Ambiciózna vízia Slovensko 2040 počíta s rastom ekonomiky i lacnejším bývaním v pomere k príjmom.
Hustota zaľudnenia v mestských oblastiach sa na Slovensku mierne zvýši. Napriek tomu sa výrazne zmierni miera preplnenosti domácností a zlepší sa dostupnosť bývania. V rovnakých oblastiach totiž dôjde k výraznému poklesu pomeru mediánovej ceny stredne veľkého bytu k hrubej mzde.
O bývanie pritom budú mať záujem aj zahraničné talenty, ktoré sem prídu za kvalitným vzdelaním.
Hoci sa na prvý pohľad zdá, že ide o scenár nekonečného sci-fi komediálneho seriálu pre niektorú zo slovenských televízií, myšlienky sú z reálneho dokumentu. Na objednávku súčasnej vlády ho vypracovala Slovenská akadémia vied s pomocou približne troch stovák odborníkov.
Dokument otvára potrebu zmeny daňového mixu i zmenu v sociálnej oblasti.
Vyše 80-stranový dokument s veľavravným podtitulom Slovensko je v roku 2040 krajinou, kde sa ľuďom darí si vláda od Slovenskej akadémie vied objednala ešte vlani.
Písalo ho 44 autorov a pripomienky predložilo ďalších 259 odborníkov. To znamená viac ako traja autori na každú stranu, teda žiadna sólová jazda. Za každou vetou cítiť snahu, aby sa na nikoho nezabudlo. Dokument pomenúva silné i slabé stránky krajiny a naznačuje štyri strategické ciele: dôstojný život, ekonomicky úspešné Slovensko, udržateľnosť a moderný štát.
Samotný dokument ešte nie je návodom. Nasledovať bude stratégia, ktorá ciele rozpracuje, hotová bude do konca marca. Až ona dá odpoveď na otázku, ako ambiciózne plány dosiahnuť. „Stratégia rozpracuje ciele a priority vízie do podoby konkrétnych, kvantifikovaných opatrení vrátane ich nositeľov a financovania,“ píšu autori.
Ako na dostupnejšie bývanie
Jednou z najzaujímavejších subkategórií vízie je práve dostupnejšie bývanie. Ambície sú naozaj veľké. Táto kategória je zaujímavá aj preto, že nejde o hlavného ťahúňa ekonomiky, skôr o lakmusový papierik, ktorý ukáže, či sa vízia plní.
Bývanie sa má podľa zverejnenej vízie stať dostupnejším vďaka „vyšším rastom príjmov domácností, štátnej podpore zraniteľných skupín či zvýšeniu energetickej efektívnosti rezidenčných budov“.
Predovšetkým prvý faktor je zaujímavý. Aktuálne totiž platí, že práve vyššie príjmy domácností sa veľmi rýchle prejavia v dopyte a tlačia smerom hore predajné ceny nehnuteľností. V praxi tak dostupnosť bývania často znižujú.
Autori to v texte neriešia, ale Slovensko je špecifické práve tým, že tu chýbajú klasické investičné príležitosti, ktoré majú obyvatelia vyspelých krajín. Ide o fungujúce burzy či trh s rizikovým kapitálom. Spolu s konzervatívnym nastavením populácie to spôsobuje vysoký záujem o investičné byty.
Stále je to to istejšia a dostupnejšia forma uloženia peňazí ako investície do reálnej ekonomiky. Ak bude domáca ekonomika natoľko atraktívna, že jej financovanie bude zaujímavejšie, zmenia sa aj priority kapitálotvornej vrstvy.
Zatiaľ najpodrobnejší pohľad na investičný byty ponúkla NBS v Správe o finančnej stabilite. Na základe údajov o spotrebe elektriny odhadli, že podiel bytov, ktoré nikto nevyužíva, je 10,9 percenta v Bratislave a 15,2 percenta v Košiciach.
Aby títo ľudia z bytov investične „exitovali“, potrebujú atraktívnejšie zhodnotenie. Alebo znechutenie tejto možnosti vysokými daňami z vlastníctva nehnuteľností.
Ako zmierniť nerovnováhu
Autori vízie Slovensko 2040 predpokladajú, že „ak budú mestá a ekonomické centrá na Slovensku aktívne reagovať na rastúci dopyt po bývaní, zmierni sa nerovnováha medzi ponukou a dopytom“.
Podľa nich ponuka dostupného bývania do roku 2040 môže stabilne narásť vďaka efektívnemu stavebnému konaniu, vhodne nastaveným verejným politikám a motiváciám pre trh, predovšetkým v mestách a ekonomicky atraktívnych oblastiach.
„Prioritou by podľa nich malo byť stavať v dopravne dobre napojených územiach s dostupnosťou služieb a pracovných príležitostí. Vhodnou a atraktívnou alternatívou pre novú bytovú výstavbu môže byť konverzia nevyužívaných, opustených, zanedbaných a znehodnotených lokalít a budov.“
To dnes už developeri čiastočne robia, ale dostupnosť bývania sa zásadne nezlepšila. Autori vízie chcú zabezpečiť dostupnejšie bývanie „zvýšením ponuky bývania a úpravou jej štruktúry tak, aby reagovala na spoločenský dopyt“. „Vyšší podiel nájomného bývania pomôže zabezpečiť sociálnu a rezidenčnú mobilitu a podporiť inklúziu a sociálny mix,“ dopĺňajú.
Zaujímavá je aj myšlienka, že „rozvoj bývania by mal byť funkčne prepojený s rozvojom miest a vidieckych oblastí naprieč regiónmi, pričom náklady na bývanie by mali predstavovať pre ľudí čoraz menšiu finančnú záťaž“.
To znie teoreticky veľmi dobre, podobne ako snaha odstrániť svetový hladomor. Praktická realizácia však bude ťažšia.
Dôležité čísla
Teoretické východiská podložili autori vízie konkrétnymi číslami.
Podiel domácností ohrozených chudobou s nadmerným zaťažením nákladmi na bývanie bol v roku 2024 na úrovni 36 percent. Želaným vývojom je podľa nich „výrazný pokles“.
Intenzita bytovej výstavby v mestských oblastiach podľa počtu dokončených bytov na tisíc obyvateľov v roku 2023 bola na úrovni 3,8 percenta. Želaným vývojom je „zásadný rast“.
Podiel nákladov na bývanie z celkových výdavkov domácností, bol 28 percent v roku 2024. Želaným vývojom je „mierny pokles“.
Pomer mediánovej ceny stredne veľkého bytu s plochou 55 štvorcových metrov k ročnej hrubej mzde v mestských oblastiach bol v roku na úrovni 10:1. Želaným cieľom je „výrazný pokles“.
Miera preplnenosti domácností v mestských oblastiach bola 35 percent v roku 2024. Želaným vývojom je „výrazný pokles“.
Hustota zaľudnenia v mestských oblastiach meraná cez počet obyvateľov na štvorcový kilometer v roku 2024 bola 360. Očakávaným vývojom je „mierny rast“.
Podiel nájomného bývania na celkovom bytovom fonde v roku 2024 bol sedem percent, cieľom je „zásadný rast“.
RiešeNIE
Práve tieto čísla ukazujú, že ciele sú veľmi ambiciózne. Konkrétny recept od rovnakých autorov spoznáme až budúci rok v marci. Už dnes je však na stole téma nájomného bývania. Aktuálne sa dôchodkové správcovské spoločnosti rozhodli financovať nájomné byty sumou 60 miliónov eur.
Túto investíciu však vnímajú ako „prvý krok pri overovaní tohto typu projektov na Slovensku. Zároveň platí, že v rámci trhu priebežne vyhodnocujú ďalšie iniciatívy a možnosti“. To je dôležitý odkaz, že súkromné peniaze nebudú suplovať štátnu politiku. Potrebujú dostatočnú odmenu v podobe ziskového projektu. Podobné je to pri všetkých súkromných zdrojoch.
Verejné zdroje sú zas limitované vysokým dlhom i deficitom. Vízia hovorí o jeho nevyhnutnom znižovaní.
Namieste je argument, že ľudí bude časom menej, a to časť bytov uvoľní. Lenže vízia počíta so snahou udržať domáce talenty a prilákať zahraničné s cieľom zmierniť demografické dopady. Aj zverejnené čísla hovoria o očakávanom náraste hustoty obyvateľov v centrách. To znamená silnejší dopyt.
Riešení sa tak veľa neponúka. Jedno z nich hovorí o silnej regulácii vrátane majetkových daní s cieľom motivovať výhodné nájmy. Lenže mnoho vplyvných úradníkov či zákonodarcov vlastní investičné nehnuteľnosti a v podstate by regulovali seba.
Všeobecne sa dá očakávať, že výhodné nájomné byty bude štát kolaudovať spoločne s kompletnou diaľnicou do Košíc a klimatizovanými nemocnicami. Neprekvapí, ak sa tak naozaj udeje iba v niektorom z televíznych seriálov.
