Developer Corwin jedného z najbohatších Slovákov Mariána Hlavačku je v slovinskej Ľubľane už etablovaný realitný hráč. Novinkou je, že oficiálne skolaudoval najväčší komerčný administratívny projekt v krajine.
Developer od roku 2017, keď akviroval prvý projekt, Kvartet, stavil aj na kartu zahraničnej expanzie. Do hľadáčika si vzal slovinskú Ľubľanu, kde v roku 2018 založil ľubľanskú kanceláriu. Po takmer ôsmich rokoch pôsobenia v meste má za sebou skolaudovaný jeden rezidenčný komplex a po novom už aj rozsiahly kancelársky development Vilharia. V pipeline má ďalšie tri ľubľanské projekty.
„Nebolo úplne jednoduché presvedčiť ich (Slovincov, poznámka redakcie), boli sme vôbec prvý zahraničný developer, ktorý to na tamojšom trhu skúsil. Prvotná nedôvera však opadla, keď sme začali poriadne vysvetľovať, aké prvky chceme priniesť,“ vysvetľoval v minulosti aspekty expanzie Hlavačka pre Forbes Slovensko.
Podľa developera, ale aj slovinských médií, ide o rekordnú, najväčšiu kancelársku budovu v krajine. Developer ju postavil v spolupráci s fondom spájaným s českým premiérom, a jedným z najbohatších Čechov, Andrejom Babišom. Ako si Corwin vlastnícky podelil zahraničné developmenty so známym fondom?
Jeden z najnáročnejších projektov
Vilharia je aktuálne druhým slovinským projektom Corwinu po kolaudácii. Rezidenčné veže Kvartet stoja už tri roky a aktuálne sú plne obsadené. Vilharii odklepli úrady kolaudáciu v júni. Ide o celkovú kolaudáciu budovy, jednotlivé kancelárske priestory dostávajú zelenú v rámci procesu jednotlivo, priestor za priestorom.
Ide o špecifikum slovinského trhu. Na Slovensku je zaužívaný typ kolaudácie známy ako Shell and Core. Kolauduje sa celá nezariadená budova a budúci nájomca si následne zariadi už konkrétne priestory. Legislatíva v Slovinsku zatiaľ dovoľuje kolaudovať len zariadené prenajaté priestory.
Forbes/Pavel Knapko
Vilharia dostala meno podľa lokality, ulice Vilharjeva cesta, pomenovanej po slovinskom skladateľovi Miroslavovi Vilharovi. Brand developmentu je tak kombináciou mena hudobníka a slova ária. Kancelársky komplex vyrástol neďaleko od historického centra Ľubľany. V jeho tesnej blízkosti sa nachádza kľúčový mestský dopravný uzol v podobe aktuálne rekonštruovanej železničnej a autobusovej stanice.
archív Corwin
V blízkosti oboch staníc sa nachádza aj ďalšia významná ulica Ľubľany, a to Masarykova cesta, neďaleko ktorej Corwin zase plánuje rezidenčnú výstavbu pod značkou Nordika. V súvislosti s projektom Vilharia developer v PR materiáloch láka potenciálnych nájomcov aj na bohatú vybavenosť a služby v lokalite, ako sú zdravotnícke zariadenia, lekárne, banky, potraviny, drogérie, požičovne bicyklov, čerpacie stanice či stanice pre elektromobily. Development, ako všetky ľubľanské projekty Corwinu, vyrástol v nevyužívanom industriálnom areáli.
„Každý jeden brownfield je výzva sama osebe. Nachádzajú sa totiž v centrálnejších mestských lokalitách, kde je priestoru o čosi menej a je tu odlišná aj infraštruktúra. Podobné problémy sme mali aj pri Vilharii. Nachádza sa medzi železničnou stanicou a rušnou cestou, tým pádom nebolo veľa priestoru na logistiku výstavby. Určite išlo o jednu z najnáročnejších stavieb v rámci portfólia Corwinu,“ okomentoval pre Forbes Slovensko country manager Corwinu Michal Maco.
Za projektom Vilharia architektonicky stojí štúdio Schmidt Hammer Lassen s podporou lokálnej kancelárie štúdia Elea iC. Architektonická kancelária spolu s developerom namiesto administratívnych vežiakov stavili na horizontálnu, vizuálne delenú hmotu. „Vilharia odráža širší posun v očakávaniach, ktoré máme od moderných kancelárskych budov. Tie musia dnes zabezpečovať určitý dobrý pocit, spájať ľudí a zároveň pozitívne prispievať k životu mesta,“ okomentoval na oficiálnej tlačovke ku kolaudácii architekt štúdia Mads Kaltoft.
archív Corwin
Projekt Vilharia
- Nachádza sa neďaleko centra Ľubľany.
- V tesnej blízkosti je železničná a autobusová stanica.
- Začiatok výstavby: v roku 2023.
- Vyše 36-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy.
- Hlavný nájomca: Generali (7 700 štvorcových metrov).
- Budova využíva moderné smart technológie.
- Zelené riešenia aplikované v rámci developmentu: recyklácia dažďovej vody, zeleň či využitie prírodných materiálov.
- Zelená strecha s rozlohou dvetisíc štvorcových metrov.
- Odhadovaná investícia: vyše sto miliónov eur.
- Vyše päťsto parkovacích miest.
- Napojenie cyklotrasy k úschovni bicyklov.
- Vilhariu v pomere 50 : 50 vlastní Corwin spolu s investičným fondom Hartenberg Capital.
Najväčšia kancelárska budova v Slovinsku
Komplex ponúka celkovo vyše 36-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Sem patrí 4 600 štvorcových metrov prenajímateľnej retailovej plochy, dvetisíc štvorcových metrov zelenej strechy prístupnej pre nájomníkov, ale aj vyše päťsto parkovacích miest. Ide tak o najväčšiu komerčnú kancelársku budovu v Slovinsku.
V blízkej budúcnosti jej bude metrážou konkurovať neďaleký projekt Emonika, ktorý je fúziou rezidencií, hotelovej časti a administratívy. Kancelárska časť má po finalizovaní výstavby ponúknuť vyše 20-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Čo však znamená, že z pohľadu objemu pôjde na slovinskom kancelárskom trhu po Vilharii naďalej o dvojku.
archív Corwin
Povoľovacie procesy a rozpočet
Fungovanie povoľovacích procesov je pre Corwin kľúčovou témou, dôležitou aj na slovenskom, bratislavskom trhu. Práve pripravovaný ambiciózny rezidenčno-kancelársky megaprojekt Palma roky čaká na zelenú od úradov.
Funkcionalitu Palmy developer rozdelil na bytovú a administratívnu časť. Kancelársky komplex dostal názov Uptown Offices a malo sa na ňom pôvodne začať pracovať v úvodnej fáze výstavby. Dôvodom bol vtedajší územný plán, ktorý nedovoľoval v lokalite výstavbu nehnuteľností s rezidenčnou funkcionalitou.
Okolnosti sa však zmenili, keď mestskí poslanci koncom septembra minulého roku odklepli takzvané Zmeny a doplnky územného plánu č. 12. Developer sa automaticky priblížil ku kľúčovej fáze projektu a mohol aktívne premýšľať o výstavbe bytovej časti Palmy.
Foto: Forbes/Pavel Knapko
Ako prezradil Country manager developera Maco, vybavovanie stavebného povolenia v súvislosti so slovinským projektom Vilharia trvalo rok. Dodal, že orientačná cena investície do projektu dosiahla deväťcifernú sumu, teda sto miliónov eur.
„Projekt sme kupovali už s právoplatným územným rozhodnutím. Po kúpe pozemku sme zorganizovali architektonickú súťaž s tromi ateliérmi. Následne sme spolu s mestom vyhodnotili výsledky, vybrali víťazný koncept. Zapracovali sme ho do concept designu a do projektu pre stavebné povolenie. Keď zrátam všetky procesy, tak dokopy, od kúpy pozemkov po výstavbu, proces trval dva a pol roka,“ opísal manažér Corwinu. Výstavba odštartovala v marci roku 2023.
Forbes/Pavel Knapko
Leitmotívom projektov z portfólia Corwinu sú zelené riešenia, okresanie uhlíkovej stopy či zavádzanie moderných technológií. Podobne je na tom aj Vilharia, ktorá podľa developera kombinuje smart budovu, concierge (osobný prístup k nájomníkom) a prácu so svetlom. Práve svetelnosť používa Corwin ako základ aj pre PR projektu Vilharie a prístup sa odrazil aj na špecifických a výrazných oknách.
Tie lákajú potenciálnu klientelu nielen na nadštandardný objem plôch okenných tabúl, ale aj na mechanizmus vetrania. Lákadlom pre potenciálnych nájomcov má byť aj objem zelene v rámci projektu. Corwin „posial“ development zelenými plochami či už v rámci „ostrovčekov“ zakomponovaných do hmoty objektu, alebo ju sústredil na rozľahlej zelenej streche Vilharie.
Foto: Forbes/Pavel Knapko
Sedemtisícsedemsto štvorcových metrov pre Generali
V súčasnosti je z nájomnej kancelárskej plochy obsadených takmer 90 percent. Najvýznamnejším nájomcom z pohľadu objemu prenajatých štvorcových metrov je poisťovňa Generali. Ide o regionálnu pobočku nadnárodnej skupiny, Vilharia v Ľubľane zjednotí viacero roztrúsených filiálok pod jednu strechu. Dokopy bude pobočka fungovať na ploche 7 700 štvorcových metrov. „Zriadili si vo Vilharii regionálne sídlo a zlúčili dokopy ľudí z piatich budov, ktoré fungovali v rámci mesta,“ priblížil Maco.
Zároveň podčiarkol, že okrem Generali patrí do hlavnej trojky nájomcov ešte slovinská banka Delavska hranilnica (5,5-tisíc štvorcových metrov) a tretím je štátna energetická agentúra Acer (taktiež 5,5-tisíc štvorcových metrov). Medzi ďalších nájomcov ďalej patrí napríklad nemecká IT firma SAP či talianska energetická spoločnosť Adriaplin.
Archív Corwin
Fond blízky Babišovi
Zaujímavosťou je spolupráca Corwinu s fondom Hartenberg Capital. Ten je spojený s aktuálnym českým predsedom vlády, miliardárom Andrejom Babišom. Jeden z najbohatších Čechov so slovenskými koreňmi má blízko k skupine Agrofert, Hartenberg však slúži ako správca a zveľaďovateľ jeho investícií. Jedným z manažérov a spolumajiteľov investičného fondu je aj Slovák Jozef Janov.
Hlavačkov developer a fond Hartenberg spojili sily hneď na viacerých projektoch. Českého trhu sa týka spolupráca v rámci projektu Dvory Vysočany, v Slovinsku ide o developmenty Linhartov Kvart, K14, Nordika a Vilharia. V rámci regiónu má Corwin s fondom projekty vlastnícky podelené v pomere 50 : 50.
Profimedia
„Hartenberg plní funkciu skúseného finančného partnera a Corwin má zase pod palcom developerskú časť. Kompletné riadenie procesov a know-how je čisto na našej strane,“ podčiarkol Maco.
Zaujímalo nás, či Hartenberg aj v Slovinsku vyvoláva asociácie s českým predsedom vládneho kabinetu, keďže český premiér sa v poslednom období dostal do hľadáčika českých, ale aj slovenských investigatívnych novinárov, a to najmä v kontexte možného konfliktu záujmov súvisiaceho s čerpaním európskych dotácií v rámci holdingu Agrofert. Ten Babiš previedol pod zverenecký trust RSVP, Hartenbergu sa však tieto zmeny netýkali.
„Slovinsko je podľa mňa trochu geograficky, ale aj sociálnopoliticky vzdialené od Českej republiky a Slovenska. Tu skrátka Andreja Babiša vnímajú len ako českého premiéra a nezaznamenali sme žiadny negatívny efekt súvisiaci s jeho menom,“ uzavrel Maco.
