Nová pražská štvrť má priniesť 10-tisíc bytov, kancelárie, školy, škôlky aj veľký park. Prvé etapy by sa mohli začať stavať v roku 2029.
Pražský developerský klenot má nového vládcu. Penta Real Estate, patriaca do investičnej skupiny Marka Dospivu, získala 50-percentný podiel v spoločnosti HoldCo Bubny, ktorá vlastní pozemky v lokalite Bubny-Zátory. Stáva sa tak vedúcim developerom pri rozvoji obrovského územia, ktoré čaká na výstavbu viac než 17 rokov.
Celková investícia do vybudovania novej štvrte sa približne do roku 2050 vyšplhá na 90 miliárd českých korún, v prepočte asi 3,72 miliardy eur. Investične je s Pentou v projekte aj skupina AKIPIA, ktorú zakladá zbrojár Michal Strnad spolu s právnikom a bývalým spolupracovníkom Petra Kellnera Tomášom Brzobohatým a niekdajším investičným riaditeľom Penty a súčasným šéfom Strnadovej rodinnej investičnej kancelárie Markom Šmrhom.
Spolu s nimi zostáva v projekte ako pasívny investor aj skupina J&T, ktorá celé územie pred časom získala od skupiny CPI miliardára Radovana Vítka.
„Penta bude v tomto zoskupení vedúcim developerom, ktorý určuje smer a víziu,“ približuje v rozhovore pre Forbes CEO Penta Real Estate David Musil.
Pre Pentu ide o najväčší projekt v histórii. A v rámci celej Prahy je to tiež unikát. Nová štvrť by po dokončení mala zahŕňať približne 10-tisíc bytov, administratívne priestory, občiansku vybavenosť a napríklad aj veľký mestský park.
Penta sa po novom stáva hlavným hybným motorom výstavby v Bubnoch. Ako dlho ste na tomto obchode pracovali?
V širšom kruhu sme sa okolo Bubnov pohybovali približne dva roky. V úzkom kruhu, keď sme už viac-menej vedeli, ako bude celé usporiadanie vyzerať, sme rokovali posledné dva až tri mesiace.
Pomohlo k vlastníckym zmenám aj to, že bol v máji schválený nový pražský územný plán, ktorý Bubny posúva do stavu, keď sa tam po mnohých rokoch bude môcť konečne reálne stavať?
Určite to pomohlo, pretože neznáma v podobe toho, koľko štvorcových metrov hrubej podlažnej plochy možno na tomto území postaviť, sa zrazu výrazne zmenšila. Aj vďaka podkladovej štúdii, ktorú máme k dispozícii, už môžeme s určitou presnosťou počítať s tým, čo tam budeme môcť vybudovať.
Celé územie Bubny-Zátory je momentálne asi najvýznamnejším pražským brownfieldom, na ktorom sa ešte nestavia…
Rozhodne. Je to obrovské územie, na ktorom možno postaviť 10-tisíc bytov. Ak ho porovnáme napríklad so Smíchovom alebo Rohanským ostrovom, kde sa aktuálne budujú najväčšie nové štvrte, v Bubnoch vyrastie dvakrát viac bytov než v oboch týchto lokalitách dohromady.
Porovnateľné je asi iba územie žižkovskej nákladnej stanice, ale len ako celok so všetkými jednotlivými investormi. Navyše je už jeho časť zastavaná. Bubny sú najväčším nezastavaným územím v Prahe. A majú ešte jedno čaro – ide vlastne o centrálnu lokalitu.
Na okraji budúcej štvrte sa navyše plánuje výstavba Vltavskej filharmónie…
Presne tak. K tomu tam máme novootvorenú železničnú stanicu a plánovaný rozsiahly park. To sú tri obrovské benefity tohto územia.
Penta bude v takejto významnej lokalite kľúčovým aktérom. Čo to znamená pre vašu pozíciu na trhu?
Verím, že už dnes sme lídrom trhu, pokiaľ ide o kultiváciu a smerovanie celého odvetvia. Týmto projektom sa dostávame na špičku aj objemom výstavby. Budeme mať väčšie objemy než napríklad Sekyra Group, možno sa dostaneme aj na úroveň Central Group. Z tohto pohľadu je to pre nás míľový posun.
Bude to pre Pentu znamenať zmenu aj v praktickej rovine? Budete musieť napríklad začať prijímať ľudí, aby ste taký veľký objem zvládli?
Zatiaľ sme v úvodnej fáze. Metropolitný plán je síce schválený, ale celý projekt sa ešte len začne rozbiehať. Nie je to tak, že by sme naraz potrebovali sto nových ľudí. Áno, v najintenzívnejšej fáze si však projekt vyžiada pomerne veľkú personálnu kapacitu.
Ako bude fungovať spolupráca s ďalšími partnermi? Penta vlastní v HoldCo Bubny 50 percent, 35 percent drží skupina investorov AKIPIA na čele s Michalom Strnadom a 15 percent si ponecháva skupina J&T ako pasívny investor. Máte už rozdelené úlohy pri rozvoji územia?
Penta je vedúci developer, ktorý určuje smer a víziu. AKIPIA je kontrolný investor dohliadajúci na to, aby projekt spĺňal finančné parametre, na ktorých sme sa dohodli, a J&T ho vníma ako pasívnejšiu investičnú príležitosť. Zostáva teda s menším podielom a v projekte bude mať skôr finančnú úlohu bez ambície podieľať sa na developmente.
Predpokladám teda, že môžeme očakávať podobný proces, aký ste rozbehli napríklad pri projekte Florenc21.
Presne tak. Opäť budú architektonické súťaže, chceme postupovať transparentne, takže plánujeme verejné participácie aj živé diskusie s obyvateľmi o tom, aké verejné funkcie a občianska vybavenosť by na území nemali chýbať.
Myslím si, že Penta je v tomto ohľade priekopníkom multifunkčných developmentov a neustále sa posúvame. Vidieť to napríklad práve na lokalite Florenc21, kde takisto kombinujeme viacero funkcií.
A Holešovice to rovnako ako Florenc umožňujú. Môže tam byť hotel, kancelárie, vlastnícke aj nájomné bývanie. Budú tam školy, škôlky, kultúrne a športové zariadenia. Môže tam vzniknúť aj obchodné centrum lokálneho významu. Skrátka plnohodnotná štvrť s 10-tisíc bytmi.
To znamená priestor pre 20-tisíc až 25-tisíc ľudí. Mimochodom, približne toľko obyvateľov má Kutná Hora, odkiaľ pochádza Marek Dospiva.
Je mi jasné, že v českom developmente sa to odhaduje ťažko, máte však už aspoň približný časový harmonogram celej výstavby?
Myslíme si, že pôjde o projekt približne na 25 rokov.
A kedy by ste mohli začať s prvými etapami?
Výstavba prvých etáp by sa mohla začať niekedy v roku 2029. Teda približne o tri roky.
Investičné náklady odhadujete na 90 miliárd českých korún, v prepočte asi 3,72 miliardy eur. V rámci Prahy je to bezprecedentná suma.
Sú to však celkové náklady so všetkým. Teda náklady na akvizície pozemkov, financovanie projektu, samotnú výstavbu aj riadenie projektu. Jednoducho všetky výdavky od začiatku až do konca.
Napríklad celkové náklady nášho doteraz najväčšieho projektu Waltrovka sú dnes približne 25 miliárd českých korún, čo predstavuje asi 1,03 miliardy eur. Budeme teda stavať zhruba štyri nové Waltrovky.
