Pozrite si, ako sa zmena sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky prejaví na dostupnosti úverov pre jednotlivcov i rodiny.
Zvýšenie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky prinesie drahšie hypotéky. Nie je to však jediný vplyv na žiadateľov. Tí musia po každom podobnom kroku počítať s nižším schváleným úverom.
Dôvodom sú pravidlá Národnej banky Slovenska proti nadmernému zadlžovaniu. Banky musia sledovať nielen výšku dlhu, ale aj splátku a tiež počítať s jej budúcim nárastom. Práve tu zohrávajú kľúčovú rolu dva dôležité parametre.
V článku ukazujeme, ako zmeny ovplyvnia individuálnych žiadateľov, ale aj rodiny s deťmi.
Zvyšovanie úrokových sadzieb očakáva aj riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová. „Pôjde však skôr o mierny pohyb smerom nahor. Tento krok zároveň potvrdzuje, že návrat k lacným hypotékam z rokov 2020 a 2021 stále nie je na programe dňa. Skôr naopak, pripravte sa, že bude pokračovať rast úrokov,“ hovorí.
Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš spresňuje, že zvýšenie sadzieb „nemusí samo osebe znamenať výrazný okamžitý rast úrokov na úveroch či vkladoch, keďže finančné trhy s týmto krokom už vo veľkej miere počítali“.
Podstatné je, že Európska centrálna banka zároveň zvýšila odhad budúcoročnej inflácie. „Vidíme do konca roka priestor ešte na jedno zvýšenie o 25 bázických bodov, najmä ak bude napätie na Blízkom východe pokračovať a ceny energetických komodít zostanú zvýšené,“ uzatvára Košiš.
Cena úverov na bývanie v krajinách ako Slovensko nesúvisí len s monetárnou politikov Frankfurtu, ale aj s verejným dlhom a sadzbami štátnych dlhopisov. Zjednodušene povedané, banky sa rozhodujú, či požičajú vláde alebo občanom. A keďže štáty sú pre peňažné domy bezpečnejší dlžníci, spravidla si za hypotéky pýtajú viac ako od štátu na dlhopisoch.
Analytik OVB Marián Búlik si myslí, že veľká časť predchádzajúceho rastu ceny peňazí sa ešte nepremietla do slovenských hypoték. „Priemerný úrok nových hypoték sa podľa údajov NBS od marca do júla zvýšil z 3,42 na 3,82 percenta,“ pripomína.
Ak sa nič nezmení na súčasnej cene peňazí, priemerné úroky nových hypoték podľa neho pravdepodobne prekročia štyri percentá už počas najbližších mesiacov. „Do konca roka sa môžu dostať približne na 4,2 až 4,3 percenta,“ dodáva.
Dôležité kritériá pre hypotéky
Práve hranica štyroch percent je z pohľadu dostupnosti hypoték pomerne dôležitá. Národná banka v rámci pravidiel proti nadmernému zadlžovaniu nariaďuje bankám sledovať viacero parametrov.
V prvom rade celkový úver nesmie byť vyšší ako osemnásobok čistého ročného príjmu. Ide o ukazovateľ DTI. Po dosiahnutí veku 40 rokov sa limit na maximálny úver znižuje.
Všetky splátky dlžníka zároveň nesmú byť vyššie ako 60 percent čistého príjmu po odrátaní životného minima za všetkých členov domácnosti. Ide o ukazovateľ DSTI. Aktuálne je životné minimum v prípade individuálneho žiadateľa 295,22 eura. Pri druhom dospelom žiadateľovi je to 205,96 eura a za každé dieťa 134,8 eura.
Keďže životné minimum sa mení vždy 1. júla, môže byť výhodnejšie zobrať si hypotéku pred týmto termínom, keďže žiadateľ vtedy dosiahne na mierne vyšší úver.
Samozrejme, dôležitú úlohu zohráva samotná sadzba. V prípade hypoték musia banky testovať, či by žiadateľ spĺňal ukazovateľ DSTI aj pri zvýšení sadzieb o dva percentuálne body, maximálne na šesť percent.
Ak je sadzba dve percentá, banka musí testovať jej zvýšenie na štyri percentá. Pri sadzbe štyri percentá je testom zvýšenie na šesť percent. No šesťpercentný test platí aj pri sadzbách vo výške päť či 5,5 percenta.
Ako sa zmena sadzieb prejaví na úveroch
Žiadateľ musí spĺňať obe kritériá. Pri nižších sadzbách približne do 2,5 percenta je K. O. kritériom DTI ukazovateľ. Potom je prísnejším katom DSTI ukazovateľ. Najmä pri sadzbách do štyroch percent platí, že posun sadzby sa prejaví na maximálnom úvere.
Samozrejme, ide o limit Národnej banky Slovenska, samotné banky môžu mať pravidlá nastavené ešte prísnejšie.
Žiadateľ s čistým príjmom 1 500 eur by pri sadzbe rovné percento získal úver 144-tisíc eur so splátkou 463 eura. Pri dvoch percentách by to bolo stále 144-tisíc eur, ale splátka by bola 532 eur.
Za tri percentá by mu banka mohla požičať maximálne 135-tisíc eur, pri štyroch percentách už len necelých 121-tisíc eur. A pri piatich percentách tiež 121-tisíc eur, ale s vyššou splátkou. Preto je z pohľadu klienta dôležité, či sú sadzby pod štyrmi percentami.
Práve to je odpoveď nielen na otázku, koľko bude platiť, ale aj aký úver vôbec získa. Úverové limity pre žiadateľa – jednotlivca nájdete v nasledujúcej tabuľke.
Situácie pre dvojicu bezdetných žiadateľov, rodiny s deťmi, ale aj možnosti samoživiteľov nájdete v tabuľkách nižšie.
V nasledujúcej tabuľke sa pozeráme na úverové možnosti dvojice dospelých žiadateľov bez detí. Výhodou je vyšší spoločný príjem. Na druhého dospelého žiadateľa sa navyše uplatňuje nižšie životné minimum.
Rodič samoživiteľ s jedným dieťaťom to má na ceste k úveru zložitejšie, keďže banka musí pri mesačnej splátke zohľadniť aj životné minimum na dieťa.
Nasledujúca tabuľka ukazuje možnosti dvojice dospelých žiadateľov s jedným dieťaťom.
Pri dvojici žiadateľov s dvoma deťmi sú ich možnosti nasledujúce.
V rámci alternatív prinášame aj pohľad na situáciu dvojice rodičov s troma deťmi.
