12. januára 2022

Čakať na pokles alebo investovať do bývania, ešte kým cena viac nevzrastie? Túto dilemu dnes riešia mnohí kupujúci. Realitný trh je veľkou neznámou. Opýtali sme sa preto, ako to vidia s cenami samotní rezidenční developeri.

Realitný trh pripomína vývoj spred finančnej krízy z roku 2008. Ceny nehnuteľností vlani rástli rádovo o 18 percent, čo je najviac od spomínaného obdobia. Navodzuje to otázku: Máme na trhu bublinu, alebo budú ceny rásť ešte vyššie?

Dostupnosť bývania je oveľa lepšia ako pred krízou

Spoločnosť Bencont zostavila zaujímavý model, ktorý znázorňuje vývoj dostupnosti bývania v Bratislave. Dáva do pomeru výšku mesačnej splátky hypotéky priemerne drahého bytu k priemernej čistej mzde.Na grafe vidno, že po roku 2012 došlo k výraznému zlepšeniu dostupnosti bývania. Bolo to najprv spôsobené poklesom cien nehnuteľností po kríze, neskôr zlacňovaním hypoték a neskôr aj podstatným rastom miezd. Priemerná mesačná splátka hypotéky tak klesla zo 43 na 29 percent čistej mzdy.

K zmene trendu došlo až vlani, keď ceny nehnuteľností poskočili o spomínaných 18 percent, mzdy rástli málo a úrokové sadzby už klesajú len kozmeticky. Podiel splátky hypotéky tak podľa modelu vzrástol na 31,5 percenta čistej mzdy. Tento prepočet teda nafukovanie bubliny nenaznačuje.

Reklama

Čaká sa ďalší rast?

„O bubline hovoriť nemôžeme. Sme veľmi malý trh, takže cena je citlivá na veľké množstvo drobných faktorov. Aktuálne je to nepomer medzi dopytom a ponukou, na bratislavskom trhu chýba až 4-tisíc nových bytov,“ vysvetľuje Juraj Nevolník, šéf Penta Real Estate pre Slovensko. Trh teraz podľa neho len dohnal cenový deficit z minulosti.

Nesúlad medzi dopytom a ponukou bytov a domov ženie ich ceny nahor už dlhšiu dobu. Developerov brzdia zdĺhavé povoľovacie konania, pre ktoré nemôžu začať s novou výstavbou. Navyše, teraz ceny bytov ženie nahor aj zdražovanie stavebných materiálov. Rezidenční developeri sú preto „nútení“ zvyšovať ceny bytov niekoľkokrát do roka. Niektorí hovoria, že cenník prepisujú na kvartálnej báze, časť dokonca aj častejšie.

Rýchlejšie ako inflácia

„Keď sa pozrieme len na vývoj slovenských parametrov, ktoré ovplyvňujú cenu nehnuteľností, vidíme nedostatok pracovných kapacít, nárast miezd, nárast cien materiálov a silný reálny dopyt po bývaní. Zároveň nevidíme výrazný nárast ponuky. Tieto parametre dávajú predpoklad pokračujúceho rastu cien nehnuteľností v budúcnosti.“ hovorí Juraj Ťahún, riaditeľ pre predaj v spoločnosti Lucron.

Predpokladá, že z dlhodobého hľadiska budú ceny nehnuteľností rásť rýchlejšie ako inflácia. „Krátkodobé výkyvy však nevieme predikovať,“ dodáva.

Narazíme na limity

„Ceny budú ďalej rásť,“ myslí si aj Ivan Bratko, vedúci predaja v J&T Real Estate. „Minimálne pri najlacnejšom a najdrahšom segmente,“ dodáva. „Pri dvojizbových bytoch však možno ponuka čoskoro narazí na rozpočtové a úverové možnosti kupujúcich,“ prognózuje.

Aj šéf Penta Real Estate predpokladá, že dopyt môže sčasti naraziť na svoje limity. „Čoraz viac ľudí môže mať problém dostať hypotéku, ktorá by im stačila na vlastné bývanie,“ naznačuje Nevolník.

Problémy s dostupnosťou avizuje aj generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta Pavol Kožík. „Najmä v lukratívnejších lokalitách si už časť záujemcov o nehnuteľnosť nebude môcť kúpu nehnuteľnosti dovoliť,“ konštatuje.

Očakávané spomalenie zdražovania

Ceny by teda podľa developerov klesať nemali. Na druhej strane sa však očakáva zmiernenie tempa ich rastu.

„Súčasné dvojciferné tempo rastu cien nehnuteľností nie je udržateľné. V budúcnosti bude podľa mňa miernejší. Budeme tu teda mať stabilný, mierny a zdravý rast,“ myslí si riaditeľ spoločnosti HB Reavis pre rezidenčnú výstavbu Roman Karabelli. Hovorí, že tempo rastu cien nehnuteľností historicky dvojnásobne prekonáva infláciu. K tomuto tempu by sa podľa neho mal priblížiť aj budúci trh.

„V blízkej budúcnosti očakávame, že tempo rastu cien nehnuteľností bude postupne zvoľňovať z vysokých úrovní, ktoré dosiahli v priebehu tohto roku,“ uviedol aj hovorca Národnej banky Slovenska Peter Majer. „V strednodobom hľadisku považujeme za udržateľné tempo, ktoré bude v súlade s aktuálnym vývojom príjmov domácností,“ dodal. Priemerná mzda na Slovensku rástla v prvom polroku vlaňajška o sedem percent.

Zmiernenie rastu cien očakáva aj Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Za minulý rok odhadujeme rast cien nehnuteľností na úrovni okolo 15 percent, zatiaľ čo v ďalších rokoch by to malo v dôsledku zhoršenia dostupnosti bývania byť postupné zníženie tempa rastu na úroveň päť až desať percent,“ uzatvára.

Článok je súčasťou januárového seriálu 22 ciest k majetku, ktorý prináša tipy, ako lepšie nakladať s peniazmi. 

Autormi článku sú redaktori Peter Apolen a Miriam Dinková.

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk

Ľutujeme, vašu emailovú adresu sa nepodarilo prihlásiť k odberu.
Ďakujeme za vaše prihlásenie!

Potrebujete ráno získať rýchly prehľad?

Odoberajte Forbes Espresso

O aké témy máte záujem?