20. mája 2019

Pre väčšinu z nás je kúpa nehnuteľnosti najväčším nákupom v našom živote. Mnoho kupujúcich zažíva emocionálnu horskú dráhu, ktorá spolu s nákupom vysnívaného domova alebo investičného bytu prichádza.

Ľudia sa pri kúpe nehnuteľnosti rozhodujú ako logicky, tak emocionálne. Za každými dverami žijú tisícky príbehov, čo sa nedá povedať o žiadnom inom produkte, ktorý ľudia vlastnia. Preto práve emócie zohrávajú pri kúpe, ale aj pri predaji nehnuteľnosti väčšiu úlohu, ako si myslíme. Vzhľadom na to, že kúpa domova má omnoho ďalekosiahlejšie dôsledky – počnúc od miesta, kde budete žiť, až po predaj, respektíve prenájom danej nehnuteľnosti – je dôležité, aby boli vaše emócie pod kontrolou a aby ste sa rozhodovali čo najviac racionálne.

Behaviorálne financie učia, ako by sme mali zmeniť svoje správanie a robiť lepšie rozhodnutia a ako efektívne komunikovať so svojimi klientmi. Ľudia sa totiž správajú tak, ako keby sme mali „intuitívnu“ myseľ, a pojem „poznanie“ sa používa na vysvetlenie nášho duševného stavu myslenia, učenia či úsudkov. Máme tiež „reflektívnu“ myseľ, ktorá je zvyčajne pomalá a analytická a na vykonanie rozhodnutí potrebuje väčšinou vedomé úsilie.

Sprievodca kúpou nehnuteľnosti v 10 krokoch. Na čo by ste mali myslieť?

Existuje niekoľko spúšťačov, ktoré ovplyvňujú naše rozhodovanie v oblasti realitného trhu:

1. Ponuka a dopyt: zmena a rozdiely v populácii sú kľúčovým faktorom dopytu. Keď je v určitej oblasti viac obyvateľov ako nehnuteľností, cena domov sa zvýši. Prirodzene, ak dôjde k poklesu obyvateľstva a nehnuteľnosti sú k dispozícii, potom ich ceny klesnú.

2. Cenová dostupnosť a dostupnosť peňazí: je v podstate sila investora na splnenie požiadaviek voči konkrétnej nehnuteľnosti a zahŕňa ceny domov, úrokové sadzby a mzdy. Sú to náklady pre majiteľa na udržanie alebo užívanie určitej nehnuteľnosti. Ak sú v istej oblasti vysoké úrokové sadzby, mzdy a ceny, tak obyvatelia (a tiež investori) sa snažia nájsť inú oblasť, aby našli cenovo dostupnejšie bývanie.

3. Boom práce: kľúčovým hnacím motorom trhu s nehnuteľnosťami sa stal v niektorých oblastiach aj rozmach pracovných miest. V súčasnosti je na Slovensku vyšší dopyt po kvalifikovaných pracovníkoch v automotive sektore, než tomu bolo v minulosti, a to z dôvodu zvýšenia výroby v tomto priemysle. Ľudia pracujúci v týchto odvetviach, ktorých životný štandard rastie, tak majú kúpnu silu na nákup nehnuteľností v daných regiónoch.

4. Infraštruktúra: je tiež hlavnou hybnou silou cenotvorby, pretože ak sa zvyšuje atraktívnosť konkrétnej oblasti, narastajú aj ceny nehnuteľností.

Počas procesu výberu portfólia investor nezohľadňuje len štatistiky, ale berie do úvahy aj psychologické faktory, ako sú sentiment, nadmerná sebadôvera a nadmerná reakcia. Tradičná ekonomická teória poukazuje na fakt, že investori sa rozhodujú racionálne, behaviorálna ekonómia naopak poukazuje aj na psychologické faktory racionality, ako sú strach, nádej, optimizmus a pesimizmus.

Zvažujete kúpu prvej nehnuteľnosti v živote? Tieto osoby budete potrebovať

Na trh s nehnuteľnosťami má dôležitý vplyv aj finančná kríza, ktorá je väčšinou spôsobená stádovitosťou investorov. Takýmto krízam pomáhajú porozumieť behaviorálne financie, ktoré zároveň poskytujú spôsoby, ako zabrániť emočným situáciám v časoch recesie. Behaviorálne faktory existujú aj na trhu s nehnuteľnosťami a majú významný vplyv na rozhodovanie sa a tiež na trh. Osobnosť realitného investora totiž zahŕňa jeho finančné správanie voči trhu, ktoré ovplyvňujú emočné skreslenia.

Za emočné skreslenia investorov do nehnuteľností považujeme:

Prehnané sebavedomie investora: zahŕňa jeho presvedčenie o svojej budúcnosti. Myslí si, že jeho budúcnosť je ružová a že určite zarobí slušné peniaze. Pred investovaním neberie do úvahy žiadne platné informácie, pretože je úplne presvedčený, že prijíma platné rozhodnutia.

Skreslenie dostupnosti: je tendencia investora rozhodovať sa a posudzovať na základe dostupných údajov. Ľudská myseľ dokáže veľmi rýchlo obnoviť inšpiratívne a nedávne udalosti. Takže investor prijíma rozhodnutia na základe len nedávno dostupných údajov, čo nie je múdre rozhodnutie, pretože nedávno dostupné údaje nemusia stačiť na prijatie racionálnych rozhodnutí.

Skreslenie náhodnosti: sa zaoberá superštúdiami a ilúziami ľudí. Vnímanie človeka ovplyvňuje viac či menej jeho šťastie a povery, ktorým verí. Investor, ktorý verí v povery, je viac ovplyvnený v porovnaní s investorom, ktorý verí, že dokáže svoj osud zobrať sám do svojich rúk.

Cenová kotva a skreslenie úsudku: ľudia majú vo zvyku sa porovnávať s ostatnými – výkon a produktivita inej osoby mnohokrát slúži ako „kotva“ pre svoju vlastnú produktivitu. Na základe toho sa sám podceňuje, alebo preceňuje. Rovnako to funguje s cenovými kotvami aj u nehnuteľností – keď v inzeráte vidíte pôvodnú cenu a následne novú cenu po zľave, tak sa sústredíte na pôvodnú cenu a máte dobrý pocit, že nová cena je výhodná.

Eskalácia záväzku: sa týka toho, že nesprávne rozhodnutie bolo učinené aj pri poznaní dôsledkov. A potom ten, kto urobí zlé rozhodnutie a je zodpovedný za svoje zlyhanie, len často predstiera, že urobil správne rozhodnutie a pokúša sa skryť dôvody neúspechu a preukázať pozitívne aspekty tohto rozhodnutia.

Realitní investori vykazujú mnoho chýb v správaní, ktoré ovplyvňujú ich investičné rozhodovacie procesy. Hoci sa investori nemôžu vyhnúť všetkým skresleniam, môžu znížiť ich účinky. Vyžaduje si to pochopenie zaujatosti v správaní, odolávanie tendencii angažovať sa v takomto správaní a rozvíjaniu a sledovaniu objektívnych investičných stratégií.

Investori tiež musia investovať dlhodobo, identifikovať svoju úroveň tolerancie voči riziku a určiť vhodnú stratégiu alokácie aktív a portfóliá. Pretože mnohí skúsení investori sa naučili, že úspech často prichádza až vďaka kontrole emócií a prekonávaniu zaujatosti. Následne sa tak vyhnú tomu, aby robili tie isté chyby ako mnohí noví investori.

Hlavné foto: Unsplash/Maurice Williams

Jakub Křivan je Head of CEE v spoločnosti C-QUADRAT Investment group vo Viedni, v ktorej v minulosti pracoval ako obchodný riaditeľ pre CZ/SK. Svoje vysokoškolské štúdium vo Viedni zavŕšil titulom MBA so zameraním na behaviorálne financie. V roku 2018 bol pri zrode platformy SBEN, ktorej poslaním je šíriť poznatky o fascinujúcich možnostiach behaviorálnej ekonómie a prinášať tento svetový trend na Slovensko. Hovorí plynule po nemecky a anglicky a medzi jeho záľuby patrí cestovanie, basketbal a varenie.

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk