Ako sa mení realitný trh a čo dnes rozhoduje o úspechu projektov? Odborníci z Tatra banky približujú trendy, riziká aj dôvody, prečo je poznanie trhu najväčšou konkurenčnou výhodou.
Zuzana Koštialová, členka predstavenstva Tatra banky zodpovedná za firemné a privátne bankovníctvo a oblasť kapitálových trhov
Zdroj: Tatra banka
Tatra banka začala s projektovým financovaním nehnuteľností medzi prvými na Slovensku. Čo rozhodlo o tom, že sa stala jednotkou na trhu a túto pozíciu si dlhodobo udržiava?
Základ budúceho dlhodobého úspechu často vzniká náhodne. Vždy sa púšťame do nových výziev s odhodlaním a jasnou víziou – priniesť niečo nové našim klientom. Silnú kompetenciu v oblasti financovania nehnuteľností sme si vybudovali postupne. Začali sme opatrne so štandardnými štruktúrami a komerčnými nehnuteľnosťami, neskôr sme sa nebáli kreatívnych parametrov obchodov a prišli aj iné, dnes bežné segmenty trhu ako rezidenčné projekty, logistika, retail či financovanie akvizície pozemkov. Jednotku z nás neurobilo nič iné ako konzistentný a systematický prístup, dôkladná znalosť rizika spojeného s týmto segmentom, ale aj radosť, že za sebou vidíme hmatateľný výsledok.
Prečo sú nehnuteľnosti strategickou témou nielen pre Tatra banku, ale aj pre slovenskú ekonomiku?
Je to jednoduché, výstavba nehnuteľností podporuje ekonomický rast, vytvára pracovné príležitosti, či už v stavebníctve alebo v službách. Financovanie bytovej výstavby prispieva k zvýšeniu dostupnosti bývania, následne je pre banky atraktívny segment hypoték. V našej banke tvoria realitné projekty významnú časť celkového úverového portfólia s adekvátnou mierou výnosov. Nehnuteľnosti sú aj príležitosťou na vytváranie strategických partnerstiev (realitné fondy, joint venture investície).
Pri financovaní nehnuteľností je výsledok práce banky viditeľný aj vo vzhľade miest, v ktorých žijeme. Ako sa Tatra banka podieľala na premene Bratislavy a vzniku jej nového downtownu?
To je asi najkrajšia časť našej práce, vidíte presne, kam smerovala vaša energia. Je príjemné sledovať, ako banka prispieva k budovaniu moderného centra hlavného mesta, pričom sa takmer za každým projektom skrýva aj náš rukopis. Teší nás, že máme možnosť participovať aj na množstve regionálnych projektov, alebo takých, ktoré mnohé miesta doslova zmenili na nepoznanie, a to nielen vizuálne, ale aj použitím úplne nových moderných technológii a ESG štandardov.
Prečo by mal developer alebo investor priniesť svoj ďalší realitný projekt práve do Tatra banky?
Na túto otázku by mohli dať odpoveď skôr naši dlhoroční klienti. Dôvera a jasný manažment očakávaní sú základom úspešnej spolupráce, to však zaiste nehovorím nič prevratné. Som presvedčená, že okrem maximálnej profesionality a odbornosti klient vždy cíti, či ste pripravení urobiť naozaj maximum. Potvrdzuje to aj fakt, že v segmente nehnuteľností máme poskytnutých viac ako dve miliardy eur úverov.
Tatra banka roky udáva tempo na realitnom trhu.
Peter Bilčík, riaditeľ firemných produktov v Tatra banke
Zdroj: Tatra banka
Realitný trh prešiel obdobiami prudkého rastu aj výraznej neistoty. Čo sa v posledných rokoch zmenilo a ktoré riziká dnes považujete za najdôležitejšie?
Realitný trh si po období lacných peňazí musel rýchlo zvyknúť na vyššie úrokové sadzby, rast stavebných nákladov a opatrnejší dopyt. Dnes preto rozhoduje najmä kvalita a odolnosť projektu. Jedno zlaté pravidlo však zostáva nezmenené: lokalita, lokalita, lokalita.
Dôkladnejšie sledujeme aj skúsenosť developera, vlastné zdroje, realistický rozpočet a harmonogram či schopnosť projektu uspieť v menej priaznivom scenári. Pri komerčných nehnuteľnostiach sú kľúčové kvalita nájomcov a stabilita príjmov, pri rezidenčných projektoch cenová dostupnosť a reálny predajný potenciál. Najväčším rizikom nie je meniaci sa trh, ale projekt založený na príliš optimistických očakávaniach.
Popri tradičných komerčných a rezidenčných projektoch sa rozvíja nájomné, študentské či krátkodobé bývanie. Kde vidíte najväčší potenciál ďalšieho rastu?
Potenciál vidíme v segmentoch, ktoré reagujú na meniaci sa spôsob života a práce. Mladí ľudia, študenti či ľudia prichádzajúci do miest za prácou čoraz častejšie hľadajú flexibilnejšie formy bývania. Očakávame preto rozvoj profesionálneho nájomného bývania, študentského bývania aj krátkodobého a strednodobého ubytovania. Tieto projekty však nemožno posudzovať rovnako ako klasický rezidenčný development určený na predaj. Nestačí postaviť kvalitnú budovu. Rozhodujú aj prevádzkový model, obsadenosť, služby, profesionálna správa a stabilita príjmov.
Tatra banka je digitálnym lídrom. Aké inovácie prináša klientom v projektovom financovaní nehnuteľností?
Digitalizácia nemá nahradiť odbornú diskusiu s klientom, ale zjednodušiť proces a odstrániť zbytočnú administratívu. Klienti si už dnes môžu v Business bankinguᵀᴮ pozrieť detaily svojich úverov. Drvivá väčšina klientov využívajúcich projektové financovanie cez túto platformu zadáva aj jednotlivé žiadosti o čerpanie vrátane potrebných podkladov. Vybrané zmluvy môžu zároveň podpisovať digitálne, pričom už v blízkej budúcnosti tak budú môcť podpisovať takmer všetky zmluvy. Ďalšou oblasťou, ktorú máme ambíciu digitalizovať, je podávanie návrhov na vklad do katastra, ktoré je súčasťou každého projektového financovania nehnuteľností. Túto službu by sme radi začali poskytovať začiatkom roka 2027.
Prečo by mal developer alebo investor priniesť svoj ďalší realitný projekt práve do Tatra banky?
Pretože u nás nájde tím, ktorý pozná trh a dokáže sa s ním rozprávať odborne, otvorene a konkrétne. Rozumieme rôznym segmentom, rizikám aj praktickému priebehu financovania. Vieme byť nároční, pretože financovanie musí obstáť aj v meniacich sa podmienkach. Pri kvalitnom projekte sme však pripravení hľadať riešenie a urobiť pre jeho realizáciu maximum. Práve spojenie expertízy, férového dialógu a reálneho úsilia je dôvodom, prečo sa k nám klienti vracajú.
