Kým v regióne hlavného mesta potrebujete na akvizíciu nehnuteľnosti až 149 priemerných hrubých miezd, v okolí Nitry je to „iba“ 96. Pomery sa však rýchlo menia.
Pamätáte si, keď stačilo doslova pár (desiatok) minút, aby sa vám po zverejnení ponuky s bytom ozval vážny záujemca? Roky 2020 až 2022 boli raj pre predávajúcich. Odzrkadlilo sa to aj na cenách, ktoré medziročne dvojciferne rástli, a index dostupnosti bývania Národnej banky Slovenska bol v závere vlaňajška najhorší za posledných 11 rokov.
Stretnime sa na Forbes Money Summite 2023
Druhý ročník konferencie Money summit sa blíži. Príďte sa inšpirovať, kde a ako nájsť finančné príležitosti (aj) v neistých časoch, získajte cenné rady pre váš finančný well-being a zažite praktický workshop o ceste k vlastnej nehnuteľnosti. Čaká vás aj stretnutie s investormi z úspešnej televíznej šou Jama Levova a skvelý networking.
KEDY: 8. november 2023, od 9.00 hod.
KDE: DoubleTree by Hilton, Bratislava
Zakúpiť vstupenku Pozrieť program
Ako sme na tom takmer o rok neskôr?
S rastom úrokových sadzieb sa dostavilo zlacnenie. „Pokles cien nehnuteľností v spojení s rastom nominálnych miezd vyústil do mierneho zlepšenia dostupnosti bývania,“ konštatujú analytici NBS v Ekonomickom a menovom vývoji spred pár dní. Lenže pozor: ako dodávajú, spomínaný index je stále o 11,6 percentuálneho bodu nad dlhodobým priemerom.
Forbes sa preto pozrel na situáciu v každom kraji a na to, koľko priemerných hrubých mesačných miezd potrebujete, aby ste si kúpili nehnuteľnosť s rozlohou 90 štvorcových metrov. Otázka teda znie: v ktorom regióne sú nehnuteľnosti najdostupnejšie?
Koľko priemerných mesačných platov potrebujete na kúpu nehnuteľnosti podľa krajov
| 2017 | 2020 | 2023 |
| Bratislavský | 119,4 | 123,4 | 148,5 |
| Trnavský | 74,6 | 86,5 | 118,6 |
| Trenčiansky | 60,9 | 78,3 | 106,7 |
| Nitriansky | 54,6 | 69,9 | 95,6 |
| Banskobystrický | 66,3 | 73,4 | 122,9 |
| Žilinský | 73,6 | 100,1 | 130,5 |
| Prešovský | 76,9 | 94,3 | 144,4 |
| Košický | 79,1 | 87,7 | 132,4 |
Zdroj dát: Národná banka Slovenska, Profesia.sk, Forbes Domy vs. byty
Začnime však z opačného konca spektra. Najmenej dostupným krajom je už dlhodobo ten Bratislavský. Na kúpu bytu či domu potrebuje človek takmer 149 priemerných platov.
Dôvod je prostý – trhový. „Ide o nedostatok ponuky pri vysokom dopyte, ktorý sme pozorovali v posledných rokoch. Mzdy v tomto období dynamicky rástli, dokonca najrýchlejšie zo všetkých krajov. Spoločne s nízkymi úrokovými sadzbami predstavovali základ, z ktorého čerpal vysoký dopyt,“ vysvetľuje Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska.
No kde si teda nehnuteľnosť kúpite „najrýchlejšie“? V Nitrianskom kraji. Tam vám vystačí 96 mesačných platov. Je tu však háčik. Tento región je špecifický vysokým podielom rodinných domov na celkovej ponuke. „Pri nich je jednotková cena úrovňovo nižšie ako pri bytoch. V tomto prípade je vážený priemer cien nehnuteľností v Nitrianskom nižší,“ pokračuje expert štátnej peňažnej inštitúcie.
Podobne je to v Trnavskom kraji, kde potrebujete o niečo vyše 118 mesiacov. Rodinné domy tu opäť podľa Vrbovského tvoria približne polovicu ponuky, priemerné ceny však do istej miery zvyšuje blízkosť hlavného mesta.
Kto by si však myslel, že s Bratislavou je to stratené, bol by na omyle. Pomyselné realitné nožnice medzi naším najdrahším regiónom a zvyškom krajiny sa totiž postupne zatvárajú.
Nárast počtu priemerných mesačných platov potrebných na kúpu nehnuteľnosti medzi rokmi 2017 a 2023 podľa krajov
| Nárast v percentách |
| Bratislavský | 24,38 |
| Trnavský | 58,96 |
| Trenčiansky | 75,03 |
| Nitriansky | 75,19 |
| Banskobystrický | 85,44 |
| Žilinský | 77,42 |
| Prešovský | 87,83 |
| Košický | 67,33 |
Zdroj dát: Národná banka Slovenska, Profesia.sk, ForbesSkokan z Prešova
Dostupnosť bývania sa v hlavnom meste a okolí síce zhoršila, no pomalšie ako v ostatných krajoch. Pre ilustráciu, medzi rokmi 2017 a 2023 sa počet mesiacov potrebných na kúpu nehnuteľnosti v Bratislavskom zvýšil o 29,1. Ide o skok o 24,4 percenta. Naprieč zvyšnými krajmi sa však tento ukazovateľ pohybuje od 59 do 88 percent.
„Ceny bytov v Bratislave boli už v roku 2017 vysoké. A rast z vyšších hodnôt môže teda percentuálne vyzerať pomalší,“ vysvetľuje Peter Porubský, senior PR manažér portálu Nehnutelnosti.sk. Ďalším faktorom podľa neho je, že počas pandémie začali ostatné kraje Bratislavský dobiehať, pretože sa mnohí sťahovali naspäť „domov“. Taktiež k tomu prispel model hybridnej práce.
Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie Slovenskej republiky, pripomína aj to, že developeri sa postupne začali pozerať po projektoch mimo našej metropoly a s nimi aj investori. „Neváhali zájsť ,za kopec‘ a umiestniť peniaze do lacnejších nehnuteľností po celom Slovensku. Prispeli k tomu, že ceny sa v rámci Slovenska začali vyrovnávať.“
A kde sa dostupnosť bývania najprudšie zhoršila? Skokanom je Prešovský kraj. Tam sa počet mesačných miezd, ktoré postačia na kúpu nehnuteľnosti, zvýšil takmer o 88 percent. Analytici túto skutočnosť pripisujú predovšetkým rozvinutému cestovnému ruchu v oblasti.
„Dopyt v tomto kraji nie je tvorený iba domácimi rezidentmi, ale obyvateľmi celého Slovenska. Záujem o kúpu rekreačnej nehnuteľnosti majú najmä domácnosti, ktoré majú vyriešenú bytovú otázku, čiže patriace do vyššej časti príjmového spektra,“ objasňuje Vrbovský.
V zásade tak platí, že „cenovku“ v okolí Prešova, menovite v Popradskom či v Kežmarskom okrese, ovplyvňujú nielen plat miestnych, ale aj mzdová situácia lepšie zarábajúcej časti Slovákov. „Neexistujúca výstavba nových bytov navyše presúva všetku ťarchu na tie staré,“ dodáva Porubský.
Stabilizácia trhu
Ako to bude s dostupnosťou bývania v najbližšej dobe? Posledné dáta NBS ukazujú, že počas augusta sa u nás pohyboval priemerný úrok úverov na bývanie na úrovni 4,04 percenta. Pre predstavu, vo vlaňajšom januári to bolo 1,08 percenta.
Záujemca o kúpu sa však môžu upokojiť. „Všetko nasvedčuje tomu, že zmeny priemernej sadzby na hypotéky najbližší rok budú v porovnaní s tým, čo sme zažili od jari 2022, iba kozmetické,“ predpovedá Kubrický.
Banky pri stanovovaní sadzieb pre klientov prihliadajú aj na vývoj úrokov zo štátnych dlhopisov. K stabilizácii teda môže – no nemusí – prispieť podľa Vrbovského aj prípadná zodpovedná rozpočtová politika novej vlády.
K tomu pripomeňme skutočnosť, ktorá isto poteší kupujúcich. Národná banka Slovenska predpokladá, že sa v roku 2024 rast reálnych miezd dostane naspäť do kladných čísiel, a to 2,3 percenta. Na ilustráciu, v tomto roku má byť podľa NBS pokles na úrovni -1,2 percenta.
Zhrňme si to: drahota pri hypotékach už nebude kupujúcich tak tlačiť a budú mať navyše „viac peňazí“ ako v tomto roku. Zostáva zistiť, ako tieto parametre a ďalšie budú vplývať na ceny nehnuteľností. Dopyt by mal byť totiž silnejší.
V druhom kvartáli tohto roka sme zatiaľ mohli pozorovať pokles realizačných cien o 1,9 percenta a ponukových o 6,5 percenta. A v nasledujúcich mesiacoch? „Vyzerá to na postupnú stabilizáciu trhu. Niektoré lokality už našli nový rovnovážny stav, niekde ešte pokles trvá,“ dodáva Porubský.
V súčasnosti sme na úrovni posledného kvartálu 2021 a prvého 2022. „Predpokladám, že nikoho neprekvapím tvrdením, že určitý priestor na cenový pokles vnímame aj naďalej,“ dodáva Vrbovský.
Za posledné roky navyše naši štatistici sledovali rekordné množstvá rozostavaných bytov po celej krajine. Tie sa dnes postupne dostávajú na trh, čím podľa slov Vrbovského posilňujú súčasný pokles cien.
Zároveň však pripomína, že karty dostupnosti by mohol zamiešať fakt, že developeri boli pri žiadaní o stavebné povolenia v poslednej dobe zdržanliví. Tento fakt by časom podporoval zdražovanie.
