Bratislavský development Lakeside Park 03 má vyrásť pri bratislavskom mestskom jazere Kuchajda. Po novom mení objem bytov a navýši podlažia. Najnovšiu vizualizáciu nájdete exkluzívne v článku.
V okolí bratislavskej Kuchajdy je v súčasnosti rušno. V mestskej štvrti rastie hneď viacero projektov, etablovanou značkou v lokalite je však Lakeside Park. Dve kancelárske budovy s týmto brandom už stoja (developeri TriGranit Development a Immocap), tretí Lakeside Park je aktuálne v príprave. Developer Cresco Real Estate, ktorý stojí za treťou etapou projektu, sa v posledných rokoch pasoval s povoľovaním a najmä znižovaním objemu hmoty povolenej aktuálnym územným plánom.
Po novom sa zdá, že developer môže „otvárať šampanské“, pretože mu príslušné inštitúcie odklepli navýšenie objemu stavby. Ako pre Forbes Slovensko priblížil CEO spoločnosti Ján Krnáč, išlo o kombináciu dvoch faktorov.
Jedným bolo využitie nástroja známeho ako odchýlka od územného plánu, ale aj takzvaných air rights, ktoré sú v našej lokalite skôr nóvum. Ako sa developerovi podarilo spojiť sily s magistrátom a mestskou časťou? Za čo Cresco mestu a mestskej časti zaplatí hneď niekoľko miliónov eur?
Patálie s povoľovaním
Prvá kancelárska budova pod značkou Lakeside Park vyrástla už v roku 2008. Jej súrodenec pribudol o 14 rokov a postupne sa začalo hovoriť aj o pokračovaní projektu, tentokrát s rezidenčnou funkcionalitou. V roku 2021 developer predložil projekt na EIA, teda posudzovanie vplyvov na životné prostredie.
„Tretia etapa pozostáva z dvoch výškových budov umiestnených na voľnej, juhovýchodnej strane mestského bloku smerom k obratisku električiek a železničnej stanici Nové Mesto,“ písalo sa vo vtedajšom dokumente k projektu.
Dvojica veží je síce aj v súčasnosti dominantou developmentu, no ich výška sa rokmi menila. Po predstavení zástavby neďaleko Kuchajdy sa Cresco následne pasovalo s úradmi, ktoré dali projektu viackrát červenú. Dôvodom bola veľkosť projektu a objem maximálnej podlažnej plochy, ktorý nerešpektoval územný plán.
Vizualizácia: Immocap
Ako v roku 2023 písal portál YIMBA, v tomto čase projekt Lakeside Park 03 počítal s hotelovými apartmánmi aj bytovými jednotkami. Apartmány sa mali nachádzať v objekte označenom ako A, medzi druhým a 18. podlažím. Objekt B mal plne pokrývať bytovú funkcionalitu.
Podľa vtedajších informácií projekt počítal s 246 bytmi a 221 apartmánmi. V pláne bolo postaviť aj 760 parkovacích miest. Objekt A mal dosiahnuť podľa portálu 30 podlaží, objekt B mal mať 19 podlaží. Investorom projektu bola investičná skupina Wood & Company. Na jej webe sa o projekte uvádza, že má priniesť vyše štyristo bytových jednotiek a 750 parkovacích miest.
„Trochu sme sa v povoľovaní na začiatku zasekli. Projekt sa tak oproti minulosti navýšil o 290 bytových jednotiek. Tým, že sme nadväzovali na históriu projektov Lakesidu jednotky a dvojky, pohľad na územný plán sa síce nezmenil, ale vyvíjal sa v čase,“ okomentoval pre Forbes Slovensko CEO Cresco Real Estate Ján Krnáč. Po aktuálnych zmenách však objem developmentu narastie. Veža s označením A narastie na 34 podlaží (424 bytových jednotiek) a druhá veža B na 28 podlaží (266 bytových jednotiek).
„Naši predchodcovia počítali funkcie z celej funkčnej plochy. Bez ohľadu na to, či je v rámci nej vlastník jeden, druhý či tretí. Napočítali sme tieto kapacity, išli sme na magistrát, kde to odsúhlasili. No keď mali vydať záväzné stanovisko, zistili, že kúsok pozemku v rámci riešeného územia patrí magistrátu,“ opísal problematiku Ján Krnáč.
Najnovšia vizualizácia projektu Lakeside park 03, ktorá si prejde navyšovaním podlaží. Foto: archív Cresco
Rozlúsknutie problému
Aby developer v rámci projektu mohol navýšiť objem hmoty, a tým pádom aj bytových jednotiek, musel vyriešiť dva problémy. Potreboval navýšiť výmeru funkčnej plochy, ktorá je dôležitá v rámci výpočtu objemu výstavby. Zároveň potreboval zmeniť pomer funkcionality daného územia. Tá síce počíta s občianskou vybavenosťou aj bývaním, no developer plánoval práve prvú spomínanú funkcionalitu v rámci územia navýšiť.
Developer by prvý problém vyriešil tým, ak by už k existujúcej funkčnej ploche v rámci projektu pripočítal ďalšiu. Tu sa naskytla príležitosť v podobe nevyužívaného územia, pozdĺžneho pozemku vo výmere 1 400 štvorcových metrov, susediaceho s dopravnou tepnou na Tomášikovej ulici. Toto pozdĺžne územie bolo v súčasnosti pre svoj atypický tvar nevyužívané, no patrilo magistrátu.
„Bol však využiteľný z hľadiska funkčnej plochy. Ak to zoberiete striktne podľa výkladu územného plánu, tak môžete spočítať výmeru krát index podlažných plôch a kapacít a môžete tam stavať. Ale keďže to je dlhý úzky pás, tak by sa na ňom nikdy nestavalo. Mesto však počítalo možno s tým, že ak sa bude Tomášikova ulica niekedy vo vzdialenej budúcnosti rozširovať, vtedy by boli tie pozemky využité,“ priblížil Krnáč z Cresco Real Estate.
Ako CEO developera naznačil, ide o využitie takzvaných stavebných koeficientov, ktoré môže developerovi pomôcť pri výpočte objemu stavby. Ako prezradil pre Forbes Slovensko hovorca magistrátu Peter Bubla, tento nástroj sa používal aj minulosti, no bez presnej metodiky. Využívanie koeficientov je metodicky rozpracované magistrátom.
Ak by Cresco získalo túto časť územia, mohlo by tak rozšíriť doterajšiu funkčnú plochu projektu, a tým pádom aj navýšiť celkovú podlažnú plochu nadzemných podlaží. Jedným zo scenárov, ako sa dostať k pozemku, bolo odkúpenie.
V hre bola aj kúpa pozemku
„Developer oslovil mesto s požiadavkou o kúpu pozemku. Keďže išlo o pozemok vhodný na rozšírenie cesty, mesto ho nechcelo predať. S využitím jeho stavebných koeficientov však problém nebol, keďže mesto nedokáže na týchto pozemkoch stavať,“ okomentoval Bubla.
Nástroj, ktorý vychádza práve zo stavebných koeficientov, v zahraničnej odbornej terminológii nesie názov air rights, v preklade vzdušné práva. „Následne sme si naštudovali fungujúce systémy v zahraničí, konkrétne v Prahe a New Yorku, spracovali analýzu bratislavského trhu a na jej základe sme vypracovali vlastnú metodiku,“ doplnil hovorca.
Air rights v praxi znamenajú, že developer pozemok nevlastní ani si ho nepožičal, ale za odplatu môže využiť jeho výmeru v rámci stavebného koeficientu, ktorý Crescu dovolí navýšiť objem projektu. „De facto ide o to, že na pozemkoch mesta, ktoré by inak nemohlo zužitkovať ani na nich efektívne stavať, za určitú odplatu nám pozemok poskytnú a vieme tieto kapacity využiť,“ doplnil ešte Krnáč.
CEO Cresco Real Estate Ján Krnáč. Foto: Pavel Knapko/Forbes
Cena 630-tisíc eur
Samotné využitie výmery doplnkového pozemku v rámci stavebného koeficientu developera stálo jednorazovú odplatu. Ako magistrát potvrdil, cena za využitie výmery pozemku mesta vyšla na stovky tisíc eur. „Môžeme potvrdiť, že na účet mesta prišlo vyše 630-tisíc eur v zmysle uzavretej zmluvy,“ priblížil Bubla z magistrátu.
Zároveň doplnil, že nejde o vypožičanie pozemku, ako by sa mohlo na prvé počutie zdať. „Pozemok zostáva naďalej vo vlastníctve mesta. Mesto len udelilo súhlas s využitím stavebných koeficientov z tohto pozemku pre projekt developera,“ spresnil Bubla. Hovorca doplnil, že získané prostriedky z air rights „sú v zmysle prijatého interného predpisu primárne použité na znižovanie dlhu mesta.“
Hovorca zároveň systém označuje za win-win situáciu. Mestu zostáva nezastavateľný pozemok, ktorý môže naďalej využiť, a zároveň získava finančnú odplatu. „Developer vďaka tomu môže naplno využiť existujúci potenciál územného plánu, vďaka čomu vzniká kompaktnejšie mesto,“ osvetlil ešte Bubla.
Odchýlka od územného plánu
Zároveň však Cresco, aby mohlo stavať vo väčšom, muselo rozlúsknuť ďalšiu problematiku, a to pravidlá určené v územnom pláne. Ten totiž v území dovoľuje výstavbu objektov s funkciou bývania a občianskej vybavenosti len v určitom pomere. Tým pádom developer potreboval navýšiť funkcionalitu bývania, čo by sa dalo dosiahnuť zmenou územného plánu. Tento úkon však väčšinou trvá roky, no Cresco chcelo Lakeside Park 03 stavebne posunúť vpred. Využilo tak možnosť takzvanej odchýlky od územného plánu.
Ako informuje portál YIMBA, na území Bratislavy existuje viacero prostriedkov, vďaka ktorým dokáže mesto od investora získať finančnú injekciu. Konkrétne ide napríklad o takzvané poplatky za rozvoj. Ako podčiarkol web, medzi menej známymi možnosťami sú vyvolané investície či kontribúcie za zmenu územného plánu. Podľa portálu YIMBA je jedným z najnovších nástrojov poplatok za spomínanú odchýlku od územného plánu.
Konkrétne ide o postup umožnený novelou zákona o hlavnom meste Slovenskej republiky a zákona o územnom plánovaní. Odborne povedané, legislatíva zaviedla inštitút takzvanej dohody o investičnej činnosti súvisiacej práve so spomínanou odchýlkou.
„V zmysle zákona o hlavnom meste je možné, aby mesto a mestská časť v súvislosti s investičnou činnosťou uzatvorili dohodu, na základe ktorej sa umožní vykonanie výstavby s odchýlkami od niektorých regulatívov územného plánu, pokiaľ nedôjde k zmene funkčného využitia územia,“ vysvetlil Krnáč z Cresco Real Estate.
Foto: Cresco
Takmer štyri milióny pre mesto
V praxi ho napríklad vyskúšal aj developer Immocap v bratislavskej mestskej časti Nové Mesto. Konkrétne išlo o development v projekte nového Istropolisu. Podľa webu vďaka zelenej pre odchýlku samospráva získala odplatu vo výške viac ako milión eur. Podobne postupoval aj Cresco Real Estate s projektom Lakeside Park 03.
„Čo znamená, že ak územný plán určuje v danom území napríklad 70 percent občianskej vybavenosti a 30 percent funkcie bývania, je možnosť tento pomer po dôkladnej analýze upraviť. Toto viete urobiť aj bez zmeny územného plánu, nemusíte si prejsť celým procesom zmeny, len sa sflexibilní,“ doplnil ešte Krnáč.
Odchýlku museli odklepnúť poslanci konkrétnej mestskej časti, v tomto prípade Nového Mesta (dohodu odobrilo aj mesto). Developer mestskú časť požiadal oficiálne o odchýlku už v marci. Zastupiteľstvo mestskej časti podľa oficiálneho uznesenia požiadavku odkleplo v júni.
„Mesto, mestská časť a developer sa dohodli na aplikovaní tejto odchýlky ako jedno z opatrení, ktoré môže prispieť k napĺňaniu cieľa zvyšovať dostupnosť bývania a/alebo udržateľne pritom rozvíjať verejnú infraštruktúru,“ píše sa v zmluve o investičnej činnosti vo vzťahu k projektu Lakeside Park 03. Tú uzatvorila mestská časť a mesto s developerom.
„Takýto postup okrem iného odôvodňuje prijatie záväzkov developera, spočívajúcich v poskytnutí finančného plnenia v prospech budovania nosnej verejnoprospešnej infraštruktúry a/alebo iných verejnoprospešných plnení v dotknutom území a plnení budujúcich predpokladov pre zlepšenie dostupnosti bývania v Bratislave,“ píše sa v zmluve.
Developer tak zaplatil mestskej časti a mestu odplatu vo výške viac ako 3,7 milióna eur.
