22. októbra 2018

Vďaka realitnému boomu sa ceny nehnuteľností navyšovali, no podľa prieskumov je stále vhodný čas do nejakej investovať. A nezáleží na tom, či ju plánujete prenajímať, alebo ju kupujete pre vlastné potreby. Tak či onak, ak zvažujete kúpu alebo výstavbu nehnuteľnosti, pravdepodobne sa nevyhnete požiadaniu o hypotekárny úver v nejakej z bánk. A tu môžu nastať problémy.

Podľa reklám sa môže zdať, že hypotekárny úver dostane každý, v takmer akejkoľvek výške a že jeho schvaľovanie je chvíľková záležitosť. Navyše, na internete sú dostupné úverové kalkulačky bánk alebo developerských projektov, ktorých výpočty ale často nezodpovedajú skutočným číslam, s ktorými sa klienti napokon stretnú. Ako dlho teda trvá vybavovanie „hypotéky“, čo k nemu budete potrebovať a na čo si dávať pozor?

1. Preskúmajte, akú sumu vám banka v skutočnosti schváli

Pred tým, ako sa zameriate na výber konkrétnej nehnuteľnosti, si overte svoje finančné možnosti. Mnohí ľudia totiž cestu za vlastným bývaním začínajú práve obhliadkami nehnuteľností, takýto postup je však nesprávny.

Sprievodca kúpou nehnuteľnosti v 10 krokoch. Na čo by ste mali myslieť?

„Kupujúci často robia tú chybu, že najskôr hľadajú nehnuteľnosť, ktorá sa im páči, no vlastne ani nevedia, v akej výške im banka schváli úver. Počas procesu schvaľovania následne zistia, že jeho výška nie je taká, akú si predstavovali,” hovorí Michal Šturcel, finančný sprostredkovateľ spoločnosti Finvia.

Preto by ste mali najskôr navštíviť nejakú z bánk a v ideálnom prípade požiadať o vyhotovenie hypotekárneho certifikátu, teda o akési „predschválenie úveru“.

Expert odporúča riešiť vybavovanie hypotéky prostredníctvom finančného sprostredkovateľa. Aby ste prínos jeho práce naozaj pocítili, treba sa zamerať na takéto hypotekárneho špecialistu, ktorý má uzatvorenú zmluvu so všetkými bankami na Slovensku. Okrem toho, že ušetríte čas, ktorý by ste strávili navštevovaním bánk, pridanou hodnotou špecialistu je, že sa vyzná vo všetkých pravidlách pre poskytovanie hypoték a ich zmenách. „Podvedome majú totiž ľudia zafixované, ako riešili hypotéku ich známi, ale to, čo platilo pred rokom, už neplatí dnes,“ vysvetľuje Šturcel.

2. Čas a ponuky môžu hrať proti vám

Ako zistíte, ktorá hypotekárna ponuka je pre vás najlepšia? Ak si myslíte, že si stačí porovnať ponuky vami oslovených bánk, nemáte úplne pravdu. Hypotekárny špecialista vie pre vás vyjednať lepšie podmienky úveru prispôsobené vašim preferenciám a finančnej situácii a zároveň za vás zabezpečí celý servis vybavovania hypotéky.

Finančný sprostredkovateľ Michal Šturcel.
Michal Šturcel odporúča, aby ste sa pri premýšľaní nad úverom neriadili výpočtami úverových kalkulačiek dostupných na internete. Foto: Zuzana Kapišinská

Michal Šturcel objasňuje: „Sprostredkovateľ vám vysvetlí, ako veľmi výhodný je pre vás úver vzhľadom na výšku úroku alebo dĺžku jeho fixácie. Takisto ho zaujíma, či vám banka môže poskytnúť nejaké benefity, napríklad vypracovanie znaleckého posudku za klienta.“

Po tom, ako sa dozviete, akú veľkú čiastku je vám banka ochotná poskytnúť a koľko budete musieť doložiť z vlastných zdrojov, môžete začať hľadať konkrétnu nehnuteľnosť. Ak ju nájdete, nezabudnite na podpis rezervačnej zmluvy – a aj v tomto kroku sa vám môžu hodiť služby finančného sprostredkovateľa. Ten vás upozorní najmä na to, aby bola v zmluve zapracovaná dostatočne dlhá lehota, počas ktorej máte čas na schvaľovanie a vybavovanie hypotéky.

„Predávajúci môže mať svoju predstavu o tom, za aký čas od podpisu rezervačnej zmluvy by malo dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy. Skutočnosť je však taká, že celý proces súvisiaci s vybavovaním úveru je oveľa dlhší, ako si predávajúci predstavuje. Je dobré si túto situáciu vyjasniť hneď na začiatku,“ hovorí zo skúsenosti finančný sprostredkovateľ.

3. Majte schvaľovanie pod kontrolou

Po podpise rezervačnej zmluvy skompletizujte všetky potrebné doklady, ktoré potrebujete k podaniu žiadosti o hypotekárny úver. Množstvo podkladov je individuálne, rovnako ako aj ich druh, s tým, čo od vás banka vyžaduje, vám opäť najlepšie poradí sprostredkovateľ. Problémom môžu byť aj nevysporiadané pozemky, v ktorých prípade bude poskytovateľ úveru žiadať o vysporiadanie stavu, a i v takejto situácii oceníte pomoc špecialistu.

Bratislava za menej: Hľadali sme najlacnejšie nové byty v hlavnom meste

Vo všeobecnosti banky pri schvaľovaní úveru zaujíma výška príjmu žiadateľa, ktorú si poskytovateľ vie overiť v Sociálnej poisťovni, avšak podnikatelia majú povinnosť priniesť kópiu daňového priznania. Pokiaľ žiadateľ pracuje v zahraničí, mal by myslieť na to, že banka bude od neho vyžadovať viacero dokumentov. Ďalšími potrebnými dokumentmi sú návrh kúpnej zmluvy, znalecký posudok či v prípade, ak bol žiadateľ rozvedený, tak aj súdne rozhodnutie o rozvedení manželstva.

Na čo si ešte dávať pozor?
  • Vybavovanie hypotekárneho úveru vám môže skomplikovať, ak ste živnostníkom, prípadne ak pracujete na trvalý pracovný pomer, ale časť vašich príjmov sa zdaňuje na základe zmluvy o dielo (tzv. autorskej zmluvy). Častým problémom býva buď zdokladovanie príjmu, alebo akceptovanie takéhoto príjmu v banke. Banky majú rozdielne podmienky, za ktorých sú vám ochotné poskytnúť výšku hypotekárneho úveru.
  • Živnostníkom Michal Šturcel radí: „Niektoré banky pri schvaľovaní úveru akceptujú ako doloženie príjmu isté percento z tržieb, prípadne obratu. Preto, ak viete, že plánujete požiadať o hypotekárny úver, odporúčam, aby ste sa pred podaním daňového priznania poradili s odborníkom, ako ho podať, aby bolo ideálne optimalizované pre vaše budúce potreby.“
  • Partneri, z ktorých je jeden zo žiadateľov študent bez príjmu z trvalého pracovného pomeru, majú pri žiadaní o úver sťažené podmienky. Do celkových výdavkov na domácnosť sa totiž zarátava nielen životné minimum na žiadateľa, ktorý má príjem, ale aj na partnera, čím sa tieto výdavky navyšujú. 
  • Pri posudzovaní príjmov sa špeciálne posudzujú zárobky komorových klientov, ktorými sú napríklad advokáti, lekári, geodeti či architekti. Niektoré banky týchto klientov zvýhodňujú a pri posudzovaní výšky ich príjmov sú pre ne dôležité len obraty (príjmy) na účte.
  • Nespoliehajte sa na predbežné výpočty úverových kalkulačiek, ktoré majú na svojich stránkach niektoré banky alebo developerské projekty. Z výšky vášho príjmu môžete po odpočítaní predpokladanej mesačnej splátky totiž automaticky očakávať, že vám zostane dostatok finančných prostriedkov na život. Tento prepočet je však v skutočnosti zložený z viacerých ukazovateľov. Banka spočíta náklady na život všetkých osôb, ktoré žiadateľ vyživuje, pripočíta životné minimum či stress test (navyšovanie úroku úveru), prípadne splátky iných úverov.
  • S predchádzajúcim bodom súvisia aj nové nariadenia NBS (účinné od 1. 7. 2018), na základe ktorých sa zrušilo poskytovanie stopercentných hypoték. Aktuálne je možné hypotékou financovať maximálne 90 % kúpnej ceny nehnuteľnosti. Ďalším sprísnením podmienok je zavedenie úverového stropu, čo znamená, že výška všetkých vašich úverov nemôže presahovať 8-násobok vášho ročného príjmu. Z úverového stropu je možné poskytnúť určité % výnimiek, ktoré sa však v priebehu roka budú až do 1. 7. 2019 znižovať každý kvartál.

Pokiaľ záujemca predložil všetky potrebné dokumenty a nebude potrebné nejaké doložiť, následne dĺžka schvaľovania závisí už len od banky. Štandardne hovoríme o 2 až 4 týždňoch, no opäť ide o individuálnu záležitosť. „Neodporúčam si vybavovať úver počas dovolenkovej sezóny. A najmä podnikatelia by mali myslieť na to, že pokiaľ budú o hypotekárny úver žiadať v marci, čakacia lehota na potvrdenie dokladov z daňového úradu býva zvyčajne dlhšia oproti iným mesiacom,“ radí odborník.

Po podpísaní žiadosti o úver odporúča kontrolovať proces schvaľovania: „Ak si hypotekárny úver vybavuje žiadateľ v banke sám, tak odporúčam, aby párkrát skontroloval, v akom stave je proces. Radím, aby klienti do banky niekoľkokrát zatelefonovali, aby zistili, či a ako proces napreduje, prípadne či netreba doložiť nejaké dokumenty.“ Komunikovať by ste mali nielen s bankou, ale aj s realitným maklérom alebo predajcom, aby i druhá strana bola informovaná o stave schvaľovania úveru.

4. Nezabudnite na poistenie nehnuteľnosti  

Po schválení úveru na vás čaká podpísanie úverových a záložných zmlúv. Úverová zmluva je určená pre klienta, a je v nej zakotvené, že záujemca o hypotekárny úver dostane od banky vopred schválený finančný obnos, ktorý sa zaväzuje splácať za vopred dohodnutých podmienok.

Koľko platov treba na byt v krajskom meste? Najdostupnejšie bývanie je v Trenčíne

Podpisom záložných zmlúv sa predávajúci zaväzuje, že v prípade nesplácania úveru kupujúcim si banka môže uplatniť výkon záložného práva, ktorým je napríklad predaj založenej nehnuteľnosti formou dražby.

Následne treba záložné zmluvy zaniesť na kataster, aby kataster zapísal záložné právo v prospech banky. Po tomto kroku je potrebné podpísať s predávajúcim kúpnu zmluvu, ktorej overenú kópiu musíte doložiť do banky.

Myslite na to, že nehnuteľnosť musí byť poistená, inak banka neuvoľní finančné prostriedky na jej kúpu. Nie je však podmienkou, aby išlo o poistenie nehnuteľnosti v tej banke, v ktorej záujemca požiadal o čerpanie hypotéky. Poistenie nehnuteľnosti môžete vyriešiť aj pred podpisom vyššie uvedených zmlúv.

Finančný sprostredkovateľ Michal Šturcel radí svojej klientke.
Michal Šturcel vysvetľuje, že platba za nehnuteľnosť v developerskom projekte je zložená z dvoch častí: zo zálohy a zvyšku sumy. Foto: Eva Urbanová

Po podpísaní úverovej a záložnej zmluvy je potrebné podpísať vinkuláciu poistného plnenia v prospech banky (ide o formu zabezpečenia pohľadávok, ktoré vzniknú pri poistnej udalosti). Zrozumiteľnejšie povedané, ak by nastal požiar, ktorým by došlo k poškodeniu založenej nehnuteľnosti, ktorou klient ručí banke, suma z poistky by bola vyplatená banke, nie žiadateľovi o hypotéku. „Aby ste urýchlili celý proces načerpania úveru, môžete si od banky vypýtať žiadosť pre vinkuláciu poistenia. Bez popísania vinkulácie totiž nemôže prebehnúť čerpanie úveru,“ radí finančný sprostredkovateľ.

Niektorí klienti musia navyše doriešiť osobitné podmienky, medzi ktoré patria napríklad zdokladovanie úhrady časti kúpnej ceny či doloženie potvrdenia o splatení staršieho úveru. „Na základe splnenia všetkých uvedených podmienok uvoľní banka čerpanie úveru a finančné prostriedky pošle predávajúcemu,“ dodáva.

Ako sa financujú nehnuteľnosti v developerských projektoch?

  • V rámci developerských projektov je financovanie hypotekárnych úverov najčastejšie nastavené v pomeroch 10:90, 15:85, 20:80. Prvá časť (a teda 10, 15 alebo 20 percent zo sumy nehnuteľnosti) predstavuje zálohu. Tú je potrebné zaplatiť developerovi pri podpísaní zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, a teda ešte pred dokončením projektu, o ktorý máte záujem. Táto čiastka sa platí v hotovosti, no aj v tomto prípade, ak nemáte dostatok finančných prostriedkov na jej zaplatenie, si môžete vziať úver. Ak tak urobíte, tak z požičanej sumy na zaplatenie zálohy developerovi až do vyčerpania úveru v plnej výške zvyčajne neplatíte celú sumu mesačnej splátky, ale len úroky.
  • Zvyšok kúpnej ceny sa platí po dokončení developerského projektu, keď developer vyzve kupujúcich k podpisu kúpnych zmlúv. Po ich podpísaní sa úver dočerpá a klient začne s jeho splácaním.
  • Na hypotekárny úver sa viažu lehoty, počas ktorých je potrebné pristúpiť k začatiu jeho čerpania. Keďže developerské projekty sú veľké stavby v procese výstavby, Michal Šturcel odporúča, aby ste hypotekárny úver na takúto nehnuteľnosť riešili v banke, ktorá má s developerom nastavené projektové financovanie. Banky pri takomto financovaní nastavia špeciálne lehoty čerpania úveru, čo znamená, že obdobie, počas ktorého môžete úver čerpať, je dlhšie ako zvyčajne. Ak nedôjde k jeho čerpaniu, napríklad z dôvodu, že výstavba projektu mešká, lehota na čerpanie sa opäť predlžuje. Napriek tomu, že v takomto prípade musí záujemca podpísať dodatky súvisiace s úverom, podmienky čerpania sa nemenia.
  • Finančný sprostredkovateľ hovorí, že financovanie developerských projektov má istú výhodu, ktorá môže byť zároveň rizikom. Potenciálneho kupujúceho totiž môže zaujať nehnuteľnosť, na ktorej mesačné úverové splátky v danom období nemá dostatočný príjem. Zloží teda len zálohu pre developera a spolieha sa na to, že počas výstavby svoj mesačný príjem navýši natoľko, aby boli pre neho mesačné splátky prijateľné. Pokiaľ by sa to však nestalo, záujemcovi by mohla záloha za nehnuteľnosť prepadnúť, a to v prípade, ak by predávajúci nesúhlasil s postúpením práv (kupujúci by nemohol byt predať ďalšej osobe).

Ako sa financujú rodinné domy vo výstavbe?

  • V prípade kúpy samostatné pozemku banky zvyčajne schvaľujú výšku hypotekárneho úveru vo výške maximálne 70 % z jeho hodnoty. Na toto percento sa však nespoliehajte, pretože zvyčajne ide o menší podiel z jeho celkovej ceny.
  • Pred požiadaním o hypotekárny úver nemusíte vlastniť pozemok (i na ten si totiž viete požičať z banky peniaze), prípadne môžete vlastniť pozemok, na ktorý však ešte nie je vydané stavebné povolenie. Pre poskytovateľa úveru je však dôležité, aby podľa územno-plánovacej informácie išlo o stavebný pozemok, na ktorom je povolená výstavba rodinných domov.
  • Pred požiadaním o hypotekárny úver na výstavbu je potrebné postaviť základy nehnuteľnosti a obvodové múry do výšky 1,5 metra. Až po tomto úkone totiž možno požiadať vypracovanie znaleckého posudku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti (hodnota po dokončení stavby), podľa ktorého banka schvaľuje výšku hypotekárneho úveru, ktorý vám poskytne.
  • V prípade výstavby štandardne prebieha čerpanie na tranže (t. j. po častiach). Čerpanie každej tranže je potrebné vydokladovať napríklad fotografiami či faktúrami, na základe ktorých banka akceptuje prírastkovú hodnotu nehnuteľnosti, proces dokladovania je však v každej banke odlišný. Michal Šturcel dodáva: „Aj v tomto prípade vám vie dobre poradiť hypotekárny špecialista. Ten vám totiž odporučí takú banku, ktorej výška jednotlivých tranží, ich počet či ich dokladovanie bude ako celok pre vás čo najjednoduchší a najrýchlejší, aby ste mohli napredovať s dokončením stavby.“
Hlavné foto: Pexels