Ceny pri mori za rok stúpli o 15 až 20 percent a kvalitné apartmány bežne stoja stovky tisíc eur. Kupujúci čoraz častejšie hľadajú druhý domov, nie rýchlu špekuláciu.
Krištáľovo čisté more, malebné pobrežné scenérie, kultúrna a historická blízkosť, aj vzdialenosť, ktorú možno zvládnuť autom.
To boli dlhé roky lákadlá, vďaka ktorým patrilo Chorvátsko medzi obľúbené dovolenkové destinácie Slovákov aj Čechov. S priaznivým leteckým spojením a posunom chorvátskeho realitného trhu smerom k luxusu sa však krajina stáva útočiskom aj pre majetnejších investorov.
Od zavedenia eura v roku 2023 na chorvátskom trhu s prémiovými nehnuteľnosťami výrazne vzrástol dopyt zo strany zahraničných kupujúcich. Dvojciferný rast cien v rokoch 2023 a 2024, ktorý poháňal transakčný boom, podľa realitných expertov pripomínal zlatú horúčku.
Hoci trh v posledných dvoch rokoch spomaľuje a vstupuje do zrelšej fázy, ceny chorvátskych nehnuteľností naďalej rastú. Za posledný rok sa zvýšili približne o 15 až 20 percent. Vysoký dopyt pretrváva aj medzi českými investormi. Perla Jadranu má pre nich navyše bonus v podobe spomínanej historickej obľúbenosti medzi turistami a dobrej dopravnej dostupnosti.
„Chorvátsky trh už nepoháňajú špekulácie, ale kvalita lokality, výnos z prenájmu a dlhodobé fundamenty,“ zhŕňa situáciu Tom Lindner, konzultant pre zahraničné nehnuteľnosti realitnej kancelárie Svoboda & Williams. Práve to je jeden z typických znakov súčasného chorvátskeho trhu. V posledných rokoch sa totiž z masového zmenil na výberový.
„Ceny nehnuteľností pri mori sa pohybujú približne od päť- do 10-tisíc eur za štvorcový meter. Pri niektorých projektoch sa ceny najlepších nehnuteľností dostávajú až na úroveň 20-tisíc eur za meter. A to už je pomerne veľa,“ vysvetľuje majiteľ realitnej kancelárie Rellox Jan Rejcha.
V absolútnych sumách to znamená, že záujemca o kvalitnú novostavbu v atraktívnej lokalite by mal pri menšom apartmáne počítať s rozpočtom približne 250-tisíc až 350-tisíc eur.
Ak hľadá apartmán s výhľadom na more alebo v prvej či druhej línii od pobrežia v lokalitách ako Zadar, Makarská riviéra, Split či Istria, ceny sa najčastejšie pohybujú od 400-tisíc do 900-tisíc eur. Prémiové apartmány v prvej línii pri mori alebo luxusné vily bežne presahujú hranicu jedného milióna eur.
Pri kvalitných apartmánoch v atraktívnych turistických destináciách zároveň platí, že ich výnosnosť sa dlhodobo pohybuje približne od troch do štyroch percent ročne po odpočítaní bežných prevádzkových nákladov.
„Mnohým klientom však nejde iba o finančný výnos. Väčšina ľudí si od nás kupuje nehnuteľnosť v Chorvátsku predovšetkým na vlastné využitie,“ hovorí Rejcha.
Realitný trh pri mori podľa neho rastie ruka v ruke s cestovným ruchom. A keďže sa v Chorvátsku v súčasnosti stavajú väčšie projekty od väčších developerov vo vyššom štandarde a zamerané na bonitnejšiu klientelu, priemerné ceny rastú.
Chorvátsko sa tak aj pre českých investorov presunulo z kategórie dovolenkovej destinácie na cenovo dostupné rodinné výlety medzi priamych konkurentov prémiovejších oblastí Španielska a Talianska. V prímorských lokalitách sa ceny novostavieb už približujú kvalitným projektom napríklad na španielskom pobreží Costa Blanca alebo Costa del Sol.
„Chorvátsko už nie je lacná destinácia pri mori, ale vyspelý realitný trh. Investori hľadajú najmä kvalitné projekty a profesionálnu správu nehnuteľností,“ potvrdzuje postavenie krajiny Zuzana Růžičková, generálna riaditeľka spoločnosti Global Portfolio Estates, ktorá pomáha českým aj zahraničným investorom so vstupom na nový trh.
Podľa skúseností realitných kancelárií sú zároveň českí klienti v súčasnosti oveľa selektívnejší a väčší dôraz kladú na kvalitu projektu, lokalitu, energetickú efektívnosť, výhľad na more aj možnosť budúceho prenájmu.
„Česká klientela sa dlhodobo radí medzi najaktívnejších zahraničných kupujúcich na chorvátskom trhu. Najčastejšie kupuje apartmány pri mori, ideálne v novostavbách s priestrannou terasou, vlastným parkovacím miestom a výhľadom na Jadran,“ dopĺňa Veronika Pecková, expertka na Chorvátsko z realitnej kancelárie Luxent Exclusive Properties.
Čoraz viac klientov už kupuje nehnuteľnosť pri Jadrane ako plnohodnotný druhý domov a predlžuje si pobyt na juhu aj na jesenné či jarné mesiace. „Výnimkou nie je ani trávenie celej zimnej sezóny v teple,“ dodáva Pecková.
Pre Chorvátsko je typický ešte jeden trend. Do výstavby rezidenčných projektov pri mori tam investuje aj množstvo českých firiem a developerov.
„Väčšinou ide o menšie či stredne veľké stavebné firmy, ktorých majiteľ má k Chorvátsku vzťah, roky tam chodí na dovolenku, pozná miestnych a namiesto toho, aby si tam niečo kúpil, niečo postaví a časť projektu ponúkne na predaj,“ približuje Rejcha.
Príkladom je brnianska developerská spoločnosť Domoplan Tomáša Vavříka, ktorá tento rok začala stavať dovolenkový rezort Plava Uvala v Povljane na chorvátskom ostrove Pag. Jeho súčasťou bude luxusné apartmánové ubytovanie vrátane 300 päťhviezdičkových bungalovov s výhľadom na more, zázemie so šiestimi bazénmi a amfiteátrom pre 800 ľudí aj prístav pre plachetnice a člny.
„Celý rezort sa bude rozprestierať na 300-tisíc metroch štvorcových priamo pri mori. Budú tam takmer tri kilometre pláže s pozvoľným vstupom do vody, výhľad na otvorené more a navyše je to len približne 40 kilometrov od letiska v Zadare,“ opísal Vavřík v máji Forbesu.
Aj on v Chorvátsku cieli na českých investorov, ktorých záujem je v súčasnosti veľký. Do projektu Domoplanu môžu záujemcovia investovať buď prostredníctvom fondu kvalifikovaných investorov alebo jednoducho kúpou apartmánu či vily.
„Chorvátsko má medzi investormi rastúcu popularitu aj preto, že sa čoraz viac posúva do luxusného segmentu. A pritom ste tam lietadlom za hodinu a lacno,“ opisoval Vavřík.
V Chorvátsku investovala napríklad aj skupina teplického podnikateľa Jaroslava Třešňáka, ktorá v roku 2021 na pobreží medzi Rijekou a Opatijou dokončila päťhviezdičkový hotel za viac než 100 miliónov eur.
Vo všeobecnosti platí, že zahraničný kapitál dnes v krajine investuje vo veľkom, čo len potvrdzuje atraktivitu Chorvátska po vstupe do eurozóny a schengenského priestoru.
„Významný je predovšetkým posun k dopytu po skutočne kvalitných projektoch a lokalitách. Sledujeme tiež menej špekulatívnych nákupov a investície s dlhším horizontom päť až desať rokov. Zahraničný kapitál smeruje aj do hotelov, značkových rezidencií, logistických parkov, dátových centier, obnoviteľných zdrojov energie a technologických projektov,“ zhŕňa Zuzana Růžičková.
Pokiaľ ide o konkrétny záujem českých investorov o nehnuteľnosti, najatraktívnejšími regiónmi zostávajú Istria a Kvarner.
„Vďaka kombinácii geografických a ekonomických faktorov ponúkajú stabilnejšie, bezpečnejšie a ľahšie dosiahnuteľné výnosy než lokality v južnej Dalmácii. Vstupné ceny tu navyše zostávajú nižšie. Turistická sezóna je dlhšia a stabilnejšia, čo prispieva k vyššej likvidite nehnuteľností aj atraktívnejším výnosom po zohľadnení rizika,“ hovorí Lindner zo Svoboda & Williams.
Pre jednotlivé lokality navyše platí ešte jedna súvislosť s historickou obľúbenosťou Chorvátska medzi českými turistami. Väčšina kupujúcich má totiž až militantný záujem o jednu konkrétnu mikrolokalitu, pretože tam už od detstva chodí na dovolenku a iné miesta ich nezaujímajú.
„To, samozrejme, predávajúcej strane výrazne obmedzuje cieľovú skupinu, prípadne sa musí veľmi snažiť, aby záujemcu dostala práve do svojej lokality,“ dodáva Rejcha.
Zároveň platí, že aj chorvátsky realitný trh má svoje špecifiká, ktoré treba pred investíciou zohľadniť, a to aj vzhľadom na historický vývoj.
„Absolútnou prioritou je bezchybné preverenie právneho stavu nehnuteľnosti a dôveryhodnosti samotného developera. Mnohé nehnuteľnosti dodnes zápasia s komplikovanou právnou históriou, čo môže kupujúceho dostať do vážnych problémov,“ upozorňuje Pecková z Luxent Exclusive Properties.
