Penta Real Estate nedávno informovala o plánovanom predaji bratislavského obchodného centra Bory Mall. Šéf slovenskej realitnej vetvy Penty prezradil detaily biznisu a zároveň priznal, že v hre je aj ďalší scenár.
Komu, za koľko, ale aj: predať či nepredať? Aj to sú otázky, ktoré si v Penta Real Estate kladú v súvislosti s budúcnosťou obchodného centra Bory Mall. Výkonný riaditeľ Penta Real Estate Juraj Nevolník totiž pre Forbes priznal, že v hre je stále scenár, podľa ktorého si developer nehnuteľnosť ponechá v portfóliu.
„V dobrom slova zmysle, sme oportunisti a predávame len vtedy, keď sú spokojné obidve strany,“ podčiarkol Nevolník.
Napriek tomu, sú ale rokovania o odpredaji v plnom prúde a ako Nevolník dodal, v Pente už majú aj predstavu odhadovanej ceny nehnuteľnosti.
Foto: Marek Mucha
Šéf Penta Real Estate Juraj Nevolník. Foto: Marek Mucha
Viacero záujemcov
Začnime aktualitou. Pred niekoľkými mesiacmi Penta Real Estate informovala, že uvažuje o odpredaji obchodného centra Bory Mall. Máte už konkrétnych záujemcov?
Rokujeme s viacerými a uvidíme.
V akom štádiu rokovania sa aktuálne nachádzate?
Ide stále o počiatočné rokovania. Samotný proces sme totiž rozbehli len približne pred jedným či dvoma mesiacmi. Vzhľadom na to, že je leto, ide to trochu pomalšie, ale feedback je zatiaľ pozitívny.
V tlačovej správe, ktorú nedávno zverejnila Penta Real Estate sa písalo, že by ste chceli deal uzavrieť do konca roka. To stále platí?
Taký je plán. Cielime na koniec roka, no zároveň nie sme tlačení do toho, že sa obchodné centrum musí do konca roka predať za každú cenu. Možno sa to natiahne, možno nie.
Našim kľúčovým biznisom nie je držať hotové aktívum, ktoré generuje cash flow a okrem iného s Bory Mall sa od začiatku počítalo, že sa raz predá.
Nevylučujem však ani možnosť, že sa rozhodneme si Bory Mall ponechať. Ako hovorím, v dobrom slova zmysle, sme oportunisti a predávame len vtedy, keď sú spokojné obidve strany.
Môžete bližšie konkretizovať aspoň to, kto je v spomínanom portfóliu záujemcov? Ide o zahraničného alebo domáceho investora?
Sú to slovenskí a aj zahraniční investori. Prevažní záujem je od investorov, ktorí už v regióne podnikajú, a vlastnia iné obchodné centrá. Väčšinou budovy kupujú investori a fondy, ktorí majú portfólio, na ktoré sa špecializujú. Každý investor má nejakú svoju investičnú stratégiu, ktorú sleduje.
Máte investorov, ktorí kupujú len tie najlepšie budovy s tým najlepším cash flow a sú za ne ochotní zaplatiť veľmi veľké peniaze. Potom naopak máte investorov, ktorí hľadajú príležitosti na redevelopment a zmenu manažmentu. Hľadajú v úvodzovkách hrošie aktíva, ktoré sa následne snažia dať do poriadku.
V princípe takto fungovala v minulosti Penta ako finančná skupina. Kupovala zle spravované podniky, reštrukturalizovala ich, zlepšila ich výkonnosť, a potom ich predala.
Archív Penta Real Estate
Archív Penta Real Estate
Odhadovaná cena
Majú kupci alebo naopak vy určité špeciálne podmienky pre odpredaj?
Vždy sú špeciálne podmienky.
Aké napríklad?
Úplne bežne máte súčasťou obchodu tzv. postclosing obligations, čo znamená, že musíte dodržať a garantovať určitú výkonnosť samotného aktíva. Kupujúci tak má garanciu, že nekupuje mačku vo vreci, a tým pádom mu garantujete výkon a výnos. Sú to štandardné bežné záruky a garancie.
Máte už odhad ceny, za ktorú Bory Mall predáte?
Áno, máme.
Výška investície do výstavby Bory Mall bola vyše 150 miliónov eur. Odrazí sa tak cenovka od tejto sumy? Môže tak ísť o 200 až 300 miliónov eur?
Sumu uvádzať nebudem. Zmaril by som týmto úlohu samotnej transakcie. Fungujeme tak, že každý rok si oceňujeme naše portfólio. Prizveme si externých znalcov a tí povedia, akú hodnotu majú pozemky a hotové a rozostavané budovy v našom portfóliu. Na základe toho vykážeme buď profit alebo stratu. Zatiaľ to bol na strane Penta Real Estate vždy zisk.
Ak by som ale pustil toto číslo von, tak by, samozrejme, ostatní investori presne vedeli, nakoľko si oceňujeme toto aktívum a vedeli by mi ponúknuť rovnakú cenu. Ani viac, ani menej. Mojou snahou ale je predať samotné aktívum za vyššiu cenu, ako si ho momentálne cením ja.
Kreovanie cenovky
Kupci už predložili potenciálne cenovky?
Žiadna ponuka ani cenovka neexistuje. Investori dostanú cash flow a dostanú performance tohto obchodného centra.
Vidia tak, aké generuje tržby, aký je výnos z nájmu, aké sú náklady na obchodné centrum a ako sú spokojní nájomcovia v zmysle, aký je pomer nájomného s obratom. Na základe toho vám dajú určitú cenovú ponuku.
V akom procese sme aktuálne?
Kedy sa bude generovať cenová ponuka práve na základe spomínaných faktorov? To sa v princípe deje práve teraz. Investori, ktorí majú záujem, dostali kompletný infobalíček.
Ich analytici si to naštudujú a následne urobia biznis rozhodnutie s tým, či nám dajú ponuku a aj to, v akej výške.
Dokedy majú investori deadline prísť s ponukou?
Ak sa bavíme o tom, že našim cieľom je na konci roka vedieť, či ideme doľava alebo doprava, tak by to mal byť približne september alebo október.
Doľava alebo doprava znamená: predať alebo nepredať?
Áno.
Šéf Penta Real Estate Juraj Nevolník. Foto: Marek Mucha
Šéf Penta Real Estate Juraj Nevolník. Foto: Marek Mucha
Predať alebo nepredať?
V čom sa u Penta Real Estate líši stratégia: postaviť a spravovať od stratégie: postaviť a predať?
Je to veľmi jednoduché. Gro profitu sa generuje pri developmente a budovy si ceníme na základe trhovej hodnoty. Predstavte si, že postavíme budovu za 50 miliónov, ktorá ročne generuje zisk 10 miliónov eur. Ak bol stavebný náklad 50 miliónov, akú má teda budova hodnotu?
Budovu si tak musíme oceniť, preto príde externý znalec. Ten jej hodnotu neposudzuje na základe toho, koľko ste do nej vrazili, to je v podstate irelevantné. Znalec hodnotu posudzuje na základe toho, koľko generuje peňazí. Pre zjednodušenie, ak je market yield (trhový výnos, pozn. red.) 10 percent a budova ročne generuje zisk práve 10 miliónov eur, jej hodnotu vypočítame nasledovne.
10 vydelíme 0,1, a hodnota budovy nám vyjde 100 miliónov eur. Znamená to, že, potenciálny kupec, by na budove za sto miliónov generoval 10-percentný ročný výnos.
Zisk Bory Mall generovaný v roku 2023 neprezradíte?
Ak by som vám to povedal, viete si vypočítať kúpnu cenu. V momente, keď budovu postavíme za 50 miliónov a oceníme si ju za sto miliónov, tak v tej chvíli vykážeme profit. Snažíme sa byť pomerne konzervatívni a nenafukovať to. Keď ale dostaneme posudok, že budova po kolaudácii a zazmluvnení nájmu má hodnotu sto miliónov, tak sme práve vykázali zisk 50 miliónov.
Keď nájdem niekoho, kto mi je ochotný týchto 50 miliónov zaplatiť, tak logika mi káže, budovu predať. Ten kto ju kúpi na tom bude ročne generovať zisk 10 percent, no môj cieľ bol ročne generovať 15 percent.
Všetko čo generuje menej ako 15 percent, by som tak mal logicky predať. Teraz už minimálne viete, že to, čo bude potenciálny kupujúci zarábať, je výrazne menej ako 15 percent.
Nová prístavba Bory Mall. Foto: archív Penta Real Estate
Nová prístavba Bory Mall. Foto: archív Penta Real Estate
Prístavba Bory Mall a nové obchody
Aká je aktuálne obsadenosť Bory Mall z pohľadu nájomníkov?
Obsadenosť je približne na úrovni 98 percent. Kolíše to podľa toho, ako sa ešte časť nájomcov strieda, presúva či relokuje.
Predáva sa obchodné centrum lepšie s vyššou obsadenosťou, alebo na to tento faktor nemá vplyv?
Samozrejme, ten kto od vás kupuje konkrétne aktívum, tak okrem tehál od vás kupuje spomínaný cash flow. Keď máte aktívum, ktoré má napríklad problém vôbec splácať dlh, tak kupujúci si za to vypýta výrazný diskont. Keď chcete predať akékoľvek aktívum za čo najvyššiu cenu, tak musí dobre performovať.
Aké nové značky budú súčasťou prístavby obchodného centra? Máte už niečo vyhliadnuté?
Zatiaľ to nevieme, pretože je to v štádiu povoľovania. Môžem ale prezradiť, že by sme chceli mať na prízemí gastro podnik, niečo medzi reštauráciou a pivárňou.
Kolega je s konkrétnym prevádzkovateľom v rokovaní. Taktiež by sme tu chceli mať špecializované potraviny a na poschodí zase módu.
Nová prístavba Bory Mall. Foto: archív Penta Real Estate
Nová prístavba Bory Mall. Foto: archív Penta Real Estate
V tlačovej správe sa pôvodne písalo o tom, že samotnú výstavbu expanzie Bory Mall bude mať už logisticky na starosti nový vlastník obchodného centra. To stále platí?
Kupujúci kupuje obchodný podiel. My mu pripravíme projekt, ktorý sa kreslí a tomu kupujúcemu sa odovzdá. Či si prístavbu postaví sám, alebo mu ju postavíme my, to je tiež na diskusiách, ktorú budeme mať s konkrétnym záujemcom.
Takže aj potenciálna forma výstavby expanzie je súčasťou rokovaní?
Áno. Ale to súvisí aj s tým, že našim cieľom je zrušiť parkovisko medzi obchodným centrom a nemocnicou a spraviť tam parkové námestie a parkovacie státie presunúť do parkovacieho domu. Čiže aj toto bude súčasťou určitých zmluvných záväzkov pre jednotlivé strany.
Celý rozhovor s Jurajom Nevolníkom si budete môcť prečítať v septembrovom čísle Forbes.
