Aj zdanlivo jednoznačné štatistiky o nehnuteľnostiach treba vnímať v širšom kontexte. Niektoré rebríčky skôr zavádzajú, ako pomáhajú.
Z viacerých dôvodov patrím skôr k realitným skeptikom. To však neznamená, že nadšene zatlieskam pri každom argumente, ktorý realitné investície pochováva, najmä ak sa tvári, že vychádza z faktov.
Príkladom môže byť rebríček „20 miest, ktoré vymierajú“, ktorý sa nedávno objavil v médiách. Cieľom je poukázať na miesta, kde sa neoplatí investovať. Práve tu si dovolím oponovať, osobne by som vo viacerých sídlach tohto rebríčka investovanie do nehnuteľností s pokojnou dušou zvažoval.
Prečo? Použité čísla sú síce vypočítané korektne, ale ich interpretácia nie je správna. Chýba im širší kontext. Hľadanie rýchlych mediálnych skratiek, ako sa to stalo v tomto prípade, nemusí byť vždy na prospech.
V debate o realitných investíciách sú škodlivé oba hraničné prístupy. Vypomstiť sa môže prehnaná viera v stabilitu investícií do nehnuteľností. Rovnako chybná je nesprávna interpretácia štatistík.
Zaujíma vás, aké kritériá sa oplatí sledovať pri rozhodovaní o investičnej nehnuteľnosti? Ktoré štatistiky majú vyššiu výpovednú hodnotu? A čo je najdôležitejšie – ako ich vnímať v kontexte?
Text s názvom Lokality, kde by ste investičné byty nemali kupovať? Toto je 20 miest, ktoré najviac vymierajú vyšiel v máji na portáli sme.sk. Zaujímavosťou je, že obsahuje až päť košických mestských častí.
Rebríček tvorí 20 sídiel, ktorým sa najvýraznejšie znížil počet obyvateľov za posledných päť rokov. Sleduje percentuálnu zmenu v mestách, obce teda vynecháva. Výnimkou sú práve Košice. Presne toto je najväčším nedostatkom.
Negatívnym lídrom rebríčka je mestská časť Ťahanovce, ktorá má len niečo vyše dvetisíc obyvateľov. Ide tak o najmenšie sídlo v rebríčku. Ostatné štyri spomenuté košické mestské časti sú síce väčšie, ale stále ide o časti rovnakého mesta. Sťahovanie obyvateľov naprieč nimi je tak relatívne jednoduché. Navyše, počet mestských častí sa bude výrazne znižovať.
Ak by sme sa pozreli na celkovú zmenu počtu obyvateľov, Košice by sa v dvadsiatke najupadajúcejších miest určite neobjavili. Namiesto piatich spomenutých častí by tam figurovali mestá Podbrezová, Moldava nad Bodvou, Partizánske, Bánovce nad Bebravou, Snina a Myjava.
Trvalý a skutočný pobyt
Ďalším potenciálnym problémom rebríčka je, že údaje štatistického úradu zohľadňujú počet obyvateľov s trvalým pobytom, čo nie je najpresnejší údaj o skutočnom bývaní obyvateľov. Mnohé samosprávy sa sťažujú, že počet obyvateľov s trvalým pobytom je zavádzajúci.
Čo sa teda s najväčšou pravdepodobnosťou v piatich košických mestských častiach stalo? Ľudia, ktorí obydlia užívali, zomreli. Ich dedičia byt prenajali. V bytoch tak bývajú podnájomníci, ktorí tam často nemajú trvalý pobyt a nefigurujú v štatistikách. No podceniť netreba ani investičné byty, v ktorých nik nebýva.
Demograficky „najhoršia mestská časť“ s názvom Ťahanovce je pôvodná prímestská dedina prevažne s rodinnými domami pričlenená k mestu. Navyše má vlastnú železničnú zastávku. Je to niečo ako bratislavské Vajnory. Práve v tomto kontexte treba hľadať odpoveď na otázku, či ide o štvrť, ktorá nie je perspektívna.
Na ôsmom mieste v rebríčku je mestská časť Nad Jazerom. Tá je od mesta vzdialená trocha viac, no jazdí tam električka. Lokalita má – ako názov napovedá – jazero a veľa zelene. Ide navyše o mestskú časť blízko k Valalikom, kde buduje svoj závod Volvo. Perspektíva teda určite bude, hoci potenciálni kupujúci budú iní ako pri Ťahanovciach.
Vily i prvorepublikové bytovky
Trináste miesto v rebríčku patrí Severu. Ide o veľkú časť, ktorá priamo susedí so Starým Mestom a v blízkosti ktorej sa nachádzajú atraktívne aj prvorepublikové obytné domy. V časti je situovaná aj vilová štvrť, kde býva napríklad bývalý prezident Rudolf Schuster. Svojím spôsobom ide o dvojičku hradného kopca v Bratislave.
V rebríčku je aj mestská časť Sídlisko Ťahanovce s panelákovou výstavbou, ktorú si netreba mýliť s „dedinou“ Ťahanovce. Táto mestská časť má v rámci mesta relatívne lacnejšie byty.
Juh, ako piata košická mestská časť v rebríčku, tiež leží v susedstve Starého mesta, časť bytov teda tvorí širšie centrum mesta.
To, že týmto mestským častiam ubúda počet obyvateľov z nich realitného strašiaka automaticky nerobí.
Štiavnica 2.0?
V zozname vymierajúcich miest je aj Kremnica. Mesto s historickým centrom a barbakanom ostro kontrastuje s neďalekou Banskou Štiavnicou. Kým tá sa stala vyhľadávanou turistickou destináciou, Kremnica objektívne zaostáva.
Prejavuje sa to napríklad aj na nízkom počte reštaurácií. No okrem zaujímavého historického centra má Kremnica aj atraktívnu prírodu. Teoreticky by tak v budúcnosti mohla profitovať ako turistické centrum, podobne ako spomenutá Štiavnica. Objektívne treba dodať, že to je špekulácia.
Z investičného hľadiska však určite nemožno povedať, že mesto nemá žiaden potenciál a vymiera. Hoci na druhej strane trend odlivu obyvateľov je dlhodobý.
Perspektíva počtu obyvateľov je jedným z dôležitých vstupných údajov. No z pohľadu investora je dôležité povedať si, ako chce zarábať. Na zhodnocovaní ceny nehnuteľností, alebo mu má výnosy zabezpečiť dlhodobý podnájom či krátkodobý prenájom?
Regióny s vysokou nezamestnanosťou
V rebríčku nájdeme aj veľa miest z juhovýchodu Banskobystrického kraja. Sú tam Rimavská Sobota, Fiľakovo, Hnúšťa, Veľký Krtíš, Tisovec, Lučenec. Z Košického kraja pribudli Rožňava a Dobšiná. Prešovský kraj má zastúpenie prostredníctvom Svidníka, Humenného a Medzilaboriec.
Viacero z týchto miest leží v ekonomicky najmenej rozvinutých okresoch. Tu môže byť debata o slabšom investičnom potenciáli jednoznačnejšia.
Existujú lepšie štatistiky?
Práve sledovanie ekonomického potenciálu je pri posudzovaní investičných príležitostí rovnako dôležité ako počet obyvateľov. Napríklad mesto Vysoké Tatry hlási za päť rokov úbytok obyvateľov o vyše šesť percent. No to nie je automaticky dôvod odmietať tamojšie investičné nehnuteľnosti.
Rozhodovanie je do veľkej miery komplexná záležitosť. Namiesto jednoduchého porovnávania vývoja za posledných päť rokov radšej používam dáta VDC Infostat, ktorý prognózuje vývoj až do roku 2050.
V tabuľke nájdete odhadovaný počet obyvateľov, ktorý okrem prirodzeného úbytku zohľadňuje aj migráciu. K údajom zo štatistického úradu sme priradili aj počet nehnuteľností, a to podľa vekovej štruktúry. Práve porovnanie počtu obyvateľov a bytového fondu tiež naznačí potenciál.
Uvádzané dáta sú navyše za okresy, ide o väčšie celky, v rámci ktorých je relatívne jednoduché sťahovanie, to je dôležitý ukazovateľ pre odhad realitného trhu. Pre vyhľadávanie stačí do tabuľky napísať časť názvu.
Ak sa chcete pozrieť na aktuálny počet obyvateľov v mestách a obciach, k dispozícii je aj takáto tabuľka. Percentuálnu zmenu počtu obyvateľov sme vypočítali nielen za posledných päť, ale aj za 10, 15, 20 a 25 rokov.
Napríklad košická časť Ťahanovce, ktorá za posledných päť rokov zaznamenala dramatický úbytok obyvateľov. Na druhej strane medzi rokmi 2005 až 2025 vykazuje až 31-percentný rast. Na porovnanie, celkový počet obyvateľov rástol v danom období o menej ako percento. Aj to veľa napovedá o vývoji.
Čo napokon rozhodne?
Ako som už naznačil, voči realitným investíciám som štandardne skeptický. Časť mojich argumentov odznela na nedávnom Forbes Money Masterminds v rozhvore s Milanom Dubcom.
Pokles počtu obyvateľov je nevyhnutný. Spoliehať sa na to, že nehnuteľnosti si udržia rovnaký rast cien, je priveľmi optimistické.
Určite treba počítať s vyľudňovaním niektorých miest i celých regiónov. Ako jeden z pravdepodobných scenárov sa javí silná koncentrácia ľudí v Bratislave a iných veľkých sídlach.
Ani to však nemusí byť jediná možnosť vývoja. Budúcnosť môže priniesť viac práce z domu. A hoci sme na Slovensku, úplne sa nedá vylúčiť, že raz predsa len bude súvislá diaľnica do Košíc. To zmení cestovanie za prácou.
Už dnes sú vo vzdialenosti do dvoch hodín od Bratislavy mestá ako Banská Bystrica či smerom na sever Považská Bystrica. Ak bude niekto potrebovať prísť do práce raz za týždeň, oplatí sa mu v aute stráviť aj viac času dochádzaním. Ak bude protihodnotou lacnejší život v príjemnej lokalite. V svetových veľkomestách nie sú dlhé dochádzania výnimočné.
Dnes nikto so stopercentnou istotou nepovie, ktorý zo scenárov sa uskutoční. To je napokon podstata investície, rozhodovanie sa v podmienkach neistoty.
Či už realitným investíciám veríte, alebo ste vytriezveli a čakáte na vhodný exit, dôležité je rozhodovať sa na základe dát. A určite nie na základe rýchlych rebríčkov, ktoré už zajtra nemusia platiť.
Ak to vidíte inak, teším sa na zaujímavú diskusiu.
