Drahšie hypotéky ceny bytov nezabrzdili. Dopyt ťahá obava zo zdražovania aj nedostatok malých bytov. Analytik odhaľuje, čo bude ďalej.
Slovenský realitný trh mal podľa očakávaní odborníkov stratiť dych. Tuzemské nehnuteľnosti si však tvrdohlavo stoja za svojím. Ukázali to najnovšie dáta Národnej banky Slovenska (NBS) za tretí štvrťrok, ktoré potvrdili ďalší rast ich cien.
V porovnaní s predchádzajúcim obdobím sa ponukové ceny medzikvartálne zvýšili o 2,6 percenta a pri medziročnom pohľade narástli až o 10,9 percenta. Podobný vývoj málokto očakával, keďže sa predpokladalo, že trh ochladia rastúce úroky, ktoré predražili hypotekárne úvery.
Dôvody trhového správania vysvetľuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik, ktorý zároveň pridáva vlastný odhad budúceho vývoja a konkrétne odporúčania pre kupujúcich.
Útlm sa nekonal
Podľa údajov NBS dosiahla v treťom štvrťroku priemerná cena bývania úroveň 3 120 eur za štvorcový meter, čo je o 78 eur viac ako v predchádzajúcom kvartáli. Drahšie úvery teda dopyt po nehnuteľnostiach nezabrzdili.
Sadzba na nové hypotéky stúpla z júnových 3,8 percenta na 3,9 percenta v septembri. Prírastok nových úverov na bývanie napriek tomu zostal vysoký a spomalil až ku koncu štvrťroka.
Domácnosti podľa NBS pravdepodobne urýchlili nákupy pred ďalším zdražením hypoték. Zároveň ubudla ponuka nehnuteľností. Nových inzerátov bolo totiž medziročne o dve percentá menej. Silný dopyt tak stretol užšiu ponuku. Treba však doplniť, že podiel bytov v ponuke vzrástol a je najvyšší za posledné tri roky.
Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS.
Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS
Nárast hypoték
Podobný obraz ukazujú aj dáta z praxe. Spoločnosť OVB Allfinanz Slovensko medziročne sprostredkovala o 20 percent viac hypoték, pričom ich objem vzrástol o 27 percent.
Priemerná hypotéka stúpla o 5,5 percenta, z 99 700 eur na 105 140 eur. Priemerná sadzba klientov spoločnosti zároveň dosiahla v októbri 3,95 percenta, kým na začiatku roka bola 3,49 percenta. „Pri rovnakom príjme sa tak znižuje dostupná výška úveru a klient musí hľadať lacnejšie bývanie, pridať vlastné úspory alebo zapojiť spolužiadateľa,“ mieni analytik.
Za celkovou situáciou vidí psychológiu trhu. Časť záujemcov sa podľa neho rozhodla kúpiť skôr, aby sa vyhla ešte vyšším cenám bytov aj úrokom. Rastúci počet hypoték pri drahšom financovaní podľa neho ukazuje, že mnohí kupujúci s nákupom neváhajú.
Malé byty chýbajú
Najviac zdraželi najmenšie byty, na ktoré sa kupujúci zamerali viac pre ich vyššiu dostupnosť. Jednoizbové stúpli medziročne o viac ako 12 percent a dvojizbové o viac ako 10 percent. Ceny najväčších bytov v treťom štvrťroku klesli o sedem percent, čo však podľa centrálnej banky len koriguje podobne výrazný rast z predchádzajúceho kvartálu.
Búlik hľadá vysvetlenie v demografii. Podiel jednočlenných domácností na Slovensku podľa dostupných údajov stúpol z 22 percent v roku 1991 na 35 percent v roku 2021. Ich počet sa údajne zvýšil z necelých 400-tisíc na približne 835-tisíc.
„Samostatné bývanie častejšie vyhľadávajú mladí jednotlivci a zároveň pribúdajú osamelo žijúci seniori. Pri podobnom počte obyvateľov tak vzniká dopyt po väčšom počte menších bytov, ktoré na trhu jednoducho chýbajú. Práve tento nesúlad medzi skladbou bytového fondu a dopytom po malých bytoch podporuje ich výrazné zdražovanie aj v období drahých hypoték, ktoré aktuálne zažívame,“ vysvetľuje analytik.
Regionálne rozdiely
Jednotný slovenský realitný trh podľa Búlika neexistuje. Dokazujú to aj regionálne rozdiely. Banskobystrický kraj zdražel medzikvartálne najviac, konkrétne o 9,3 percenta.
Národná banka Slovenska to pripisuje okoliu krajského mesta, kde pribudli drahšie novostavby. Druhý najvyšší rast zaznamenal Trnavský kraj, ktorý pridal 4,4 percenta, a to najmä vďaka bytom v okrese Dunajská Streda a domom v okrese Trnava. Pri priemernom plate a splátke hypotéky je tam bývanie stále relatívne najdostupnejšie.
Bratislavský kraj medzištvrťročne stúpol o 2,7 percenta. Hlavné mesto s okolím má naďalej najväčší vplyv na celkový rast, aj keď slabší ako na prelome rokov. Košický kraj ako jediný mierne poklesol, konkrétne o 0,3 percenta. Analytik to však spája s predchádzajúcim prudkým rastom, ktorý trval niekoľko štvrťrokov.
Špecifiká zdražovania
Trh sa čoraz výraznejšie rozdeľuje aj podľa typu nehnuteľností. Tie staršie zdražujú rýchlejšie než novostavby. Ich ceny stúpli len o 1,5 percenta, rástli teda menej ako polovičným tempom. Novostavby momentálne tvoria 26 percent sledovanej ponuky a ich podiel naďalej klesá.
„Kupujúci s obmedzeným rozpočtom sa sústreďujú práve na segment staršieho bývania, v ktorom je konkurencia najintenzívnejšia,“ dopĺňa expert.
Zdroj: United Classifieds, NBS
Zdroj: United Classifieds, NBS
Jeden príklad za všetko
Vplyv súčasného vývoja na rodinný rozpočet demonštruje Búlikov praktický príklad. Priemerný byt s rozlohou 70 štvorcových metrov pri cene 3 497 eur za štvorcový meter stojí približne 244 800 eur. Ak banka financuje 80 percent ceny, kupujúci potrebuje takmer 49-tisíc eur vlastných úspor a hypotéku okolo 195 800 eur.
Pri sadzbe 3,95 percenta, ktorá predstavuje priemer pri klientoch spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko za október, a splatnosti 30 rokov vychádza splátka asi 929 eur mesačne.
Ak by sme prepočet realizovali so sadzbou 3,49 percenta zo začiatku roka, splátka by bola približne 878 eur. Samotné zdraženie úveru teda stojí asi 51 eur mesačne, bez zohľadnenia rastu ceny bytu.
Čo čaká trh?
Zverejnené čísla treba podľa Búlika čítať opatrne. Pri hodnotení trhu je totiž podľa jeho slov nutné rozlišovať dva druhy ukazovateľov. Kým NBS sleduje ponukové ceny v realitných inzerátoch, Štatistický úrad SR vyhodnocuje realizačné ceny skutočne predaných nehnuteľností z kúpnych zmlúv.
Medziročný rast ponukových cien o 10,9 percenta za tretí štvrťrok sa preto nedá priamo porovnávať s 13,6-percentným rastom realizačných cien za druhý štvrťrok. V každom prípade však považuje cenový nárast za výraznejší, ako by to bolo ešte pred pár rokmi.
Budúci výhľad analytika je skôr zdržanlivejší. V najbližších štvrťrokoch očakáva postupné spomaľovanie zdražovania bývania. Predikciu poklesu tempa cenového rastu podľa neho ovplyvní ekonomická nálada medzi obyvateľstvom a očakávania ďalšieho vývoja.
Pokiaľ by ľudia počítali s ďalším zhoršovaním situácie, mohli by urýchliť kúpu nehnuteľnosti a čerpanie hypotéky oproti pôvodným plánom, čím by sa naďalej udržiaval vysoký dopyt a vytváral tlak na rýchlejší rast cien.
Plošný cenový zostup považuje za nereálny. „Lokálne poklesy cien sa môžu vyskytnúť v lokalitách s horšou infraštruktúrou a dostupnosťou. Avšak vývoj cien budú naďalej ťahať predovšetkým väčšie mestá a regionálne centrá kvôli sťahovaniu za prácou, pričom tam bude zdražovanie v blízkom čase pravdepodobne pokračovať podobným tempom ako v treťom kvartáli,“ objasňuje odborník.
Odporúčanie experta
Na otázku slovenského Forbesu ohľadom aktuálneho odporúčania pre kupujúcich finančný analytik odpovedal pragmaticky. „Kupujúcim, ktorí majú stabilný príjem, potrebné úspory a vychádza im dostatočná hypotéka, odporúčam kúpu neodkladať. Aj keď predpokladám spomalenie rastu cien nehnuteľností, v budúcom roku môžu nehnuteľnosti zdražieť o ďalších päť až sedem percent,“ poznamenáva.
Vyčkávanie sa podľa neho môže predražiť, najmä ak budú zároveň rásť úrokové sadzby hypoték.
„Dôležité je nekupovať nehnuteľnosť za každú cenu. Aj na rastúcom trhu sa dajú nájsť predražené byty, pri ktorých sa oplatí počkať na pokles alebo hľadať inú ponuku. Kupujúci by si mali porovnať ceny podobných nehnuteľností v danej lokalite a pokúsiť sa vyjednať lepšiu cenu,“ uzatvára expert.
