Retailové prevádzky nie sú iba miestami na nákup a využívanie služieb, ale prvkami, ktoré definujú charakter celej mestskej štvrte. Aby však fungovali, potrebujú správnu lokalitu, jasný koncept a flexibilitu. O tom diskutovali developeri, architekti a prevádzkovatelia na konferencii Urban Retail Talks, ktorú v bratislavskej Jurkovičovej Teplárni zorganizovalo štúdio Echt Brands. Hlavným odborným partnerom konferencie bola spoločnosť Penta Real Estate.
O tom, či sa z novej lokality stane živá mestská štvrť, nerozhoduje iba architektúra ani počet prevádzok na prízemí budov. Dôležité je, či dokážu osloviť ľudí, ktorí v okolí žijú, pracujú alebo ním prechádzajú. Retail preto nemožno vnímať len ako doplnkovú funkciu developmentu.
Foto: Penta Real Estate
Práve prepojeniu podnikania, developmentu a mestského života sa venovala konferencia Urban Retail Talks, ktorá bola prvým formátom nového konceptu Yes, we’re open. Ten vznikol s ambíciou dlhodobo otvárať tému mestského retailu prostredníctvom rôznych formátov a vytvárať priestor na výmenu skúseností medzi retailistami, developermi a ďalšími odborníkmi z praxe.
Jednotlivé diskusie priniesli konkrétne skúsenosti z výberu lokalít, tvorby obchodných konceptov, práce s dátami aj pohľad na budúcnosť nakupovania.
Retail, ktorý dáva štvrti identitu
Michal Hranai z Penta Real Estate na príklade pražskej Masaryčky predstavil prístup k tvorbe úspešného retailového mixu a priblížil, ako spoločnosť tieto skúsenosti využíva pri plánovaní retailu v bratislavských projektoch Chalupkova a Southbank. Zdôraznil, že neexistuje univerzálny recept na správny retailový mix. Pri jeho tvorbe treba zohľadniť charakter lokality, potreby budúcich zákazníkov a typ projektu.
Foto: Penta Real Estate
Rozdielny prístup si vyžaduje napríklad pražská Masaryčka v etablovanom centre mesta, vznikajúci bratislavský downtown v projekte Chalupkova či nová nábrežná štvrť Southbank. Každá z týchto lokalít má odlišný charakter, cieľové skupiny aj denný rytmus, čomu musí zodpovedať aj skladba prevádzok.
Dôležitá je podľa neho aj včasná spolupráca developera s budúcimi nájomcami. Ak podnikateľ príde s konceptom ešte pred dokončením budovy, priestor možno prispôsobiť jeho potrebám. Pri výbere prevádzok by navyše nemala rozhodovať výlučne výška nájomného. Rovnako podstatné je, akú hodnotu dokáže nájomca priniesť celému projektu a či pomôže pritiahnuť ďalších návštevníkov.
Foto: Penta Real Estate
Sto dní
Juraj Hanulay zo SUBO priblížil skúsenosti z prevádzkovania zmrzlinárne Mimóza. Plánované aprílové otvorenie sa pre meškanie jedného z dodávateľov posunulo o sto dní. Pri sezónnom podnikaní to predstavovalo zásadný problém. „Je totiž rozdiel otvárať zmrzlináreň na začiatku sezóny a v auguste,“ zdôraznil so smiechom.
Prevádzka následne narazila aj na otázku, ako ju zákazníci vnímajú. Ak si ju zaradia predovšetkým ako zmrzlináreň, na jeseň nemusia mať dôvod prísť si do nej na kávu.
Foto: Penta Real Estate
Andrej Olah zo štúdia GRAU v tejto súvislosti upozornil na význam kvalitného návrhu priestoru. Pri výstavbe je totiž priestor na zásadné zmeny obmedzený. Ako zaznelo aj v diskusii, na realizáciu máme jeden pokus. Kvalitný dizajn pritom nemusí znamenať vysoké náklady. Rozhodujúca je predovšetkým premyslenosť, funkčnosť a jasná identita prevádzky.
Dáta namiesto odhadov
Pavel Kitko a Veronika Florková zo spoločnosti Global Payments sa venovali tomu, ako môžu podnikatelia využívať dáta pri riadení prevádzok. Problémom dnes často nie je ich nedostatok, ale skôr neschopnosť rozpoznať, ktoré informácie sú skutočne užitočné.
Vďaka dátam dostupným prostredníctvom Global Payments a spolupráce s Mastercard môžu prevádzkovatelia sledovať napríklad časy najvyššieho odbytu, priemernú hodnotu nákupu či porovnávať výsledky s podobnými podnikmi. Anonymizované socioekonomické údaje im zároveň pomáhajú lepšie pochopiť zákazníkov.
Foto: Penta Real Estate
Zmyslom analytiky však podľa nich nie je zhromažďovať čo najviac čísel. Podnikateľ by ich mal využívať na konkrétne rozhodnutia, napríklad pri úprave otváracích hodín alebo ponuky, a vyhodnocovať ich výsledky.
Adresa a lokalita nie sú to isté
Tomáš Sklárčik, ktorý pôsobil v spoločnostiach GymBeam a Intersport, upozornil na riziká spojené s výberom miesta pre novú prevádzku. Potenciál lokality sa totiž mení v čase a ovplyvňujú ho aj ekonomická situácia, nové developerské projekty či zmeny spotrebiteľského správania.
Podnikateľ by preto nemal hodnotiť priestor iba podľa prezentácie prenajímateľa. „Kým si nejaký priestor vyberiete, choďte tam osobne. Ráno, na obed, večer aj počas víkendu a sledujte, kto sa v okolí pohybuje,“ odporučil a dodal, že ak nesedia čísla alebo podmienky, je podľa neho lepšie od dohody ustúpiť, než sa zaviazať k nesprávnemu rozhodnutiu len pre potrebu expandovať.
Ako budeme nakupovať o desať rokov?
Pavlína Louženská, expertka na trendy a zakladateľka TrendBrews, sa vo svojej prednáške zamerala na megatrendy, ktoré budú ovplyvňovať retail v nasledujúcom desaťročí. Medzi najvýznamnejšie zaradila klimatickú zmenu, starnutie populácie a technologický vývoj.
Foto: Penta Real Estate
Extrémne teploty môžu meniť nákupné správanie aj návštevnosť kamenných prevádzok. Podľa scenára prezentovaného na konferencii by do roku 2030 mohlo pribudnúť 35 až 55 dní s extrémnymi teplotami.
Firmy preto budú musieť viac myslieť na komfort zákazníkov, klimatizáciu, dostupnosť vody či sezónne upravené otváracie hodiny. Klimatická zmena zároveň ovplyvňuje produkciu komodít, ako sú káva, kakao či ryža, a môže sa premietať do cien produktov.
Významnou zmenou je aj demografický vývoj. Európsky medián veku dosahuje približne 45 rokov a takzvaná silver economy predstavuje zásadnú časť hospodárstva. Starší zákazníci pritom nie sú technologicky pasívnou skupinou.
Foto: Penta Real Estate
Podľa údajov Pavlíny Louženskej používa internet deväť z desiatich dôchodcov. Pre značky to znamená, že ľudia nad 50 rokov predstavujú dôležitý segment s vlastnými potrebami a nákupnými preferenciami.
Mení sa aj spôsob rozhodovania o nákupoch. Umelá inteligencia môže postupne preberať časť vyhľadávania a porovnávania produktov. Značky tak budú musieť počítať s tým, že ich ponuku budú vyhodnocovať nielen zákazníci, ale aj digitálni asistenti. Pavlína Louženská upozornila aj na vplyv liekov zo skupiny GLP-1 na stravovacie návyky v USA, ktorý môže meniť dopyt po potravinách a ďalších spotrebiteľských produktoch.
20 môže byť 80
Záver patril fishbowl diskusii, do ktorej sa mohli zapojiť všetci hostia. Ochotne zdieľali svoje osobné skúsenosti a pohľad na to, ako môže 20 percent investovaných zdrojov nakoniec priniesť 80 percent hodnoty.
Spoločným menovateľom jednotlivých diskusií bola potreba pozerať sa na retail širšie než len cez obrat a počet zákazníkov. Účastníci sa zhodli, že o úspechu prevádzky rozhoduje správna lokalita, kvalitný koncept, funkčný priestor, tím aj schopnosť priebežne reagovať na zmeny.
Foto: Penta Real Estate
Kamenné predajne majú navyše príležitosť ponúknuť niečo, čo online prostredie nedokáže plnohodnotne nahradiť: osobný kontakt, atmosféru a možnosť byť súčasťou komunity. Práve v tom môže spočívať ich budúca konkurenčná výhoda.
Konferencia Urban Retail Talks ukázala, že rozhodnutia o podobe retailu majú dosah ďaleko za hranice jednotlivých prevádzok. Ovplyvňujú, ako ľudia využívajú verejný priestor, kde trávia voľný čas a ku ktorým miestam si vytvárajú vzťah. Aj preto by retail nemal byť pri plánovaní nových mestských štvrtí až poslednou položkou na zozname.
Pozitívna spätná väzba od samotných retailistov zároveň potvrdila, že podobný priestor na odbornú diskusiu a výmenu skúseností na trhu chýbal. Aj na túto potrebu reaguje širší koncept Yes, we’re open, ktorého ambíciou je dlhodobo otvárať tému mestského retailu a prepájať ľudí, ktorí ho formujú.
