Po takmer dvoch rokoch zlacňovania nehnuteľností nastal na realitnom trhu mierny obrat. Priemerná cena jedného štvorcového metra poskočila zo začiatku roka o 39 eur na súčasných 2 462 eur.
Je to však ešte stále menej v porovnaní s vrcholom cien nehnuteľností v treťom kvartáli 2022, keď cena za štvorcový meter dosahovala 2 462 eur. Najnovšie medzikvartálne pohyby cien zverejnila Národná banka Slovenska (NBS). Zdražovanie postihlo všetky kraje s dvomi výnimkami. Najviac zdraželi nehnuteľnosti v Banskobystrickom kraji, pokles, naopak, zaznamenal región Nitry a Žiliny.
V regióne Bratislavy pokračuje mierny rast cien, v ostatných krajoch je vývoj naďalej rozkolísaný. Platí, že v krajoch, kde v minulom štvrťroku ceny klesali, v tomto štvrťroku rastú a naopak. Výnimkami sú Bratislavský kraj, ktorý pokračuje v miernom raste, a Žilinský, v ktorom ceny ďalej klesajú, hovorí expert na realitný trh Roman Vrbovský z NBS.
Unsplash, Martin Katler
Foto: Unsplash, Martin Katler
Práve tento prvý medzištvrťročný nárast cien nehnuteľností po takmer dvoch rokoch zlacňovania môže signalizovať, že ceny už nižšie zrejme nepôjdu.
„Ceny bývania na Slovensku tak s najväčšou pravdepodobnosťou v tomto cykle už dosiahli svoje dno,“ informuje analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák. Podľa neho najmä ľudia platiaci v hotovosti postupne „vychádzajú zo zákopov“ s cieľom nakúpiť investičnú nehnuteľnosť lacnejšie, keďže perspektíva ďalšieho poklesu sa postupne vytráca.
Výrazný pokles cien nehnuteľností už neočakáva ani analytik Tatra banky Andrej Martiška. Podľa neho sme v súčasnosti vo fáze stabilizácie cien. „Určitá rozkolísanosť sa v najbližších mesiacoch ešte nedá vylúčiť, avšak výrazný pokles cien už nečakáme,“ tvrdí pre Forbes.
Do pozornosti dáva hneď niekoľko faktorov, ktoré budú súčasne pôsobiť na trh s nehnuteľnosťami. „Popri určitom poklese sadzieb bude podporovať dopyt po hypotékach aj súčasný silný trh práce s rekordne nízkou nezamestnanosťou, ktorý tlačí na rast reálnych miezd,“ vysvetľuje.
Proti tomu však bude pôsobiť politická situácia na Slovensku, ako aj vývoj v zahraničí (hlavne vojna na Ukrajine), ktorý môže časť ľudí odrádzať od kúpy nehnuteľnosti na Slovensku, a je tu aj riziko nepriaznivých daňových zmien v oblasti nehnuteľností. Neočakáva tak, že by sa po stabilizácii ceny nehnuteľností vrátili k takému silnému rastu, aký tu bol pred pandémiou.
Návrat do normálu
Tradične najdrahšie bývanie je v Bratislave. Priemerná cena trojizbového bytu dosiahla v druhom kvartáli 2024 úroveň 256-tisíc eur. Na porovnanie, je to o 77-tisíc eur viac, ako je cena v Košiciach. V ostatných krajských mestách sa ceny trojizbového bytu pohybujú od 139-tisíc eur v Prešove až po 180-tisíc eur v Žiline. Ukazujú to aktuálne dáta za druhý kvartál 2024 z aplikácie Trhové reporty realitného portálu Nehnuteľnosti.sk, ktorý analyzuje trh s nehnuteľnosťami.
Realitný analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Michal Pružinský hovorí, že sme sa po rokoch divokého rastu cien a takmer dvoch rokoch útlmu konečne vrátili do normálu. Poukazuje len na mierne medzikvartálne pohyby cien v jednotkách percent smerom nahor a dole. Podľa neho predávajúci i kupujúci stále viac nachádzajú zhodu, preto si aj ceny jednotlivých nehnuteľností držia úroveň, čo dokazuje stabilitu na trhu.
Pri porovnaní cien trojizbových bytov v krajských mestách boli viditeľné veľké rozdiely. Dáta zbiera realitný portál Nehnuteľnosti.sk. Najviac vzrástla cena v medziročnom porovnaní v Trnave, ceny tu poskočili až o viac ako dvanásť percent, čím sa priemerná cena bytu dostala na úroveň 171-tisíc eur. Za jeden rok tu zdraželi byty v priemere o 19-tisíc eur. Nasleduje centrum Košíc s rastom na úrovni vyše deväť percent a mestská štvrť Košice II, kde ceny stúpli o takmer sedem percent. V centre Košíc sa cena bytu pohybuje v priemere za 210-tisíc eur a v okrese Košice II sú byty v rovnakom segmente na úrovni 176-tisíc eur.
Naopak, viditeľnejšie poklesy zaznamenali trojizbové byty v Banskej Bystrici, v Bratislave II a Bratislave III. V Banskej Bystrici trojizbové byty za rok klesli o osem percent, čím sa dostali na úroveň 159-tisíc eur, za rok tak zlacneli o 14-tisíc eur. V Bratislave II bola cena trojizbového bytu v druhom kvartáli 2023 na úrovni 238-tisíc eur. O rok neskôr, teda v druhom kvartáli 2024, dosahovala cena bytu v tomto segmente úroveň 225-tisíc eur. Za rok tak byty v priemere klesli o 13-tisíc eur, v okrese Bratislava III o 12-tisíc. V ostatných bratislavských okresoch ceny stagnovali alebo stúpli.
Ak sa však bližšie pozrieme na ceny v Bratislave, aj tu sú veľké cenové rozdiely v závislosti od mestskej štvrte. Pri priemernom trojizbovom byte v hlavnom meste dosahuje rozdiel v cenách až 150-tisíc eur. Najdrahšie bývanie je v centre Bratislavy. Cena trojizbového bytu tu v druhom kvartáli dosiahla 373-tisíc eur. Najlacnejšie byty v tejto kategórii sú v Bratislave v piatom okrese, ktorý tvorí najväčšie sídlisko Petržalka. Tu dosiahli priemerné predajné ceny trojizbového bytu úroveň 222-tisíc eur.
Ak by ste hľadali v krajských mestách najlacnejšie trojizbové byty, museli by ste ísť do Prešova. Tu je priemerná cena väčších bytov 139-tisíc eur. Nasleduje Trenčín s priemernou cenou 143-tisíc eur a Nitra, kde sa predávajú tieto byty za 148-tisíc eur.
Aj v prípade menších dvojizbových bytov boli zaznamenané výkyvy smerom nahor a nadol. Rastový potenciál je vidieť pri menších bytoch v centre Bratislavy, ktoré sú žiadané aj ako investičné byty na krátkodobý prenájom. Ceny týchto bytov rástli medzikvartálne aj medziročne o skoro sedem percent.
„Dôvod na rast cien práve týchto bytov môže byť to, že lacnejšie byty sa predávajú ako prvé a v ponuke potom ostávajú tie drahšie,“ dodáva Pružinský s tým, že k rastovému trendu pomáhajú aj inzerované novostavby priamo od developerov. Tie totiž patria do skupiny drahších nehnuteľností.
Priemerná cena dvojizbového bytu v centre hlavného mesta dosiahla v druhom kvartáli 284-tisíc eur. Najlacnejšie menšie byty sú opäť v Prešove, kde sa predáva dvojizbový byt v priemere za 117-tisíc eur. Nasleduje Trenčín s cenou 124-tisíc eur a Banská Bystrica s cenou 135-tisíc eur.
Ceny hypoték zdraželi
Obdobie ultralacných hypoték je už dávno za nami. V priebehu viac ako roka skočili úroky z jedného percenta až ku štyrom. Úroková sadzba nových hypoték sa v súčasnosti pohybuje priemerne na úrovni nad hranicou štyroch percent, ukazujú dáta NBS. Na porovnanie, ešte na jeseň 2021 bola úroková sadzba hypoték na úrovni okolo 0,9 percenta.
Hypotéky tak výrazne zdraželi, čo sa podpísalo aj pod to, že mnohí ľudia si prestali brať úvery na bývanie a čakali, kam až ceny nehnuteľností poklesnú. V dôsledku toho mnohé finančné domy zaznamenali prepad objemov predaných hypoték.
Dobrou správou pre záujemcov o bývanie je skutočnosť, že ceny nehnuteľností sú od svojho vrcholu stále nižšie a platy v ekonomike rastú. Všetky vyššie uvedené faktory úzko súvisia práve s dostupnosťou bývania na Slovensku.
Analytici centrálnej banky vo svojom júnovom Ekonomickom a menovom vývoji upozornili na to, že rast miezd zlepšuje dostupnosť bývania aj napriek nemenným sadzbám na hypotéky. Prečo je potom dostupnosť bývania nízka, keď rastú platy a klesla cena nehnuteľností? Prvým dôvodom je to, že vplyv zmeny cien nehnuteľností na dostupnosť bývania bol relatívne nízky, keďže klesli len mierne.
Analytik NBS Roman Vrbovský vysvetľuje, že je za tým potrebné tiež hľadať úrokové sadzby. „Index dostupnosti bývania vychádza z predpokladu, že kupujúci využíva na kúpu nehnuteľnosti hypotéku. V takom prípade je rozhodujúcim faktorom, aká veľká bude jeho mesačná splátka v porovnaní so mzdou,“ opisuje. V druhej polovici roku 2022 došlo k tomu, že rast úrokových sadzieb významne dvihol splátky úverov. Úroky síce odvtedy rástli už len miernejšie, ich pokles však doposiaľ nenastal. „Je pravda, že mzdy za rovnaké obdobie rástli tiež a ceny nehnuteľností klesali, nie však dosť na to, aby dokázali vykompenzovať celý tento efekt,“ hovorí pre Forbes.
Index dostupnosti bývania, ktorý monitoruje NBS, mierne klesol takmer vo všetkých krajoch okrem Nitrianskeho. V Nitre totiž nehnuteľnosti najviac zdraželi a mzdy, naopak, rástli najpomalším tempom.
„Index dostupnosti bývania ukazuje, že dostupnosť bývania na Slovensku je približne o 7,5 percenta horšia, ako zvykla byť v priemere v minulosti.“
Roman Vrbovský, analytik NBS
„Index dostupnosti bývania ukazuje, že dostupnosť bývania na Slovensku je približne o 7,5 percenta horšia, ako zvykla byť v priemere v minulosti,“ tvrdí Roman Vrbovský pre Forbes. Vysvetľuje, že najvyššiu hodnotu dosiahol index na konci roku 2022, keď úrokové sadzby pod vplyvom reštriktívnej menovej politiky výrazne vzrástli a ceny nehnuteľností túto novú skutočnosť ešte nestihli plne reflektovať. Odvtedy sa podľa neho dostupnosť postupne zlepšuje. Pomáha jej pokles cien nehnuteľností, rast miezd, ale čiastočne aj úroky, ktoré sa stabilizovali.
Dobrou správou je skutočnosť, že dostupnosť bývania na Slovensku sa postupne zlepšuje. Ak by sme sa chceli dostať na priemerné historické čísla v dostupnosti bývania na Slovensku, ceny nehnuteľností by museli ešte klesnúť takmer o sedem percent, vypočítali analytici centrálnej banky.
Ako vyzerá dostupnosť bývania v praxi? Zoberme si napríklad mesto Trenčín. Ešte pred rokom by na kúpu trojizbového bytu s rozlohou okolo sedemdesiat štvorcových metrov potrebovali Trenčania všetko, čo zarobili počas jedenástich rokov. Dnes by na ten istý byt potrebovali šetriť o jeden rok menej. Počítame pritom s čistými a základnými priemernými ročnými mzdami v danom krajskom meste, bez prémií či iných príplatkov. Ešte lepšie sú na tom v prepočte Prešovčania, ktorí by vlani potrebovali ušetriť všetko, čo zarobili za dvanásť rokov. Dnes by im už stačilo na rovnaký byt šetriť o dva roky menej. Najmenej dostupné bývanie je v centre Bratislavy. V Starom Meste je na kúpu modelového trojizbového bytu potrebných skoro dvadsaťtri ročných priemerných čistých „bratislavských“ platov.
