Po Auparku v portfóliu ďalší veterán. Po petržalskom obchodnom centre si investičná skupina Wood & Company kúpila aj ďalší bratislavský shopping. Partner finančnej skupiny Ľubomír Šoltýs pre Forbes prezradil detaily nákupu najstaršieho obchodného centra Vivo!
Polus, Vivo! a opäť Polus? Finančná skupina Wood & Company má s najstarším obchodným centrom na Slovensku veľké plány. Shopping podľa slov Ľubomíra Šoltýsa čaká opäť rebranding a je možné, že sa zase vráti ku koreňom.
Tento rok kúpime prvú polovicu a druhú zase približne o dva roky. Ak všetko pôjde podľa plánu, closing druhej časti pripadne na koniec roka 2026.
Kupujeme 50 percent spoločnosti, ktorá vlastní nákupné centrum aj administratívne veže. Nad aktívami budeme mať aj manažérsku kontrolu. Jedna vec je trochu iná, a to že zvlášť sa kupuje pozemok pod tretiu vežu. Stopercentným vlastníkom pozemku sa tak staneme už v rámci prvej časti obchodu.
Toto nie je Aupark. Aupark je prémiové centrum dosahujúce prémiové výnosy na štvorcový meter. Keď kupujete shopping, vychádzate z toho, koľko dokáže zarobiť.
Takže kľúčová hodnota je cash flow…
Samozrejme, všetko, čo je dôležité, je cash flow. To, čo je kľúčové, je priemerný výnos, ktorý dokáže centrum generovať na štvorcový meter. Tehly stále stoja rovnako, dôležité je, koľko tie tehly dokážu zarobiť. Tak ako Vivo! funguje dnes, alebo bude fungovať v budúcnosti, sa ani len nepriblížime výnosom štvorcových metrov Auparku. Práve preto musí týmto faktom zodpovedať samotná cena.
Tak aspoň trochu konkrétnejšie. Pri Vivo! hovoríme o cene v stovkách miliónov?
Po Auparku išlo o druhý najväčší nákup Wood & Company na Slovensku, ale viac k tomu nepoviem.
foto Ondřej Pýcha
Samozrejme, zachytili sme, že Bory boli na predaj, ale nedajú sa robiť dve transakcie naraz. Bory sú úplne iný príbeh. Mali veľmi ťažký rozbeh, ale celá lokalita tam postupne rastie a má potenciál. Stále je to však len shopping. Pri Vivo! máme tri projekty v jednom: ideme prerobiť obchodný dom, máme funkčné kancelárie a ideme stavať rezidencie. To sú tri úplne rozdielne kompetencie. Keď všetky tri dokážete skĺbiť, dokážu vám zarobiť. Je to ťažké, ale črtá sa tiež veľký potenciál.
Od Vivo! k Polusu?
Späť k Vivo! Značka siete obchodných domov patrí predchádzajúcemu vlastníkovi Immofinanz, ktorý s ňou operuje po celej Európe. Plánujete viesť obchodné centrum pod značkou Vivo! dlhodobo?
V zmluve od Immofinanzu máme uvedené, že môžeme značku Vivo! používať štyri roky.
Čo potom?
Vivo! je brand Immofinanzu, dlhodobo ho používať nemôžeme, použijeme ho len na toto prechodné obdobie. Znamená to, že určite prejdeme rebrandingom.
Je jeden z variantov aj vrátenie sa k názvu Polus?
Áno, Polus je jeden z variantov, ktorý zvažujeme.
Podobný prípad sú aj administratívne budovy Myhive, ktoré sú tiež značkou Immofinanzu. Aj pri kancelárskych vežiakoch sa počíta s plánom na rebranding?
Áno, ale konkrétne kroky zatiaľ nebudeme komunikovať.
Veľké plány
Aké má Wood & Company plány so samotným obchodným centrom z hľadiska fungovania? Aká je taktika skupiny?
Keď sme kúpili Vivo!, prvé ohlasy boli typu, že to ideme prerobiť na nový Aupark. Nie, nejdeme robiť druhý Aupark. V zásade môžete obchodné centrá rozdeliť na dve kategórie.
Prémiové fashion shoppingy, ako je Aupark, a potom je kategória takzvaných local convenience center. Ide o obchodné centrum určené pre obsluhu lokálnych komunít a zákazníkov v blízkej dojazdovej vzdialenosti.
Druhý typ obchodných domov nie je postavený na fashion značkách, ale na službách a na základných potrebách, ako napríklad supermarket, drogéria či banky.
Voľakedy bol Polus celoslovenské centrum, no po príchode konkurencie sú tie časy preč. Ak chcú obchodné centrá ako Vivo! prežiť, musia reagovať na aktuálne trendy a nájsť si pozíciu na trhu.
Aká je teda správna cesta?
Viaceré fashion značky v obchodnom dome už nebudú a budeme cieliť na funkciu local convenience centra.
Je to pomerne staré obchodné centrum, a keď tam niekto príde, má pocit, akoby to v ňom umieralo. Pritom to však nie je pravda. Vivo! má pomerne veľký počet návštevníkov, no prichádzajú v špecifických časoch a prichádzajú za špecifickými službami.
Niektoré prevádzky sú stále pozatvárané a niektoré uličky nefungujú dobre. Toto chceme zmeniť, na všetko máme plán.
Dlhodobo sme sa na to pripravovali, keďže celý proces transakcie trval viac ako jeden a pol roka. Možno sa zdá, že všetko je robené narýchlo, ale to nie je pravda. Z tohto centra nebude Aupark, Nivy a ani Eurovea. Pôjde o lokálne obchodné centrum, a táto zóna má pred sebou obrovský potenciál.
Vo Vivo! sú fashion značky, ktoré v kontexte obchodného centra nefungujú a vôbec by ich netrápilo, ak tam už nebudú.
Nejdeme nikoho vyhadzovať, ideme posilniť funkciu a dotiahnuť tam viac ľudí. Každé centrum žije svojím prirodzeným životom a funguje na základe určitých podpísaných zmlúv, ktoré sa niekedy končia a potom sa podpisujú nové. Niekto odchádza, niekto prichádza. Pocitovo to pôsobí, že polovica centra je neobsadená, no neobsadených je menej ako 15 percent.
Hovoríte, že namiesto módnych značiek chcete cieliť najmä na služby. Môžete ich konkretizovať?
Zvažujeme druhý supermarket, posilníme food court, pravdepodobne väčšie fitnescentrum a ďalšie služby, o ktorých rokujeme, no zatiaľ ich nemáme zazmluvnené. Chceme stavať na tom, čo už funguje. Funguje napríklad Lidl, fungujú tu banky a ďalšie služby. Rokujeme však aj s ďalšími značkami, nazval by som ich segment tzv. mass market.
Naznačili ste, že chcete v obchodnom dome nový supermarket. Rokujete už s nejakou konkrétnou sieťou?
Ako som povedal, rok a pol sa na to pripravujeme, takže už máme predstavu.
Nebojíte sa, že sa budú navzájom kanibalizovať?
Druhý operátor musí byť zvolený správne, a ak sa tak stane, môže to potom dokonca fungovať synergicky.
Môžete konkretizovať?
Zatiaľ nie. Vieme už, kto to bude, kde to bude a aký bude veľký, ale k celej problematike sa vyjadríme v správny čas.
Akú sumu ste ochotní vložiť do revitalizácie centra?
Sú to milióny eur.
Pozrime sa na niekoľko dát o Vivo! Podľa oficiálneho webu ročne navštívi obchodné centrum šesť miliónov ľudí. Približuje sa toto číslo realite?
Nie je to úplne nereálne číslo.
Chceli by ste toto číslo prípadne navýšiť?
Samozrejme. Je to jeden z kľúčových aspektov, ktoré pri shoppingu sledujete. Na to, ako toto centrum funguje a v akom je stave, je šesť miliónov veľmi dobré číslo.
Realitný podfond Vivo!
Vytvoríte pre Vivo! samostatný realitný fond, alebo bude súčasťou už niektorého z existujúcich?
Na Vivo! sme vytvorili samostatný podfond, single asset fund, a budeme na to „raisovať“ úplne nové peniaze. Nesúvisí to so žiadnymi našimi existujúcimi realitnými fondmi. Aktuálne máme päť fondov, jeden je officový, druhý retailový, ktorý má len české aktíva, samostatný fond je na Aupark, podfond na logistiku a rezidenčný.
Takže pribudne samostatný fond pre Vivo! Prečo ste sa tak rozhodli?
Je to špeciálny fond uzatvorený na sedem rokov. Dôvod je ten, že v rámci Vivo! máme tri samostatné príbehy. Niekde potrebujeme postaviť vežu a niekde zase niečo prerobiť a prestavať. To všetko si vyžaduje čas. Na to, aby sme to dostali do podoby, akú si predstavujeme, budeme potrebovať tých päť až sedem rokov.
Pre aký typ investorov bude tento fond určený?
V prvom kole máme len zopár väčších investorov.
foto Ondřej Pýcha
Len pre kontext, kvalifikovaní investori môžu investovať do podobného fondu v minimálnej sume 50-tisíc eur…
Áno, my však máme minimálnu individuálnu investíciu do tohto projektu postavenú oveľa vyššie.
Takže minimálny vklad investície… 100-tisíc eur?
Ešte viac. Tento produkt je koncipovaný pre väčších a sofistikovanejších investorov, ktorí sú ochotní znášať vyššiu mieru rizika, ale očakávajú aj vyššie zhodnotenie.
S akými výnosmi počítate?
Cielime na dvojciferný priemerný ročný výnos.
Ako bude vyzerať druhá fáza fondu?
O tom je ešte predčasné hovoriť. Zvažujeme, že do tejto fázy oslovíme ďalších partnerov, pri druhej fáze musíme skrátka zvážiť, či transakcia vyvolala určité ohlasy na trhu.
A vyvolala?
Jasné, že vyvolala.
Rozmýšľali ste, že vytvoríte realitný fond určený čisto na komerčné nehnuteľnosti? Napríklad podobne, ako máte v jednom z českých podfondov pražský obchodný dom Harfa…
Harfa patrí do podfondu, kde máme retailové aktíva, no zatiaľ ich držíme tak, že máme od seba oddelené officové a retailové. V tejto chvíli sa dívame na viacero retailových aktív, ktoré by sme chceli do tohto fondu pridať, no zatiaľ sa nám nič nepodarilo kúpiť.
Sú tam teda dve aktíva. Aupark máme v samostatnom podfonde, a to z toho dôvodu, že ide o „trophy asset“. Od ostatných fondov sa odlišuje aj tým, že priebežne platí dividendu. Absolútny výnos robí nižší ako ostatné dva fondy, ale celý svoj voľný cash vypláca v dividendách.
Podobný produkt na trhu nie je a je veľmi populárny. Náš partner je Tatra banka v podobe Tatra Asset Managementu so 40-percentným podielom a zároveň spolupracujeme aj s Partners Group. Je to populárny produkt, ktorý platí naozaj zaujímavú dividendu päť až šesť percent.
Každé z týchto aktív má svoj charakter a zatiaľ sme neuvažovali nad tým, že by sme ich združili do jedného podfondu. Nevylučujem, že v budúcnosti urobíme jeden veľký estate fond Wood & Company Real, v ktorom bude všetko. Je to možné, ale určite to nie je na programe dňa.
Nová štvrť
Plánujete postaviť aj tretiu vežu v okolí obchodného centra. Bude kancelárska či rezidenčná?
Bude primárne rezidenčná. V minulosti bolo už vydané stavebné povolenie na vtedajšiu vežu na kancelárske účely. Toto „stavebko“ už však vypršalo, takže proces povoľovania spustíme nanovo. Neočakávame žiadny „zádrh“ ani iný neštandardný stavebný postup. Budeme vychádzať z toho, čo bolo povolené už v minulosti, len na iný účel. Proces by tak mal byť pomerne jednoduchý.
V súčasnosti niektorých developerov brzdí územný plán. S tým vy problémy mať nebudete?
Nie. Sme v súlade s existujúcim územným plánom.
Spomínaný pozemok dnes slúži ako parkovisko v tesnej blízkosti obchodného centra?
Áno.
Kto bude developer tretej veže?
Akurát tendrujeme JV Partners, s ktorým by sme do toho išli.
Blízki sú vám napríklad Cresco či Immocap, s ktorými pracujete na iných projektoch.
Áno, komunikujeme s nimi, ale aj s ostatnými veľkými menami medzi developermi.
Penta Real Estate a podobne?
Komunikujeme takmer so všetkými veľkými menami. V okolí Kuchajdy sme ako investor aktívni už dlhšie. Máme tam napríklad aj projekt Lakeside Park, pri ktorom sme tiež robili takýto menší tender, a vtedy sme si vybrali Cresco Real Estate.
A nedávno sme zverejnili výsledky architektonickej súťaže nášho ďalšieho projektu v tejto oblasti, kde zasa spolupracujeme s Immocapom.
archív WOOD & Company
Kedy si vyberiete developera? Je to otázka týždňov, mesiacov?
Ponáhľame sa s tým, pretože chceme, aby sa potenciálny developer ujal celého inžinieringu, celého povoľovania a prípravnej fázy projektu.
To bude jeho pridaná hodnota. Už máme naozaj viaceré projekty v portfóliu, nie sme síce developer, ale cítime sa ako kompetentný partner. Stále však nemáme kapacity, ktoré riešia samotní developeri, a verím, že do mesiaca budeme mať vybratú konkrétnu firmu.
Kedy rátate so začiatkom výstavby?
Do troch rokov chceme kopnúť do zeme.
S koľkými bytmi rátate v rámci projektu tretej veže?
Predbežne s 250 bytmi.
Tretia veža bude prepojená s obchodným centrom?
Áno, pôjde o integrálnu súčasť obchodného centra, ako sú dnes obe administratívne veže.
Za celú zónu by mal mať zodpovednosť hlavný architekt mesta, ale to, čo tam vzniká, je podľa mňa veľmi zaujímavá rezidenčná zóna.
Postupne dôjde aj k prestavbe neďalekej industriálnej zóny na rezidenčnú. Keďže v tejto lokalite je niekoľko developerov, každý to rieši po svojom. Všetky projekty, a aktuálne aj náš tretí v tejto oblasti, sa nachádzajú v okolí jazera Kuchajda a všetky chcú nejako benefitovať z toho, že sú v jeho blízkosti.
Ako konkrétne z tejto lokalizácie chcete benefitovať?
Keď vidíte dizajnové štúdie týchto projektov, sú natočené práve k jazeru. Skrátka pôjde o veľmi atraktívnu a zaujímavú lokalitu, z ktorej by mal benefitovať aj retail.
V súčasnom modernom mestskom urbanizme dominuje trend takzvaného 15-minútového mesta a z tohto pohľadu si myslím, že je táto lokalita super. Keď sa na túto oblasť pozriem, rozvojovo nám tu vzniká nová komplexná štvrť.
WOOD & Company
Aké plány máte s projektom Rezidencia Kuchajda, na ktorom spolupracujete s Immocapom?
Nebude sa volať Rezidencia Kuchajda, takto sme označili len víťazný návrh projektu. Pôvodný projekt sa volá Semiramis a spolu s architektonickým štúdiom, ktoré vyhralo overovaciu súťaž, sme víťazný návrh pracovne nazvali Rezidencia Kuchajda.
Kedy sa dozvieme nový názov?
Momentálne sme v prípravnej fáze, marketingový názov predstavíme s finálnou podobou projektu.
Predaj veže
Nedávno ste exitovali Westend Tower. Išlo o prípravu kapitálu na kúpu Vivo!?
Nie. Opíšem to trochu zoširoka. Každý manažér fondu, ktorý spravuje realitný, respektíve akýkoľvek iný fond, musí preukázať tri kompetencie. Dobre kúpiť, dobre manažovať počas životnosti a dobre predať.
My sme zatiaľ mali len akvizície, o ktorých si myslíme, že sme ich urobili veľmi dobre, v dobrom čase a na dobrých miestach. Výnosy, ktoré sme robili, dokazujú, že vieme aj manažovať. Zatiaľ sme však nepreukázali, že vieme aj dobre exitovať. Aj to bol jeden z motívov, prečo sme predali Westend Tower.
Boli za predajom aj iné dôvody?
Zároveň to bola najmenšia a najstaršia budova, akú sme mali v portfóliu. Bola prvá, ktorá vstúpila do nášho podfondu, a na základe nej sme rozbehli celú aktivitu. Mali sme ju už sedem rokov. Ako sa posúvame ďalej, máme fokus niekde inde a pre nás to znamená aj kultiváciu samotného portfólia.
Budova počas životnosti priniesla výnos pre investorov, ktorý sme očakávali. Myslím si, že aj kupujúci je spokojný, pretože to kúpil za dobrých podmienok. Predaj však dával zmysel aj pre nás, pretože sme to predali jemne nad hranicu, na ktorú to bolo nacenené vo fonde. Dobrý deal.
Wood & Company oficiálne komunikuje na svojom webe, že spravuje aktíva v hodnote sedem miliárd eur. Aké sú čisté aktíva skupiny, net asset value?
Gross asset value je tých sedem miliárd, net asset value, keď odpočítame rôzne položky, ako zadlženosť, môže byť tých päť až šesť miliárd eur. Jediný rozdiel medzi gross asset value a net asset value je, že odpočítate dlh na aktívach, ktorý tam je.
Keď zoberieme gross asset value komerčných nehnuteľností z nášho portfólia a ešte do toho nepočítame Vivo!, je to okolo 1,2 až 1,3 miliardy eur. Tie sú zadlžené približne na 50 percent, tak net asset value v nehnuteľnostiach je nad 500 miliónov eur. Máme však množstvo iných fondov.
Pred Vivo! aj Aupark
Pozrime sa ešte na deal Auparku. Keď biznis kúpy petržalského obchodného centra bilancujete, aké mal plusy a mínusy?
Pri všetkom sú vždy plusy a mínusy. Pri akomkoľvek deale, keď sa človek naň pozrie s odstupom času, povie si, že mohol niečo vyjednať lepšie.
V tomto konkrétnom prípade ste mohli niečo vyjednať lepšie?
Je to množstvo vecí – od prevádzkových záležitostí a podobne. Dôležité však je, že napriek tomu všetkému sa deal „narodí“ len po kompromise oboch strán. Keď toto všetko vynechám, tak Aupark sa vyvíja až neuveriteľne inline s tým, čo sme mali naplánované. Mali sme vypracovaný určitý biznis plán a, samozrejme, sme očakávali rôzne okolnosti.
V tom čase ešte neboli otvorené Nivy a vedelo sa o rozšírení Eurovey. Robili sme si tak hrubý odhad, ako to bude na nás vplývať. Samozrejme, že to malo vplyv a trh sa logicky zmenil a časť klientov odišla ku konkurencii. Sme však spokojní, že to beží podľa plánu.
Samozrejme, retailový trh dostal niekoľko rán. Covidovú, energetickú, v rámci Slovenska budeme čakať, čo urobia s kúpnou silou obyvateľstva konsolidačné balíčky, máme tu vojnu.
Dookola tu lieta strašne veľa čiernych labutí. Napriek tomu všetkému naši investori sú spokojní a dodali sme všetko, čo sme sľúbili. Neprestali sme platiť dividendy, a to sa za plnej prevádzky Auparku robilo veľké rozšírenie.
Máte v pláne ďalšie kroky revitalizácie centra?
Rozšírenie bolo len prvý krok a plány máme na ďalšie dva roky. Presunula sa Zara, nechala za sebou voľný priestor a na to miesto sa budú rozširovať ďalšie značky v rámci Inditex group. A to Bershka a Cropp. Toto je výsledok samotnej expanzie. Ide o investície, ktoré prebiehajú, a ďalšie máme prichystané na ďalší rok.
Nasledujúce dva roky tam bude živo, ale nebude to také obmedzujúce pre bežného návštevníka, ako keď sa robila extenzia. Budú vznikať nové prevádzky a hovoríme aj o príchode nových brandov.
Akých napríklad?
Nie je to ešte zazmluvnené, nerád by som o tom hovoril.
Fashion či gastro?
Aj, aj. Gastro je zrejme jedna z oblastí, ktoré čakajú pravdepodobne na prerábku. Pôjde konkrétne o modernizáciu food courtu. Aktuálne robíme štúdie, ako prerábku zrealizovať tak, aby bola pre zákazníka naozaj obohacujúca.
Keď ste kupovali Aupark, počítali ste už s expanziou centra?
Vtedajší francúzski majitelia ju mali nakreslenú, ale nikdy ju nezrealizovali. V momente, keď sa rozhodli centrum predať, nedávalo už zmysel sa do toho pustiť.
Pracovali ste s pôvodnými plánmi prístavby?
Áno, na tú pôvodnú masu, hmotu bolo už vydané stavebné povolenie. V momente, keď sme sa rozhodli do toho ísť, nebolo to ešte vnútorne dispozične riešené a išlo o prácu navyše.
Zobrali sme tak ich plán a zo začiatku sme to s nimi komunikovali a spolupracovali na tom.
Veľký marketingový ťahák prestavby bola zelená ekofasáda. Kritici jej však vyčítajú, že až taká ekologická nie je a že spotrebuje priveľa energií. Neľutujete napokon, že ste sa pre ňu rozhodli?
Stále to vnímame ako zelený projekt. Je to pekné, ale zároveň je to aj drahé. Mohli sme to urobiť aj bez nej a ušetrili by sme, ale chceli sme niečo zelené a ekologické. Vybrali sa rastliny, ktoré nie sú náročné na údržbu, využívame dažďovú vodu na zavlažovanie a nainštalovali sme fotovoltiku s kapacitou, ktorá niekoľkokrát prevýši akúkoľvek energetickú spotrebu fasády. Neľutujeme to.
Naznačili ste, že zelená fasáda nebola lacná. Koľko vás vyšla samotná expanzia centra?
Nižšie desiatky miliónov.
