Trh s novostavbami v Bratislave je opäť stabilizovaný a čakanie na zlacnenie bytov sa podľa dát už nemusí vyplatiť. Juraj Privrel, Chief Commercial Officer z ITB Development, hovorí o investičnej disciplíne, zodpovednosti developerov voči mestu aj o tom, prečo dnes pri kúpe bytu rozhoduje hlavne kvalita života.
Ste skúsený expert na realitný trh. Ako by ste predstavili svoju aktuálnu úlohu v tíme developera ITB?
V developmente pôsobím 17 rokov, z toho viac ako 13 rokov som súčasťou ITB. Prešiel som si viacerými pozíciami, od predaja cez analýzy trhu až po projektový manažment. Vnímam, že dobrý byt vzniká správnymi rozhodnutiami o architektúre, lokalite, dispozícii, štandarde, cene, službách a celkovej kvalite života, ktorú prinesie. Mojou úlohou je tieto veci prepájať. Pozerať sa na projekt obchodne a dátovo, ale zároveň ľudskou mierkou cez potreby ľudí, ktorí v bytoch budú bývať alebo do nich investujú.
Rezidenčný trh v Bratislave má za sebou niekoľko turbulentných rokov. Ako vnímate jeho súčasnú kondíciu?
Vnímam ho dnes ako stabilizovaný. V bežných rokoch sa v Bratislave predá približne 3-tisíc novostavieb ročne. V roku 2023 sa trh prepadol zhruba o dve tretiny, teda pod hranicu tisíc predaných bytov, no dnes sme späť na obvyklých číslach predaja. Vidíme to aj na našom kľúčovom projekte Čerešne, kde nám pozitívny vývoj trhu umožnil uviesť do predaja až tri etapy projektu naraz.
Mnohí kupujúci v ostatných rokoch odkladali kúpu bytu v nádeji, že zlacnejú hypotéky alebo samotné byty. Do akej miery je dnes rozumné čakať?
Čakanie môže byť rozumné, ak klient ešte nemá vyriešené financovanie, alebo nenašiel byt, ktorý mu dáva zmysel. Ale čakať na zlacnenie sa štatisticky nezvykne vyplatiť. Vidno to aj na dátach. Podľa našej analýzy za posledných 12 mesiacov pripadá na jedno zlacnenie sedem zvýšení cien na bratislavskom trhu.
Ešte zreteľnejšie to vidno z dlhšej perspektívy. Kto si kúpil byt na hypotéku v roku 2015, financoval ho pri sadzbách okolo 2,7 percenta. Mesačná splátka hypotéky je pri dnešných úrokoch zhruba o 10 percent vyššia, nájomné však za rovnaké obdobie vzrástlo o približne 80 percent.
Pre mladé rodiny je kúpa vlastného bývania náročné rozhodnutie. Čo dnes najviac ovplyvňuje ich rozhodovanie?
Pri mladých rodinách je cena a dostupnosť hypotéky stále prvý filter. Keď sa však dostanú cez túto hranicu, rozhoduje už oveľa viac faktorov než len cena za meter štvorcový. Rodina si nekupuje iba byt. Kupuje si kvalitu každodenného života, teda ako rýchlo sa dostane do práce, či má v okolí škôlku, školu, ihrisko, služby, bezpečný verejný priestor a komunitu.
Nehnuteľnosti sú pre slovenské domácnosti historicky významnou súčasťou budovania majetku. Až 93 percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva. Aj vďaka tomu je podľa prieskumu ECB z júla 2023 medián čistého majetku slovenskej domácnosti len približne o 10 percent nižší ako v Nemecku, čo asi mnohých prekvapí.
Nehnuteľnosti sú pre slovenské domácnosti historicky významným tvorcom majetku. Až 93 percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva.
Bratislava je tradične silným trhom aj pre investičných kupujúcich. Čo dnes rozhoduje o tom, či je byt dobrá investícia?
Pri investičnom byte je najdôležitejší výnos z nájmu a očakávané zhodnotenie v čase. To sú základné investičné parametre. Nie sú však jediné. Dobrý investičný byt musí byť aj likvidný, teda taký, ktorý viete rozumne prenajať, ale aj v budúcnosti dobre predať. Bratislava má v tomto silnú pozíciu. Je to najväčší pracovný, univerzitný a ekonomický trh na Slovensku, preto tu dlhodobo existuje prirodzený dopyt po bývaní aj nájme. Samozrejme, nie každý byt je automaticky dobrá investícia. Byt má však oproti investíciám do finančných nástrojov navyše veľkú psychologickú výhodu.
Zdroj: ITB
Akú výhodu máte na mysli?
Pri budovaní majetku nie je dôležitý iba samotný výnos, ale aj disciplína a pravidelnosť. Práve tam má nehnuteľnosť paradoxnú výhodu. Je málo flexibilná.
Flexibilita finančného majetku je jeho veľká prednosť. Akúkoľvek časť portfólia viete zlikvidovať prakticky okamžite. Pri budovaní majetku sa však tá istá vlastnosť môže zmeniť na nevýhodu. Keď človek zatúži zvýšiť svoju spotrebu, napríklad kúpiť si nové auto či dopriať si drahšiu dovolenku, stačí málo, a to neposlať v ten mesiac peniaze na investičný účet, alebo si časť jednoducho vybrať.
Predaj investičného bytu, naopak, trvá tri až šesť mesiacov. Práve tento čas spôsobí, že si človek iracionálne nákupné rozhodnutie stihne rozmyslieť. Byt tak funguje ako prirodzená bariéra. Nemusíte každý deň prekonávať vlastnú vôľu.
Poznám to aj z vlastného života. Priznám sa, boli mesiace, keď som si investičný účet nedotoval. Ale to, že by som nezaplatil splátku hypotéky za investičný byt, nepripúšťam ani ako možnosť.
Developeri dnes nestavajú len budovy, ale celé časti mesta. Kde leží hranica medzi predajom súkromného projektu a zodpovednosťou voči širšej verejnosti?
Developer predáva konkrétny produkt svojim klientom, ale výsledok jeho práce ostáva v meste desaťročia. Preto sa development nedá vnímať len cez hranicu pozemku.
Snaha o vysokú architektonickú úroveň projektov je nám prirodzene blízka. Dvaja zo zakladateľov ITB, Tomáš Šebo a Igor Lichý, sú architekti, preto im na výraze projektov a ich zodpovednosti voči mestu mimoriadne záleží. Ku každému projektu sa pravidelne stretávajú nad návrhom a priebežne ho vylepšujú.
Pri veľkých mestských projektoch sa stretávajú záujmy developerov, samosprávy, obyvateľov aj odborníkov. Kto má podľa vás rozhodovať o tom, ako bude mesto vyzerať?
Pravidlá určuje mesto, čo je iste správne. Developer v ich rámci prináša kvalitné, realizovateľné a financovateľné riešenia. Klient nakoniec rozhodne, či to celé dáva zmysel. Hľadanie tejto rovnováhy je jedna z najťažších vecí v developmente, ale je to zdravý systém. Projekt, ktorý ľuďom neprináša hodnotu, si kupujúceho hľadá ťažšie. A projekt, ktorý neprináša hodnotu mestu, sa potrápi pri povoľovaní aj vo verejnej diskusii.
V spoločenskej debate sa často objavuje názor, že developeri nesú časť zodpovednosti za nedostupnosť bývania. Ako sa na túto kritiku pozeráte?
Jej smerovaniu ľudsky rozumiem, pretože bývanie je pre ľudí existenčná téma a developer je najviditeľnejším článkom celého procesu. Cena bytu však nevzniká vo vákuu. Odráža cenu pozemku, výstavby a financovania, sadzbu daní a poplatkov, regulácie aj riziko, že projekt bude povoľovaný mnoho rokov.
Dostupnejšie bývanie nevznikne tým, že budeme hľadať vinníka. Vznikne vtedy, keď sa bude viac stavať, projekty sa budú povoľovať v predvídateľnom čase a developeri budú medzi sebou naďalej súťažiť širšou ponukou, kvalitou aj cenou. Dostupnosti bývania na Slovensku by určite pomohlo aj zníženie sadzby DPH na byty, ktorá je aktuálne najvyššia v regióne.
Projekt Čerešne sa postupne mení na živú mestskú štvrť. Čo sa vám počas jeho vývoja potvrdilo a prečo je etapa Čerešne Plaza taká dôležitá?
Potvrdila sa nám téza, že ľudia kupujú najmä kvalitu života. Čerešne rastú od roku 2016, dnes v nich býva vyše tisíc obyvateľov a po dokončení všetkých etáp presiahneme 1 200 domácností s takmer 4-tisíc obyvateľmi. Dopyt naprieč etapami tak ukazuje, že popri cene a dispozícii rozhoduje aj vybavenosť, verejný priestor a komunita. Sám som sa do projektu presťahoval z bytu v novostavbe v centre Bratislavy a považujem to za výborné rozhodnutie.
Etapa Plaza je prirodzeným vrcholom tejto snahy. Do Dúbravky prináša nové živé námestie so službami, obchodmi, amfiteátrom a detskými ihriskami otvorenými celej Dúbravke. Práve tým sa Čerešne definitívne posúvajú z rezidenčného projektu na mestskú štvrť.
Čerešne Plaza. Zdroj: ITB
S rastom ITB súvisia aj nové formy financovania. Ako developer ste vstúpili na kapitálový trh a v auguste ste prvú emisiu dlhopisov vypredali rekordne rýchlo. Čím si vysvetľujete takýto záujem?
Vnímame to ako ďalší silný signál dôvery. Pri výstavbe projektov nám ju dokazujú spokojní klienti, z ktorých viacerí si kupujú nielen jeden, ale aj viac bytov, ako aj dlhodobí partneri, zhotovitelia a banky. Ponukou dlhopisov sa k nim pridávajú aj ďalší investori. Tí hodnotia nielen samotný investičný produkt, ale aj výsledky firmy, kvalitu projektov, spôsob financovania a dlhodobú stratégiu. To, že sa naša prvá emisia dlhopisov v objeme 10 miliónov eur vypredala za 26 hodín, pre nás nie je len úspešná transakcia. Je to potvrdenie, že aj investori veria tomu, kam sa ITB posúva.
V možnostiach pre investorov pokračujeme aj prostredníctvom nášho produktu Profit 5,5 percenta. Touto formou môžu investori zhodnotiť svoje financie pevným výnosom a zároveň byť súčasťou rozvoja našich projektov.
To, že sa naša prvá emisia dlhopisov vypredala za 26 hodín, pre nás nie je len úspešná transakcia. Je to potvrdenie, že aj investori veria tomu, kam sa ITB posúva.
Juraj Privrel
Aké sú ďalšie ambície ITB na slovenskom trhu?
Aktuálne pripravujeme viacetapový projekt v Devínskej Novej Vsi, projekt rezidenčnej veže pri obchodnom dome Polus v spolupráci so spoločnosťou Wood & Company, ako aj ďalšie projekty v Bratislave. Naším cieľom je ďalej posilňovať pozíciu na slovenskom trhu a prinášať projekty s jasnou hodnotou pre klientov. Zároveň podrobne monitorujeme blízke zahraničné trhy a intenzívne vyhodnocujeme možnosti zahraničnej expanzie.
Gansberg Koliba. Zdroj: ITB
Keď sa obzriete späť, ako hodnotíte cestu, ktorou spoločnosť ITB prešla?
V ITB začínam svoj štrnásty rok, a za ten čas som zvnútra zažil výraznú premenu firmy. Keď som nastupoval, celý developerský tím sedel v jednej kancelárii a realizovali sme projekty s 30 až 50 bytmi. Dnes máme desiatky kolegov, vo výstavbe 793 bytov a v príprave viac ako 2-tisíc ďalších. Od roku 2023 sa zároveň pravidelne umiestňujeme medzi najpredávanejšími developermi na Slovensku. Firma rastie a neustále sa mení. A práve to ma na tejto práci teší najviac.
