Vojna s Iránom zlomila obraz mesta ako bezpečného prístavu. Záujem klientov klesol na minimum, ceny zamierili nadol a neskúsený kapitál ustupuje.
Na začiatku tohto roka pôsobil dubajský realitný trh nezničiteľne. Mesto zažívalo zlatú éru, objem transakcií dosahoval rekordné hodnoty, ceny sa v porovnaní s obdobím pred pandémiou covidu takmer zdvojnásobili a medzimesačne rástli nepretržite 62 mesiacov až do konca minulého roka.
Trh výrazne podporovali najmä zahraniční investori, ktorí doň vkladali peniaze. Počet transakcií sa v roku 2025 zastavil na úrovni 205 400, čo znamenalo medziročný nárast o 18 percent. Ešte výraznejšie však vzrástla ich celková hodnota.
Dosiahla 544,2 miliardy dirhamov, teda približne 129 miliárd eur, a medziročne sa zvýšila o štvrtinu. Rekord zaznamenal aj segment nehnuteľností s cenou nad 10 miliónov dolárov. Takýchto obchodov sa vlani uskutočnilo päťsto, čo ukazuje, že v najľudnatejšom meste Spojených arabských emirátov bol hlavným motorom luxus.
Na rastúcej popularite Dubaja, ktorú podporoval aj takzvaný fenomén FOMO – Fear Of Missing Out –, teda obava, že človeku uniká niečo zásadné, sa viezli aj českí investori. Ich záujem o miestne nehnuteľnosti rástol a do hlavného mesta rovnomenného emirátu sa z rovnakého dôvodu vo veľkom presúvali aj domáci realitní makléri.
Po februári tohto roka sa však situácia radikálne zmenila. Podľa údajov realitnej kancelárie Rellox, ktorá českým investorom ponúka nehnuteľnosti vo viac než 20 krajinách, smerovala počas prvých dvoch mesiacov roka do Dubaja približne pätina dopytu jej klientov.
V súčasnosti je však záujem minimálny. Od marca do mája sa o Dubaj zaujímali iba tri percentá klientov spoločnosti.
Dôvod je už všeobecne známy. Vojnový konflikt medzi Spojenými štátmi a Iránom, počas ktorého od konca februára dopadali rakety a drony aj na luxusné štvrte Dubaja a ktorý naďalej pokračuje, zničil predstavu mesta ako bezpečného útočiska pre peniaze aj život. Odchádzali z neho aj predstavitelia českého biznisu, ktorí si tam v minulosti kúpili nehnuteľnosti.
Prepad trhu bol viditeľný bezprostredne po útokoch na Spojené arabské emiráty. Niektoré veľké realitné transakcie boli pozastavené a potenciálni kupci začali od predajcov lukratívnych pozemkov požadovať zľavy. Časť majiteľov zároveň začala v panike predávať.
„Iránske útoky realitným trhom v Dubaji rozhodne otriasli. Počet podpísaných kúpnych zmlúv na dokončené nehnuteľnosti sa počas prvých dvoch týždňov od vypuknutia konfliktu prepadol o 75 percent. V poslednom aprílovom týždni bol počet uzatvorených transakcií o 45 percent nižší než pred konfliktom,“ približuje Jana Zapletalová, zástupkyňa riaditeľa realitnej kancelárie haus & haus.
Realitné kancelárie museli riešiť aj panikáriacich vlastníkov, ktorí sa chceli svojich nehnuteľností zbaviť. Rastúca ponuka začala tlačiť ceny nadol.
Pri niektorých objektoch podľa maklérov klesli približne o 10 percent v porovnaní so začiatkom roka. Výraznejší prepad zaznamenali staršie nehnuteľnosti na sekundárnom trhu. Developeri sa, naopak, snažia udržať ceny nových prémiových projektov a váhajúcich klientov presvedčiť rôznymi zvýhodneniami.
„Developeri sú dnes ochotnejší ponúknuť výhodnejšie splátkové kalendáre alebo prevziať časť nákladov, napríklad uhradiť štvorpercentný poplatok za zápis do registra nehnuteľností. Zároveň pozorujeme rastúci záujem o rodinné domy a vily,“ vysvetľuje realitná maklérka Monika Kizilyaprak z butikovej kancelárie Move Homes.
Niekoľko mesiacov po vypuknutí konfliktu sa podľa zástupcov realitných kancelárií pôsobiacich v Dubaji dopyt pomaly obnovuje. Niektoré nedávno predstavené developerské projekty sa vypredali ihneď po uvedení do predaja, čo naznačuje, že záujem o určité typy nehnuteľností pretrváva.
Postupne sa vracajú aj niektorí českí klienti. „Investori sú dnes možno o niečo obozretnejší, zároveň však premýšľajú strategickejšie. Súčasné podmienky využívajú na získanie lepšej vyjednávacej pozície a hľadajú kvalitné projekty s dlhodobým potenciálom,“ dodáva Monika Kizilyaprak.
Jej slová potvrdzuje aj Filip Šejvl, riadiaci partner realitnej kancelárie Philip & Frank. „Nejde o to, že by investori hromadne opúšťali Dubaj. Skôr vidíme návrat k racionálnejšiemu rozhodovaniu. Časť trhu vyčkáva a časť kapitálu sa presúva do prostredia, ktoré ľudia vnímajú ako stabilnejšie a predvídateľnejšie,“ hovorí Šejvl.
Realitným kanceláriám sa teraz častejšie ozývajú najmä skúsení investori, ktorí miestny trh poznajú a vedia, ako mesto funguje. Medzi českými klientmi vedú predovšetkým nové apartmány v overených lokalitách so stabilným dopytom po prenájme.
„Dlhodobo je veľmi obľúbená štvrť Jumeirah Village Circle a jej okolie. V posledných mesiacoch však výrazne rastie záujem aj o pobrežné oblasti, najmä o nové projekty smerom k Abú Zabí, ktoré ponúkajú kombináciu prémiovej polohy a dlhodobého investičného potenciálu,“ sumarizuje Kizilyaprak z Move Homes.
Cenové rozpätie je široké. Začína sa pri garsónkach približne za 205-tisíc eur a končí sa pri najdrahších dubajských vilách s hodnotou okolo 82 miliónov eur.
„Najtypickejšieho klienta by som opísala ako investora, ktorého hlavnou motiváciou je spojiť kúpu nehnuteľnosti so získaním zlatého víza. Hovoríme o investícii od dvoch miliónov dirhamov, čo dnes zodpovedá približne 470-tisíc eurám. Práve okolo tejto sumy zaznamenávame najväčší dopyt,“ približuje Zapletalová.
Obozretnosť investorov možno očakávať aj naďalej. Konflikt na Blízkom východe stále pokračuje a v posledných dňoch sa opäť vyostril. Eskalácia priniesla ďalšiu blokádu Hormuzského prielivu, ako aj raketové a dronové útoky, ktoré zasiahli okrem iného aj územie Spojených arabských emirátov.
Realitné kancelárie pôsobiace v Dubaji sú napriek tomu presvedčené, že z dlhodobého hľadiska záujem o túto lokalitu pretrvá. Dôvodom sú napríklad daňové výhody, kvalitná infraštruktúra, priaznivé podnikateľské prostredie či úroveň zdravotníctva.
„Vstupujeme do letnej sezóny, ktorá býva v Dubaji tradične pokojnejšia. Developeri v tomto období predstavujú menej nových projektov a väčšinu významných noviniek si nechávajú na september a jeseň. Práve vtedy očakávame opätovné zvýšenie aktivity na trhu aj príchod nových investičných príležitostí,“ dodáva Monika Kizilyaprak.
Zaujímavú prognózu priniesol aj britský denník The Guardian. Vzhľadom na ochladenie trhu a úbytok neskúsených investorov možno podľa neho očakávať aj prudký pokles počtu maklérov, respektíve menších realitných kancelárií.
Ich počet totiž počas realitného rozmachu výrazne vzrástol. Kým pred 10 rokmi pôsobilo v Dubaji približne tisíc realitných kancelárií, v súčasnosti ich je 10-tisíc.
