Albánsko je krajina opradená mnohými tajomstvami a legendami. Krajina, ktorá na jednej strane získava na turistickej atraktivite, na tej druhej si ju stále veľa ľudí predstavuje ako mafiánske miesto, kde čelia nástrahy na každom kroku.
Čím bolo Albánsko spoločne s celým Balkánskym polostrovom v divokých deväťdesiatych rokoch, je dnes už len minulosťou. Krajina je bezpečná, pomaly smeruje do Európskej únie a zažíva ekonomický boom.
Práve ten je ešte len na samotnom začiatku, a preto v tejto v súčasnosti ponúka zaujímavé investičné príležitosti, najmä pokiaľ ide o oblasť nehnuteľností. Rozhodne väčšie ako v rozvinutých západných ekonomikách.
Albánsko ako investícia
„Z môjho pohľadu sú Albánci oveľa lepší ľudia ako v celej západnej Európe. A to z pohľadu morálnych hodnôt, vzťahov k rodine, zodpovednosti a podobne,“ hovorí v jednom z hotelových komplexov neďaleko hlavnej turistickej promenády albánskeho mesta Drač Daniel Mikulka.
Toho pri prvej návšteve pred dvoma rokmi Albánsko očarilo natoľko, že si v ňom hneď kúpil apartmán. A pretože sa na apartmán pýtali aj jeho známi, rozbehol pod krídlami svojej českej spoločnosti Successful Investments projekt MyAlbania, ktorý zabezpečuje predaj nehnuteľností v Albánsku.
„Koronavírus všetko extrémnym spôsobom akceleroval. Od začiatku mája sa nevieme zastaviť,“ opisuje tohtoročnú prvú ostrú sezónu predajov, v ktorej realizoval okolo 50 transakcií.
Apartmány môžu slúžiť ako letné sídlo alebo ako investičné aktívum, ktoré môžete prenajímať nielen čoraz väčšiemu počtu Čechov či Slovákov, ktorí začínajú objavovať krásy Albánska.
Daniel Mikulka na promenáde v albánskom meste Drač. Foto: Jan Strouhal
Krajina s dvojhlavým orlom ako národným symbolom, ktorú turisti objavujú zatiaľ len veľmi pomaly, ponúka množstvo scenérií – či už ide o malebné pláže, alebo veľké piesočné promenády, ktoré sa tiahnu v dĺžke 360 kilometrov.
Do krajiny sa dostanete aj letecky buď do hlavného mesta Tirana, alebo na bývalé vojenské, teraz civilné letisko v Kukës na severe Albánska.
Albánsko tiež láka priaznivými cenami, ktoré sú všeobecne o 20 až 40 percent nižšie ako v strede Európy. Pri nehnuteľnostiach je to podobné.
Kde?
Albánsko je rozmanité z pohľadu prírodných scenérií, čo sa odráža aj na atraktivite jednotlivých oblastí. Ak vynecháme hory a vnútrozemské národné oblasti a parky ako Theth alebo Valbona, ktoré rozhodne stoja za návštevu, pobrežie rozťahujúce sa v dĺžke 360 kilometrov môžeme rozdeliť na dve časti.
Južná polovica od letovísk Himarë po Ksamil je charakteristická členitým pobrežím „gréckeho“ typu. Niet sa čomu čudovať, veď grécky ostrov Korfu je odtiaľ na dohľad a od Ksamil ho delí len dvojkilometrová úžina.
Pobrežie charakteristické pre juh Albánska. Foto: Jan Strouhal
Táto časť pobrežia ponúka kamienkové pláže, malebné zátoky a tyrkysovo priezračné more, ktoré je však často obklopené prudkejšími svahmi.
Od Himarë smerom na sever sa však pobrežie postupne mení a je charakteristické často aj niekoľko kilometrov dlhými piesočnatými plážami „talianskeho“ typu s plytkým morom. V tejto oblasti sa nachádzajú letoviská ako Orikum, Vlorë alebo Drač v samotnej blízkosti Tirany, ktorá je však vo vnútrozemí.
Z pohľadu dovolenky to mnohých láka skôr na juh, z pohľadu obstarania si nehnuteľnosti a budúceho výnosu by však situácia mala byť skôr opačná. Juh už totiž mnohých investorov pritiahol a voľných nehnuteľností je tam už pomenej, zato ceny sú vyššie.
„Keď sa na všetko pozeráte z hľadiska ekonomiky, nárastu ceny nehnuteľností a všetkého ostatného, tak v tom okamihu skončíte v Drači. Nie je to tu najkrajšie, ale dáva to najväčší zmysel,“ hovorí Mikulka.
Na severe zeme nájdete skôr široké piesočnaté pláže, ako je napríklad táto s promenádou v Drači. Foto: MyAlbania.cz
„Pri investičných apartmánoch bude rast ceny výrazne vyšší. Ide o apartmány, ktoré sú bližšie k centru, k prístavu, nie sú v nových domoch, ale v starších. Po následnej rekonštrukcii sa z nich stanú apartmány s najväčším potenciálom nárastu ceny,“ dodáva.
V Drači sa rozbehol jeden z najväčších investičných projektov balkánskeho polostrova posledného obdobia. Dubajský developer tam začal rezidenčnú výstavbu za dve miliardy eur na mieste súčasného prístavu v blízkosti samotného centra mesta.
Vyrastie tam celkom nové centrum, pričom nový prístav sa presunie 15 kilometrov nad Drač. Hotovo by mali hlásiť o päť rokov.
Za koľko?
A teraz pár čísel. Albánska ekonomika síce patrí k najchudobnejším v Európe, v posledných rokoch je však na vzostupe. A to platí aj v prípade cien nehnuteľností.
Tá totiž rastie každý rok o 10 až 20 percent a v priebehu ďalších piatich rokov by sa na tom nemalo nič meniť. O päť rokov teda bude mať vaše aktívum v podobe apartmánu či vily v optimistickom scenári dvojnásobnú hodnotu.
V Albánsku sa ceny za plne vybavený luxusnejší apartmán 2 + kk s výhľadom na more pohybujú okolo 1 500 eur za štvorcový meter. Pri horšie situovaných apartmánoch cena klesá k 1000 eurám za štvorcový meter.
Za plne vybavený luxusnejší apartmán s rozlohou 60 štvorcových metrov s výhľadom na more tak môžete zaplatiť okolo 80-tisíc eur.
Na svoje si prídu aj milovníci ozajstného luxusu, ktorí by ako svoje letné sídlo ocenili napríklad modernú vilu hneď na útese nad morom.
-
-
Apartmán s rozlohou 75 m2 s výhľadom na more v Drači stojí okolo 1500 eur/m2, a teda necelých 113 000 eur. Foto: MyAlbania.cz
-
-
Apartmán s rozlohou 75 m2 s výhľadom na more v Drači stojí okolo 1500 eur/m2, a teda necelých 113 000 eur. Foto: MyAlbania.cz
-
-
Vila vo vnútrozemí s rozlohou 350 m2 s bazénom za 500-tisíc eur. Foto: MyAlbania.cz
-
-
Vila vo vnútrozemí s rozlohou 350 m2 s bazénom za 500-tisíc eur. Foto: MyAlbania.cz
Na čo si dať pozor?
Aj keď je Albánsko z nášho pohľadu treťou krajinou stojacou mimo Európskej únie, robí všetko preto, aby do nej raz vstúpilo. Preto už teraz implementuje niektoré legislatívne normy.
„Začali preberať legislatívu EÚ a v niektorých veciach sú pápežskejší než pápež,“ poznamenáva Mikulka s tým, že Albánsko už napríklad prijalo zákon o ochrane zahraničných investícií.
Napriek tomu je tamojší trh stále dosť špecifický. Albánci vyznávajú zvykové právo, ktoré sa odráža aj v administratíve. V niektorých veciach, ako je napríklad katastrálny register, je veľakrát úradnícky neporiadok. Albánci oficialitu totiž príliš neriešia: ten, kto má kľúče k nehnuteľnosti, je všeobecne považovaný za jej vlastníka.
Preto je dôležité dôsledne dbať na oficiálne zmluvy aj pečiatky a ideálne preveriť si aj minulé zmluvy spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti, aby vás v budúcnosti nečakalo nemilé prekvapenie v podobe toho, že si niekto spomenie na svoje práva alebo podiely.
Bariérou je aj samotný jazyk a zmluvy pripravované v ňom. Je teda lepšie nekonať na vlastnú päsť a radšej si nechať poradiť od tretích strán, ktoré sa v tamojšom úradnom prostredí orientujú.
Postup:
V Albánsku je najlepšie nehnuteľnosť financovať vlastnými prostriedkami alebo časť hypotékou, ktorú máte v Česku na svoju nehnuteľnosť. Pri nízkych albánskych cenách to stále dáva zmysel. Využívať bankové služby albánskych inštitúcií nie je výhodné vzhľadom na vyššie hypotekárne sadzby mnohokrát presahujúce aj sedem percent.
Peniaze uložíte do notárskej úschovy a potom už len riešite (alebo v prípade pomoci od tretej strany si necháte riešiť) papierovanie, ktoré v prípade hladkého priebehu bude trvať okolo troch mesiacov. Tí, ktorí sa nevyznajú, môžu čakať aj roky.
Tiež nie je potrebné mať účet v albánskej banke, ako tomu býva v iných krajinách.
Dane a poplatky:
Ak sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti, máte automatický nárok na prechodný pobyt v Albánsku.
Daň z prevodu nehnuteľnosti sa neplatí. Platí sa však 15-percentná daň zo zisku, ktorá je na predávajúcom. „Nezáleží na tom, ako dlho ste vlastníkom nehnuteľnosti. Aj po 10 až 15 rokoch zaplatíte pätnásť percent zo zisku, ktorý ste predajom získali,” upresňuje Mikulka.
Daň z nehnuteľnosti sa v Albánsku tiež neplatí, v podstate ju nahrádza poplatok za stočné a elektrinu, odvoz odpadkov a aj poplatok mestu, čo dohromady vyjde na niekoľko eur mesačne.
Článok vyšiel na Forbes.cz. Autorom je český redaktor Jan Strouhal.
