Kupujúci čoraz častejšie hľadajú apartmány pri jazerách či väčších mestách. Rozhodujú nižšie ceny, celoročné využitie aj priaznivejšie pravidlá prenájmu.
Do Álp sa už zďaleka necestuje iba za lyžovaním. Či už pre ubúdajúci sneh, alebo čoraz horúcejšie letá, Rakúsko sa mení na celoročnú destináciu a neustále rozširuje možnosti letného vyžitia.
Tento vývoj sa premieta aj do ponuky nehnuteľností, ktoré v najbližšej alpskej krajine kupujú českí investori. Z prvotriednych lyžiarskych stredísk sa presúvajú ďalej od zjazdoviek, zato bližšie k jazerám alebo väčším mestám.
Trend podporujú aj ceny. Pre obmedzenú výstavbu v najžiadanejších destináciách sú nehnuteľnosti v lokalitách vzdialenejších od zjazdoviek o niečo dostupnejšie.
Rakúsko patrí medzi obľúbené realitné trhy českých kupujúcich už mnoho rokov. Prakticky hneď po vstupe Česka do Európskej únie, keď českí občania získali možnosť kupovať rakúske nehnuteľnosti na vlastné meno, začali majetní Česi investovať v rakúskych Alpách.
V konkurencii francúzskych a švajčiarskych Álp ťažilo Rakúsko najmä z geografickej blízkosti a dobrej dopravnej dostupnosti. Platí to dodnes.
„Od začiatku bola zrejmá orientácia českých občanov na prvotriedne lyžiarske strediská. Platila pritom podobná logika ako pri kúpe nehnuteľností pri mori: čím bližšie k moru, v tomto prípade k zjazdovke, tým lepšie,“ hovorí Jan Rejcha, majiteľ realitnej kancelárie Rellox, ktorá predáva nehnuteľnosti v rakúskych alpských strediskách viac než 20 rokov.
V posledných rokoch sa však situácia mení. V prvom desaťročí tohto storočia sa vysoký dopyt českých investorov stretol so širokou ponukou najmä v regióne Kaprun – Zell am See, ale aj v strediskách Sölden, Saalbach či Zillertal. Obce boli vtedy ešte otvorené novej výstavbe.
V súčasnosti sa však väčšina alpských stredísk novým developerským projektom bráni. Najmä v najžiadanejších lyžiarskych lokalitách je zreteľná snaha samospráv obmedzovať výstavbu nehnuteľností, ktoré nemajú slúžiť na hlavné bývanie. Ponuka sa tak ďalej zmenšuje.
Väčšine investorov preto nezostáva nič iné, než presunúť pozornosť do okolitých obcí.
„Má to tri základné dôvody. Je tam čo kúpiť, ceny nehnuteľností sú nižšie a podmienky ich využívania bývajú v okolitých obciach často priaznivejšie pre vedľajšie, teda rekreačné bývanie,“ vysvetľuje Rejcha.
Typickým kupujúcim nehnuteľnosti v rakúskych Alpách už podľa neho nie je zarytý fanúšik lyžovania. Záujem čoraz častejšie podporujú letné aktivity, ako sú cyklistika, horská turistika medzi pasúcimi sa kravami či rodinné výlety.
Ďalší trend súvisiaci s premenou Rakúska na celoročnú destináciu opisuje zakladateľka realitnej kancelárie Domus Global Hana Čmakalová.
„Českí klienti sa posunuli od obyčajného bytu na lyžovanie k investičnému uvažovaniu. Pýtajú sa na výnosnosť, obsadenosť a daňový režim. Najčastejšie smerujú do Salzburska, Korutánska a Štajerska,“ hovorí.
„Majetnejší klienti sa zaujímajú aj o drahšie Tirolsko. Typicky ide o dvoj- až štvorizbové apartmány v novostavbách s povolením na krátkodobý prenájom,“ dodáva Čmakalová.
Z hľadiska typu nehnuteľnosti kupuje prevažná väčšina českých aj ostatných zahraničných investorov v Rakúsku apartmány.
„V hlavných lyžiarskych strediskách sa ceny novostavieb pohybujú približne od šesťtisíc do 12-tisíc eur za štvorcový meter. V prémiových lokalitách, ako je Kitzbühel, sú výrazne vyššie,“ hovorí Čmakalová.
Počas posledných dvoch rokov ceny podľa nej skôr stagnovali, a to aj pre rast úrokových sadzieb. Pri kvalitných nových projektoch však už opäť stúpajú.
Menšia časť kupujúcich sa zaujíma o horské chaty, takzvané chalety. Pri nich zostáva dôležitá poloha priamo na zjazdovke alebo v blízkosti lanovky. S tým sa však spájajú vysoké ceny.
„Pri luxusných chaletoch typu ski-in, ski-out v rakúskych Alpách, pokiaľ sú vôbec dostupné, sa ceny pohybujú výrazne nad 10 miliónov eur. Práve táto suma býva častým cenovým stropom pre českých záujemcov,“ dopĺňa Rejcha.
Realitné kancelárie sa zhodujú, že hlavnými výhodami Rakúska sú stabilita trhu a veľmi dobrá likvidita nehnuteľností. Investori však musia zohľadniť pravidlá ich využívania.
Rakúsko zjednodušene rozlišuje medzi hlavným a vedľajším bývaním. Druhá kategória zahŕňa druhé bývanie aj nehnuteľnosti určené na ďalší komerčný prenájom.
„Bez správneho určenia nemožno nehnuteľnosť legálne krátkodobo prenajímať a hrozia sankcie. Pravidlá sa navyše líšia podľa jednotlivých spolkových krajín. Tirolsko a Salzbursko sú napríklad výrazne prísnejšie než Korutánsko,“ vysvetľuje Čmakalová.
Investor by si preto mal vopred dôkladne overiť, akým spôsobom môže konkrétnu nehnuteľnosť využívať.
