Pozrite si v tabuľkách, akú nehnuteľnosť si môžu kúpiť na hypotéku ľudia v jednotlivých krajoch podľa veku a príjmu na základe pravidiel Národnej banky Slovenska.
Od nového roka sa uvoľnia pravidlá pre hypotéky. Mladí by tak mohli získať o niečo vyšší úver. Určite je to pomoc, ale predovšetkým najmladšie ročníky tento benefit až tak nevyužijú.
Jednou z možností je vziať si úver vo dvojici. Pre mnohých mladých je to najjednoduchšia šanca na ceste k vlastnému bývaniu.
Podľa tohto by sa mohlo stať, že starší žiadatelia sú na tom automaticky lepšie, no nie je to tak. Ak napríklad žiada o hypotéku dvojica s väčším vekovým rozdielom, nemusí to byť starší z nich, kto získa vyššiu hypotéku.
S istým nadľahčením sa dá povedať, že ak by sa dali dokopy 34 -ročná žena a 50-ročný muž, bude to práve on, kto môže nosiť vo vzťahu označenie zlatokop, kým ona bude za mecenášku.
Dôvodom sú ďalšie – tentoraz vekové – obmedzenia pri úvere a tiež prekvapivý rozdiel v odmeňovaní medzi staršími a mladšími.
Pozrite si na konkrétnych príkladoch, aké úvery môžu získať ľudia v jednotlivých vekových skupinách a aké nehnuteľnosti si za to môžu vo svojom regióne kúpiť.
Prvé pravidlo NBS pri hypotékach hovorí, že úver by nemal byť vyšší ako 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti. Po novom budú môcť získať mladí do 35 rokov LTV až 90 percent a ľudia, ktorí si byt kupujú na investovanie, len 70 percent.
Rovnako dôležité je, že celkové zadlženie nesmie presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu dlžníka. Ide o ukazovateľ DTI. Toto pravidlo sa týka dlžníkov do 40 rokov. Od 41 roku sa DTI každý rok znižuje o 0,25 a pre ľudí nad 60 rokov platí DTI rovné tri. Práve pre toto pravidlo dosiahnu starší žiadatelia na nižší úver než mladší. Ako vidieť na základe údajov štatistického úradu o priemernej mzde, tá síce rastie, ale nie po celý život. V závislosti od regiónu je najvyššia vo vekových skupinách 40 až 44 a 45 až 49 rokov a potom priemerná hodnota klesá. To ukrajuje starším žiadateľom z potenciálneho úveru ešte viac.
Tretím pravidlom je, že súčet splátok nesmie presiahnuť 60 percent čistého príjmu po odrátaní životného minima. Ide o ukazovateľ DSTI. Pri splátkach hypotéky nestačí sledovať aktuálnu sadzbu, ale banka musí otestovať, či pravidlo by klient splnil aj pri zvýšení sadzby o dva percentuálne body, maximálne na šesť percent.
Dlžník musí spĺňať obe pravidlá. Pri priemernej mzde za prvý kvartál 1 611 eur by si dlžník podľa pravidla DTI mohol požičať až 116-tisíc eur. DSTI pri hypotekárnej sadzbe však toto potenciálny úver okreše na necelých 92-tisíc eur. Pri dvojpercentnom úroku by to bolo až 115-tisíc eur. A pri jednom percente by DSTI vyskočilo až na 130-tisíc, ale dlžníka by limitovalo DTI, takže by sa nedostal cez 116-tisíc.
Aký úver získate?
Uvedené pravidlá NBS proti nadmernému zadlžovaniu sú hornou hranicou, ktorú banka nemôže prekročiť. Neprikazuje im však poskytnúť úver až v takejto výške, peňažné domy môžu mať vlastné rámce prísnejšie. Všeobecne však platí, že tieto pravidlá poskytujú dobrý prehľad o tom, s akými úverom môže žiadateľ rátať.
Forbes sa pozrel na maximálny úver, aký môžu získať individuálni žiadatelia v jednotlivých regiónoch podľa priemernej mzdy pre danú vekovú kategóriu.
Ako vidieť v tabuľke, najvyššie príjmy sú tradične v Bratislavskom kraji. Jedinou výnimkou je veková skupina do 19 rokov, kde dosahujú vyššie príjmy obyvatelia troch ďalších krajov.
Vyšší príjem znamená aj vyššiu maximálnu hypotéku. Kým priemerný plat rastie, stúpa aj úverová kapacita. Od veku 40 rokov však do výpočtu vstupuje vekové obmedzenia, ale nárast príjmu to ešte kompenzuje. V šiestich krajoch je priemernej mzde najvyššia úverová kapacita vo vekovej skupine 40 až 44 rokov.
Len v Nitrianskom a Žilinskom kraji vrcholí vo veku 35 až 39 rokov a potom klesá. Práve preto platí, že 34-ročný žiadateľ s priemernou mzdou je na tom lepšie ako 50-ročných nádejný dlžník s priemerným platom. Napríklad v Bratislavskom kraji je rozdiel až 33-tisíc v prospech mladšieho.
Nielen mladí ľudia, ale aj skúsení pracovníci na vrchole kariéry môžu mať problém získať vyhovujúci úver.
Aký byt si môžete kúpiť?
Maximálny úver, aký žiadateľ môže dostať, je len polovica príbehu. Druhá časť hovorí o tom, koľko štvorcových metrov môže najvyššia hypotéka získať. Práve tu sa výhoda hlavného mesta stráca.
Pri zohľadnení aktuálnych štatistík NBS o priemerných cenách nehnuteľností sú na tom najlepšie obyvatelia Nitrianskeho a Trenčianskeho kraja.
Pomyselným štatistickým víťazom je Nitran alebo Nitranka vo veku 34 až 39 rokov. Za maximálny úver si môže kúpiť až 65 štvorcových metrov. V Trenčíne je to 58 a najmenej práve v Bratislave, len 40.
