Kupujete nehnuteľnosť? Vaše kroky môžu viesť na desiatky internetových realitných webov zastrešujúcich stovky inzerátov. Niektoré môžu klamať telom, iné zase zamlčiavať podstatné detaily.
Podlahová či úžitková plocha? (Ne)bytový priestor? Podozrivo nízka cenovka? Inzeráty ponúkajúce nehnuteľnosti sú zrejme najčastejšou cestou, ako sa potenciálny zákazník dostane k výberu bytu či rodinného domu. V nedávnom komentári analytik Roman Vrbovský z Národnej banky Slovenska upozornil, že počet inzerátov medziročne vzrástol. Prvýkrát od roku 2023, avšak len o 0,2 percenta.
Opisy nehnuteľností však môžu častokrát predstavovať mačku vo vreci a niekedy zasa môže aj najmenší detail rozhodnúť o výbere bytu. „Je vhodné sa explicitne pýtať, či je cena v inzeráte konečná. Veľa realitných kancelárií inzeruje nehnuteľnosti bez provízie či DPH, prípadne chcú dodatočne niečo prirátať,“ vysvetľuje Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet. Kľúčovým prvkom v opisoch nehnuteľností v internetových inzerátoch môžu byť aj detaily ukryté v cene, výmere, dispozícii či lokalite.
Realitní makléri z československého real esate trhu pre Forbes prezradili, aké „nášľapné míny“ môžu schovávať realitné inzeráty. Kedy treba spozornieť a aká cena bytu vyvoláva otázniky?
Vladimír Boháč z realitnej kancelárie Arvin & Benet upozornil, že si treba overiť, či je inzerovaná nehnuteľnosť bytový alebo nebytový priestor. „Najväčšia nášľapná mína je, či byt je byt, alebo je to v realite nebytový priestor, v ktorom sa v niektorých prípadoch nedá zriadiť trvalý pobyt alebo zobrať hypotéka. Na obhliadke sa na to treba spýtať makléra,“ myslí si Boháč.
Najvhodnejší spôsob, ako zistiť, či ide o byt v právnickom zmysle slova, je preštudovať si list vlastníctva konkrétnej nehnuteľnosti (k tomu sa dá dostať aj cez interaktívnu mapu slovenského online katastra). V kolónke druh stavby sa totiž nachádza kód, číslo, ktoré upozorňuje, o aký typ nehnuteľnosti ide. A teda, či ide o bytový alebo nebytový priestor.
Vladimír Boháč (Arvin & Benet)
Na čo si dať pozor v realitných inzerátoch:
- overiť si, či ide naozaj o byt a nie nebytový priestor,
- preveriť, či je cena parkovacieho miesta zahrnutá do cenovky nehnuteľnosti,
- výmera v inzeráte môže byť skreslená,
- v celkovej rozlohe bytu môže byť započítaná loggia, balkón či pivnica,
- ak inzerát neobsahuje pôdorys nehnuteľnosti, treba si ho vypýtať,
- príliš nízka cenovka nehnuteľnosti,
- je potrebné sa pýtať na konečnú cenovku nehnuteľnosti,
- ak nehnuteľnosť podľa inzerátu prešla rekonštrukciou, treba od makléra zistiť, akou presne,
- vizualizácie môžu byť vytvorené pomocou umelej inteligencie, a teda byť nepresné,
- pýtať sa na mieru svetelnosti v nehnuteľnosti.
Podobný scenár podľa realitného makléra hrozí aj pri rodinnom dome. Aj pri tomto type nehnuteľnosti si treba dať pozor, či daná nehnuteľnosť je takto zadefinovaná.
„Aj tu je veľa výnimiek a môže to skončiť tak, že si človek rezervuje rodinný dom, ktorý je v katastri definovaný napríklad ako polyfunkčná budova a podobne, zažiada o hypotéku, ktorá sa mu zamietne alebo poníži, a človek príde o blokovací depozit,“ podčiarkol.
Zároveň dodáva, že ak má potenciálny klient záujem o nehnuteľnosť aj s parkovacím miestom, expert odporúča si zistiť, či je aj súčasťou cenovky. Boháč priznáva, že v inzerátoch táto informácia často býva rozpísaná nejednoznačne. Cena za parkovacie miesto sa totiž môže platiť osobitne.
Vladimír Boháč, šéf realitnej kancelárie Arvin & Benet. Foto: Arvin & Benet
Nejednoznačná výmera
Realitný maklér dodáva, že kľúčovým detailom je aj výmera. Práve informácia o rozlohe bytu v konkrétnom inzeráte môže ukrývať nejasnosti. Podľa experta sa treba jednotlivo pýtať makléra: akú reálnu výmeru má interiér bytu? Koľko štvorcových metrov má balkón, loggia, či pivnica?
„Určite si to treba žiadať, veľa inzerátov to má nepresné alebo hmlisté. Často niečo, čo vyzerá ako výmera bytu, v sebe skrýva aj výmeru pivnice a loggie a reálna výmera je úplne inde,“ doplnil. Zároveň dodal, že sa na obhliadke netreba ostýchať byt vlastnoručne premerať. Či už metrom alebo aplikáciou na to určenou.
„Mne osobne sa stalo, že som chcel kúpiť byt, proklamovaná výmera bola 157 metrov štvorcových a v realite bola 119 metrov štvorcových, čo má dramatický dopad na to, či je cena dobrá, lebo sa prerátava na štvorcové metre. Pozor, drobné odchýlky sú v poriadku, je to bežné, skôr mám na mysli niečo významnejšie,“ dodal.
Boháč prízvukuje, že ak je súčasťou inzerátu aj pôdorys nehnuteľnosti, ide vždy o pozitívum. Ak ho nemá, treba si ho vypýtať od makléra či priamo majiteľa.
Realitný maklér Alexander Krajňak z bratislavskej kancelárie REMAX sa pozastavil tiež pri pôdoryse. „Ak pôdorys úplne chýba alebo fotografie systematicky neukazujú určité miestnosti, výhľad z okien, kúpeľňu, spoločné priestory či bezprostredné okolie domu, môže to byť síce náhoda, ale môže to byť aj snaha neupozorňovať na slabšiu stránku nehnuteľnosti,“ opísal expert.
Unsplash
Podlahová verzus úžitková plocha
Pražský realitný maklér Daniel Kotula z kancelárie Kotula priznáva, že práve výmera uvádzaná v realitných inzerátoch sa môže často pre záujemcu stať pascou. Podobne ako Boháč aj Kotula podčiarkol, že v inzerátoch v rámci rozlohy bytu môžu byť započítané aj priestory mimo interiéru bytu či rodinného domu. Napríklad pivnica či parkovacie miesto.
„S očakávaním, že kupujete byt s rozlohou 85 metrov štvorcových, zistíte, že má v skutočnosti 70. Táto informácia, bohužiaľ, niekedy nie je na prvý pohľad zrejmá len z inzerátu a je potrebné po nej pátrať. Je nutné si ju overiť z dokumentácie, alebo si byt premerať,“ doplnil.
Kotula upozornil aj na ďalšie kľúčové momenty, ktoré môže realitná ponuka skrývať. Ide o rozdiel medzi podlahovou a úžitkovou plochou nehnuteľnosti. „Podlahová plocha zahŕňa celú vnútornú plochu bytu či domu vrátane vnútorných priečok. Úžitková plocha predstavuje reálne využiteľný priestor a hrúbku priečok často odčítava. Skutočná úžitková plocha je o cca 7 – 9 percent menšia ako podlahová plocha,“ vysvetľuje Kotula.
Daniel Kotula (realitná kancelária Kotula)
Na čo si dať pozor v realitných inzerátoch:
- ak to dovolí čas, a niečo v inzeráte nesedí, nehnuteľnosť si vlastnoručne premerajte,
- rozdiel medzi podlahovou a úžitkovou plochou nehnuteľnosti,
- výstražným znamením môže byť, ak inzerát obsahuje iba vizualizácie a žiadnu fotografiu reálneho stavu nehnuteľnosti,
- spozornieť, ak chýba lokalita či presná adresa nehnuteľnosti.
Nie je cena ako cena
Kapitolou samou osebe je cenovka uvádzaná v inzeráte. Ak je prinízka, podľa Vladimíra Boháča treba spozornieť.
„Časť takýchto inzerátov ani reálne neexistuje a slúži len na zber kontaktov. A ak nehnuteľnosť existuje, nízka cena často signalizuje problém, ktorý sa ukáže až neskôr. Ak je cena podozrivo nízka, pýtajte sa,“ vysvetľuje Boháč z Arvin & Benet. Dodáva, že je v poriadku sa pýtať aj na konečnú cenu za byt. Realitné kancelárie môžu inzerovať nehnuteľnosť bez DPH a provízie započítanej do cenovky.
Alexander Krajňak z bratislavskej realitnej kancelárie REMAX Absolute pripomína, že inzerát je najmä marketingovým nástrojom a pre klienta je kľúčová obhliadka nehnuteľnosti a najmä dokumentácia. Zároveň dodáva, že práve v cene nehnuteľnosti môže byť ukrytá skrytá nástraha, ktorú je dobré vedieť rozkľúčovať.
„Na realitnom trhu sa, samozrejme, objavujú dobré príležitosti, ale málokedy existuje výrazne podhodnotená nehnuteľnosť len tak bez pádneho dôvodu. Za nízkou cenou môže byť zlý technický stav, právny problém, nevhodná dispozícia, komplikované vlastnícke vzťahy, ťarcha, problematický prístup alebo jednoducho vlastnosť, ktorú z fotografií nevidíte,“ hovorí Krajňak.
Robo Homola
Zároveň varuje, že na potenciálneho záujemcu o nehnuteľnosť môže maklér alebo majiteľ vynakladať nadštandardný časový tlak. Napríklad, ak musí záujemca ihneď vyplatiť rezervačný poplatok bez toho, aby si stihol prezrieť dokumentáciu či list vlastníctva. „To, že je o dobrú nehnuteľnosť veľký záujem, je úplne normálne. Nemalo by to však znamenať, že kupujúci podpisuje zmluvy, alebo posiela peniaze bez toho, aby presne vedel, čo kupuje a za akých podmienok,“ približuje Krajňak.
Magickým termínom ukrývajúcim sa v inzeráte je podľa Vladimíra Boháča kompletná či čiastočná rekonštrukcia. Tieto pojmy by mal potenciálny záujemca o nehnuteľnosť rozobrať na drobné a pýtať sa realitného makléra na čo najviac detailov.
Informácie o prehistórii nehnuteľnosti môže ukrývať aj list vlastníctva. V ňom sa totiž explicitne uvádza či na byt alebo rodinný dom nie sú viazané ťarchy či vecné bremená. „V online katastri si to viete overiť zadarmo za pár minút a človek sa dozvie veci, ktoré v žiadnom inzeráte nenájde. Túto časť si odporúčam prejsť s právnikom, ktorý sa vyzná v realitnom práve,“ okomentoval Boháč.
Alexander Krajňak (REMAX Absolute)
Na čo si dať pozor v realitných inzerátoch:
- pomer výmery a reálne využiteľnej plochy,
- slovné spojenia „kompletná rekonštrukcia“ alebo „nadštandardné vybavenie“,
- vytváranie časového tlaku na zákazníka,
- inzerát slúži ako prvý filter,
- inzerát je najmä marketingovým nástrojom, kľúčovou je obhliadka,
- ak je inzerát preplnený superlatívmi.
AI, lokalita či svetelnosť
Boháč z Arvin & Benet varuje aj pred netransparentnou vizuálnou stránkou inzerátov. Fotografie dokumentujúce nehnuteľnosť môžu byť v súčasnosti zavádzajúce a vytvorené pomocou umelej inteligencie.
„Pozeráte sa na krásnu nehnuteľnosť, ale pritom je v pôvodnom stave alebo je to holostavba, ktorá vyžaduje desaťtisíce eur na to, aby sa dostala na úroveň, akú vidíme na vizualizáciách. Čo je v poriadku, ak je to v inzeráte jasne spomenuté, ale často nie je. Treba sa pýtať, čo z toho je v cene a v akom stave sa byt reálne predáva. Ide o častý problém pri novostavbách,“ podčiarkol Boháč.
Práve s nedôveryhodnou obrazovou prílohou inzerátov súvisí aj ďalšia potenciálna nástraha. Čo podľa Boháča vyzerá na fotografii ako vzdušný presvetlený byt, môže byť deformovanie reality. „Môže ísť o nehnuteľnosť, kam svieti svetlo dve hodiny denne alebo vôbec. Svetlo je podľa mojej skúsenosti najviac podceňovaný faktor pri výbere nehnuteľnosti,“ dodal.
Štěpán Gjurič (REMAX Horizont, Praha)
Na čo si dať pozor v realitných inzerátoch:
- Spozornieť, ak v inzeráte chýba výmera, poschodie, mesačné náklady na chod či stav bytového domu.
- Informácie v inzeráte skontrolovať v dostupných dokumentoch (list vlastníctva, dokumenty informujúce o minulých rekonštrukciách).
- Sústrediť sa na to, čo v inzeráte nie je: napríklad prečo chýba fotografia kúpeľne? Nie je v inzeráte fotografia domu z exteriéru? S týmito časťami nehnuteľnosti nemusí byť všetko v poriadku.
Daniel Kotula doplnil, že kľúčovým je často aj výber lokality. Ak nie je s adresou jednoznačne uvedená v inzeráte, môže ísť o trik na zakrytie určitého detailu. „Maklér napríklad nemusí mať s majiteľom uzavretú sprostredkovateľskú zmluvu. Prípadne môže nehnuteľnosť skrývať nejaké negatívum, ktoré by bolo hneď jasné, ak by bola uvedená správna adresa,“ osvetlil Kotula.
Krajňak z REMAX Absolute by spozornel aj pri stručnom či, naopak, prehnane marketingovo ladenom a superlatívmi preplnenom opise nehnuteľnosti v inzeráte. „Ak sa pri byte nedozviem presnú výmeru jednotlivých priestorov, stav domu, mesačné náklady, poschodie, orientáciu, spôsob vykurovania, stav rozvodov či informácie o rekonštrukcii, sú to veci, na ktoré by som sa určite pýtal,“ podčiarkol Krajňak.
