Divoká Soláň je prvým z troch projektov Jiřího Helána. Nehnuteľnosti chce predávať súkromným majiteľom, no zároveň ich zapojiť do spoločného systému prenájmu a profesionálnej správy.
Jiří Helán predal advokátsku kanceláriu, ktorá niesla jeho meno, a pustil sa do obnovy zanedbaných rekreačných areálov, kam kedysi jazdila polovica socialistického Československa. Dnes v nich stavia luxusné bungalovy, ktoré majú ľuďom z miest nahrádzať vlastné chaty. Hovorí tomu rezort s profesionálnou správou.
„Vždy som sníval o veľkej chalupe, kam by sme cez víkendy mohli chodiť s rodinou a pozývať priateľov,“ hovorí zasnene vysoký muž v jednom z karlínskych podnikov. Jiří Helán prešiel od advokácie k nehnuteľnostiam a developmentu. Možno nie až taký nezvyčajný príbeh, nebyť osobitného zamerania, ktoré si vybral – časom poznačené areály niekdajšieho Revolučného odborového hnutia.
V komunistickom Československu do týchto rekreačných a zotavovacích zariadení jazdila dobrá polovica obyvateľstva.
Bola to bežná zamestnanecká výhoda, vďaka ktorej ste v krásnom prostredí českej prírody dostali rozcvičky, kolektívne výlety aj patričnú ideologickú osvetu. Mnohé z týchto areálov však po roku 1989 začali chátrať alebo sa premenili na niečo úplne iné.
Veľa z nich však prežilo dodnes, zväčša v pomerne žalostnom stave. Napríklad Divoká Soláň v chránenej krajinnej oblasti Beskydy neďaleko obce Karolinka.
Sedemnásť chát a centrálnu budovu čaká kompletná premena na luxusné bungalovy a apartmány. A zatiaľ čo na Divokej Soláni už stavebné práce prebiehajú, Helán má v rukáve ďalšie dva areály, kde sa na začiatok výstavby ešte čaká: v chránenej krajinnej oblasti Labské pískovce a v prírodnom parku Česká Kanada.
Soláň si vyžiada investície približne 150 miliónov českých korún, teda asi 6,2 milióna eur. Súčasťou projektu je vlastný vrt na vodu, fotovoltika, čistiareň odpadových vôd aj tepelné čerpadlá. Investícia sa, samozrejme, zaplatí následným predajom moderných bungalovov a apartmánov, podobne ako pri klasickom developmente. Areál však môže slúžiť aj na prenájom – svoje bungalovy doň môžu ponúknuť aj noví majitelia.
„Prenájom môže realisticky priniesť niečo medzi štyrmi a šiestimi percentami, čo pokryje úroky z úveru aj prevádzku. Celý areál by mal zvládnuť obsluhovať jeden správca a skupina upratovačiek,“ opisuje Helán. Na Divokej Soláni zostáva predať posledných päť apartmánov, z chát sa už predalo sedem.
„Zaujímavé je to aj z daňového hľadiska. Areál kolaudujeme ako rekreačný, takže jednotka sa predáva s 21-percentnou daňou z pridanej hodnoty s možnosťou odpočtu pre platiteľov, ak nehnuteľnosť využívajú na ekonomickú činnosť,“ dodáva Helán.
Príťažlivosť investície do chaty v jednom z areálov vidí v tom, že nejde o „ďalší investičný byt“, ale o nehnuteľnosť na horách, o ktorú sa netreba starať tak intenzívne ako o klasickú chalupu.
„Pokosené, upratané, vykúrené – o všetko sa postará správca. Nákup si objednáte cestou a donášková služba ho privezie až do areálu. Vy len prídete,“ približuje svoju víziu Helán.
Z jeho rodinných výletov sa za posledné roky stali výpravy za nehnuteľnosťami. Videl ich desiatky, kým ho počas zimy 2021 nezaujal inzerát na miesto so 17 chatami a reštauráciou. Za areálom stál výrobca sporákov Mora, ktorý ho postavil ešte 15 rokov predtým, než bolo celé územie vyhlásené za chránenú krajinnú oblasť. Z toho vznikla Divoká Soláň.
„Urobil som z toho investorskú prezentáciu a rozoslal ju kamarátom: keď mi na to požičajú, kúpim to, pripravím projekt, a ak sa im bude páčiť, chaty im rozpredám. Bol covid a 17 chát som predal počas týždňa,“ poukazuje na výborné načasovanie v období, keď väčšina obyvateľov túžila po vlastnej nehnuteľnosti ďaleko od miest.
Podľa Helána sú podobných miest po celej krajine stovky, on sám si však zatiaľ vystačí s tromi rozbehnutými projektmi. Po Česku sa však, samozrejme, obzerá ďalej.
Na prvom mieste je preňho vždy lokalita, ktorá musí byť niečím výnimočná. Úlohu však zohráva aj technický stav. Podľa Helána v tomto prípade platí, že čím horší, tým lepší. Väčšinu pôvodného areálu totiž aj tak nemožno zachrániť a stavby sú zrelé na zbúranie.
„Videl som desiatky areálov a ešte som nenarazil na jediný, pri ktorom by dávalo zmysel opravovať ho. Stálo by to dvakrát toľko a výsledok by bol polovičný. V 50. rokoch sa stavalo z iných materiálov, napríklad z azbestu, a tie budovy sú z hľadiska energetiky aj úžitkovej hodnoty úplne nevyhovujúce. My vlastne kupujeme brownfieldy, čistíme ich a vraciame im dávny lesk,“ vysvetľuje advokát.
V Česku, krajine zasľúbenej investíciám do tehál, to nie je zlá kalkulácia. Podľa Helána je táto česká zlatá investičná disciplína pochopiteľná – má tradíciu, doteraz rástla dvojciferným tempom, možno pri nej využívať úverovú páku a zdanenie majetku je v tomto smere minimálne.
Advokát tehál
Jiřího Helána poznal český biznis ako jedného z dvoch zakladateľov advokátskej kancelárie KroupaHelán, ktorá vo veľkom dostala právnikov na LinkedIn a vďaka výraznej ružovej farbe a nekonvenčnému marketingu bola veľmi viditeľná.
Keď chcela firma získať klientov z perspektívneho videoherného odvetvia, vydala vlastnú hru. Mimochodom, tento ťah sa mimoriadne vydaril: výsledkom bola napríklad spolupráca s Beat Saber, jednou z najúspešnejších hier, aké kedy české herné štúdio poslalo do sveta a ku ktorej skladal hudbu Jaroslav Beck.
„Dával som do toho obrovské množstvo energie, ale posledné roky som sa na to cítil sám, hoci som mal spoločníka. Živili sme 20 ľudí a na zisk sme sa strašne nadreli,“ vysvetľuje Helán svoje rozhodnutie napokon odísť z kancelárie, ktorá niesla jeho meno, a svoj podiel predať spoločníkovi Pavlovi Kroupovi.
Areál v Beskydách už vtedy kúpený mal, čo však bude robiť ďalej, ešte nevedel. K nehnuteľnostiam sa však postupne dostával aj inými cestami. Kontakty s investormi si najprv dva roky skúšal vo venture kapitálovej skupine Purple Ventures okolo Jana Staňka či Jana Davídka.
Od investícií do startupov prešiel k nehnuteľnostiam a následne sa cez kamaráta dostal k pražskému developmentu. „A keď už boli nehnuteľnosti všade okolo mňa, vrátil som sa aj k advokácii a založil Bricks,“ uzatvára kruh pražský advokát.
