Kúpiť či nekúpiť? Čoraz častejšie sa aj v slovenskom prostredí hovorí o fenoméne mikrobytov, teda nehnuteľností s nízkou výmerou. Oplatí sa ich kúpiť ako investičné aktívum?
V menších slovenských mestách počet obyvateľov klesá, v Bratislave cezpoľných vytrvalo pribúda. Demografická prognóza do roku 2050 naznačuje, že do hlavného mesta by malo v období 24 rokov pribudnúť okolo 44-tisíc obyvateľov. Podľa Metropolitného inštitútu Bratislavy demografický vývoj zvyšuje tlak na bytový fond. Spomínaná štúdia odhaduje, že v hlavnom meste je potrebné v rokoch 2021 až 2050 vybudovať 123-tisíc nových bytových jednotiek.
V súlade s týmto trendom badať aj nárast jednočlenných domácností. Automaticky sa tak zvyšuje dopyt po jedno- až dvojizbových bytoch. Ako sa píše v štúdii, developeri začali na fenomén reagovať zvýšením objemu výstavby bytov s nižšou výmerou. Medzi rokmi 2011 až 2021 sa počet jednoizbákov v Bratislave zvýšil trojnásobne, a to z 13 412 na 40 560. Počet dvojizbákov v tom istom období vystrelil z 21 117 na 56 022.
Dáta tak naznačujú nárast dopytu po bytových jednotkách s nižšou výmerou a rozmach fenoménu takzvaných mikrobytov. Teda bytových jednotiek s metrážou od 20 do 35 štvorcových metrov. Oplatí sa do bytov s podobnou dispozíciou aj investovať? Experti z real estate sektora, ale aj investori pre Forbes opísali, za akých podmienok je nákup optimálny.
„Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy, a to núti kupujúcich hľadať menšie a cenovo dostupnejšie bývanie,“ vysvetľuje realitná maklérka Katarína Suchá z REMAX Vista. Známa sieť realitných kancelárií otvorila tému bytov s nižšou výmerou, teda takzvaných mikrobytov, už začiatkom minulého roku.
Na úvod si treba upratať v terminológii. Ján Výbošťok z Geografického ústavu Slovenskej akadémie vied tvrdí, že byty s najnižšou výmerou (do 20 štvorcových metrov tvoria jedno percento aktuálnej ponuky bytov a byty do 30 štvorcových metrov päť percent) nie sú aktuálne trendom. Na druhej strane však tvrdí, že aktuálnym fenoménom je „scvrkávanie sa“ tradičných dispozícií jednoizbových a dvojizbových bytových jednotiek.
„Údaje za posledných 20 rokov ukazujú, že sa stavajú stále menšie byty, priemerná veľkosť skolaudovaných bytov v Bratislavskom kraji sa zmenšila z približne 75 štvorcových metrov v rokoch 2005 až 2014 na menej ako 60 štvorcových metrov v rokoch 2023 a 2024,“ podčiarkol. Otvára sa tak otázka: kupovať či nekupovať byty s čoraz menšou výmerou? A to aj v rámci investičného portfólia?
Robo Homola
Finančná stránka
Podľa Jána Hámorského z realitnej kancelárie REMAX Vista bytové jednotky s nižšou plochou volí čoraz viac ľudí z oboch dôvodov – z nutnosti zabezpečiť si bývanie, ale aj pre šancu výhodne investovať. „Malometrážne byty sú a v budúcnosti budú stále viac atraktívne pre široké spektrum obyvateľov a investorov. Ich popularita priamo súvisí s aktuálnou dostupnosťou financovania a situáciou na realitnom trhu. Pre tých, ktorí hľadajú cenovo dostupné riešenie bývania alebo výhodnú investíciu, sú malometrážne byty zaujímavou voľbou,“ dodal realitný maklér.
Rast cien bytov ilustrujú aj najčerstvejšie dáta Národnej banky Slovenska. Priemerná cena za štvorcový meter v druhom štvrťroku 2026 narástla na 3 041 eur. Podľa čísel spred roka išlo o cenu za štvorcový meter vo výške 2 777 eur.
Väčšina odborníkov v segmente realít sa zhoduje, že výraznou prednosťou investovania a kúpy mikrobytu je finančná stránka. Hlavný analytik platformy Realitná únia SR Vladimír Kubrický upozornil, že mikrobyty nemajú na slovenskom trhu veľkú tradíciu.
Robo Homola
Na čo dať pozor?
Podľa experta ide najmä o fenomén rozšírený vo svetových metropolách s vysokou hustotou obyvateľstva. Na druhej strane môžu byť atraktívne aj pre domáceho kupca z viacerých dôvodov. „Na kúpu mikrobytu stačí menej peňazí, pričom nájomné za štvorcový meter je vyššie než pri väčších bytoch,“ podčiarkol Kubrický.
Analytik zároveň upozornil, že mikrobyty sú spravidla nehnuteľnosti určené pre jednu osobu, čo v budúcnosti zužuje okruh nájomníkov aj kupujúcich. „Ak je navyše nehnuteľnosť vedená ako nebytový priestor, banka môže obmedziť jej financovanie. Investičný potenciál mikrobytov preto netreba preceňovať,“ varuje Kubrický.
Odborník zároveň potenciálnych záujemcov upozornil, aby si pred kúpou detailne preštudovali list vlastníctva nehnuteľnosti. „Na liste vlastníctva si treba overiť, ako je nehnuteľnosť zapísaná. Ak je vedená ako nebytový priestor, banka môže poskytnúť nižší úver a požadovať viac vlastných zdrojov než pri kúpe bytu,“ podčiarkol.
Kľúčová lokalita
Byty s nižšou výmerou má v hľadáčiku aj ostrieľaný realitný investor Martin Kořenek, ktorého portfólio obsahuje 220 nehnuteľností. „V budúcnosti budú pre mňa potenciálne zaujímavé predovšetkým vo väčších mestách. Sú cenovo dostupnejšie, spravidla umožňujú dosiahnuť vyššie výnosové percento aj kapitálové zhodnotenie, prinášajú nižšie riziko neobsadenosti a väčšiu variabilitu pri založení nehnuteľnosti,“ priblížil Kořenek.
Dodal, že podľa jeho názoru bude podiel nehnuteľností s podobnou metrážou na trhu stále rásť podobne ako v európskych a svetových metropolách. „Nedávno som sa vrátil z Japonska, kde som si pobyt v takomto mikrobyte na týždeň vyskúšal,“ prezradil investor.
Zároveň dodáva, že potenciálny záujemca o investičný mikrobyt by sa mal zaujímať o podobné parametre ako pri nehnuteľnosti s bežnou výmerou. „Navyše by sa mali zamerať na to, či je takáto jednotka skutočne dlhodobo obývateľná, ak nie je zámerom napríklad Airbnb, a či sú banky ochotné akceptovať tieto jednotky ako zábezpeku pre ďalší úver,“ nadviazal na Kubrického aj Kořenek.
Foto: Róbert Homola
Mikrobyty a nájomné
Realitná kancelária REMAX približne pred rokom upozorňovala v tlačovej správe na špecifiká bytov s nižšou výmerou. „Menšie byty sú vnímané ako atraktívna investícia, najmä v mestách s vysokým podielom nájomného bývania,“ písalo sa v PR správe. Upozornili na nižšie počiatočné náklady a na výnosy z prenájmu, ktoré sa môžu pohybovať medzi štyrmi až šiestimi percentami ročne.
Podľa analýzy Rent Index spoločnosti Deloitte ceny nájomného za byty v druhom štvrťroku pokračovali v poklese. „Zároveň sa znižovala priemerná rozloha ponúkaných bytov. Cena nájomného za štvorcový meter preto zostala stabilná,“ píše sa v analýze. V Bratislave sa cena mesačného nájomného pohybovala v hodnote 931 eur, v Banskej Bystrici 592 eur a v Košiciach 733 eur.
Podľa Kubrického z Realitnej únie SR je kľúčovým faktorom pri kúpe investičného mikrobytu práve voľba lokality. „V porovnaní s väčšími bytmi je tento parameter ešte dôležitejší. Stiesnený priestor totiž nájomník akceptuje výmenou za dobrú adresu, väčšinou v centre. V okrajovej a slabo dostupnej časti mesta môže byť záujem o takýto typ nehnuteľnosti podstatne nižší,“ doplnil.
