„Môžete sa ma pýtať na čokoľvek,“ oznámi nám zhovievavo 69-ročný developer a jeden z najbohatších Slovákov Peter Lukeš. Pýtali by sme sa na čokoľvek tak či tak, no týmto dostal novinársky rituál, zvaný profilový rozhovor, skutočný prísľub. Lukeš si pritom stráži súkromie, médiá si drží skôr nakrátko. O biznise hovorí väčšinou striedmo a v kontrolovanom prostredí.
Je síce podnikateľom maratóncom, buduje impérium už štvrté desaťročie, no zo zákulisia vynáša takpovediac pinzetou. Ak sa otvorí téma politiky a káuz z prelomu tisícročí, väčšinou ju zvládne na autopilota. Odpovedá, ako sa dalo čakať, premyslene. Takmer nebadať, ako kalkuluje a skladá vyjadrenia. Do kresla zjavne už sadal s predstavou, na ktorú otázku odpovie priamo, na ktorú sa explicitnej odpovede nedočkáme a pri ktorej sofistikovane zmení tému. Pôvodom ítečkár a človek, ktorý sa neobjavuje v médiách, je napriek všetkému zručný rétor.
Sedíme v kancelárskom vežiaku so snehobielou fasádou. Marketéri ho obrandovali anglickým názvom The Mill, ktorý odkazuje na tradíciu riečnych mlynov v donedávna industriálnej bratislavskej periférii Mlynské nivy. Namiesto klasických diktafónov máme na konferenčnom stolíku vyložené dva mobilné telefóny. Minimálne v jednom z nich je nainštalovaná hra s miliónmi stiahnutí, za ktorou stojí slovenské štúdio Pixel Federation z Lukešovho portfólia. Teraz nahrávajú príbeh podnikateľa, ktorého kapitál na nás nebadane hľadí z každej strany.
Stačí sa poobzerať. Z kancelárií Lukešovej IT firmy Ditec, kde sedíme, máme výhľad na ďalšiu vežu. Rezidenčný Millhaus, tak ako jeho administratívna dvojička, patrí do portfólia milionárovej developerskej firmy Immocap. Cez veľkorysé okno vidieť na parkoviská susedných kancelárskych komplexov, a hoci je už podvečer, je pred nimi stále zaparkovaných pár áut.
Medzi nimi aj volvo, ktoré si majiteľ možno kúpil v niektorom zo showroomov firiem T.O.P. Holding, ďalšej súčasti Lukešovho portfólia. Peter Lukeš má biznis rozkročený naširoko, vo všetkých firmách má významný podiel.
Lukeš sa v rebríčku najbohatších Slovákov podľa slovenského Forbesu objavil prvýkrát v roku 2018 s odhadom majetku sto miliónov eur. Už v tom čase sa jeho portfólio delilo na dva kľúčové segmenty, a to na informačné technológie a development. Podnikanie v IT sústredil do spoločnosti Ditec, v ktorej dnes ovláda 51-percentný podiel. Realitný biznis zastrešil pod developera Immocap. Ten bol rozdelený na polovicu medzi Lukeša a dnes už zosnulého Lukešovho dlhoročného biznisového partnera Michala Lazara.
Jeho vlastnícky podiel prevzali dedičky – manželka Yveta Lazarová a dcéra Michaela Ikrényi Lazarová. Manželka zosnulého podnikateľa vo firme už aktívne nevystupuje, oficiálne funkcie má dcéra Michaela. Tá počas uplynulých troch rokov zastávala viaceré riadiace pozície vo firme a spoluprácu s Petrom Lukešom hodnotí ako štandardnú.
„Samozrejme, odráža sa v nej aj generačný rozdiel a určité zabehnuté stereotypy fungovania pána Lukeša. Považujem to za prirodzené,“ okomentovala pre Forbes Slovensko Ikrényi Lazarová.
260 miliónov
Podľa Lukeša, ako odkázal e-mailom po doplňujúcich otázkach, má portfólio firiem, v ktorých ovláda podiely, dokopy hodnotu približne päťsto miliónov eur. Katalóg jeho aktív by nebol kompletný bez 38-percentného podielu v hernom štúdiu Pixel Federation. Dopĺňa ho tradičný predajca automobilov T.O.P. Holding (v ktorom ovládajú podiely aj Michaela Ikrényi Lazarová a rodina Rehákovcov). Nesmieme vynechať ani relatívne nedávnu investíciu do startupu Simplicity.
Podľa aktuálnych čísel narástol Lukešov majetok po ôsmich rokoch v rebríčku na 260 miliónov eur a medziročne si tak polepšil zhruba o 60 miliónov eur. Lukešovo portfólio z pohľadu valuácie ťahá nahor práve Immocap s najväčšou čistou hodnotou aktív firmy.
Keď sa na úvod spýtame, ktorý sektor je pre neho v súčasnosti kľúčový, podvedome sa v ringu objavia reality verzus IT. Teda Immocap verzus Ditec. Už pri prvej otázke sa však Lukeš oblúkom vráti do 90. rokov. Má to zmysel, v súčasnosti je kľúčom k úspechu takmer pre každý aspekt jeho biznisu zvládnutie umelej inteligencie.
Tento strom, ktorý prerastá každou časťou Lukešovho portfólia, má pevné korene už v raných 90. rokoch, keď na vtedajšej Slovenskej vysokej škole technickej, dnešnej Fakulte elektrotechniky a informatiky Slovenskej technickej univerzity v Bratislave, študoval výpočtovú techniku. A ako doktorand priamo umelú inteligenciu.
Začiatky pri faxoch
„Práve tieto začiatky boli pre mňa veľmi dôležité. Našiel som si prácu v rakúskej počítačovej firme Cogi Data, kde som pracoval na automatizácii faxov,“ začína rozprávanie. V roku 1990 bol fax zlatý štandard komunikácie a počítače tak znamenali pre vtedajšieho tridsiatnika možnosť prekročiť čerstvo otvorené hranice a ochutnať kapitalizmus.
„Každý fax prišiel do centrálneho servera a odtiaľ sa rozdeľoval do jednotlivých staníc. Neskôr som projekt viedol ako projektový manažér. Po dvoch rokoch som si uvedomil, že sám vytváram viac ako polovicu príjmov a zisku celej firmy. Vtedy som si povedal, oukej, takto to už nejde ďalej. Začnem pracovať sám na seba.“ Napokon sa z tejto etapy stal len akýsi odrazový mostík, ktorý ho oblúkom priviedol späť na Slovensko.
Robo Homola
V roku 1993 položil základný kameň svojej prvej firmy. Ešte nešlo o sólo projekt Ditec, vďaka ktorému sa časom ukotvil v IT biznise. Najprv založil s bývalými spolužiakmi a ľuďmi z prostredia školy malú eseročku, ktorá podnikala v tomto odvetví. K prvej biznisovej nohe sa relatívne skoro pridala aj druhá, Immocap, ktorý začal akvizíciou v industriálnej štvrti Bratislavy – Mlynské nivy.
Oblúkom sa tak dostávame do súčasnosti a k prvej otázke. Ako si rozdeľuje čas medzi tieto vetvy podnikania? Roky bol pre neho prioritou Ditec, ale ten je po viac ako troch dekádach už zabehnutý, nevyžaduje si toľko akcionárovej opatery ani manažovania. „Nepotrebujem v tejto firme tráviť toľko času. Spoločnosti Immocap sa však venujem na dennej báze a veľmi intenzívne,“ spresňuje.
„Každý projekt v realitách sa totiž trochu líši od predchádzajúceho. Strategických rozhodnutí je tam oveľa viac a prichádzajú omnoho častejšie ako v Ditecu, kde je celkový proces riadenia plynulejší,“ opisuje. Naráža aj na nabité portfólio projektov Immocapu. V zásobníku je aktuálne až 20 projektov v celkovej hodnote jednej miliardy eur.
Od kancelárií po byty
Bratislavský nový downtown je dnes modernou vežovou štvrťou, ktorej dominuje shoppingový komplex s autobusovou stanicou Nivy či prvý slovenský mrakodrap Eurovea Tower. Štvrť bola desaťročia industriálnym predmestím a neskôr brownfieldovou džungľou. Už pred rokmi však padla do oka tým najväčším developerom v hlavnom meste, ktorí postupne prekreslili jej podobu.
Pribudli Twin City z portfólia HB Reavis Ivana Chrenka, niekdajšej jednotky Najbohatších Slovákov podľa Forbesu, či projekt Klingerka, za ktorým stojí JTRE ďalšieho milionára Petra Korbačku. Nesmieme vynechať Sky Park od Penty, ktorý neskôr získal jej bývalý partner Jozef Oravkin so svojím Alto Real Estate, či ďalšie projekty – od Pradiarne 1900 až po ZWIRN od fínskeho developera YIT. Nájdete tu prakticky všetkých veľkých slovenských realitných developerov.
Immocap
Priamo na downtown sa lepí štvrť Mlynské nivy, kde je silný Immocap. Postupne sa transformuje na moderné rezidenčno-kancelárske „mestečko v meste“. „Premena štvrte, zóny Mlynské nivy, je logickou reakciou na zmeny v spoločnosti a urbanizme, rozvoji mesta Bratislava,“ vraví architekt a urbanista Peter Žalman. „Pôvodnú štruktúru a funkčnú náplň nahrádza nová, ktorá efektívnejšie využíva potenciál územia.“ Postupne zahusťovaná lokalita má však podľa Žalmana aj problematické momenty.
Tvrdí, že spojenie obchodného domu Nivy s autobusovou stanicou aktuálne preveruje čas, časť shoppingovej zástavby na ľavom brehu Dunaja objemom retailu podľa neho nezodpovedá kúpnej sile Slovákov a okolie Chalupkovej si zasa vyžaduje veľký kruhový objazd. „Bratislava sa stále rozvíja. Zastavuje sa však metódou pridávania hmôt, bez koncepcie širších ulíc – bulvárov a námestí,“ upozorňuje architekt.
Desaťročia na Mlynských nivách
Immocap sa dostal na mapu štvrte už na prelome tisícročí, a to s dvojicou administratívnych komplexov BBC 3 a BBC 4. Mlynské nivy v tom čase vyzerali úplne odlišne a rovnako aj Immocap. No záujem developera o túto štvrť pretrval. Tak ako pred 30 rokmi, aj v roku 2026 sústredil časť kľúčových projektov práve vo formujúcej sa lokalite Mlynských nív.
Okrem pokračovania BBC s číslovkou 5, projektov The Mill a Mill-haus plánuje Immocap v susedstve aj výstavbu rezidenčného projektu, zatiaľ pod pracovným názvom Mill 2 a polyfunkčný The Pulse. Podľa webu developera zatiaľ dokopy, po spočítaní bytových, kancelárskych a verejných priestorov, vybudoval za celú svoju históriu vyše štyristotisíc štvorcových metrov. Roky sa prioritne zameriaval na trh s kancelárskymi budovami, v súčasnosti však expanduje aj v bytovom sektore.
Stále však má v pláne vybudovať ďalšie štyri administratívne projekty s rozlohou vyše 83-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Pritom práve trh s kancelárskymi nehnuteľnosťami prešiel po koronakríze výraznou transformáciou. Preferencie zákazníkov sa zmenili, väčšiu úlohu získali parametre ako flexibilita priestorov či energetická udržateľnosť.
Hneď viacero developerov uskutočnilo v poslednom čase aj premenu kancelárskych projektov na rezidenčné. Podľa Lukeša vníma firma rozširovanie developerského portfólia aj do rezidenčných vôd ako diverzifikáciu. „Rezidenčný biznis a biznis s komerčnými budovami nie sú rovnako formátované,“ hovorí Lukeš. „Niekedy nastáva väčší rozmach v jednej oblasti, inokedy v druhej. Predstavuje to pre nás efektívny spôsob vyrovnávania rizika,“ vysvetľuje. „Odlišný je aj biznis model realizácie komerčných a rezidenčných budov.“
Bývanie, nielen kancelárie
Príklon k rezidenčnému biznisu nie je podľa Lukeša reakciou na ochladenie kancelárskeho trhu. „My sme pôvodné plány nezmenili. Veríme si a stále sme presvedčení, že komerčné budovy sú potrebné. Portfólio sme iba doplnili.“ Aktuálne má Immocap vo výstavbe päť rezidenčných projektov: skolaudovaný Millhaus na Mlynských nivách, bývalé sídlo spoločnosti Henkel, ktoré zrekonštruoval do bytového projektu Záhradnícka, Blok A v projekte Istropolis, Kvarter na Jégého ulici a Éclair v novom bratislavskom downtowne.
Podľa oficiálneho webu spoločnosti plánujú do 10 rokov postaviť ďalších dvetisíc bytových jednotiek. Lukeš však podčiarkol, že je tu ešte aj tretí aspekt, ktorý ho ako biznismena presvedčil, že vstup do rezidenčných realít je správny krok. „Evidujem dnes silnú snahu vytvárať plnohodnotné územia s optimálnym mixom funkcií. V minulosti sa razil prístup – tu bude čistá komerčná zóna a niekde inde zasa obytná štvrť. Súčasným trendom je, aby na každom modernom území vznikol optimálny mix,“ dodal.
Immocap
Ako doplnila Michaela Ikrényi Lazarová, čím sú projekty Immocapu ambicióznejšie, tým výraznejšou štandardizáciou procesov musí firma prejsť a tým presnejšie musí byť jej vnútorné usporiadanie. „Takto viete eliminovať možné chyby, ktoré sú – ako ostatne správne tvrdí aj Peter Lukeš – najdrahšie,“ priblížila pre Forbes Slovensko evolúciu spoločnosti Ikrényi Lazarová.
Teritórium Immocapu
Napriek tomu, že významná časť portfólia je spätá s Mlynskými nivami, vlajková loď a kľúčové aktívum developera rastú asi dva kilometre vzdušnou čiarou na severozápad. Trnavskému mýtu, veľkej križovatke v širšom centre, zatiaľ dominuje budova Novej tržnice, rámcovaná Železničnou nemocnicou a nevyužívaným areálom bývalej železničnej stanice Filiálka.
V roku 2012 Immocap dokončil multifunkčný komplex Central, ktorý sa skladal z troch častí. V blízkosti zrekonštruoval roky chátrajúci podchod, pričom jeden z jeho východov ústil pred ikonickou bratislavskou budovou, komplexom Istropolis.
Práve ten sa stal novým kľúčovým aktívom developera. Brutalistická stavba Domu odborov dominujúca Trnavskému mýtu patrila medzi výrazné projekty minulého režimu z pera architektov Ferdinanda Končeka, Iľju Skočeka a Ľubomíra Titla. Pred Nežnou revolúciou slúžila najmä ako miesto stretávania členov Revolučného odborového hnutia, po roku 1989 ako kultúrno-spoločenské centrum. V roku 2017 pôvodnú budovu Istropolisu aj s pozemkami odkúpili Immocap a YIT Slovakia.
Pôvodne mali spojiť sily na novom projekte. Napokon od neho fínsky developer upustil. „Partneri museli každé jedno rozhodnutie, aj keď sme sa na ňom na lokálnej úrovni dohodli, posielať na schválenie materskej firme do zahraničia. Trvalo to príliš dlho a my sme potrebovali striktne dodržať stanovenú časovú os projektu. Nerozišli sme sa však v zlom, nevznikli medzi nami žiadne nedorozumenia,“ opisuje Lukeš.
Robo Homola
Vtedajší CEO YIT Slovakia Milan Murcko súhlasí. „Immocap je súkromná firma riadená priamo vlastníkmi, a tým veľmi rýchla v rozhodovaní a ochote akceptovať zvýšené riziko, ak je potenciálny zisk dostatočne zaujímavý. YIT je veľká a na burze kótovaná verejná spoločnosť. Keďže investori za veľké chyby firmu okamžite potrestajú, je prirodzené, že kótované firmy pracujú s rizikom inak ako súkromné,“ vysvetlil bývalý šéf slovenskej vetvy YIT.
Nový Istropolis
Immocap sa však ambícií nevzdal. Išlo mu totiž o veľa, čo potvrdzujú aj slová Ikrényi Lazarovej, ktorá ho považuje za ťažiskový projekt developera. „Zhmotňujú sa v ňom všetky dávno vytýčené ciele Immocapu. Tento projekt je pre mňa osobne mimoriadne dôležitý, pretože v ňom vidím odkaz svojho otca,“ priznala pre Forbes Slovensko.
Masívnu stavbu z inej éry preto podrobili auditu energetickej a finančnej udržateľnosti. „Vedeli sme, že stará budova je z dlhodobého hľadiska ekonomicky aj prevádzkovo neudržateľná. Do projektu sme išli s vedomím, že to bude mimoriadne náročný proces,“ komentuje Lukeš špecifiká. Nasledovalo vyhlásenie architektonickej súťaže, cez ktorej filter napokon prešli zahraničné štúdiá KCAP a CityfÖrster a na čiastkových prácach spolupracuje s lokálnymi architektmi Pantograph a Siebert + Talaš.
V roku 2022 dalo mesto projektu zelenú a začalo sa tak s asanáciou. Immocap postupne predstavil finálnu podobu veľkého rezidenčno-kancelárskeho komplexu pod vzkriesenou značkou Istropolis. Podľa urbanistu Žalmana má práve Trnavské mýto veľký potenciál stať sa moderným mestským priestorom. To by však znamenalo výraznú prestavbu celého priestoru. Nový projekt, ktorý vyrastá na mieste pôvodnej budovy Istropolisu, podľa experta napríklad dostatočne nereaguje na susednú Filiálku a ich vzájomné prepojenie.
„V rozvoji mesta stále dominuje metóda sólo výstavby developerov na svojom pozemku, bez zohľadnenia okolia a širších súvislostí. Mesto na funkciu regulátora a tvorcu jasnej urbanistickej koncepcie väčších celkov rezignovalo už dávnejšie. Nevyhnutné je premýšľať v inom meradle a čase,“ podčiarkol Žalman.
Deväť budov
Projekt nového Istropolisu má napokon priniesť dokopy deväť budov. Tri kancelárske s výmerou prenajímateľnej plochy 60-tisíc štvorcových metrov, jednu spoločensko-kultúrnu halu a päť rezidenčných budov približne so šesťsto bytmi. Ako Lukeš potvrdil, z rozpočtu pripravovaných projektov v objeme jednej miliardy eur nový Istropolis zhltne orientačne šesťsto miliónov eur.
S časťou investície, konkrétne s jednou z rezidenčných budov, developerovi finančne pomôže aj investičná skupina Sandberg Capital. Tú má pod palcom expartner J&T Martin Fedor. Výkopové práce na projekte sa začali oficiálne vo februári a prvá administratívna budova by mala stáť na jar 2028.
V prvej fáze vyrastie aj prvá rezidenčná budova a po nej ďalšia kancelárska. Výstavba by podľa aktuálnych odhadov developera mala finalizovať po roku 2030. Jednou z kľúčových častí komplexu je aj kultúrna hala, ktorú si časť verejnosti spája s nenaplnenou iniciatívou štátu a kauzou okolo Národného kultúrneho a kongresového centra.
Boje o halu
V roku 2020 sa za vlády Petra Pellegriniho začalo po prvý raz oficiálne hovoriť o výstavbe Národného kultúrneho kongresového centra. V tom čase vzniklo aj občianske združenie na čele s hudobníkom Martinom Valihorom a šéfom konferencie Globsec Róbertom Vassom, ktorého úlohou bolo vybrať developera.
„Aktívny vtedy nebol nikto, iba Igor Matovič, a to v negatívnom zmysle slova. Bol zásadne proti projektu haly, no nemyslím si, že vedel, o čom hovorí.“
„Dopyt po kvalitných koncertných a kongresových priestoroch je v Bratislave obrovský. Dlhodobo nám chýba sála s kapacitou a technickým vybavením, ktoré sú potrebné na organizovanie najväčších medzinárodných koncertov, kongresov či kultúrnych podujatí. Ak chceme konkurovať mestám ako Viedeň, potrebujeme mať aj zodpovedajúcu infraštruktúru,“ okomentoval pre slovenský Forbes význam výstavby Valihora.
Záujem o projekt malo viacero spoločností, no v súťaži uspel Immocap. Náklady na výstavbu mali dosiahnuť 87 miliónov eur bez DPH (104 miliónov s DPH), uviedol toho času Denník E. Zároveň napísal, že developer mal vykryť viac než 17 miliónov vkladom pozemku.
Matovič na scéne
Po výmene vlád však došlo k názorovému obratu, vtedajší premiér Igor Matovič sa voči projektu výrazne ohradil. „Chlapci si zrejme myslia, že seno žeriem,“ adresoval v tom čase kritiku do radov združenia, ktoré malo na starosti prípravu.
Podľa Petra Lukeša sa vtedy nenašiel nikto z politických elít, kto by sa za projekt postavil. „Aktívny nebol nikto, iba Igor Matovič, a to v negatívnom zmysle slova. Bol zásadne proti projektu, no nemyslím si, že vedel, o čom hovorí,“ komentuje stopku Lukeš. Premiér medzitým naznačil, že proces výberu developera mohol byť zmanipulovaný a združenie bolo previazané práve s Immocapom.
„Osobne by som do žiadneho zmanipulovaného tendra nikdy nevstúpil,“ reaguje Lukeš.
Hodnota a peniaze
Valihora si myslí, že Matovičova rétorika nekorešpondovala s podmienkami, ktoré štát v súvislosti s projektom stanovil. „Absolvovali sme všetky požadované kroky – od štúdie uskutočniteľnosti až po hodnotenie Útvaru hodnoty za peniaze. Práve tento odborný a transparentný analytický útvar ministerstva financií projekt vyhodnotil veľmi pozitívne a v tom období patril medzi najlepšie hodnotené verejné investičné projekty,“ zaspomínal pre Forbes Slovensko iniciátor projektu a hudobník Martin Valihora.
Len pre kontext: ÚHP vo svojej analýze spísal súbor odporúčaní, ktoré mal štát zvážiť predtým, ako na projekt vynaloží konkrétnu výšku dotácie. Keďže podľa analytikov neboli developermi poskytnuté všetky informácie a podklady, hodnotili sa len určité faktory.
Nový Istropolis realizuje developerská spoločnosť Immocap. Vizualizácia: Pantograph
Aj z tohto dôvodu analytici explicitne nepovedali, či ide o najlepšiu hodnotu za peniaze. Tak či onak, projekt sa po politickej prestrelke „uspal“ a ďalej sa s ním už nehýbalo. Immocap trval na tom, že súčasťou developmentu bude kultúrno-spoločenská hala. Tá sa napokon dostala do finálneho návrhu projektu. „Tým, že investujeme výhradne vlastné zdroje, sa musíme držať rozumnej veľkosti. Stále to však bude rozmerovo plnohodnotná hala pre potreby celého mesta,“ hovorí dnes Lukeš.
Oproti pôvodným návrhom združenia Národné kultúrne a kongresové centrum sa hala priestorovo osekala a vo finále počíta s tromi tisíckami miest na státie alebo 1 800 miestami na sedenie. Pod taktovku si vzali halu aj zvyšok projektu zahraničné architektonické štúdiá KCAP a Cityförster.
Immocap už o hale premýšľa aj ako o aktíve využiteľnom na biznisové účely. Ako Lukeš vysvetľuje, na stole sú dve možnosti. Halu si Immocap nechá pod palcom ako správca a buď sám, alebo pomocou externej firmy bude manažovať program. „Alebo sa nám podarí halu predať,“ zauvažuje.
Postaviť a aj predať?
Zmienka o predaji haly vyvolá spomienky na najvýraznejšie aktívum a najšpecifickejší biznis Immocapu spred vyše desaťročia, predaj Centralu. Ten bol špeciálny nielen objemom, ale aj rozčlenením aktíva na tri časti, a to administratívnu, retailovú a hotelovú vežu. „Vedeli sme, že Central nepredáme ako celok jednému fondu alebo jednému záujemcovi, museli sme ho rozdeliť,“ spomína Lukeš.
Komplex dostavali v roku 2012, o rok na to predali administratívnu vežu s prenajímateľnou plochou približne 19-tisíc štvorcových metrov fondu Tatra Asset Management. Kancelárska časť Centralu sa tak stala centrálou pre telekomunikačný gigant Orange.
Ten si zrejme kancelárie z portfólia developera obľúbil, pretože po novom sa aj s ďalšími známymi značkami (napríklad Dell) bude sťahovať do neďalekej plánovanej administratívnej budovy komplexu nových budov Istropolisu. Proces predaja Centralu pokračoval v roku 2015, keď developer odpredal shoppingovú časť fondu Allianz Real Estate.
Verejnosť sa neskôr dozvedela hodnotu dealu, 175 miliónov eur, čo Lukešovi pomohlo zapísať sa do rebríčka Najbohatších Slovákov podľa slovenského Forbesu. Finálnou bodkou transakcie bol odpredaj hospitality časti hotelovej sieti Lindner.
Mill a jeho yield
Dnes sa história takpovediac opakuje. Rok po skolaudovaní predal Immocap aj snehobiely The Mill. Moderná kancelárska budova sa v tomto roku dostala do rúk českého fondu REICO LONG LEASE zo skupiny Erste Asset Management. Pri tomto deale zatiaľ developer ani kupujúci nekomentovali cenu. Na priamu otázku Lukeš očakávane nenaservíruje explicitné číslo. Oblúkom transakciu ilustruje pomocou biznis ukazovateľa, takzvaného yieldu.
Ide o vyjadrenie výnosnosti a návratnosti investície spojenej s odpredajom aktíva. Práve tento ukazovateľ je lakmusovým papierikom, charakterizujúcim kvality trhu, a to z pohľadu atraktivity a návratnosti investícií. „Dlhé obdobie sa tu nepredala žiadna veľká komerčná nehnuteľnosť medzinárodnému hráčovi. Ak sa aj niečo predalo, bolo to väčšinou len presúvanie majetku z jedného vrecka do druhého v rámci lokálneho trhu,“ zdôrazňuje Lukeš.
Pri predaji The Mill sa Immocapu oproti administratívnej časti Centralu podarilo yield navýšiť. Ak má Immocap dnes v príprave projekty za miliardu eur, núka sa otázka, aké zdroje môže využiť na financovanie. Časť investičnej munície tvorí kapitál z predchádzajúcich akvizícií, ponúka sa aj joint ven-ture partnerstvo či rozbehnutie realitného fondu. Práve tretia možnosť je podľa Lukeša v hre už v blízkej budúcnosti.
„Pre nás by to bol podstatne lepší a jednoduchší spôsob realizácie budúcich projektov a rastu firmy ako klasické joint venture,“ naznačil preferencie. Práve JV partnerstvo developer pretavil do praxe pri projektoch ako Millhaus či pokračovaní projektu pri jazere Kuchajda. Pri oboch spojil sily s investičnou skupinou Wood & Company.
Energetika developmentu
Immocap si ako developer, ktorý má za sebou 30-ročnú prax, uvedomuje evolúciu realitného biznisu, ktorá je aktuálne citeľná najmä v kancelárskom segmente. S týmto faktorom priamo súvisí prepojenie segmentu real estate s fenoménom umelej inteligencie a digitalizácie procesov. „V našich objektoch dokážeme ušetriť obrovské množstvo energií. Vieme stavby optimálne navrhovať, dnes už na to máme vyvinutú vlastnú aplikáciu postavenú na umelej inteligencii. Tento technologický produkt budeme môcť čoskoro ponúkať v oveľa širšom meradle,“ avizuje Lukeš.
Podľa plánov nebudú aplikáciu v budúcnosti využívať len administratívne, ale aj priemyselné objekty. Práve moderné technológie v sektore real estate Immocapu výrazne uľahčili prácu s elektrinou na spotovom trhu. Ten sa vyvíja v štvrťhodinových intervaloch a určujúcimi faktormi sú ponuka a dopyt. „Celý proces sme zoptimalizovali a v našich budúcich projektoch dokážeme spotové obchodovanie ponúknuť koncovým zákazníkom výrazne efektívnejšie,“ priblížil Lukeš.
„Využitím veľkých firemných dát v kombinácii s jazykovými modelmi budeme vedieť vytvoriť na mieru šité aplikácie pre konkrétne komerčné využitie,“ zdôrazňuje a tu opäť prehovorí Peter Lukeš – ítečkár. Spomínané technologické riešenia a vývoj tejto aplikácie patria pod startup Epulsio, v ktorom má Lukeš podiel a do ktorého investoval rádovo stovky tisíc eur. Tu už sa pomaly dostávame k téme Simplicity.
Lukeš a startupy
Je to ďalší projekt, v ktorom je viac ako investorom. Nie je zástancom prístupu, že investor naleje venture kapitál do množstva startupov a čaká, že pár z nich prežije kruté roky raného podnikania. Myšlienka je percentom úspechu, pripomína, ale jej exekúcia tvorí tých zvyšných 99 percent. „Keď investujem do niečoho, čo sa na začiatku volá startup, tak sa tomu aktívne venujem. Mojím cieľom je pomôcť do takej miery, aby firma perfektne fungovala aj z pohľadu procesov a dostala sa do cieľa,“ opakuje.
Podľa General Partnera vo fonde Zero One Hundred Adama Ďuricu je investovanie do startupov špecifické tým, že kupujete nie to, čo je známe, ale to, čo je neznáme. Ľudovo povedané, často je to „mačka vo vreci“. Zároveň je podľa Ďuricu celá trieda aktív riadená takzvaným power law. Čiže drobná časť firiem vytvára väčšinovú hodnotu a platí to na úrovni startupov aj venture kapitálových fondov.
„Väčšina investícií nevráti nič alebo len zlomok, a to nie je zlyhanie modelu, je to samotný model. Preto sa pri súkromnom investorovi bavíme rádovo o piatich až 15 percentách portfólia podľa toho, aký risk appetite reálne má, nie o viac,“ vysvetľuje Ďurica.
Simplicity a Lukeš
Do škatuľky startup by už Simplicity Juraja Gaga a Andreja Krúpu dnes asi nepasoval nikto. Pred piatimi rokmi by firma rozkročená medzi slovensko-americkým trhom tento názov ešte asi uniesla. V roku 2021 predstavila nástroj, ktorý mal samosprávam uľahčovať komunikáciu s občanmi. Gagova a Krúpova platforma rýchlo oslovila viacero zvučných investorských mien. Projekt dvojice mladých Slovákov podporila aj americká hviezda NBA Stephen Curry, izraelský fond Zero Gravity Capital či Venture to Future Fund, ktorý investuje prostriedky Európskej investičnej banky.
Miro Nôta
Jedným zo známych investorov do Simplicity je aj Peter Lukeš, ktorý má v platforme už vyše 42-percentný podiel. Keď jeden zo zakladateľov Simplicity Juraj Gago opisuje spoluprácu s Lukešom, nešetrí pozitívami. Opisuje ho, akoby vypadol zo škatuľky strategických investorov. „Veľmi úzko si vyberá ľudí, ktorými chce byť obklopený. Zároveň je mimoriadne korektný. Pri každom rokovaní je vidieť, že pre neho má slovo najväčšiu váhu, a keď niečo povie, tak to aj platí,“ charakterizuje investora Gago. Ako Lukeš prezradil pre Forbes, do Simplicity už postupne nalial vyše 10 miliónov eur.
Nové aplikácie, noví klienti
Simplicity sa rýchlo zameralo na veľký trh – americký. Mestská aplikácia zaujala magistráty v dvadsiatke amerických miest, medzi ktorými boli aj metropoly ako New York, Los Angeles či Miami. V roku 2023 však prišla epochálna zmena – nástup veľkých jazykových modelov AI, ktorý výrazne zamiešal kartami aj v biznise Simplicity. Jeho zakladatelia si uvedomili, že moderné nástroje AI sa pri podobných mestských aplikáciách nedajú využiť naplno, a tak začali rozmýšľať o vstupe na nový trh.
Firma sa transformovala na vývojára aplikácie AI concierge, teda virtuálneho asistenta špecializujúceho sa na cestovanie. „Celá aplikácia je postavená na umelej inteligencii. Funguje tak, že používateľa inteligentným spôsobom analyzuje, zistí jeho záľuby, kam presne cestuje, aký má budget, spracuje obrovské množstvo ďalších parametrov,“ vysvetľuje Lukeš. Podľa online obchodu s aplikáciami Google Play má Simplicity ako vývojár v online kartotéke zatiaľ sedem titulov.
Väčšina je na prvý pohľad v procese testovania a vývoja, o čom svedčia aj nízke počty stiahnutí zákazníkmi. Cestovateľská apka sa volá Explore Mexico a cieľovkou sú práve turisti v tejto krajine. „Uľahčí objavovanie destinácií, zostavenie itinerára, rezerváciu hotelov, lístkov a aktivít – všetko v jednej jednoduchej aplikácii,“ píše sa v anotácii.
Biznis je pripravený
Keď Lukeš rozpráva o vývoji technologických noviniek, neskrýva entuziazmus. Otvára sa však otázka, či ide o plány zakotvené v realite, alebo zatiaľ o optimistické odhady investora. „Máme už oficiálne podpísanú zmluvu,“ odpovedá. Novinka od Simplicity sa už nenachádza vo vákuu, podpísali oficiálny deal s veľkým zahraničným klientom. „Aplikácia je pripravená a máme podpísanú zmluvu s Mexikom, ktoré má záujem, aby ju používal každý, kto do krajiny príde.“
Podľa Lukešových slov v Simplicity nestavili na jediný konkrétny produkt. Ďalšiu z aplikácií malo využívať americké ministerstvo zahraničia ako oficiálnu apku pre turistov prichádzajúcich do Spojených štátov počas futbalových majstrovstiev sveta. Zároveň mal startup podpísať zmluvu s telekomunikačnou spoločnosťou so sto miliónmi zákazníkov, ktorá bude využívať v rámci diverzifikácie príjmov práve skúsenosti platformy s vývojom cestovateľskej aplikácie.
Foto: Flickr/UN Geneva v licencii CC BY-NC-ND 2.0
Znie to trochu neurčito, no podľa zmluvy každému zo zákazníkov príde SMS správa, ktorá bude odporúčať produkt Simplicity. Detaily obchodu s telekomunikátorom priblížil Gago. Ide o nadnárodnú korporáciu América Móvil, za ktorou stojí jeden z najbohatších ľudí sveta, mexický miliardár Carlos Slim Helú. Podľa posledného rebríčka amerického magazínu Forbes ovláda majetok v hodnote vyše 120 miliárd dolárov.
„S Petrom som volal takmer denne o tom, ako pristúpiť k jednotlivým bodom zmluvnej dokumentácie, ako rozmýšľať nad obchodnými podmienkami a kde si dať pozor. Peter je veľmi rešpektovaný aj medzi našimi investormi v Spojených štátoch a jeho úspech v rôznych odvetviach – v realitách, umení alebo investovaní – nie je náhoda, ale výsledok jeho schopností a prístupu,“ hovorí Gago.
Simply reality?
Ďalším produktom Simplicity je aplikácia určená pre realitných maklérov, ktorí potrebujú rýchly prístup k dátam o nehnuteľnostiach a trhových informáciách. Má ísť o dvojicu amerických realitných agentúr Douglas Elliman a Sotheby’s. Prvá patrí medzi jednu z najznámejších amerických realitných sietí. Len za minulý rok evidovala tržby vyše miliardy dolárov.
Agentúra má pod palcom okolo sedemtisíc maklérov so stovkou pobočiek v Spojených štátoch, špecializuje sa na predaj luxusných nehnuteľností a nadštandardné maklérske služby. „Máme podpísanú zmluvu s jednou z najvýznamnejších agentúr v Spojených štátoch, Douglas Elliman, ktorá má sedemtisíc maklérov a predáva nehnuteľnosti z najvyššieho segmentu,“ priblížil Lukeš.
Na druhej strane Sotheby’s patrí medzi najstaršie korporácie, spadá pod ňu nielen aukčný dom s umením, ale aj realitná sieť s portfóliom lukratívnych nehnuteľností. Pod brandom známeho aukčného domu a realitnej siete vyvinulo Simplicity aplikáciu AgentAI by One. Určená je tiež pre maklérov na zjednodušenie práce s real estate dátami.
„Zmluvu máme aj so Sotheby’s International Realty na Floride a v ďalších troch oblastiach Spojených štátov,“ opísal Lukeš.
Len na ilustráciu prepojenia realít s nástrojmi AI: prednedávnom americká tech platforma Real Brokerage informovala o akvizícii realitnej siete REMAX známej aj na Slovensku. Výsledkom obchodu za 880 miliónov dolárov bude nasadenie nástrojov AI, ktorými disponuje technologická platforma, medzi maklérmi REMAX. Lukeš hovorí, že na základe čerstvo podpísaných zmlúv s novými projektmi Simplicity očakáva tohtoročný obrat šesť miliónov eur.
Plán a realita
Na prvé počutie to znie dobre. No ako to pri technologických aplikáciách býva, až reálny záujem zákazníkov a schopnosť monetizovať ho preverí ich podnikanie. Podľa investora Adama Ďuricu totiž pojem aplikácia z investičného hľadiska nehovorí takmer nič.
„To, čo naozaj rozhoduje, je úplne iná matica. Kto reálne platí a či je to tá istá osoba, ktorá produkt používa. Ako sa k zákazníkovi dostávate, či cez self-serve produkt, cez obchodníkov, alebo cez partnerov. A akého typu ten zákazník je, či je to spotrebiteľ, malá firma, enterprise, alebo verejná inštitúcia, pretože z toho vyplýva všetko ostatné, dĺžka predajného cyklu, veľkosť kontraktu, marže aj to, koľko kapitálu firma spáli, kým sa vôbec dostane k opakovanému príjmu,“ priblížil Ďurica.
Ako podčiarkol, dva produkty, ktoré vyzerajú „na monitore“ rovnako, môžu mať pri rôznom type zákazníka výrazne odlišný typ ekonomiky. „Takže žiadne špeciálne pravidlo pre aplikácie neexistuje, existuje len povinnosť zistiť, aký biznis sa za tým rozhraním v skutočnosti skrýva, pretože práve ten biznis kupujete a práve špecifické riziko tohto biznisu beriete ako investor na seba,“ uzatvára Ďurica.
Do istej miery obchod s aplikáciami dominuje aj ďalšej firme z Lukešovho podnikateľského portfólia. Vývojárske štúdio Pixel Federation je však namiesto klasických aplikácií doma najmä v segmente hernej zábavy.
Vitajte v hernom biznise
Za rozbehom herného štúdia stála v roku 2007 štvorica zakladateľov – Šimon Šicko s Luciou Šickovou, Mariánom Fridrichom a Filipom Fischerom. Kuriozitou je, že ich kariérne cesty sa preťali ešte pri vývoji slovenskej PC hry Elveon. Znalci slovenského herného prostredia a domáceho herného bizáru zrejme zbystrili. Elveon sa totiž počíta medzi najambicióznejšie domáce herné projekty, ktoré skončili ako ultimátny prepadák – nebol nikdy oficiálne dokončený.
Poďme však späť k tomu, čo prepojilo ich cesty a dostalo ich na mapu top vývojárskych štúdií v regióne. Počiatočným produktom Pixelu boli desktopové hry, dnes sa však špecializuje na tvorbu mobilných titulov.
Jedným z prvých investorov sa stal podnikateľ Martin Blaškovič, tiež člen rebríčka najbohatších Slovákov, ktorý prostredníctvom firmy HTC Investments spoluvlastní aj výrobcu traktorov Zetor. Jeden zo zakladateľov Pixel Federation Filip Fischer pre Forbes opísal, že sa k Blaškovičovi dostali cez spoločnú známu. „Bol tiež herným nadšencom. Veľmi rýchlo sme si sadli a dal nám voľnú ruku,“ opísal.
December 2013, Šimon Šicko prvýkrát na titulke Forbesu. Foto: Ondřej Pýcha.
Foto: Ondřej Pýcha.
Ako podčiarkol, z Blaškovičovej strany išlo o finančnú injekciu v nižších stovkách tisíc eur. Postupne sa k investorom pridal aj Peter Lukeš s podobným objemom investície. „Pán Lukeš sa ako investor pridal krátko po finančnej kríze. Chcel investovať za tých podmienok, aké mal aj pán Blaškovič. To však pre nás znamenalo, že sme ako zakladatelia stratili väčšinový podiel vo firme. Spočiatku sme si hovorili, že však čo, je to v pohode, no spätne vnímam, že tam narazila kosa na kameň,“ okomentoval Fischer.
Ako priblížil, vlastnícka asymetria sa prejavila v istom dusne a napätí medzi zakladateľmi a investormi. „Bolo to kruté, ale pravda,“ dodal. „Ako shareholderi sme sa stretávali na mítingoch raz za dva mesiace. Finanční investori povedali: ,Urobte biznis plán, koľko chcete revenues verzus náklady, podľa zisku si urobíte manažérske odmeny, niečo necháme ako rezervy vo firme a zvyšok vyplatíme ako dividendy.‘ Pre nás bolo zvláštne, prečo by sme mali niečo vyplácať. Chceli sme, aby peniaze zostali vo firme na rast a vývoj ďalších hier,“ osvetlil Fischer.
Postupne sa Fischer aj v súvislosti s vlastnými podnikateľskými plánmi stiahol z exekutívy. Napokon svoj podiel, tak ako Martin Blaškovič, v roku 2018 predal zvyšným spoluzakladateľom, Šickovi a Fridrichovi.
Hry a pandémia
Vlajkovou loďou vývojárskeho portfólia sa stal vlakový strategický simulátor TrainStation, s ktorým vstúpili na trh v roku 2010. Minulý rok Pixel vyrukoval už so sequelom s číslovkou tri. Zlaté obdobie v objeme tržieb zaznamenal počas pandémie. V tom čase firme raketovo narástli hospodárske výsledky. V roku 2021 sa jej tržby vyšplhali na rekordných vyše 50 miliónov eur, ziskom prekročili osem miliónov eur. Po období covidu ekonomické ukazovatele výrazne ochladli. Už v roku 2023 im zisk spadol pod milión eur a tržby klesli z 50 miliónov eur zhruba na 40 miliónov eur.
Vedenie zaviedlo viacero konsolidačných pravidiel. Podľa Lukeša však pokles čísel vyzeral navonok katastrofálnejšie, ako bol v skutočnosti. „To, že počas pandémie išli tržby aj čistý zisk extrémne hore, bolo dané anomáliou celého tohto špecifického obdobia, keď boli všetci zatvorení doma a hrali hry,“ reagoval. Okresanie tržieb a ziskov po pandémii spôsobil podľa neho aj faktor produktového cyklu. Firma sa totiž ocitla v období, keď v pláne absentovali nové tituly, ktoré by bolo možné ihneď uviesť na trh. Opatrenia sa pretavili aj do transformácie firmy.
Nové vedenie
Po pandémii sa prekopala aj interná riadiaca štruktúra. Dvojica spoluzakladateľov Šicko a Fridrich opustila exekutívne funkcie. V roku 2024 Šicka nahradil vo funkcii CEO Daniel Duranka, ktorý začal so zavádzaním prísnych opatrení. Lukeš tvrdí, že odsunutie zakladateľov mimo riadiacej štruktúry neprišlo ako dôsledok jeho tlaku ani ako trest za nezvládnutie postpandemickej éry.
„Vyžiadal si to život a prirodzený vývoj pracovného aj súkromného života zakladateľov,“ poznamenal. Dvojica spoluzakladateľov sa aj v súčasnosti zapája do chodu spoločnosti. Podľa Duranku najmä ako vývojári menších projektov, Lukeš zase hovorí, že spolupracujú ako na výskume a vývoji herných titulov, tak aj na biznisovej stratégii firmy.
Robo Homola
Pixelu prognózuje Lukeš ekonomický návrat k zlatej ére. „Dnes máme nastavenú stratégiu stabilného a postupného rastu. Chceme opäť atakovať hranicu tržieb 50 miliónov eur. Čo sa týka čistého zisku, v tomto roku plánujeme dosiahnuť úroveň viac ako sedem miliónov eur,“ avizuje. CEO Duranka bol v poslednom rozhovore pre Forbes Slovensko o niečo striedmejší.
„Radi by sme si udržali medziročný rast a mali príjmy 45 miliónov eur. Ziskovosť ideálne na súčasných 13 percent, takže šesť miliónov eur,“ vyčíslil nedávno súčasný šéf firmy.
Sto a predaj?
Lukešove ambície z pohľadu tržieb a ziskov sa však nekončia na 50-miliónovej hranici. V hľadáčiku má už nový míľnik. „V strednodobom horizonte je naším jasným cieľom dosiahnuť tržby na úrovni sto miliónov eur s adekvátne nastaveným čistým ziskom. Sme pevne na tejto trajektórii a uvidíme, ako rýchlo tento cieľ naplníme,“ načrtol.
Časové mantinely na dosiahnutie spomínanej hodnoty stanovil približne na päť rokov. Načrtol aj možnú cieľovú rovinku. „So zakladateľmi sme plne stotožnení s tým, že ak sa nám podarí tržby dostať na úroveň sto miliónov a v strednodobom horizonte sa objaví silný strategický záujemca zo sveta, sme ochotní za vopred jasných podmienok Pixel Federation kompletne predať.“ Orientačná hodnota jeho podielu dosahuje za súčasných podmienok 45 miliónov eur. Ako dodal, do 10 rokov by mohlo pokojne k obchodu dôjsť.
Pixel Federation v posledných rokoch zaviedlo hneď niekoľko zmien, ktoré môžu rezonovať verejnosťou. Jedným z opatrení je aj štart štvordňového pracovného týždňa. Lukeš si skrátenie pracovného týždňa pochvaľuje. „Priniesol prekvapujúco oveľa vyššiu produktivitu práce. Ľudia majú lepší work-life balance, cítia sa komfortnejšie a firme v konečnom dôsledku odovzdávajú oveľa viac energie,“ hodnotí podnikateľ. Pri otázke, či sa chystá podobnú schému rozšíriť aj do ďalších firiem zo svojho portfólia, nepatrne cúvne.
„Musíme na to ísť opatrne, zase odtiaľ potiaľ,“ zasmeje sa.
IT a kontroverzie
Napriek tomu, že Immocap je objemom práce pre Petra Lukeša v súčasnosti prioritou, roky bola jeho biznisovým ťažiskom IT spoločnosť Ditec. Firmu viedla partia spolužiakov zo školy a kolegov z katedry spočiatku ako eseročku, neskôr ju transformovali na akciovku. Medzi jej zákazníkmi ste našli banky, poisťovne, veľké korporácie, ale aj štát. Štátne obchody postupne začali pribúdať a v médiách sa objavovali titulky opisujúce podozrenia z účasti firmy v netransparentných štátnych tendroch.
V roku 2003 vtedajší minister hospodárstva Pavol Rusko vyhlásil, že jeden z tendrov Národného bezpečnostného úradu bol zmanipulovaný. Rusko bol konkrétny, spomenul práve Ditec Petra Lukeša. Ten na obvinenia reagoval a Ruskove informácie označil za nepravdivé. Kontroverzné tendre boli aj témou rozhovoru v časopise Trend v roku 2007.
Novinári spovedali exmanažéra Ditecu, dnes už zosnulého Pavla Tarinu. Toho v tom čase vláda Roberta Fica vymenovala za splnomocnenca pre informatizáciu spoločnosti. Témou interview sa stal aj potenciálny konflikt záujmov. „Podozrenia môžu byť. Jediná relevantná odpoveď je presvedčiť ľudí, že sú bezpredmetné. Keď sa človek bude správať korektne, nakoniec aj najväčší pochybovači uznajú, že to nie je o obchode, ale že chcem niečo urobiť,“ obhajoval sektor pred rokmi Tarina.
Využitie a efektivita
V roku 2008 otriasla rezortom pôdohospodárstva ďalšia kauza, išlo o súťaž na dodávateľa informačných systémov v hodnote 30 miliónov eur. Tender vyhrala spoločnosť Columbex, v ktorej vystupoval podnikateľ Michal Lazar, neskorší dlhoročný biznis partner Lukeša. Úrad pre verejné obstarávanie následne vyhlásil súťaž za netransparentnú.
Robo Homola
Lukeš tvrdil, že v tom čase nemal so spoločnosťou nič spoločné, podľa denníka SME v čase kauzy pôsobil v dozornej rade Columbexu. O ďalších šesť rokov štát nakúpil systémy IT, ktoré, ako píšu Aktuality.sk, boli z pohľadu objemu zdrojov pre rezort financií rekordné. Ako uvádza investigatívny novinár Martin Turček, ktorý sa nákupom venoval, išlo o dodávku systémov v hodnote 46 miliónov eur.
Časť z nákupu vo výške 16 miliónov eur zabezpečoval práve Ditec. Mal dodať systémy, ktoré umožňovali výpisy z registra trestov či obchodného registra. Podľa Turčeka išlo o systém, ktorý kopíroval už existujúci projekt IOMO na poštách. „Nikto to nevyužíval. Celkovo sa to využilo len niekoľko stoviek ráz. Keď si to tak narýchlo vypočítate, tak vyjde, že jeden výpis na matrike vyšiel približne na tisíc eur,“ opísal Turček.
Ku kauze sa pre médiá vyjadril svojho času aj Lukeš. „Projekt IOMO bol ukončený. Môžeme potvrdiť, že sme splnili všetky požiadavky definované zákazníkom a splnili sme všetky naše záväzky vyplývajúce zo zmluvy,“ argumentoval.
Ditec dnes
Posuňme sa však do súčasnosti. Podľa najnovších čísel za minulý rok dosiahol Ditec tržby vyše 58 miliónov eur a čistý zisk 1,4 milióna. V roku 2022 bol zisk na úrovni troch miliónov. Gro biznisu Ditecu aj dnes tvoria štátne zákazky. V centrálnom registri zmlúv len za posledné dva roky svieti niekoľko miliónových obchodov. Napríklad deväťmiliónová zákazka s rezortom školstva či dvojica zmlúv s finančným riaditeľstvom, každá v hodnote takmer štyri milióny eur.
Podľa Martina Turčeka je segment IT prepojený na štátne zákazky obzvlášť citlivým sektorom na netransparentné praktiky. „Toto odvetvie nie vždy prinášalo vysokú hodnotu za peniaze, aj keď musím povedať, že postupne sa to zlepšuje,“ podotkol Turček. Obvinenia z manipulácie či ovplyvňovania štátnych obchodov Lukeš aj počas rozhovoru rázne odmieta. „Nikdy sa nič podobné nestalo,“ oponuje.
Dzurinda a skupinka
Najvýraznejšia kontroverzia sa v Lukešovom živote pritom objavila ešte v roku 2003. V tom čase sa médiami prehnala dnes už známa kauza Skupinka. Vtedajší predseda vlády Mikuláš Dzurinda vyhlásil, že na Slovensku operuje partička mocných, ktorí ťahajú za lanká a ovplyvňujú Slovenskú informačnú službu, politiku, médiá či verejnú mienku. Podľa premiéra malo ísť o vplyvných podnikateľov, ale aj osobnosti známe z mediálneho prostredia. V „skupinke“ architektov komplotu sa objavili aj mená ako biznismen Michal Lazar, novinár Martin M. Šimečka, ale aj Peter Lukeš.
„Išlo pritom o bizarnú situáciu, pretože väčšina z tých menovaných ľudí sa predtým nepoznala, nikdy sme sa nestretli a nevideli. Vnímal som to ako absolútne nezrozumiteľné, bezprecedentné a nepochopiteľné politické obvinenie mojej osoby. Ako som sa mal v takej pozícii ako radový podnikateľ brániť? Aké má človek možnosti, keď naňho bez dôkazov zaútočí najmocnejší muž v štáte, predseda vlády, ktorý má pod sebou kompletný silový a mocenský aparát vrátane tajných služieb?“ pýta sa Lukeš.
Ako sám povedal, členovia „skupinky“, s ktorou vyrukoval Dzurinda a neskôr aj politik vtedy opozičného Smeru Robert Kaliňák, sa dovtedy nepoznali. Iróniou podľa podnikateľa bolo, že sa osobne všetci stretli až po zverejnení obvinení. Podľa politológa Radoslava Štefančíka išlo zo strany vtedajšieho premiéra o strategický prešľap. „Nerezonovalo to médiami príliš pozitívne. Podľa môjho názoru išlo z jeho strany o omyl, nevedel vysvetliť, čo tými obvineniami myslí. Dokonca sa v tom čase hovorilo, či nejde o určitú konšpiráciu alebo dokonca či Mikuláš Dzurinda takto neprotežuje nejakú inú skupinu,“ okomentoval politológ.
Reakcia: Slobodné fórum
Lukeš neskôr priznal, že v reakcii na obvinenia sa stal jedným z iniciátorov vzniku novej strany Slobodné fórum. Tvárami strany sa stali odídenci z SDKÚ, no ako prezradil Lukeš, vznik Slobodného fóra bol jeho impulzom. „Zareagoval som tak, že som spoluinicioval vznik strany Slobodné fórum. Ja som ju vtedy financoval, bola to relevantná proreformná strana, ktorá sa snažila odkryť politické zneužívanie moci vtedajšieho premiéra pána Dzurindu a praktiky vtedajšej vlády,“ spomína Lukeš.
O reakciu sme požiadali aj Mikuláša Dzurindu, no do vydania článku nereagoval. Kauzu vyšetrovala aj polícia, avšak v roku 2004 prípad uzavrela tým, že nezistila, kto za protištátnou „skupinkou“ stojí. „Existencia nejakej koordinovanej skupinky sa nikdy nepotvrdila. Celá záležitosť časom vyšumela a išla do stratena. Mňa ako podnikateľa táto politická obrana stála vtedy desiatky miliónov korún a obrovské množstvo stresu,“ uzatvára Lukeš.
Jeho podnikaniu, tvrdí, kauza nijako neuškodila a na objeme zákaziek pre Ditec, Immocap alebo ďalšie firmy sa nepodpísala. Napriek medializovaným správam a kauze Skupinka má, hovorí, čistý track record.
Musíme sa porozprávať o umení
Rozhovor s Petrom Lukešom mal pôvodne trvať okolo hodiny, podnikateľ si napokon odkrojil z času oveľa viac. Skutočne odpovedal na všetko, len jedna téma zostávala bokom. A práve srdcovka. „Investovanie do umenia je pre mňa fascinujúci svet. Vyše 20 rokov som aktívnym zberateľom,“ otvoril tému. A dodal, že ide o spoločnú vášeň s manželkou, podnikateľkou a filantropkou Silviou Kušnírovou.
Robo Homola
Spočiatku išlo podľa jeho slov o koníček, postupne sa však prepracovali medzi skúsených zberateľov, čo je ekosystém pre bežného človeka nedostupný. „Pomohlo nám, že sme pravidelne cestovali do Spojených štátov. Tam sme sa osobne zoznámili s jedným z najvýznamnejších svetových art dealerov. Ten nás postupne predstavil ďalším dôležitým ľuďom z brandže a my sme do toho sveta naplno prenikli.“
Ako dodal, do umeleckých diel už investovali milióny eur. „Keď Silvia iniciovala založenie platformy na podporu umenia Collective, vedeli sme, že chceme zúročiť možnosti a kontakty a systematicky podporovať slovenské umenie,“ pokračuje Lukeš. Platforma spoluorganizuje Cenu Oskára Čepana pre vizuálnych umelcov do 40 rokov a Lukeš tiež sedí v akvizičnej komisii Tate Modern.
Zdá sa, že pri zveľaďovaní umeleckej zbierky postupuje podobne ako pri budovaní biznisu. Systematicky, s dôrazom na biznis a detail. „Keď som do nákupu nejakého diela išiel, cena musela byť z finančného hľadiska výhodná v pomere k jeho reálnej umeleckej hodnote. A dielo sa mi muselo bezpodmienečne páčiť. Týmto kľúčom som bol vedený celý život. A to platí v podstate aj pri podnikaní,“ uzavrel.
Je zjavné, že v debate by pokračoval, no tlačí ho pracovný kalendár – aj po šiestej večer. Vo vedľajšej zasadačke ho čaká už vyše hodiny CEO Immocapu. Otvoria sa dvere kancelárie a tému investovania do skulptúr a obrazov vystrieda opäť biznis. Nonstop biznismen.
Peter Lukeš (69)
Študoval, ako sa vtedy hovorilo, elektronické počítače, na elektrotechnickej fakulte STU. Na univerzite pôsobil aj ako pedagóg. Po revolúcii sa zamestnal v IT firme vo Viedni. Začiatkom 90. rokov odštartoval biznis a s kolegami z univerzity založil IT firmu Ditec. Koncom 90. rokov rozbehol developerský biznis Immocapu. Ten cielil najmä na kancelárske projekty, no po novom má aj rezidenčné aktíva. S podnikateľom Michalom Lazarom spojil sily vo viacerých firmách, a to v retaili T.O.P. Auto a Immocape. Po Lazarovej smrti prevzali jeho podiel manželka Yveta Lazarová a dcéra Michaela Ikrényi Lazarová.
Lukeš má podiel aj v hernom štúdiu Pixel Federation a v spoločnosti Simplicity. S manželkou sa vyše dve desaťročia venujú výtvarnému umeniu a zberateľstvu.
