Pri investovaní do talianskych nájomných nehnuteľností netreba dať na emócie. Na zabezpečenie profitu je podľa špecialistu kľúčový excel.
Záujem slovenských investorov o talianske nehnuteľnosti v poslednom čase rastie. Pokiaľ kupujúci nehľadá nehnuteľnosť len pre radosť, musí sa zamerať na objekt, ktorý na seba dokáže zarobiť. Odborník upozorňuje, že práve pri jeho výbere ľudia často robia fatálnu chybu, ktorá ich neskôr oberá o pokojný spánok.
Spoluzakladateľ a generálny riaditeľ realitnej agentúry Valente Italian Properties sa dlhodobo venuje analýze zhodnotenia investičných nehnuteľností. Odporúča sústrediť sa výlučne na lokality, ktoré prinášajú výnos, a tých v Taliansku veľa nie je. Tartaglia investorom navyše odhaľuje aj vlastný zoznam finančne najvýkonnejších oblastí.
Tartaglia prevádzkuje úspešný kanál na YouTube, na ktorom doposiaľ získal viac, ako 20-tisíc sledovateľov. V rámci neho sa snaží jednoduchým spôsobom vysvetľovať témy spojené s kúpou, predajom a prenájmom nehnuteľností, hypotékami či investovaním v Taliansku.
Vo svojej ostatnej analýze venuje pozornosť problematike investičných realít. Problém väčšiny investorov do talianskych nehnuteľností podľa neho predstavuje zameranie sa výhradne na svetoznáme destinácie, akými sú Sorrento, Como alebo Cortina d’Ampezzo.
Slávne mená so sebou prinášajú prestíž a predstavujú výbornú akvizíciu v prípade cielenia na „druhý domov“, v ktorom bude kupujúci tráviť čas so svojou rodinou. Z pohľadu logiky investičnej nehnuteľnosti však podobná kúpa málokedy dáva zmysel.
Často ponúka len vysoké vstupné náklady a tým aj skromnejší priebežný výnos. Nákup nehnuteľnosti by teda nemal byť o emóciách, ale racionálnom posúdení lokality a potenciálneho výnosu.
Dva ciele
Strategický prístup k investovaniu do realít si vyžaduje jasné stanovenie priorít. Investor si musí hneď na začiatku ujasniť, či je jeho cieľom priebežný príjem z prenájmu alebo očakávaný nárast hodnoty nehnuteľnosti v čase.
Snaha dosiahnuť oba ciele naraz často vedie k priemerným až podpriemerným výsledkom, pretože kupujúci podľa experta obvykle obíde kľúčovú prioritu.
Špekulácie na zhodnotenie kapitálu v rôznych talianskych mestách bez poznania tvrdých dát predstavujú len stávku, nie skutočné investovanie. Ak nehnuteľnosť nemá prinášať len príjemnú emóciu, ale má byť aj rentabilná, významné slovo musí vždy mať aj výpočet potenciálneho hrubého nájomného výnosu.
Realita čísel a regionálne rozdiely
Priemerný hrubý nájomný výnos sa podľa Global Property Guide pohybuje v Taliansku vo výške okolo 6,6 percenta. V porovnaní so Španielskom s výnosom 5,5 percenta či s Portugalskom so 4,3-percentým zhodnotením dosahuje Taliansko vyšší priemer.
Medzinárodní kupujúci málokedy nakupujú celoštátny priemer. Z tohto dôvodu treba podľa Tartagliu skúmať konkrétne mikrolokality. Špecialista na základe výnosových kritérií identifikoval niekoľko miest, ktoré z investičného pohľadu dávajú zmysel.
Lacnejšia kópia Sorrenta
Prvú položku krátkeho zoznamu predstavuje mesto Castellabate. Nachádza sa v regióne Kampánia, južne od Salerna, v oblasti Cilento. Podľa experta ponúka rovnaké more aj atmosféru ako neďaleké Sorrento, no s výrazne odlišnými cenami.
Kým v Castellabate dosahuje podľa portálu immobiliare.it priemerná ponuková cena 2 806 eur za štvorcový meter, v Sorrente je to až 7 981 eur.
Štandardný byt s výmerou 60 štvorcových metrov tak v Castellabate vyjde približne na 168 360 eur. Pri cene prenájmu na úrovni 9,24 na štvorcový meter sa očakávaný hrubý nájomný výnos pohybuje na úrovni takmer štyroch percent.
Zdroj: immobiliare.it.
Keďže v Sorrente rovnaká výmera stojí násobne viac a výška prenájmu ju nedokáže dostatočne kompenzovať, hrubý výnos klesá na 2,89 percenta. Umiestnenie Castellabate v národnom parku navyše obmedzuje novú výstavbu. To v budúcnosti prirodzene limituje ponuku.
Hory ako stabilnejší model
Z hľadiska pravidelného príjmu z prenájmu môžu horské oblasti často dávať väčší zmysel než prímorské rezorty. Na rozdiel od mora, ktoré priťahuje návštevníkov prevažne počas letnej sezóny, ponuka v horách stavia na dvoch vrcholoch – zimnej lyžovačke a letnej turistike.
Kým svetoznáma Cortina d’Ampezzo dosahuje priemernú cenu 13 245 eur za štvorcový meter, severovýchodné mesto Tarvisio v regióne Friuli ponúka podobnú hodnotu len za 2 619 eur za štvorcový meter.
Tarvisio sa nachádza na pomedzí Talianska, Rakúska a Slovinska. Spája preto alpskú a taliansku kultúru. Trh je tu však menší a citlivejší na jednotlivé transakcie.
Pokiaľ investor hľadá ešte vyšší výnos v horskom prostredí, Tartaglia má ďalšiu alternatívu. Je ňou oblasť Valdidentro neďaleko Bormia, ktorá dosahuje pri vyššej cene okolo 3 801 eur za štvorcový meter nájomné presahujúce 25 eur za štvorcový meter, čo generuje hrubý výnos takmer osem percent.
Foto: Petra Kolaříková pre Pexels.
Alternatíva k predraženému jazeru
Aj slávne jazero Como nastavilo svoje ponukové ceny privysoko. Vo vyhľadávaných obciach ako Tremezzina dosahujú až 4 417 eur za štvorcový meter.
Menej známe jazero Iseo, nachádzajúce sa medzi Bergamom a Bresciou, predstavuje o niečo pokojnejšiu a najmä lacnejšiu alternatívu. V mestečku Lovere na jeho severnom brehu sa ceny pohybujú na úrovni 1 758 eur za štvorcový meter, pričom nájomné presahuje deväť eur za štvorcový meter. Hrubý nájomný výnos vykazuje mesto na úrovni takmer 6,5 percenta oproti 3,3 percenta v Tremezzine.
Pri krátkodobých prenájmoch však odborník odporúča dôkladne si preveriť aj lokálne pravidlá obce. Niektoré z nich totiž môžu podmieňovať prevádzku napríklad vlastníctvom parkovacieho miesta.
Foto: Pexels.
Historické skvosty
Mnoho investorov vyhľadáva nehnuteľnosti v obľúbenom Toskánsku. Namiesto nich by však Tartaglia pozornosť sústredil na východ od regiónu. Región Marche totiž podľa neho ponúka mesto Ascoli Piceno s investične zaujímavejšími podmienkami pri zachovaní podobnej atmosféry.
Historické centrum vybudované z travertínu a hlavné námestie Piazza del Popolo sú jedny z najkrajších v Taliansku. Priemerná kúpna cena predstavuje 1 358 eur za štvorcový meter oproti 2 992 eurám v Siene.
Hrubý nájomný výnos v Ascoli Piceno podľa experta presahuje 7,5 percenta. Ceny nehnuteľností tu však zostávajú pod úrovňou roka 2012, čo indikuje pomalší rast hodnoty. Samotný príjem z prenájmu je však podľa experta stabilný.
Prístavné metropoly
Zaujímavý profil vykazuje aj Terst. Tartaglia prístavné mesto s výnimočnou architektúrou prirovnáva k Viedni pri mori.
Metropola v roku 2025 podľa najväčšej talianskej tlačovej agentúry Agenzia Nazionale Stampa Associata zaznamenala viac ako dva milióny turistických prenocovaní. To predstavuje nárast o 11 percent oproti predchádzajúcemu roku a v porovnaní s rokom 2019 ide dokonca o 61-percentný rozdiel.
Významné medzinárodné hotelové siete v meste rozširujú svoje kapacity. Kým v najžiadanejších častiach Benátok, ako sú San Marco či Rialto, sa priemer šplhá nad šesťtisíc eur za štvorcový meter, v Terste zostáva vo výške 2 708 eur.
Terst navyše nepodlieha rovnako prísnym reguláciám krátkodobých prenájmov, aké hrozia v preťažených mestách, medzi ktoré Benátky rozhodne patria.
Foto: Pixabay.
Praktické závery
Nielen pri investovaní do talianskych realít platí priama úmera: čím je nehnuteľnosť lacnejšia, tým vyšší býva jej percentuálny výnos z nájmu. Namiesto zvučných mien môžu preto menej exponované lokality, ako sú Castellabate, Lovere či Ascoli Piceno, ponúknuť pri nižších vstupných cenách zaujímavý potenciál príjmov z prenájmu.
Uvádzané hrubé výnosy treba vnímať ako orientačné ukazovatele, nie ako garantované parametre. Skutočný výsledok závisí od dosiahnutého nájomného, percentuálnej obsadenosti, sezónnosti a nákladov spojených s vlastníctvom a prevádzkou nehnuteľnosti.
Pred kúpou by preto investor nemal posudzovať iba číselné údaje z realitných portálov a spoliehať sa výlučne na fundamentálnu analýzu. Treba si preveriť aj lokálny dopyt, pravidlá prenajímania, samotný stav nehnuteľnosti, možnosti jej správy a celkové náklady vrátane daní a správy.
Zatiaľ čo niektoré lokality môžu byť vhodnejšie na tvorbu pravidelného príjmu, iné oslovia skôr kupujúcich, ktorí očakávajú dlhodobý rast hodnoty.
Pri investovaní nie je rozhodujúce, ktorá destinácia je najznámejšia alebo najkrajšia, ale či konkrétna nehnuteľnosť zodpovedá investičnému cieľu a obstojí aj pri realistickom prepočte výnosového percenta.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
