Developer Lucron buduje v Bratislave byty na prestížnom mieste pod hradom s cenovkami aj nad 10-tisíc eur za štvorcový meter, ale aj petržalský projekt s cenami bližšími priemeru.
Výkonný riaditeľ Zoltán Müller, ktorý spoločnosť založil v roku 2005 spolu s luxemburským investorom Ericom Luxom, pre Forbes hovorí o tom, ako projekty pokročili v čase nedostupnosti stavebných materiálov, drahých energií i rastúcich úrokových sadzieb hypoték.
Situácia na trhu je zložitá, napriek tomu zostáva Müller optimistom: o dobré projekty v dobrých lokalitách bude záujem stále.
Čomu v Lucrone momentálne venujete najviac energie?
Plánujeme vytvoriť alternatívny produkt k bývaniu, a to prostredníctvom komerčného nájomného bývania. Pre ľudí, ktorí si z akéhokoľvek dôvodu nechcú zobrať hypotéku, no zároveň chcú žiť v modernej štvrti.
S touto formou počítame vo väčšine projektov. V priebehu desiatich rokov chceme priniesť viac ako dvetisíc nájomných jednotiek. V súčasnosti rokujeme s investormi, ktorí majú rovnakú víziu a záujem o produkt, ktorý je už roky úspešný v zahraničí, napríklad v Česku alebo v Maďarsku.
Okrem toho vždy venujem najväčšiu časť môjho času rozbehu nových projektov. Aktuálne sú to ďalšie etapy Nesta, Arborie a Vydrice a úplný začiatok Rakyty. Rozbeh nových fáz je vždy náročný, avšak momentálny dynamický vývoj cien stavebných materiálov a energií tento proces ešte viac komplikuje.
Súčasťou Rakyty v Devínskej Novej Vsi je okrem viac ako 300 bytov aj množstvo zelene či komunitné priestory. Prvá etapa by mala byť dokončená
v roku 2025. Vizualizácia: Lucron
Súčasťou Rakyty v Devínskej Novej Vsi je okrem viac ako 300 bytov aj množstvo zelene či komunitné priestory. Prvá etapa by mala byť dokončená
v roku 2025. Vizualizácia: archív Lucronu
Nájomné byty aj luxusné bývanie
A čo spolupráca na nájomnom bývaní so štátom?
Chápem potrebu štátu budovať nájomné byty, je ich akútny nedostatok. My sa však zameriavame na komerčné nájomné bývanie. Ako developer nevieme priamo spolupracovať so štátom, ale len s investormi, ktorých schváli štátna agentúra a nakupovali by od nás domy s nájomnými jednotkami na bývanie.
Ak by bol zo strany týchto investorov záujem o naše lokality a nám by to dávalo ekonomickú logiku, tak sa takejto spolupráci nebránime.
Pod Bratislavským hradom robíte na highend developerskom projekte Vydrica, ktorý sa oproti pôvodným plánom oneskoril. V roku 2019 ste avizovali ukončenie prvej etapy v polovici roka 2022. Ako tam napredujete?
Na prvej etape máme plnú kapacitu šiestich žeriavov a stavebné práce napredujú v rýchlom tempe podľa harmonogramu. Na tejto etape projektu máme ukončený železobetónový skelet podzemnej stavby objektov V1 a V2 a aktuálne už realizujeme železobetónové konštrukcie prvého nadzemného podlažia.
Dôležitým stavebným míľnikom, ktorý nás čoskoro čaká, bude dosiahnutie úrovne budúcej Floriánskej ulice, ktorá Vydricu prepojí s historickým centrom mesta. Vznikne tak neprerušená promenáda od Hviezdoslavovho námestia až k Dunaju, ktorá povedie veľmi mestským prostredím Vydrice.
Už poznáme budúcu podobu územia okolo národnej kultúrnej pamiatky Vodnej veže, ktorá vytvorí v srdci Vydrice priestor pre stretnutia aj kultúrne akcie. Ako prvého retailového nájomcu sme oznámili supermarket Yeme, ktorý svojou filozofiou do nášho konceptu výborne zapadá.
Vydrica pod Bratislavským hradom. Okrem bytov bude súčasťou retail, služby či priestor pre kultúrne podujatia. Vizualizácia: archív Lucronu
O problémoch so statikou hradného kopca
Podarilo sa vám vyriešiť problémy s hradným bralom?
Stabilizácia hradného kopca je kľúčovým krokom v rámci prípravy projektu. Od začiatku sme vedeli, že pôjde o časovo, technologicky aj finančne náročný proces. Statika bola v minulosti celé desaťročia ohrozovaná kameňolomom, kde sa doloval kameň pomocou odpaľovacej metódy.
Našou činnosťou bralo spevňujeme a tak zlepšujeme jeho stabilitu. Bez splnenia tejto podmienky by sme nemohli projekt Vydrica vôbec realizovať, venujeme mu teda maximálnu pozornosť.
V priestore nad prvou etapou projektu bola už stabilizácia brala ukončená, v súčasnosti prebiehajú práce nad druhou a treťou. Na spoluprácu sme si prizvali špičku v odbore – firmu Keller.
Pre maximálnu bezpečnosť je celý proces priebežne a prísne monitorovaný, preto bola po území nainštalovaná sústava geologických meracích zariadení, ktoré monitorujú desiatky geodetických meracích bodov.
Mnoho ľudí zastáva názor, že takáto realizácia pod národnú kultúrnu pamiatku nepatrí. Čo je váš argument proti?
Ak tou pamiatkou máte na mysli hrad, tak práve naopak. My sme presvedčení, že do tohto cenného územia patrí projekt špičkovej architektonickej a urbanistickej kvality, akým Vydrica rozhodne je. Táto lokalita bola historicky obývaná a svoj potenciál nevyužívala v podstate len počas posledných desaťročí. To chceme zmeniť.
Vydrica prekonáva očakávania
Ceny v niektorých bytoch tohto projektu prevyšujú aj 10-tisíc eur za štvorcový meter, pravdepodobne tak ide o najdrahší projekt v meste. Pri takýchto drahých nehnuteľnostiach zvyknú developeri predávať individuálne a ceny verejne neprezentovať, vy ste prednedávnom zverejnili cenník. Bol to správny krok?
Toto rozhodnutie považujeme za férové voči klientom a aj spätne ho hodnotíme ako správne. Vysoký dopyt po bytoch vo Vydrici totiž pretrváva. Obvykle si záujemcovia o projekty vo vyššom štandarde musia zisťovať ceny individuálne, kontaktovaním developera. Tým môže vznikať
priestor na individuálne rokovania o cene.
Mesto v meste. Aj tak by sa dal charakterizovať projekt Nesto v Petržalke. Do roku 2035 by tam malo bývať asi 15-tisíc ľudí. Vizualizácia: Lucron
Mesto v meste. Aj tak by sa dal charakterizovať projekt Nesto v Petržalke. Do roku 2035 by tam malo bývať asi 15-tisíc ľudí. Vizualizácia: archív Lucronu
Klientom poskytneme maximum informácií o bytoch v ponuke už na webstránke. Môžu tak kontaktovať náš predajný tím už s konkrétnymi otázkami.
Prečo ste teda ceny nekomunikovali hneď od spustenia predaja?
Predajnú stratégiu každého projektu starostlivo zvažujeme. V prípade tohto sme sa na začiatku rozhodli rešpektovať bratislavské zvyklosti a ceny nezverejniť. Na základe podnetov z trhu a od
klientov sme však postupne dospeli k tomu, že budeme informovať o cenách bytov Vydrice rovnako ako pri iných našich projektoch.
Napĺňa predaj vaše očakávania?
Ďaleko ich prekonal. Zvyčajne predáme približne tridsať percent bytov ešte pred začiatkom výstavby, zatiaľ čo Vydrica dosiahla takmer dvojnásobok. V súčasnosti ponúkame byty v piatich bytových domoch prvej etapy. Predaj tej druhej, ktorá prepojí Vydricu so Starým Mestom, bude nasledovať až neskôr.
Nesto si hľadá tvár
V čase tohto rozhovoru je vyše štyridsať percent bytov voľných. Kto bude ich cieľová skupina?
Na každom trhu si nájdu miesto štartovacie, štandardné aj prémiové nehnuteľnosti. To nám ukazujú naše dlhoročné skúsenosti z výstavby a prenájmu doma aj v zahraničí. Všetci ľudia nie sú rovnakí, každý má iné potreby a preferencie, aj nároky na bývanie sa líšia.
Podstatné pre úspech developera v prémiovom segmente je, aby dokázal v projektoch skombinovať prémiovú lokalitu s rezidenciou, retailom a so službami, no zároveň ponúkol vysokú kvalitu materiálov, technologického štandardu a vybavenia bytov. Nám sa v tomto smere zatiaľ darí.
Na druhom brehu Dunaja, v Petržalke, máte vo výstavbe veľký projekt Nesto orientovaný skôr na bežnú populáciu. Ako napredujete?
V časti Nesto Juh prebieha výstavba prvej etapy, dokončili sme tam prvé nadzemné podlažie. Čoskoro oznámime začiatok realizácie ďalších fáz a začneme aj s výstavbou takzvaného colivingu. Ide o koncept prenájmu, populárny je v zahraničí. Obyvateľ má okrem bytu k dispozícii rôzne zaujímavé komunitné priestory a služby.
Budúca podoba časti Nesto Sever sa ešte iba hľadá. V uplynulých mesiacoch však prebehla veľká medzinárodná urbanisticko-ideová súťaž. Jej výsledky budeme najprv prezentovať odborným útvarom mesta a mestskej časti a následne ju predstavíme verejnosti.
Bude Nesto novými Slnečnicami, tiež petržalským projektom od developera Cresco, ktorý vo viacerých fázach stavia tisíce bytov?
Realizácia trnavského projektu spoločnosti Lucron zaberie 22 rokov. Aktuálne je približne v polovici. Vizualizácia: archív Lucronu
Nerád by som Nesto porovnával s inými projektmi, skôr poviem, v čom je pre nás jedinečné. Vzniká na území s bohatou históriou, na hranici s Rakúskom. V poslednom období to bolo miesto, ktoré ľudí rozdeľovalo, a v čase železnej opony dokonca miesto, kam ste nemohli vstúpiť.
Nedávno sme si to opäť pripomenuli, keď k nám prišla robiť reportáž redaktorka z BBC, ktorá vyzdvihla najmä to, že na niekdajšom území nikoho vznikne nová mestská štvrť. Stretávajú sa tu tri štáty a mestá a už v dávnej minulosti sa tam stretávali rôzne kultúry a národy.
Nesto sme navrhli tak, aby aj dnes poskytlo vhodným spôsobom zázemie ľuďom, ktorí žijú a pracujú v tomto regióne. Je to bez ohľadu na to, či žijú v Bratislave a pracujú v Rakúsku, respektíve naopak, alebo si len užívajú slobodu, cestovanie a voľnočasové aktivity v susednom štáte.
Prenájom bytov so servisom
Čo vaše ďalšie projekty?
Úplne sme dokončili Urban Residence (pri bratislavskom Račianskom mýte, pozn. red.), v ktorom nám okrem rezidenčného bývania dobre funguje aj služba prenájmu bytov s kompletným servisom. V trnavskom projekte Arboria pokračujeme vo výstavbe ďalšej etapy.
V blízkom čase spustíme predaj Rakyty, ktorá vzniká v pre nás novej lokalite – v Devínskej Novej Vsi.
Po akých mestách na Slovensku sa aktuálne pozeráte?
Naše aktivity sústreďujeme aktuálne len na Bratislavu a Trnavu.
Aké lokality sú pre vás zaujímavé v rámci Bratislavy?
Plne nás zamestnávajú naše aktuálne projekty, ktoré sú v troch rôznych mestských častiach Bratislavy. Sú takého rozsahu, že momentálne neuvažujeme o ďalších lokalitách.
Na zahraničných trhoch prítomní nie ste. Prečo?
Lucron je súčasťou medzinárodnej skupiny IKO Real Estate z Luxemburska, ktorá má 30-ročnú históriu v realitnom biznise. Aktivity na zahraničných trhoch realizujú iné spoločnosti zo spomínanej skupiny.
Materiálovú krízu zatiaľ zvládajú
Ako sa Lucronu dotkla pandémia a neskôr dôsledky vojny na Ukrajine?
Ešte počas pandémie sa nás tak ako všetkých, samozrejme, dotkli rôzne obmedzenia a hygienické opatrenia. Je však potrebné povedať, že stavebné odvetvie sa s týmito výzvami popasovalo veľmi dobre a väčšina projektov pokračovala v podstate bez prerušenia.
V posledných mesiacoch je najvážnejším problémom rast cien energií a zdražovanie stavebných materiálov, čo komplikuje situáciu asi všetkým developerom. Ani nás neobišlo zvyšovanie nákladov pri výstavbe všetkých projektov.
Čo je najpodstatnejšie pri zvládaní krízy so stavebnými materiálmi?
V súčasnom prostredí rastúcich cien a čiastočnej nedostupnosti materiálov nám pomohla naša veľkosť. Taktiež dôkladné interné plánovanie a intenzívna spolupráca s našimi generálnymi zhotoviteľmi. Darí sa nám tak realizovať projekty v súlade s plánmi.
Vysokým cenám materiálov a prípadne aj ich dočasnému nedostatku budeme čeliť dlhšie obdobie. Musíme si zvyknúť na trvalo drahšie energie, ktoré majú vplyv na mnohé vstupné komodity a aj na samotnú výstavbu. Bývanie je však základná ľudská potreba.
Žiadna bublina, odraz reality na trhu
Ako premietate zvýšené náklady a ceny vstupov na klientov? Na trhu sa objavili správy, že ste vo Vydrici menili ceny a zmluvy pri rezervovaných bytoch.
Ide o skreslenú informáciu, ktorá sa zrejme týkala ešte fázy pred spustením predpredaja bytov, pretože zmluvne dohodnuté ceny sme nikomu nezmenili. Pre vysvetlenie, ešte pred spustením predpredaja sme dali možnosť našim dlhoročným a verným klientom a partnerom predrezervovať si vybraný byt.
Cenu tohto bytu sme odhadli, pričom v rezervácii bolo jasne uvedené, že konečná cena, harmonogram aj štandard budú klientovi oznámené do určitého dátumu, a až následne sa klient mohol rozhodnúť, či ku kúpe pristúpi alebo nie.
Po ukončení projektovej dokumentácie a finalizácii nákladov sme stanovili pevné ceny a pokiaľ sa klient pre kúpu za týchto podmienok rozhodol, túto pevnú cenu mal garantovanú až do odovzdania bytu.
Ceny bývania na Slovensku a zvlášť v Bratislave v uplynulých rokoch rástli dvojciferným tempom. Dá sa to vnímať ako nafukovanie realitnej bubliny?
Za realitnú bublinu sa dá považovať neprirodzený stav dopytu po nehnuteľnostiach, ktorý vyplýva z prílišného optimizmu spotrebiteľov o ich finančnej budúcnosti, respektíve budúcnosti ekonomiky. Vzniká podobne ako bublina na akciových trhoch, keď prevládne ľudská chamtivosť nad zdravým sedliackym rozumom. Takúto situáciu minimálne v oblasti novostavieb
na Slovensku nevidím.
Dopyt je spôsobený silným nedostatkom a ponuka je obmedzená stavebnou kapacitou trhu. Vstupné materiály rastú, a tak je len prirodzené, že rastú aj ceny nehnuteľností a tie aktuálne odrážajú reálnu situáciu na trhu.
Bratislava bude rásť vlastným tempom
Kam až podľa vás môžu zájsť ceny v Bratislave?
Odhliadnuc od konkrétnych projektov a štvrtí, z dlhodobého hľadiska ovplyvňuje ceny nehnuteľností najmä demografický vývoj mesta, ďalej demografické trendy v spoločnosti a makroekonomické parametre.
V Nemecku existujú štatistiky, ukazujúce, že nárast obyvateľov konkrétneho mesta o jedno percento ročne spôsobuje skok cien nehnuteľností o 3,5 percenta ročne. Zo sociologicko-demografického hľadiska sa posilňuje trend menších domácností. To vyžaduje nárast počtu bytov na rovnaký počet obyvateľov.
Okrem toho sa dá povedať, že byty dlhodobo zdražujú približne dve až tri percentá nad úrovňou inflácie. V Bratislave vývoj týchto troch hlavných ukazovateľov naznačuje ďalší rast cien.
Osobne by som nebol prekvapený, ak by sme v nasledujúcich rokoch sledovali pokračovanie trendu zdražovania v Bratislave o viac ako deväť percent ročne, a zároveň videli mimoriadny nárast cien o predpokladanú mimoriadnu infláciu rokov 2022 a 2023.
Trendom posledných rokov minimálne v Bratislave bola kúpa takzvaných investičných bytov, teda nie primárne na vlastné bývanie. Štatistiky teraz naznačujú, že toto už nie je aktuálne, naopak, niektorí investori sa ich zbavujú. Je to tak aj vo vašich projektoch?
Zatiaľ tento trend nevidíme. V existujúcich projektoch máme vždy vyčlenený istý počet bytov, v ktorých využívame rôzne formy komerčných nájmov. Máme s tým veľmi dobré skúsenosti.
V Urban Residence ponúkame napríklad na prenájom päťdesiat bytov s kompletným servisom. Máme ich plne prenajaté a bolo to tak aj počas pandémie. V trnavskej Arborii sme zase s cieľom poskytovať byty na prenájom odpredali jeden blok spoločnosti Kooperativa a tento model veľmi úspešne funguje.
Segment bytov na komerčný prenájom má na Slovensku veľkú budúcnosť a určite sa bude rozvíjať. Predpokladáme však, že ľudia budú kupovať menej investičných bytov a postupne sa bude zvyšovať podiel inštitucionálnych investorov, ktorí sa službám spojeným s prenájmom budú venovať profesionálne a na vysokej úrovni. To zvýši kvalitu prenajímaných nehnueľností, z čoho budú benefitovať najmä klienti.
Predaj nezastavia ani drahšie hypotéky
Ako podľa vás ovplyvní predaj nehnuteľností zdražovanie hypoték?
Z nášho pohľadu sa už situácia s hypotékami na trhu prejavuje v podobe istej normalizácie. Pri akútnom nedostatku bytov a lacných hypotékach sa v minulosti predalo v podstate všetko, čo prišlo na trh.
Dnes sa zhoršila najmä dostupnosť hypotekárneho financovania. Nie všetci, ktorí majú záujem o hypotéku, sa vedia kvalifikovať. Okrem toho, samozrejme, stúpla aj cena, teda úrokové sadzby, ale po zohľadnení dvojcifernej inflácie sú reálne úroky stále negatívne.
Teraz vidíme, že tí, ktorí si kúpu bytu môžu dovoliť, majú viac času na rozhodovanie a porovnávanie projektov a ponúk. Preto sme presvedčení, že sa predaj nezastaví, ale stúpne tlak na kvalitu a klienti pri týchto cenách budú oveľa viac posudzovať všetky atribúty rezidencií a aj samotných developerov.
V konečnom dôsledku to bude znamenať, že o dobré projekty v dobrých lokalitách bude záujem stále.
Čo vás bude najviac zamestnávať v najbližších rokoch?
Plne nás budú zamestnávať naše existujúce projekty, ktoré sa rozrastú o ďalšie etapy. Veľmi sa teším na to, ako sa bude meniť Nesto. V nasledujúcich fázach výstavby tam pribudne okrem rôznych foriem bývania aj vybavenosť v podobe školy, športovísk či zelených plôch.
Veľké očakávania máme aj od predstavenia druhej etapy Vydrice. V súčasnej dobe analyzujeme situáciu na trhu a strategicky rozmýšľame nad vhodným termínom spustenia predpredaja a predaja tejto etapy, pričom je možné, že s predpredajom začneme už tento rok.
Zároveň sa nám rozbehne výstavba projektu Rakyta v Devínskej Novej Vsi, kde sme až doteraz žiadne aktivity nemali. Predaj prvej etapy plánujeme spustiť už v blízkom čase.
