Realitné investície nie sú bez rizika. Skúsený wealth manažér zdieľa vlastné skúsenosti, ktoré by mali byť varovaním najmä pre začínajúcich prenajímateľov.
Investovanie do nájomného bývania nemusí skončiť len úspechom. Svoje o tom vie aj Jan Zedník, zakladajúci partner spoločnosti Dvořák Zedník Wealth Management. Ten sa, spoločne so svojím obchodným partnerom, preslávil najmä vybudovaním početného portfólia pozostávajúceho zo stoviek nehnuteľností.
„Mali sme byt, ktorý bol 10 rokov neustále v mínuse,“ konštatuje wealth manažér. Ani napriek enormnej snahe sa mu v tomto prípade nepodarilo problémom s neplatičmi vyhnúť. Na prvého z nájomníkov predmetnej nehnuteľnosti pritom neboli evidované žiadne exekúcie a pri preberaní bytu sa javil veľmi seriózne. A predsa nasledujúce nájomné neuhradil.
Okrem toho z nehnuteľnosti odstránil kompletné zariadenie vrátane novej kuchynskej linky a dokonca aj medených rozvodov, ktoré sa potom snažil speňažiť. Ďalší neprispôsobivý nájomca zas na byte dokázal vytvoriť nedoplatok na vode a vykurovaní v tisícoch eur.
Úspech v prenajímaní nie je automatický. Expert preto investorom odporúča zamerať sa na overené postupy a využívanie efektívnych metód na elimináciu rizík.
„Kúpiť si jedinú nehnuteľnosť v rizikovej lokalite nie je ideálna cesta. V týchto oblastiach ide o kvantitu,“ vysvetľuje Zedník v rozhovore s Adamom Wojnarom na platforme Youtube o vlastnom investovaní v Ústeckom kraji.
Naráža tým na skutočnosť, že kľúč k úspechu v takýchto miestach predstavuje škálovanie. Jediný byt totiž nesie vyššie riziko dosiahnutia straty, čo môže začínajúceho investora do nájomného bývania úplne odradiť. Vlastníctvo väčšieho počtu bytov, naopak, riziko rozkladá a stabilizuje celkový výnos.
Nástrahy regiónov
Na otázku slovenského Forbesu, či možno podobným situáciám predchádzať alebo aspoň znížiť pravdepodobnosť ich nastavenia, odpovedal skúsený realitný špecialista vecne.
„V lacnejších regionálnych oblastiach s problematickejšími nájomníkmi vždy hrozí vyššia miera delikvencie v porovnaní s top lokalitami v metropolách. Správa nehnuteľností je zároveň náročnejšia na čas aj financie. To je fakt, s ktorým musí každý investor počítať,“ mieni Zedník.
Absolútne odstránenie delikvencie osobne nepovažuje za reálne, pomenúva však niektoré efektívne metódy, ktorými sa dá riskantnosť celého procesu znížiť.
„Čiastočne eliminovať riziká možno viacerými spôsobmi – množstvom, kvalitou správy a technickým stavom bytov. Kvantita pomáha s prekonávaním jednotlivých strát. Úroveň správy zvyšuje mieru výberu nájomného a obsadenosti. Stav bytu zas určuje kvalitu nájomníka a to, ako sa k vám či k majetku celkovo správa,“ vysvetľuje wealth manažér.
Foto: Archív Jana Zedníka, úprava Gemini
Foto: Archív Jana Zedníka, úprava Gemini.
Tajomstvo dôslednej správy
Zedník neváhal ani s prezradením veľkosti podielu problematických nehnuteľností s neprispôsobivými nájomníkmi v rámci jeho vlastného portfólia. Konečné číslo je prekvapivo vysoké. Z viac ako dvesto bytových jednotiek ide zhruba o 25 percent.
Pre experta však vysoký percentuálny pomer rizikových nehnuteľností problém nepredstavuje. Tajomstvo úspechu podľa neho spočíva v dôslednej správe.
„Štatisticky horšie lokality nám po čase vykazovali podobnú mieru výberu nájomného a počet riešení problémov ako tie lepšie. Inými slovami, u nás po nejakom čase neplatilo pravidlo, že problematická lokalita je definovaná komplikovanou správou či horšou ekonomickou výkonnosťou,“ prezrádza investor.
Úspech údajne dosiahli len vďaka tomu, že sa Zedníkov spoločník stopercentne venoval správe spoločných bytov, ktorá ho úprimne bavila. „S nájomníkmi mal vynikajúce, vzájomne sa rešpektujúce vzťahy a tí u nás jednoducho bývali radi. Každého sme brali ako rovnocenného klienta a nerozlišovali sme, akej je rasy, národnosti, spoločenského postavenia, vzdelania a podobne. Nepozerali sme sa na nikoho zvrchu, na nič sme sa nehrali a nájomníci to vycítili. Dokonca sme im na Vianoce osobne rozniesli fľašu vína ako poďakovanie, že u nás bývajú. Bol to pre nich vtedy šok. Rýchlo sa to o nás rozkríklo, a tak mal môj spoločník každý deň päť až desať telefonátov so záujemcami o bývanie u nás,“ približuje expert.
Keď dvaja robia to isté
Z dôvodu zmeny trhových podmienok, vyčerpávajúcej správy a potreby prehodnotenia investičnej stratégie nakoniec väčšinu svojho investičného portfólia Zedník so svojím obchodným partnerom predali. Zaujímavosťou je, že po prevode nehnuteľností sa podľa jeho slov inému vlastníkovi dovtedy stabilne fungujúce portfólio „úplne rozsypalo“.
Nový majiteľ údajne zvolil prístup profesionálneho inštitucionálneho správcu, na čo nájomníci neboli zvyknutí. Medziľudské vzťahy prestali fungovať a nasledujúci vlastník tak nikdy nedosiahol výsledky, ktoré mali jeho predchodcovia. Napokon, nielen z uvedených dôvodov, vraj celé portfólio postupne rozpredáva.
„Týmto nechcem nikoho navádzať na tú formu správy, akú sme robili my. Rozhodne nie je pre každého. Prevažnú väčšinu investorov manažovanie realít nebaví a je v poriadku ho delegovať na profesionála. Budú však mať vždy horšie výsledky, než keď si správu v týchto lokalitách s úprimnou radosťou a osobitosťou zabezpečia vlastnými kapacitami. Odvrátená stránka nášho poňatia manažmentu je jeho mentálna a časová náročnosť. Ak prenajímateľa správa nehnuteľností nenapĺňa radosťou, nechce si s nájomníkmi vytvárať užšie väzby a venovať procesu sto percent svojho pracovného času, potom mu odporúčam profesionálneho správcu aj napriek horším výsledkom,“ uzatvára Zedník.
V rámci osobnej správy wealth manažér odporúča investorom vytvoriť si dobré vzťahy s nájomníkmi, predsedami spoločenstva vlastníkov bytov, maklérmi a ďalšími aktérmi trhu. Pri dôslednom prístupe môžu podľa neho z horších lokalít vyťažiť porovnateľný výnos ako z tých dobrých.
„Ak nebudete mať na správu dostatok času, alebo ju na niekoho delegujete, povedie to v horších lokalitách k dlhším výpadkom nájomného z neobsadených bytov, vyššej platobnej nedisciplíne a k častejším problémom s poškodzovaním majetku,“ podčiarkuje realitný expert.
Konfrontácia oblastí
Pri porovnaní regionálnych nehnuteľností s portfóliom bytov v pražských novostavbách hovoria Zedníkove čísla sami za seba. Praha vykazovala stopercentnú obsadenosť, nulové podlžnosti na nájomnom a poškodenie majetku v rozsahu bežnej amortizácie.
V horších lokalitách dlhodobo evidoval plnú vyťaženosť, výber na úrovni 98 percent predpísaného nájomného a ojedinelé úmyselné poškodenie majetku.
„Opäť zdôrazňujem, že naše fenomenálne čísla boli generované len vďaka obrovskému nasadeniu vlastného času a energie do správy. Inak by sme boli na úrovni niekde okolo 80-percentnej obsadenosti. Podobné výsledky budú dosahované aj pri výbere predpísaného nájomného. Tieto čísla neodhadujem, vychádzajú z mojej vlastnej empírie,“ nadväzuje expert na svoje predchádzajúce vyjadrenia.
Rozdiely v správe
Pravdivosť svojho tvrdenia demonštruje aj na konkrétnom príklade. „V minulom roku som znova investoval do regionálnych nehnuteľností, konkrétne v Ústí nad Labem, kde mám profesionálneho správcu. Rozdiel vo výsledkoch medzi ‚spravujem si sám‘ a profesionálnou správou tretej strany je markantný. Pri našich zostávajúcich, zhruba tridsiatich bytových jednotkách v Moste, ktoré dodnes spravuje môj spoločník, evidujeme aj dnes plnú obsadenosť a takmer stopercentný výber. V Ústí nad Labem, kam som investoval sám, profesionálny správca tieto výsledky zďaleka nedosahuje,“ vysvetľuje Zedník.
Dopĺňa však, že nikto z investorov by sa nemal cítiť „previnilo“, pokiaľ sa rozhodne manažment niekomu prenechať. „Kým môjho spoločníka správa baví, mňa nie. Svoj čas chcem navyše investovať úplne inak, než riešením nájomníkov. Z toho dôvodu prenechávam správu v Ústí nad Labem tretej strane aj za cenu horších výsledkov. Každý sme iný a máme iné záujmy, situáciu aj priority. Niekedy sú dôležitejšie veci než čísla a platí to aj pri investíciách,“ podčiarkuje svoje rozhodnutie.
Na záver wealth manažér dopĺňa ešte jednu vlastnú skúsenosť. „Profesionálny správca sa mi staral o bytové jednotky v pražskej novostavbe. Síce mu na môj vkus trvalo dlho, kým našiel nájomníka – zhruba dva mesiace –, ale potom nasledovala stopercentná obsadenosť, ako aj výber. Zásadný rozdiel teda predstavuje aj to, či máte externú správu v kvalitnej lokalite v metropole alebo v problematickejšom regióne,“ uzatvára Zedník.
