Štvorcový meter v ukrajinskej metropole dnes stojí v priemere asi 1 440 eur. Dopyt podporujú vnútorní utečenci, nová výstavba aj očakávania povojnovej obnovy.
Na Kyjev už piaty rok dopadajú ruské rakety, na cenách bývania to však nevidieť. Tie sa podobajú skôr bezpečným európskym metropolám než vojnovej zóne. Hodnotu nehnuteľností zvyšuje nielen nový zákon, ale aj dôvera investorov vo víťazstvo Ukrajiny.
Len počas posledného júlového víkendu zahynulo pri ostreľovaní Kyjeva 10 ľudí, v ďalšiu stredu 20-ročná študentka. Od roku 2022 pritom v meste v dôsledku ruských striel dlhého doletu prišlo o život približne 220 ľudí a viac než tisíc utrpelo zranenia.
Hoci počet obetí rastie, ceny nehnuteľností na to nereagujú. Podľa výpočtu z údajov spoločností Realting, The Capital a Global Property Guide sa priemerná cena za štvorcový meter bytu v Kyjeve ešte v roku 2020 pohybovala v prepočte približne od 780 do 865 eur.
Za rok vzrástla v priemere približne na 1 110 eur, potom však prišla plnohodnotná invázia a s ňou cena za štvorcový meter klesla približne na 950 eur.
Hoci sa Rusko v prvých dňoch konfliktu pokúsilo zmocniť Kyjeva z viacerých strán, ani raz sa mu to nepodarilo. Väčšie úspechy nezažívalo ani v ďalších častiach Ukrajiny, a tak sa priemerná cena za štvorcový meter vrátila na úroveň spred vojny.
Rast sa však nezastavil – medzi rokmi 2023 a 2024 sa hodnota zvýšila približne o sedem percent a odvtedy vzrástla o ďalších 20 percent. Znamená to, že dnes stojí jeden štvorcový meter v Kyjeve v priemere odhadom 1 440 eur, teda o 30 percent viac než pred vojnou.
Záujem o bývanie je viditeľný aj na nie príliš rozsiahlej ponuke luxusných nehnuteľností. Tie, ktoré sa na trhu objavia, sa neboja pýtať miliónové sumy. Napríklad byt s jednou spálňou a jednou kúpeľňou v luxusnom dome Lipska Vezha ponúka majiteľ v prepočte za približne 2,14 milióna eur.
Obrovský byt s názvom Diamond Boss, ktorý ponúka nádherný výhľad na mesto, dve podlažia a celkovo tisíc štvorcových metrov priestoru, zase vyjde približne na 8,65 milióna eur.
David Krajný, prezident a majiteľ česko-slovensko-ukrajinského RE/MAX, za tým vidí najmä optimizmus trhu, ktorý sa pozerá dopredu.
„Investori neoceňujú súčasnosť, ale očakávania budúcnosti. Ak prevláda presvedčenie, že Ukrajina vojnu ustojí a bude nasledovať rozsiahla povojnová obnova financovaná domácim aj zahraničným kapitálom, je logické, že sa tento optimizmus premieta do cien nehnuteľností už dnes,“ hovorí Krajný.
Podiel na tom však nepochybne má aj nová výstavba, ktorá ponúka podstatne drahšie bývanie než sekundárny trh. Zatiaľ čo nehnuteľností v starších objektoch sa niektorí Ukrajinci, naopak, snažia zbaviť, nových budov v meste pre pretrvávajúci záujem stále pribúda.
Ponúkajú bežné vymoženosti, ako sú záhrady, podzemné parkovanie či obchody a reštaurácie na prízemí, predovšetkým však často disponujú autonómnymi zdrojmi napájania a protibombovými krytmi. Na základe zákona, ktorý prezident Volodymyr Zelenskyj podpísal tento rok v marci, totiž Ukrajina nepovoľuje nové budovy bez certifikovaných prvkov civilnej ochrany.
Dôvodom rastu sú aj vysoké ceny logistiky, ďalšie nové stavebné štandardy a stále sa zhoršujúca dostupnosť pracovnej sily – mnohí stavební robotníci vymenili kladivá a lopaty za pušky.
„Stavia sa tak výrazne menej nových bytov než pred rokom 2022 a náklady na výstavbu podstatne vzrástli. Výsledkom je, že dopyt prevyšuje ponuku, čo podporuje ďalší rast cien,“ hovorí Andrej Pohranyčný, riaditeľ predaja v ukrajinskej spoločnosti Dragon Capital Property Management, ktorá patrí českému podnikateľovi Tomášovi Fialovi.
Za ďalší dôvod rastu cien označujú ukrajinské médiá aj vlnu utečencov, ktorí sa zo svojich domovov na frontovej línii presunuli do hlavného mesta. Podiel na tom majú aj medzinárodné organizácie, ktoré si Kyjev vyberajú ako hlavné miesto, odkiaľ Ukrajincom poskytujú pomoc.
V Kyjeve sa navyše dá ľahšie nájsť prácu než v iných častiach krajiny a utečenci sa tam môžu zapísať aj na rekvalifikačné kurzy.
„Hoci sa celkový počet obyvateľov Ukrajiny znížil, vojna mala pre Kyjev z demografického hľadiska do určitej miery pozitívny vplyv,“ myslí si Pohranyčný.
S tým súvisí aj presun niektorých inštitúcií. Napríklad časť zamestnancov a študentov okupovanej Mariupolskej štátnej univerzity dokázala utiecť do Kyjeva, kde dnes škola sídli v kampuse Kyjevskej národnej univerzity stavebníctva a architektúry.
Je však Kyjev tým správnym miestom, kam môžu Česi investovať? Ako poznamenáva Krajný, treba si uvedomiť, že ak trh očakáva určitú formu víťazstva Ukrajiny, už ju započítal do súčasných cien nehnuteľností.
Sám sa však domnieva, že nehnuteľnosti v Kyjeve majú pri postupnom zlepšovaní bezpečnostnej situácie silný potenciál na ďalší rast. Súhlasí s ním aj ukrajinský Forbes, ktorý takisto očakáva ďalšie zvyšovanie cien.
Developeri, ktorých oslovil, odhadujú, že za rok 2026 dosiahne približne osem až 15 percent v hrivnách a päť až 20 percent v dolároch.
„Zároveň však treba počítať s tým, že v súčasnej situácii ide stále o investíciu s mimoriadne vysokou mierou geopolitického rizika, ktorá nie je vhodná pre každého investora,“ varuje Krajný.
Treba navyše počítať s tým, že sa jednoducho môže stať, že na vašu investíciu dopadne raketa alebo jej úlomky. Týmto vyhliadkam nepomáhajú ani stupňujúce sa dronové útoky Ukrajincov na ciele v Rusku, ktoré agresor opakovane opláca bombardovaním civilného obyvateľstva hlavného mesta.
Ak sú pripravení zohľadniť riziká spojené s vojnou, podľa Pohranyčného môže byť súčasná situácia pre českých investorov zaujímavou príležitosťou. Jedným z hlavných faktorov, ktoré dnes investície brzdia, je však absencia plne funkčného mechanizmu poistenia vojnových rizík pre súkromné investície.
„Domnievam sa však, že po skončení vojny, alebo dokonca už v prípade vzniku spoľahlivých bezpečnostných záruk, môže trh s bývaním v Kyjeve rásť ešte rýchlejšie. Dopyt sa pravdepodobne ďalej zvýši, zatiaľ čo ponuka zostane ešte dlhý čas obmedzená,“ dodáva Pohranyčný.
