Milan Dubec je pripravený expandovať a myslí si, že trh je pripravený tiež. Žilinský veľkopodnikateľ klope so svojím realitným impériom na brány Bratislavy. A popritom stíha nabádať Slovákov, aby investovali.
„Napokon vyhrávajú tí, ktorí budujú dlhodobo a s dostatočnou víziou,“ opisuje svoju filozofiu sériový podnikateľ Milan Dubec. Vie, o čom hovorí. Na začiatku stál pri zrode najväčšieho slovenského internetového portálu Azet.sk a online zoznamky Pokec.
V roku 2010 predal majoritný podiel švajčiarsko-nemeckému vydavateľstvu Ringier Axel Springer a postupne podeň posunul celú skupinu, pričom medzi rokmi 2014 až 2019 aj šéfoval slovenskej pobočke.
Dubec má blízko ako k digitálu, tak aj k médiám: okrem toho, že si ponechal minoritný podiel v Ringieri, ktorý prevádzkuje napríklad spravodajský portál Aktuality, prikúpil koncom roka 2023 do svojho portfólia aj drobný podiel vo vydavateľstve Petit Press, ktoré vydáva napríklad denník SME, Korzár či regionálne noviny MY.
Nebol by to však Dubec, ak by nehľadal ďalší priestor na expanziu. Na pozadí pandémie postupne presunul pozornosť k realitným projektom. Ako zakladateľ a výkonný riaditeľ spoločnosti Reinoo investoval do rezidenčných a administratívnych projektov v Žiline, Púchove a najnovšie aj v Bratislave. S celkovou hodnotou portfólia presahujúcou 160 miliónov eur plánuje expanziu aj za hranice Slovenska, pričom už teraz skúma možnosti na americkom trhu.
Upozorňuje, že jeho úspechy nevznikli cez noc. „Nie som zástanca rýchlych riešení. Dlhodobé budovanie je kľúčom k stabilite a rastu,“ hovorí s odkazom na podnikateľské princípy, ktoré sa uňho formovali už počas študentských čias pri hraní počítačových stratégií, keď začal ako 16-ročný podnikať. Toto uvažovanie sa odráža aj o tri dekády neskôr v jeho prístupe k realitám – rozhoduje sa precízne a prehodnocuje každý krok, pričom sa nebojí prijať aj riziko, ak o ňom vopred vie.
Okrem realít sa venuje aj podpore mladých podnikateľov prostredníctvom novovznikajúcej investičnej platformy Dubec Ventures. Plán je jasný: ak bude do čoho, je pripravený preinvestovať milión eur ročne. Jedným dychom však dodáva, že úspešný startup potrebuje viac ako len dobrý nápad.
„Najdôležitejšia je energia zakladateľa a jeho schopnosť presvedčiť ma, že projekt má zmysel. Ak chce niekto budovať čosi veľké, musí byť pripravený na tvrdú prácu,“ tvrdí Dubec, ktorého medzičasom poznajú Slováci aj ako jedného z porotcov „markizáckej“ televíznej šou Jama Levova.
Sám berie tieto slová vážne. Nedávno sa nadchol pre finančné vzdelávanie Slovákov a tomuto novému cieľu venuje takmer polovicu svojho času. Prostredníctvom podcastov a online obsahu nabáda ľudí k lepšiemu pochopeniu základných finančných princípov a vystríha ich pred podvodnými schémami, ktoré na nich v online priestore číhajú.
„Finančná gramotnosť je na Slovensku stále na nízkej úrovni. Ľudia nerozumejú, ako fungujú inflácia alebo zložený úrok. Ak to nezmeníme, bude pre nich stále ťažšie budovať hodnotu a zabezpečiť si budúcnosť,“ varuje Dubec, ktorý svojou osvetou už stúpil „na otlaky“ aj niekoľkým podvodníkom.
Keď sme s vami naposledy robili rozhovor, boli ste osobnosťou roka podľa Forbesu ako predstaviteľ podnikateľov, ktorí rozbehli pomoc Ukrajine. Čo sa u vás za posledné dva roky dialo?
Už v roku 2022 som si zaumienil, že chcem viac cestovať. Napríklad spomínaný rozhovor som v tom čase robil z Bali.
Stali ste sa digitálnym nomádom?
Áno, toho sa s manželkou stále držíme. Veľkú časť roka trávime v USA, potom cestujeme kade-tade po svete a následne sme aj v Európe a na Slovensku. Keďže som stále výkonným riaditeľom vo viacerých firmách, najťažšie je skĺbiť to, aby som bol blízko, aj keď nie som fyzicky na Slovensku. To je veľká výzva.
Spomínali ste, že napriek cestovaniu ste stále aktívny v biznise. Predpokladáme, že časťou kompetencií vo firmách ste museli poveriť kolegov. Ktoré pozície v rámci spoločnosti sú kľúčové, bez ktorých by biznis ďalej nenapredoval?
Poviem vám ich, a potom mi ich pôjde niekto „hajrovať“. (smiech)
No skúste.
V Reinoo (realitná časť podnikania, pozn. red.) je už primerane veľký tím ľudí, s ktorým robím dlhodobo, či už ide o projektových riaditeľov Romana Petra a Tomáša Surovčáka, alebo finančného riaditeľa Patrika Palečeka a ďalších. Kolegovia riadia výstavbu, projekciu, operatívu. Tak ako v minulosti, aj dnes je mojou hlavnou kompetenciou vyhľadávanie a rozhodovanie o príležitostiach a o tom, či vstúpiť alebo nevstúpiť do konkrétneho projektu. Tiež je pre mňa dôležitá architektúra a fungovanie projektov v prostredí, kde ich staviame.
Nechávate si pod sebou tie dôležité rozhodnutia.
Áno, a ako majiteľ môžem robiť aj riskantnejšie rozhodnutia. Keď v roku 2020 začala pandémia, tak sme riešili dva scenáre: na jednej strane sme sa rozprávali, ako zredukovať náklady, no zároveň sme uvažovali, či by sme aj napriek nepredvídateľnej situácii nemohli postaviť stopäťdesiat bytov v ďalšej etape projektu Zelené Vlčince v Žiline.
Čo prevážilo?
Pri druhom scenári sme museli počítať s tým, že predaju sa nemusí dariť. Plán B bol prenájom bytov. Vypočítali sme si, či by sme ekonomicky uniesli nájomný model, či z nich dokážeme zaplatiť úver na výstavbu projektu. Vyšlo nám, že áno, tak sme si povedali: poďme do toho, zvládneme to kombináciou vlastnej hotovosti a bankového financovania.
A výsledok?
Na začiatku roku 2020 sme si zazmluvnili lepšie ceny výstavby ako dva roky predtým. Všetci po nás išli s cenami o 20 percent hore a my sme išli o päť percent dole. Toto je len jeden príklad toho, čo som si ako majiteľ firmy mohol dovoliť: prijať informované riziko.
Ktorá odnož vášho biznisu tvorí najväčšiu časť EBITDA (zisk pred zdanením, úrokmi a odpismi)? Sú to práve nehnuteľnosti?
Momentálne generujeme 90 percent EBITDA v nehnuteľnostiach, cez ich výstavbu a prenájom, a 10 percent ziskov pochádza z digitálu.
S akou veľkou hotovosťou ste sa pustili do realitného biznisu?
Na začiatku to bolo osem miliónov. Postupne sme pridávali equitu, ale aj sme veľa refinancovali. Aktuálne máme zdravú páku: 30 percent (dlhového financovania na páku, pozn. red.) na celom portfóliu.
foto Pasha Borsai
Ktorý rok bol pre vás najnáročnejší?
Rok 2023. Boli sme stále profitabilní a dokázali by sme fungovať aj pri nižšom predaji, ale vzhľadom na naše ambiciózne plány a očakávania to nebolo ideálne.
Kde pálite najviac hotovosti?
V startupoch. To ste chceli počuť?
Vy sám rád hovoríte, že startupy sa nepodporujú, ale investuje sa do nich, pretože čakáte finančnú návratnosť…
Máte ma celkom načítaného. (smiech)
Preto je logická otázka, či sa oplatí na Slovensku do startupov investovať.
Kedysi vychádzal Magazín Internet a raz vyšiel s titulkom „Spaľovači peňazí“. To bolo v roku 1998 a vtedy som si povedal, že ja nikdy nebudem spaľovač peňazí. Určite sa do startupov oplatí investovať, ale ide o veľmi rizikový šport.
Veľká časť startupov, možno 90 percent, zomrie do dvoch rokov. Keď si však zoberieme zvyšných desať percent, časť z nich vyletí hore, časť z nich sa uživí a ďalšia zase zomrie v dlhšom horizonte. Je to proces, pri ktorom sa ako startupista veľa naučíte.
Keď ako investor investujete do startupov, tak jeden alebo dva vám musia zarobiť na zvyšných päťdesiat, ktoré vám nevyšli. Tak sa to aspoň hovorí medzi investormi. Moja štatistika ako startupistu je radikálne lepšia. Zo startupov, ktoré som založil, väčšina prežila a urobila veľmi pekné čísla.
Ako si zadeľujete čas v rámci svojho portfólia? Čomu venujete najväčšiu pozornosť?
Aktuálne sa snažím venovať 40 až 50 percent času finančnému vzdelávaniu Slovákov, a to aj prostredníctvom podcastov a online obsahu. Ďalších 50 percent venujem realitným projektom. Zvyšok času ide na investície. O investície sa mi starajú dvaja kolegovia – či už o tie z Jamy Levovej, alebo keď nájdeme niečo zaujímavé na trhu. Mesiac dozadu sme podpisovali jeden slovenský startup, to už mimo Jamy Levovej.
Čo pribudlo do vášho podnikateľského portfólia za posledné obdobie, ak vynecháme celý segment real estate?
Tým, že som sa pustil do Jamy Levovej, vytvoril som firmu, ktorá zastrešuje všetky nové nerealitné investície – Dubec Ventures. Okrem investícií z Jamy Levovej tam patrí Auttia, Elv.Ai a regionálne médiá. Najmä v čase budúcich AI generovaných správ bude priestor práve pre originálne regionálne spravodajstvo.
Ďalších 300-tisíc eur som investoval do spoločnosti Impact Ventrues s nadáciou Pontis a investičným fondom CB Espri. Dokopy sme tam vyzbierali tri milióny eur. V Impact Ventures som 25-percentným spoločníkom. Investujeme do podnikov, ktoré prinášajú inovácie so spoločenským dopadom. Máme tam už štyri investície a hľadáme ďalšie.
Spomínané CB Espri je spájané skôr s európskymi financiami a štátnymi peniazmi. Je na mieste prepájanie súkromného kapitálu s podobnými zdrojmi?
Páčilo sa mi na tom, že sú to investície so spoločenským dopadom. Aj cez moju nadáciu podporujem aktivity so spoločenským významom. Sú tam dohodnuté už štyri investície, ale zatiaľ ich nemôžem konkretizovať.
Naznačili ste, že startupy sú často oblasťou, v ktorej sa pália peniaze. Do akého segmentu pri začínajúcich projektoch a startupoch by ste nikdy neinvestovali?
Moje základné pravidlo znie: neinvestujem do oblastí, ktorým nerozumiem. Toho sa držím v hlavnom podnikaní, no sú aj výnimky. Teraz sme investovali napríklad do spoločnosti, ktorá robí vývoj v oblasti zdravotníctva, a tam naozaj nie som doma.
Jama Levova je náročnejšia. Ide o firmy z rôznych oblastí. Podnikateľské princípy v nich stále platia, ale dal som si pravidlo, že pôjdem do všetkého, čo bude mať dobrý tím a dobrý projekt, s výnimkou toho, že určite nepôjdem do žiadneho food trucku. A teraz už máme aj ten – Rolltown. (smiech)
Takže výnimka z pravidla.
Jama Levova pre mňa nie je nevyhnutne len o zisku, ale aj o podpore životaschopných podnikateľov, no musím mať pocit, že na konci bude aj zisk. Pri startupoch je extrémne dôležitý samotný zakladateľ a energia, ktorá z neho ide. Ak by malo byť jedno pravidlo, do čoho neinvestujem, tak do zakladateľa, ktorý ma nepresvedčí o svojich schopnostiach.
Osobne preferujem online trhoviská, pretože tým rozumiem. Keď si vezmete prierez online projektov, čo som v živote vytvoril, tak je to určitá forma podobných internetových trhovísk. Marketplaces sú modernou verziou pôvodnej inzercie v tlačených novinách.
Napríklad aj taký Pokec bol svojím spôsobom zoznamovací „marketplace“ – zanikli tlačené zoznamovacie inzeráty a máme tu online zoznamky. Následne sme spustili ďalšie – Nehnuteľnosti, Autobazar, Bistro…
Keď hovoríte o podobných online platformách, sú ešte škálovateľné? Dá sa z nich v súčasnosti urobiť firma, ktorá vie zarobiť stovky miliónov, ako je to pri startupoch?
Marketplaces sú jednou z najziskovejších oblastí – nehnuteľnosti, autá, nákupné platformy. Buď môžete zásadnou technologickou inováciou narušiť pozíciu aktuálneho lídra, alebo si vyberiete inú oblasť života, kde ešte marketplace nie je. Prípadne si vyberiete niche – napríklad sashe.sk (portál na predaj „handmade“ produktov, pozn. red.), čo je skvelý príklad niche marketplace.
