé, že výškové stavby nemôžu byť v konflikte so Starým Mestom či Malou Stranou. Na druhej strane, ak chceme rozvoj Prahy a nechceme, aby sa donekonečna rozrastala mimo hranice mesta, nemôžeme sa výškovým budovám ubrániť,“ hovorí s tým, že okrem Pankráckej pláne by mohli vysoké budovy stáť napríklad v Holešoviciach či v Troji.
„Nekonečné diskusie o zničenej panoráme Prahy výškovými budovami na Pankráci mi pripadajú absurdné. Za najväčší problém považujem neochotu určitých orgánov vôbec diskutovať o možnosti výstavby takýchto budov v Prahe,“ dodáva Palička.
Foto: J&T Real Estate
Skypark Penta v Bratislave. Zdroj: J&T Real Estate
Nemôžeme však skončiť konštatovaním, že by snáď bola Bratislava odvážna a Praha naopak usadená. Hoci majú obe mestá podobný systém plánovania, kontext výstavby je v mnohých ohľadoch diametrálne odlišný.
„Aj napriek spoločnej histórii majú obe mestá celkom odlišnú kompozíciu. Praha je v kotline, ktorá je obklopená zelenými svahmi s mnohými výhľadmi, Bratislava je mesto na rovine na brehu Dunaja s výraznými kopcami Malých Karpát v pozadí,“ vysvetľuje hovorca pražského Inštitútu plánovania a rozvoja (IPR) Marek Vácha.
Na zozname svetových pamiatok
Praha má zároveň svoje historické centrum zapísané na zoznam pamiatok UNESCO a pražská pamiatková rezervácia má najrozsiahlejšie ochranné pásmo z chránených miest na celom svete.
„K akejkoľvek výškovej dominante, a nemusí ísť práve o výškovú budovu, sa vyjadruje pamiatkarská starostlivosť a žiadna stavba nesmie narušiť pražskú panorámu,“ vraví Vácha. Výškové stavby tak vznikajú ďaleko od centra s výnimkou Pankáckej pláne, ktorá je od prvej polovice 20. storočia vnímaná ako protipól Hradčan a ako „pražské city“.
V Bratislave je miera pamiatkarskej ochrany výrazne nižšia – a to aj preto, že na zozname svetového dedičstva UNESCO jej centrum nefiguruje. A tak v posledných rokoch vznikajú výškové stavby v oblasti Mlynské nivy, kde podstatne vyššie objekty než v prípade Prahy vytvárajú protipól Bratislavskému hradu.
Zfroj: Ister Tower)
Ister Tower v Bratislave. Zdroj Ister Tower)
„Názor oboch miest je v obecnej rovine rovnaký, nie je nutné výškové stavby zakazovať, majú však v budúcnosti vznikať na vopred premyslených pozíciách, kde nezničia hodnotnú čistú panorámu a kompozíciu mesta naopak obohatia. Mesto je architektúra, ktorú je nutné starostlivo tvarovať, komponovať,“ dopĺňa Vácha.
V prípade Prahy teraz platí územným plánom vymedzené územie so zákazom výškových stavieb, komplexnú reguláciu pre celé územie mesta však prinesie až prerokovávaný metropolitný plán, ktorý by mal čoskoro nahradiť súčasný zastaraný územný plán z roku 1999.
Metropolitný plán vymedzuje konkrétne miesta s navrhnutou hladinou veží. Maximálnu hodnotu 27 podlaží pritom dovoľuje len v niekoľkých lokalitách. Napríklad vo Vysočanoch alebo okolo staníc metra C na juhu mesta. Metropola tak naďalej zostáva mestom s relatívne nízkou zástavbou.
Výškové plány
Aj napriek spomínaným ťažkostiam, s ktorými sa plány na výstavbu výškových budov stretávajú, sa však v Prahe niektoré plánované projekty svojou výškou aspoň približujú výstavbe v Bratislave.
Developerská a investičná skupina Trigema napríklad plánuje v Nových Butoviciach stavať budovu Top Tower, teda 135 metrov vysokú rezidenčnú vežu, o ktorú sa má opierať vrak lode podľa návrhu umelca Davida Černého.
„V novembri minulého roku sa uskutočnilo verejné prerokovanie k zmene územného plánu k navýšeniu kapacít a zmena ešte nie je ukončená. Práve je v procese dokumentácia pre územné rozhodnutie. Trigema získava stanoviská dotknutých orgánov štátnej správy a predpokladáme, že v dohľadnom čase aj výnimku na výšku budovy vzhľadom k letovej hladine,“ uvádza k projektu za IPR Vácha. Podľa hovorkyne Trigemy Petry Martínkovej očakáva developer ďalší posun na prelome prvého a druhého kvartálu tohto roku.
Panorama Towers v Bratislave. Zdroj: Panorama Towers
Ďalšiu vysokú budovu plánuje v Nových Butoviciach spoločnosť Livesport. Projekt Aspira II s bytmi kanceláriami a retailom podľa návrhu architektov zo Štúdia acht by mohol dosiahnuť výšku 137 metrov.
„Už v minulosti bol upravený kód na mieru využitia v územnom pláne a teraz tiež získava stanoviská dotknutých orgánov štátnej správy. Potom môžu požiadať o stavebné povolenie,“ zhrňuje aktuálny stav projektu Vácha.
Naopak, tri vysoké veže od architektky Evy Jiřičnej, ktoré mali podľa pôvodných plánov developera Dušana Kunovského nahradiť Ústrednú telekomunikačnú budovu na Žižkove, na mieste stáť nebudú. Kunovského Central Group musel svoje plány na základe kritických hlasov pamiatkarov, urbanistov a zástupcov mesta prehodnotiť a takmer stometrové domy nahradiť maximálne 54-metrovými.
Článok vyšiel na Forbes.cz, jeho autorom je Martin Bajtler.
