Keď sa obzrieme za týmto turbulentným rokom pomocou čísel hypotekárneho trhu, vyzerá to tak, akoby tu žiaden covid ani obmedzenia neboli. Objem úverov na bývanie totiž podľa údajov Národnej banky Slovenska k októbru 2020 medziročne narástol z necelých 30 miliárd na rekordných 32,5 miliardy.
Hypotekárny trh 2020 v číslach
Zatiaľ historicky najvyšší objem hypoték je spôsobený troma faktormi. Po prvé, sú to stále veľmi nízke úrokové sadzby – priemerná sadzba k októbru 2020 bola 1,10 percenta. Ďalej je to výrazný nárast cien nehnuteľností. Medziročne sa v treťom kvartáli ceny za štvorcový meter zvýšili až o 11,8 percenta na území celého Slovenska.
Napriek vysokým cenám nehnuteľností je záujem o ich kúpu stále enormný. Najmä v hlavnom meste je situácia extrémna, pretože dopyt vysoko prevyšuje ponuku nových bytov. Ako uvádza realitná kancelária Herrys, v treťom kvartáli 2020 bolo v Bratislave v ponuke iba necelých 2000 bytových jednotiek v nových projektoch.
Za vysokým objemom úverov na bývanie môžeme hľadať ešte jeden dôvod. Podobne ako vlani, aj záver tohto roka opäť patrí silným refinančným kampaniam, o ktoré je zo strany klientov veľký záujem. Najmä v súčasnej situácii, keď ľudia hľadajú spôsoby, ako znížiť svoje výdavky. Nič teda nenasvedčuje tomu, že by sa rast nových úverov a ich objemu mal v budúcom roku spomaliť.
Príjmy domácností sa stabilizovali
Prvá aj druhá vlna so sebou priniesla viacero obmedzení, hlavne čo sa týka niektorých typov príjmov a segmentov zamestnania či podnikania. Pri druhej vlne už sú obmedzenia miernejšie, ale naďalej sú pre banku rizikové odvetvia cestovného ruchu, kultúry a gastronómie. Pod prísnym drobnohľadom je tiež akýkoľvek príjem z podnikania, kedy sa sleduje najmä medziročný pokles v tržbách a prípadné výpadky tržieb počas roka. Príjem zo zahraničia je akceptovateľný, ale iba v určitých bankách a často s obmedzeniami.
Vzhľadom na sprísňovanie opatrení v posledných týždňoch, neočakávam, že by sa situácia pri spomenutých segmentoch mala v najbližších mesiacoch zmeniť. Vzhľadom na intenzitu a dĺžku trvania existujúcich a aj avizovaných vládnych opatrení (vianočný lockdown) a zároveň nedostatočnú pomoc zo strany štátu, bude táto kombinácia pre veľkú časť prevádzok a firiem, bohužiaľ, v novom roku likvidačná.
Čo je však pozitívne, podľa prieskumu Národnej banky Slovenska o finančnej situácii a očakávaniach zadlžených domácností pri druhej vlne pandémie pocítilo zhoršenú finančnú situáciu iba približne 30 percent domácností, v prvej vlne to bolo až 90 percent domácností. To dáva signál, že väčšina príjmov sa stabilizuje a vracia naspäť do pôvodného stavu pred vypuknutím pandémie.
Odložené splátky a obmedzenia
Aj samotná NBS vo výsledkoch prieskumu konštatuje, že „ak bude aj vývoj ekonomiky podľa očakávaní, nie je zatiaľ potrebné upraviť program odkladu splátok“, čiže predlžovanie odkladu splátok budúci rok pravdepodobne nebude. V prieskume sa tiež spomína, že len každá jedenásta domácnosť s odkladom očakáva, že po jeho skončení bude mať problém so splácaním.
Celkovo tak ide o približne jedno percento všetkých zadlžených domácností, čo je podstatne lepšie číslo, ako sa pôvodne očakávalo (rôzne interné prieskumy kalkulovali s nesplácaním až okolo 5 % domácností).
Odklad splátok však nebol úplne bez následkov pri posudzovaní klientov, ako sa avizovalo. Tí klienti, ktorí si odklad zvolili, nemôžu aktuálne využiť niektoré výhodné refinančné kampane, a znížiť si tak splátku. Taktiež ak plánujú požiadať o novú hypotéku, často musia počkať minimálne štvrť roka, pričom sa vyžaduje, aby zaplatili aspoň tri plné splátky. V roku 2021 budú banky na týchto klientov pozerať rovnako, preto ak niekto ešte odklad zvažuje, treba do budúcnosti kalkulovať aj s týmito obmedzeniami.
Legislatívne zmeny
Zásadné legislatívne zmeny, ako boli minulý rok zavedenie úverového stropu DTI (maximálny celkový úverový rámec klienta) a ukazovateľa, ktorý hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima DSTI (pomer medzi mesačnou splátkou všetkých úverov spolu s aktuálne žiadaným úverom oproti celkovému čistému mesačnému príjmu), sa tento rok nekonajú. Národná banka zostala neutrálna a dostupnosť nových úverov na bývanie nijako neobmedzila, ale ani nepodporila. Na porovnanie – Česká národní banka vzhľadom na krízu zrušila obe spomínané obmedzenia.
Čím Národná banka prispela k zmierneniu následkov krízy, bolo vyjednanie zrušenia bankového odvodu, ktorý aspoň čiastočne vykompenzuje bankám vysoké straty na tohtoročných tržbách (niektoré avizujú prepady až o desiatky percent).
Viac otázok ako odpovedí
Rok 2020 si nepochybne zapamätá každý z nás ako rok, v ktorom to, čo platilo včera, už dnes platiť nemusí. Presne v tom istom duchu sa vyvíjal aj trh s hypotékami – najskôr niekoľkotýždňová paralýza v marci a v apríli po zavedení striktných obmedzení, nasledovalo letné uvoľnenie a opätovné sprísňovanie podmienok, aj keď v už trocha menšom rozsahu ako pri prvej vlne.
Rok 2020 sa završuje jesenným upratovaním úrokov prostredníctvom silných refinančných kampaní a ďalší vývoj nám do budúceho roka zatiaľ prináša viac otázok ako odpovedí.
Autorom článku je Michal Šturcel, prispievateľ Forbes.sk. Pôsobí na pozícii Regional Director vo FinTech spoločnosti Global Finance a. s. Jeho vášňami sú svet financií, moderné technológie a adrenalínové športy. Na finančnom trhu pôsobí od roku 2010 a verí, že vďaka správnemu prepojeniu inovatívnych nástrojov a postupov s finančnými službami môže mať klient z ich riešenia zážitok.
Našli ste chybu? Napíšte nám na [email protected]
