Newyorský miliardár Charles Cohen prevzal rodinnú realitnú firmu od svojho otca a strýkov. Postupne ju rozširoval, no teraz bojuje s viacerými exekúciami a pracuje na pláne, ako zachrániť svoj majetok.
Dňa 15. januára 2025 realitný miliardár Charles Cohen zavolal do Forbesu z neznámeho čísla, ako to robí vždy. Prešli už štyri mesiace, čo sa Forbes snažil presvedčiť, aby prediskutoval svoje rastúce dlhy a neobsadené priestory v budovách, ktoré vlastní jeho realitná spoločnosť Cohen Brothers Realty.
V septembri povedal, že sa ozve v novembri. V novembri povedal, že zavolá v januári. Minulý týždeň Cohen povedal, že ide na dovolenku. Neuviedol kam, ale často odlieta na svoju vinicu Château de Chausse na juhu Francúzska alebo do svojho penthousu na Palm Beach (má tiež byty v západnom Hollywoode, na Manhattane a rozľahlý dom v Greenwichi v Connecticute).
Potom požiadal, či by sa tento príbeh mohol opäť odložiť o štyri až šesť týždňov, vraj by vysvetlil, ako sa jeho firma „obrátila k lepšiemu“.
„Ak uverejníte negatívny príbeh, poškodí ma to,“ povedal a spomenul niekoľko refinancovaní a nových nájomných zmlúv, o ktorých tvrdil, že sa pripravujú. „Sťažuje nám to prenajímanie, keď si ľudia myslia, že je tu problém, ktorý v skutočnosti problémom nie je.“
Niet pochýb o tom, že Cohen, ktorý v osemdesiatych rokoch prevzal firmu svojho otca a strýkov a rozšíril ju výstavbou a kúpou špičkových kancelárskych veží v centre Manhattanu, sa teraz ocitol v zložitej situácii.
Keďže pandémia vyprázdnila kancelárie, mnohé z jeho cenných nehnuteľností prišli o nájomníkov. Najmenej šesť jeho budov je prázdnych na viac ako 20 percent, pričom tri z nich sú obsadené na menej ako 60 percent. Zároveň má podľa úverových a súdnych dokumentov problémy so splácaním dlhu vo výške najmenej 1,1 miliardy dolárov, čo viedlo k strate štyroch nehnuteľností v novembrovej aukcii.
To všetko zasadilo Cohenovi a jeho majetku, ktorý dosiahol vrchol v roku 2022 na úrovni 3,7 miliardy dolárov, pekný úder. Časopis Forbes teraz odhaduje jeho majetok na 1,6 miliardy dolárov. Približne dve tretiny z toho tvoria jeho nehnuteľnosti, ktoré stratili na hodnote, keďže nájomníci utiekli do novších mrakodrapov s bohatším vybavením.
Cohen toto ocenenie spochybňuje a tvrdí, že by malo byť vyššie. Steven Cherniak, prevádzkový riaditeľ spoločnosti Cohen Brothers, uviedol, že firma stíha včasne splácať pôžičky za budovy, ktoré tvoria viac ako polovicu dlhu vo výške 1,1 miliardy dolárov. Cherniak je navyše presvedčený, že nehnuteľnosti získajú v prvej polovici tohto roka ďalších nájomcov.
Cohenove problémy sa dostali na titulky novín už 8. novembra, keď sa uskutočnila jedna z najväčších exekučných dražieb v histórii New Yorku. Na predaj bolo päť jeho majetkov: kancelársky a dizajnérsky komplex s rozlohou takmer 75-tisíc štvorcových metrov v Dania Beach na Floride, neďaleký hotel Le Meridien, bývalý hotelový areál v Rye Brook v New Yorku a siete divadiel v USA a vo Veľkej Británii.
Na konci ponukového konania Cohenov veriteľ, spoločnosť Fortress Investment Group, získal takmer všetko, keď za dizajnérsky komplex, hotel, sieť divadiel vo Veľkej Británii a pozemok v Rye Brook zaplatil necelých 150 miliónov dolárov. Nikto sa neobťažoval podať ponuku na americkú sieť Landmark Theaters s 28 prevádzkami a koncesnými podnikmi, ktoré zostali v Cohenových rukách.
Bola to posledná epizóda v dlhodobom boji medzi Cohenom a Fortress. Veriteľ zažaloval Cohena v marci minulého roka a požadoval splatenie pôžičky vo výške 534 miliónov dolárov, ktorá bola zabezpečená týmito nehnuteľnosťami. Zástupcovia spoločnosti Fortress na žiadosť o komentár nereagovali. Cohen a jeho spoločnosť podali protižalobu.
Aukcia, na ktorej sa Cohen nezúčastnil, bola pre realitného magnáta a milovníka filmov ďalším neúspechom. Kolekcia kancelárskych veží v centre Manhattanu, ktorú zhromaždil, mu roky prinášala stabilné zisky.
Potom rozšíril svoju činnosť o dizajnérske centrá a oddal sa svojej vášni pre film, produkoval niekoľko filmov nominovaných na Oscara (a jeden víťazný film v kategórii najlepší cudzojazyčný film, „The Salesman“), kúpil reťazce umeleckých kín a začal podnikať v oblasti distribúcie filmov. V roku 2016 kúpil aj 135-hektárovú vinicu a panstvo vo Francúzsku a o rok neskôr značku pánskej špičkovej obuvi Harry’s of London.
V posledných dvoch rokoch sa však musel vysporiadať s narastajúcimi problémami vo svojich kancelárskych vežiach. Prišiel o niekoľko významných nájomcov – vrátane spoločnosti WeWork, ktorá opustila viac ako 18,5 tisíc štvorcových metrov v niekoľkých nehnuteľnostiach, pričom si ponechala oveľa menej priestoru – a dlhy narastali, keď sa blížili termíny splátok.
Podľa viacerých maklérov jeho budovy museli konkurovať úplne novým mrakodrapom s luxusným vybavením, takže bolo čoraz ťažšie nahradiť tieto prenájmy. Vysoké úrokové sadzby tiež sťažovali refinancovanie, a keď sa mu to podarilo – ako v prípade úveru Fortress –, bolo to za nevýhodných podmienok.
Súčasne to zasiahlo aj zvyšok jeho impéria. Pandémia zatvorila jeho kiná po celej krajine a jeho dizajnérske centrá prišli tiež o nájomníkov: o jedno na Floride prišiel úplne, ale má tri ďalšie, vrátane dvoch v Los Angeles a New Yorku, kde obsadenosť klesla pod 80 percent.
Foto: ForbesUS, Ben Hider/Getty Images
750 Lexington Avenue, 28-poschodová veža s nájomníkmi vrátane Sephora a WeWork, v apríli 2024 bola prehodnotená na 50 miliónov dolárov, čo je obrovský pokles z 300 miliónov dolárov v roku 2015.
Cohen trvá na tom, že vyhliadka v skutočnosti nie je taká zlá, ako vyzerá, a poukazuje na lepšiu lízingovú aktivitu a nedávny nárast predaja kancelárskych budov. Na jednej z jeho nehnuteľností, 750 Lexington Avenue – kde sídli ústredie jeho firmy – veriteľ požiadal o zabavenie v máji, mesiac po prehodnotení budovy len na 50 miliónov dolárov, čo je obrovský pokles oproti 300 miliónom dolárov v roku 2015.
Zabavenie sa však zastavilo, pričom jeden nájomca, maloobchodný predajca Sephora, obnovil nájomnú zmluvu a ďalší nájomca, WeWork, si nájomnú zmluvu ponechal po tom, čo sa dostal z konkurzu. Cohen Brothers pracuje na úprave úveru s veriteľom.
„Máme sa dobre. Máme síce problémy s lízingom, tie trápia snáď každého, ale máme dobré budovy,“ povedal Cohen pre Forbes v telefonáte 10 dní po aukcii v novembri.
Mimo New Yorku očakáva, že čoskoro prerazí na 23-poschodovej, presklenej kancelárskej veži vo West Palm Beach, kde dopyt po kancelárskych priestoroch zostáva silný, najmä v prípade nových budov.
„Všade robím všetko, čo potrebujem,“ uviedol.
Rodinný biznis a láska k umeniu
Cohen sa narodil v roku 1952 v realitnej rodine v Harrisone severne od New Yorku. Jeho otec Sherman bol bývalým predajcom áut, ktorý so svojimi dvoma bratmi postavil Cohen Brothers Realty. Súrodenci biznis nakoniec rozšírili na viac ako 20 budov po celom Manhattane.
Ako malé dieťa sa Cohen viac zaujímal o šoubiznis, lásku k filmom si vypestoval po tom, čo ho jeho stará mama vzala ako trojročného pozrieť sa na Popolušku. V čase, keď bol tínedžer, Cohen ukazoval byty pre svoju rodinnú realitnú firmu. Vedel však aj to, že sa chce stať režisérom a dokonca nakrútil niekoľko krátkych filmov.
„Keď som mal 14 rokov, prestal som sledovať Yankees a začal som čítať Variety,“ povedal pre Forbes v roku 2017. „Nebolo pre mňa nič vzrušujúcejšie, ako byť v rade na premiéru filmu.“
Chvíľu však potrvá, kým sa bude venovať svojim filmárskym snom. Ako prvý z rodiny vyštudoval vysokú školu, v roku 1974 získal bakalársky titul na Tuftsovej univerzite a v roku 1977 právnický titul na Brooklynskej právnickej fakulte.
Potom pracoval niekoľko rokov v divízii nehnuteľností Chemical Bank v New Yorku. Následne vstúpil do rodinnej firmy a do roku 1981 sa už stal jej viceprezidentom a generálnym poradcom. Len o dva roky neskôr sa stal prezidentom a kúpil podiely svojho otca a strýka v spoločnosti za nezverejnenú sumu.
V 90. rokoch minulého storočia Cohen expandoval do dizajnérskych centier, keď v roku 1996 kúpil budovu Decoration and Design na Manhattane za 63 miliónov dolárov a pridal k nej aj Pacific Design Center v Los Angeles a Design Center of the Americas na Floride o tri roky neskôr za nezverejnenú sumu. Do roku 2009 rozšíril firmu na viac ako 1,1 milióna metrov štvorcových nehnuteľností – predstavuje to 300-percentný nárast po tom, čo ju prevzal v 80. rokoch.
V tom čase sa tiež vrátil k celoživotnému nadšeniu pre film. Vyčlenil polovicu rozpočtu na nezávislý film Frozen River, ktorý v roku 2008 vyhral Veľkú cenu poroty na filmovom festivale Sundance, a v tom istom roku založil aj podnik na distribúciu filmov.
V nasledujúcom desaťročí získal zbierku historických filmov, malé kino na Manhattane plus Landmark a Curzon, dva divadelné reťazce v USA a Spojenom kráľovstve. Začal tiež tráviť viac času vo Francúzsku, kde kúpil v roku 2016 vínny statok Château de Chausse za 20 miliónov dolárov a o rok neskôr si do zbierky pridal historické divadlo v japonskom štýle v Paríži.
Zárez medzi najbohatšími, po ktorom prišiel pád
V roku 2016 sa tiež prvýkrát zapísal do zoznamu Forbes 400 najbohatších Američanov s odhadovaným čistým majetkom 2,8 miliardy dolárov. V tom istom roku si coworkingová spoločnosť WeWork prenajala štyri poschodia v Cohenovej kancelárskej veži na East 57th St. Do roku 2018 sa tento startup poriadne rozrástol a obsadil tak tiež viac ako 7,5 tisíc štvorcových metrov v budove na 750 Lexington Ave.
Keď sa WeWork v septembri 2019 zrútil, Cohenovi zostal hroziaci problém s lízingom, keďže sa predpokladalo, že hotovosť startupu vyschne. O šesť mesiacov neskôr prišla pandémia. Pokles bol zničujúci pre prenajímateľov kancelárskych priestorov v New Yorku.
Do konca roka 2020 klesla hodnota mestských kancelárskych budov o 45 percent, čo je odhadovaný pokles o 50 miliárd dolárov podľa výskumnej práce, ktorú v roku 2022 zverejnili profesori z Kolumbijskej univerzity a Newyorskej univerzity Arpit Gupta, Vrinda Mittal a Stijn van Nieuwerburgh.
„V budúcnosti sa toto obdobie bude nazývať veľký reset oceňovania,“ hovorí dlhoročný newyorský realitný maklér Bob Knakal. „Ľudia sa musia naladiť na realitu súčasného trhu.“
Cohen však ešte pred pandémiou uzavrel pôžičky s pevnou úrokovou sadzbou na niekoľko svojich najväčších nehnuteľností – vrátane 750 Lexington Ave a newyorského dizajnérskeho centra. V roku 2022, keď Federálny rezervný systém začal zvyšovať úrokové sadzby v boji proti vysokej inflácii, sa rozhodol využiť túto výhodu skôr, ako sa sadzby príliš zvýšia. V septembri toho roku refinancoval štyri nehnuteľnosti a dva divadelné reťazce pôžičkou v hodnote 534 miliónov dolárov od Fortressu.
Podľa finančných dokumentov odhalených v súdnom spore s Fortress, Cohenovo impérium už pri refinancovaní v roku 2022 pociťovalo istú bolesť. V správe nezávislého audítora zostavenej v decembri 2022 sa uvádza, že firma sa vyrovnáva s „čistými prevádzkovými stratami“ a „vysokou mierou neobsadenosti“, ktoré „vyvolávajú značné pochybnosti o schopnosti spoločnosti pokračovať v nepretržitej činnosti“.
V správe sa tiež uvádza, že firma vynaložila „významné úsilie na zvýšenie obsadenosti a opatrenia na kontrolu nákladov“ a mala tiež „primerané hotovostné zdroje a plány kontinuity podnikania“.
Na jar roku 2023 Forbes vyšetroval kolaps hodnôt komerčných nehnuteľností vo veľkých mestách v USA. „Musíte sa brániť,“ povedal Cohen v tom čase Forbesu, keď sa ho spýtali na jeho stratégiu, ako prežiť pokles. O svojom dlhu povedal: „Nie je to otázka, ktorá by ma bezprostredne znepokojovala. Informujeme veriteľov o tom, čo sa deje, sme transparentní a vysvetľujeme, prečo sú veci také, aké sú.“
Počas zvyšku toho roka Cohen a Fortress podľa súdnych podaní predĺžili splátkový kalendár pôžičky a odložili platby. V novembri 2023 spoločnosť WeWork vyhlásila bankrot a uvoľnila viac ako 18,5-tisíc štvorcových metrov v dvoch Cohenových nehnuteľnostiach v Los Angeles a New Yorku.
Napätie vyvrcholilo vo februári 2024, keď Cohen a Fortress rokovali o ďalšom predĺžení platieb. V e-mailoch odhalených v súdnych záznamoch Cohen odmietol návrh Fortress, ale mal nádej, že sa dohodnú: „Za posledných 20 rokov sme vždy spoločne našli cestu vpred.“
Dean Dakolias, spolupredseda a riadiaci partner Fortress, reagoval stroho. „Váš posledný návrh bol nereálny a posunul nás o niekoľko krokov späť,“ napísal. „Neuskutočnili ste svoju poslednú platbu a nepreukázali ste, že rozumiete závažnosti svojej situácie alebo jej dávate prednosť.“
Nasledujúci mesiac Fortress zažaloval Cohena a požadoval úplné splatenie viac ako pol miliardovej pôžičky, ako aj osobnú záruku až 187 miliónov dolárov – plus úrok – od Cohena. Cohen podal protižalobu o mesiac neskôr v snahe o zamietnutie pôvodnej žaloby a tvrdil, že Fortress porušil dohodu o predĺžení pôžičky.
Fortress následne v máji požadoval dražbu Cohenových nehnuteľností, ale sudca v júni rozhodol v prospech Cohena a súhlasil s jej odložením. V októbri utrpel Cohen ďalšiu ranu, keď sudca rozhodol, že Cohen musí zaplatiť osobnú záruku za nehnuteľnosti. (Cohen podal odvolanie o 11 dní neskôr, ktoré stále prebieha.) Napriek tomu sa zdá, že Cohen má viac než dosť zdrojov na zaplatenie nevybaveného účtu: v júni minulého roka mal takmer 300 miliónov dolárov v hotovosti a investíciách.
Foto: Franco Vogt pre ForbesUS
Vybudovanie Cohenovho súkromného divadla v jeho sídle v Greenwich, Connecticut stálo viac ako 1 milión dolárov.
Mimo sporov s Fortress je Cohen stále zaťažený niekoľkými dlhmi a budovami, ktoré už majú svoj vek. „Pre majiteľa kancelárskej budovy triedy B je ťažké dosiahnuť, aby ich budovy boli konkurencieschopné s produktom triedy A,“ hovorí Knakal, pričom odkazuje na staršie nehnuteľnosti v porovnaní s novšou výstavbou, ako sú Hudson Yards alebo One Vanderbilt, ktoré sú plne obsadené.
„Hovoríme o poklesoch na hodnote v priemere o 30 až 50 percent,“ dodáva Tomasz Piskorski, profesor nehnuteľností na Columbia Business School. O realitných magnátoch, ktorí majú svoje bohatstvo zviazané v kancelárskych vežiach, hovorí: „Znamená to, že už nemusia byť miliardármi.“
Nevzdáva sa
V snahe prilákať nájomníkov teraz mnohí majitelia starších nehnuteľností ponúkajú až rok bezplatného prenájmu, ako aj vysoké príspevky na vylepšenia. Cohen to však považuje za stratový návrh.
„Robíme len obchody, ktoré majú zmysel. Veľká časť našej konkurencie len hádže peniaze do obchodov,“ povedal v novembri. Cohen trvá na tom, že pracuje na vylepšovaní svojich budov, aby boli konkurencieschopnejšie.
Tvrdí, že teraz by mali byť ocenené vyššie kvôli nedávnym transakciám, ako je novembrová dohoda, ktorá ocenila S.L. Green’s One Vanderbilt na 4,7 miliardy dolárov a decembrový predaj dvoch kancelárskych veží na Park Avenue. „Dokončujeme veľkú renováciu lobby na 622 Third,“ povedal. „Reinvestujeme do našich budov.“
Podľa prevádzkového riaditeľa Cherniaka sú tieto renovácie už dokončené vrátane novej vstupnej haly a vonkajšej fasády na 3 Park Avenue za 13 miliónov dolárov. Cohen je tiež naklonený novým prenájmom, ktoré by nahradili jeho voľné miesta.
V Los Angeles zaplnilo priestor po WeWork nemocničné a zdravotnícke vedecké centrum Cedars-Sinai, už existujúci nájomca. V New Yorku firma očakáva, že v najbližších mesiacoch podpíše nové nájomné zmluvy na piatich zo svojich najmenej obsadených veží.
Cohen môže mať pravdu. Činnosť v oblasti prenájmu kancelárií na Manhattane vzrástla v roku 2024 medziročne o 17 percent, čo je najviac od roku 2019, podľa realitného makléra Avison Young. Napriek tomu staršie alebo menej kvalitné nehnuteľnosti tvorili v minulom roku len 23 percent nových prenájmov a nájomné v týchto budovách je len asi polovičné v porovnaní s novými budovami – znamenie, že aj oživenie lízingu zanecháva mnohé z týchto starnúcich veží „na ocot“. Nájomníci sa totižto naďalej rozhodujú pre tie novšie.
Zmena kurzu
Ďalšia stratégia, ktorú Cohen má: premena kancelárskych priestorov na rezidenčné byty. V máji jeho firma požiadala o špeciálne povolenie na premenu devätnástich poschodí svojej 38-poschodovej veže na 623 Fifth Avenue na 172 bytov. Projekt sa odvtedy zmenšil na 60 až 70 bytov, ale firma naďalej pracuje na plánoch dizajnu. Ďalší projekt prestavby by sa mal konať na 3 East 54th Street, ktorý má výhľad na Central Park, pričom firma dokončila demoláciu interiéru minulé leto. „Všetko ide vpred,“ povedal Cohen.
Podľa maklérov newyorských kancelárií, ktorí hovorili s Forbesom, ak Cohen dokáže dotiahnuť konverziu do konca, spolupracovať so svojimi veriteľmi na problémových nehnuteľnostiach a držať budovy, ktoré chce, pričom tie ostatné obetuje, mohol by prežiť hrozby, ktorým jeho impérium aktuálne čelí.
Zatiaľ čo jeho odvolanie v prípade Fortress prechádza cez súdy, Cohen sa pozerá na juh k svojej plánovanej 23-poschodovej veži vo West Palm Beach s názvom West Palm Point. Nachádza sa v blízkosti dvoch ďalších kancelárskych projektov, ktoré vyvíjajú miliardári – One Flagler od Stephena Rossa a One West Palm od Jeffa Greena – a spolu tvoria súčasť toho, čo sa nazýva „Wall Street South“.
Po dokončení tak pridajú takmer 18,5-tisíc štvorcových metrov kancelárskych priestorov. Očakáva sa, že Cohenova budova bude dokončená v roku 2028. Stavbu plánuje financovať kombináciou vlastného kapitálu a úverov.
Pre Cohena by to mohla byť šikovná stávka, keďže voľby Donalda Trumpa podnietili obchodných magnátov a svetových lídrov, aby sa hrnuli do Palm Beach pre jej blízkosť k „zimnému Bielemu domu“ nového prezidenta v Mar-a-Lago. Podľa Cherniaka má firma už vyjednané nájomné zmluvy na šesť poschodí.
„Máme všetky schválenia, ktoré potrebujeme. Zmluva je takmer dokončená a my sa pripravujeme na uzavretie našich pôžičiek a stavbu,“ povedal Cohen v novembri.
Pokiaľ ide o právne bitky, Cohen bude pokračovať v boji. „Tú osobnú záruku nezaplatím. Mám obhajobu, teraz ma čaká odvolanie,“ povedal. „Toto nie je to ani zďaleka koniec.“
Článok vyšiel na forbes.com, jeho autorom je Giacomo Tognini.