22. decembra 2020

Aj keď sú dnes reality, a najmä tie luxusné, vnímané ako dobrá investícia, dve tretiny prémiových nehnuteľností sa stále kupujú na bývanie. Zvyšnú tretinu majitelia buď prenajímajú, alebo zostane úplne neobývaná. Aká je situácia na našom trhu v segmente luxusného bývania a kto si kupuje miliónové nehnuteľnosti, prezradil v rozhovore pre Forbes managing director realitnej kancelárie Svoboda&Williams David Martan.

Sú luxusné reality pre investorov bezpečným prístavom? 

V aktuálnom krízovom období sa ako bezpečný prístav určite prejavili. Oproti iným typom realít tu ale pozorujeme isté odlišnosti. Napríklad je v tomto segmente nižšia likvidita, investori pri luxusných nehnuteľnostiach zvažujú dlhodobejší horizont. Pri piatich rokoch ani drobné výkyvy neznamenajú veľa. 

Prečo v súčasnosti predstavujú istotu? 

Aktuálne sa veľa peňazí pumpuje do záchrany ekonomiky, čo zrejme vyvolá infláciu a práve preto môžu byť nehnuteľnosti, aj tie luxusné, bezpečným prístavom. Zaujímavé je, že dnes považujú ľudia nehnuteľnosti za „dôchodkový pilier“. Deje sa tak pre to, lebo náš dôchodkový systém sa často mení, ľudia mu neveria, jeho garancie vnímajú ako nedostatočné a hľadajú vlastné riešenia aj vo forme kúpy vlastnej nehnuteľnosti, ktorú môžu napríklad prenajímať a mať z nej príjem.

Kedy sa začal tento trend? 

Za posledných päť rokov stúpala medziročne cena nehnuteľností o 12 percent, čo je pre investorov veľmi zaujímavé. Aj keď vidíme na trhoch rôzne korekcie, na túto hranicu sa hodnota vždy vráti, prípadne sa pôvodná suma za štvorcový meter ešte prekoná.

Komu sú určené?

Keď sa pozrieme na bežnejšie nehnuteľnosti, najmä v Bratislave, zrejme sú niektoré nadhodnotené. Kedy môžeme povedať, že táto nehnuteľnosť už nie je bezpečnou investíciou? 

Treba sa pozerať na parametre nehnuteľnosti, napríklad lokalitu. Sú miesta, ktoré z logického hľadiska nemajú prečo klesať na hodnote, napríklad centrum mesta, ktoré sa určite nezväčší, nerozšíri. Rovnako vieme, že výstavba novostavieb v Starom meste nie je taká svižná, takže tu nemá ako pribudnúť konkurencia. Okrem toho si treba dávať pozor na realitné kancelárie, ktoré nedisponujú dostatočnými skúsenosťami, na trh chrlia ponuky nehnuteľností s nereálnymi cenami a vytvárajú klamlivý benchmark pre ďalších predávajúcich.

Vždy, keď sa v Bratislave, ohlási nový projekt, ktorého cena za štvorcový meter lineárne stúpa, strhne sa debata, pre koho je určený. Kto si teda tieto byty kupuje? 

Väčšiu časť pri týchto projektoch tvoria slovenskí klienti. Sú to najmä ľudia z korporátneho sveta, konzultanti, veľa športovcov, celebrity, rôzni dediči, prípadne klienti, ktorým sa zmenili rodinné parametre, napríklad prešli rozvodom.

Nemôže sa stať, že sa títo klienti jednoducho „minú“? 

Cieľová skupina tu stále existuje a počítajú s ňou aj developeri, a preto v každom luxusnejšom projekte nájdete napríklad strešný penthouse alebo byt, ktorý vyniká z mainstreamu. Developeri idú radšej týmto smerom, pretože nechcú urobiť na streche projektu päť malých dvojizbových bytov, ale urobia dva štvorizbové, veľkometrážne objekty, pretože vidia, že na to existuje cieľová skupina. 

Dá sa pri týchto projektoch odhadnúť, akú časť tvoria luxusné byty a koľko je pre bežnejšiu klientelu? 

Ťažko, pretože každý projekt je individuálny. Sú projekty, ktorých súčasťou je jeden alebo dva penthousy, ale potom sú projekty, ako viladomy. Postavia sa štyri bytové objekty s troma jednotkami, ale každý z týchto 12 bytov je luxusný. Sú veľkometrážne, majú vlastné garáže. Ďalej máme na trhu väčšie projekty, ktoré môžu byť vnímané ako prémiové, ale aj v tomto segmente sa ešte robí luxusnejšia „nadstavba“. Uvediem príklad Sky Parku, ktorý projektovala Zaha Hadid, kde je v každej veži takmer 300 bytov. Toto už nie je segment, ktorý by mohol byť celý luxusný. Na trhu by sme nevedeli umiestniť 1200 takých bytov. No výhodou je, že vrchné štyri podlažia disponujú výlučne veľkometrážnymi bytmi a na streche je penthouse. 

Managing director realitnej kancelárie Svoboda&Williams David Martan Foto: Svoboda&Williams

Sú tieto nehnuteľnosti obývané, alebo sa kupujú ako investícia? 

Dve tretiny luxusných bytov sa kupuje pre vlastné potreby. Tretina zostáva stále neobývaná. Sú vyslovene kúpené investične a pre klientov znamenajú len uloženie ich finančných zdrojov. Veľa z týchto bytov je úplne prázdnych, v stave holobytu. Mnohí ich nepotrebujú ani prenajímať.

Neznehodnocujú sa práve týmto prístupom dané nehnuteľnosti?

Istým spôsobom. Avšak klienti s tým počítajú, berú tú nehnuteľnosť aj ako záruku. Podobne ako investičné diamanty, zlato či akcie. Je to pre nich spôsob uloženia financií, ktorých zhodnotenie môže byť po niekoľkých rokoch zaujímavé. Uvediem príklad z praxe: za posledné roky je pri developerských projektoch zvykom, že investícia môže priniesť výnos až okolo 15-20 percent. A práve toto je z investorského hľadiska veľmi zaujímavé. 

Aký je rozdiel medzi západom a východom v záujme o luxusný typ bývania?

Aktuálne sa luxus sústreďuje do metropol. Prirodzene, množstvo klientov, ktorí aj pochádzajú z iných kútov Slovenska, majú svoj biznis v hlavnom meste. Tým pádom sa pozerajú po bývaní v Bratislave. Často je to aj typ prechodného, luxusného bývania. Navyše, dnes vyššiu a strednú triedu nahrádza bohatá klientela, a tá tlačí ceny smerom nahor. Vlastniť nehnuteľnosť v centre mesta sa stalo vecou prestíže, je to trendom aj v iných štátoch Európy. S priemerným príjmom si človek v centre metropoly nevie kúpiť nehnuteľnosť. 

Za hranicami Bratislavy

Ako je na tom oblasť Vysokých Tatier? Vieme, že sa tu cena niektorých nehnuteľností podobá hlavnému mestu.

Cieľová skupina existuje aj v tomto segmente. Či už sú to Slováci, ktorí chcú svoje druhé, rekreačné bývanie práve tu. Alebo sa stretávame s touto požiadavkou aj zo strany zahraničných klientov, prevažne z východu, z Ruska či Ukrajiny. V rámci rekreačného bývania v slovenských horách sú práve oni zaujímavou cieľovou skupinou.

Sú tu aktuálne dostupné podobné nehnuteľnosti? 

Čo sa týka Vysokých Tatier, dostupnosť kopíruje Bratislavu. Takisto aj cenovo sa tieto nehnuteľnosti skôr pohybujú v tejto rovine, než by kopírovali trend východu Slovenska. Tým pádom to reflektuje aj skupinu ľudí, ktorá si ich môže dovoliť. 

O akej cene hovoríme?

Pri luxusných nehnuteľnostiach v rámci Bratislavy dosahuje cena úroveň 5- až 7-tisíc eur za štvorcový meter. 

Ktoré lokality v rámci hlavného mesta sú dnes najlukratívnejšie? 

Samozrejme, Staré mesto. V rámci neho je obľúbené nábrežie Dunaja, ktoré ponúka zaujímavé výhľady. Napríklad oblasť Zuckermandelu, River Parku. V budúcnosti to bude napríklad Eurovea 2. Toto sú aktuálne najlukratívnejšie časti. Okrem toho stojí za spomenutie aj projekt Vydrica. Prémiovejšie nehnuteľnosti sa nachádzajú aj v Ružinove – Nivy alebo v Novom meste v oblasti Koliby. Ak sa pozrieme na rezidenčné bývanie v rodinných domoch, tak sú zaujímavé Rusovce či Záhorská Bystrica, časť Strmý Vŕšok. 

Kde vidíte priestor na rozširovanie? 

Priestor v Starom meste stále je. Existuje množstvo pekných a historických stavieb, či už na Pešej zóne alebo na Palisádach. Vidíme viacero nehnuteľností, ktoré sú dnes v zanedbanom stave, takže tu by som videl priestor pre development, tak ako to funguje inde v zahraničí. Je to úplne bežné či už v Paríži alebo v Prahe, kde developer kúpi zaujímavý objekt, zrekonštruuje ho a nájde si svoju cieľovú skupinu. 

Viete o takýchto plánoch v Bratislave? 

Vieme, že o takéto projekty majú u nás záujem niektorí menší investori.

Tajné ponuky

Hovorili sme o známych projektoch, ale existuje tu aj segment skrytého luxusu”. Ako funguje predaj bytov či domov, ktoré sa nikdy neobjavia v oficiálnej ponuke realitných kancelárií?

Niektoré tipy nehnuteľností si vyžadujú diskrétnejšiu ponuku, ktorá má úzku cieľovú skupinu a vieme na ňu zacieliť. Máme databázu klientov, o ktorých vieme, že niečo podobné hľadajú a daná nehnuteľnosť sa im ponúka priamo. Spracováva sa podobným spôsobom, ako byty či domy, ktoré vidíte na realitných portáloch. To znamená, že sa profesionálne nafotí, a spracuje, len ju bežný človek na internete nenájde. My, ako kancelária Svoboda & Williams, máme výhodu, keďže sme exkluzívny partner Christie’s International Real Estate pre Slovenskú republiku. Na nás sa obracajú klienti, ktorí svoju nehnuteľnosť nechcú prezentovať na domácom trhu, ale chcú ju prezentovať v zahraničí a takúto službu im poskytujeme. Je to kombinácia off-market ponuky a prezentácie na zahraničných trhoch. Vieme tak nájsť klienta zo zahraničia a nehnuteľnosť na Slovensku nemusí byť vôbec prezentovaná. Keďže Christie’s zastrešujú najluxusnejšie nehnuteľnosti na svete, platí pravidlo, že cena predávanej nehnuteľnosti musí byť nad jeden milión dolárov. 

Je proces predaja tohto typu nehnuteľností dlhší, ako pri bežných typoch? 

Je to skôr určené danou nehnuteľnosťou. Pri niektorých vieme dopredu, že máme dopyt. Napríklad nám klient zadá svoje požiadavky, a hneď ako príde objekt, ktorý ich spĺňa, oslovujeme klientov priamo. Preto nie je nutné ponuku niekam umiestňovať. Klienti sa totiž chcú k ponuke dostať ešte v predpredaji, takže reagujú zväčša veľmi rýchlo.

Koľko je takých nehnuteľností na Slovensku? Pokrýva ponuka dopyt? 

Z celkovej ponuky ide naozaj iba o zlomok. Zároveň však kvantitu vynahradí kvalita týchto nehnuteľností. Naozaj ide o špecifické a výnimočné objekty.

V čom spočíva ich špecifickosť? 

Aj v tomto úzkom segmente nájdeme viac druhov. Niektorí majitelia svoju nehnuteľnosť vyslovene držia ako investíciu len v základnom vybavení od developera či staviteľa. Dokonca aj prednedávnom sme predávali podobné nehnuteľnosti, od kolaudácie ktorých prešlo desať rokov a v byte nikto nebýval. Potom tu máme objekty, ktoré sú vyšperkované do posledného detailu. Dnes nájdeme najdrahšiu verejnú rezidenčnú ponuku do piatich miliónov eur. V našom off-market portfóliu máme aj luxusné vily, v ktorých bola len garáž pre osem áut vytesaná do skaly znalcami ohodnotená na 750-tisíc eur. Ak k tomu pridáme ďalšie vybavenie ako antikorový bazén s protiprúdom, panic room, tak sa cena môže vyšplhať aj na 10 miliónov eur.

Kam až môžu ceny týchto nehnuteľností stúpať? 

Pravdepodobne k spomínanému príkladu. Táto ponuka môže byť na Slovensku vnímaná neštandardne, keďže je dvojnásobná v porovnaní s top ponukou, ktorú si môže ktokoľvek vyhľadať na internete. 

Ako najdlhšie ste museli držať nejakú nehnuteľnosť v ponuke, pretože sa pre ňu nenašiel klient? 

Niektoré procesy jednoducho trvajú, závisí to aj od veľkosti cieľovej skupiny. Pri takýchto extrémne drahých nehnuteľnostiach sa obdobie môže zvyšovať. Závisí to však od kategórie. Máte luxusnú nehnuteľnosť za tri milióny, ale ak je dobrá, tak sa dá predať aj v priebehu týždňa, a potom máme nehnuteľnosti, ktoré predávame aj roky.

Sú luxusné objekty prenajímateľné? 

Je to bežné, pretože na ne existuje cieľová skupina. Sú to korporátni klienti, manažéri nadnárodných spoločností, diplomati, takže nie je problém s prenájmom superluxusu ani na Slovensku. 

Keď už hovoríme o predávaní a kúpe nehnuteľností, aj v tomto segmente funguje špekulatívny obchod. Nielen predaj na sekundárny trh, ale aj predaj rezervácií, ktorým sa developeri síce bránia, no je tu prítomný. Dejú sa podobné obchody aj pri superluxusných stavbách? 

Určite áno, tak ako v každom segmente, aj tu sú prítomné špekulatívne obchody. Deje sa tak aj pri prémiových novostavbách. V poslednom období sa trhu darilo a takéto obchody dávajú zmysel, či už pri kúpe alebo rezervácii, keďže cena ide výrazne hore.

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk

Ľutujeme, vašu emailovú adresu sa nepodarilo prihlásiť k odberu.
Ďakujeme za vaše prihlásenie!

Potrebujete ráno získať rýchly prehľad?

Odoberajte Forbes Espresso

O aké témy máte záujem?