Juraj Karpiš sa rozhodol pichnúť do osieho hniezda. Búra mýty ohľadom najobľúbenejšieho investičného trhu Slovákov.
„Investori kradnú mladým byty. Národná banka Slovenska to ide zmeniť,“ parafrázuje známy slovenský ekonóm Juraj Karpiš reakciu finfluencerov a neinformovaných novinárov na zverejnenú Správu o finančnej stabilite Národnej banky Slovenska.
Absurdnosť mediálnych výstupov sa pokúša vysvetliť na príbehu jeho bývalej spolubývajúcej z Viedne. Erika, ktorá pochádzala z Venezuely, sa mu raz posťažovala, že jej rodine chodili vyhrážky pre nezasadenie plodín na poliach. V čase nedostatku potravín to bolo neodpustiteľné správanie.
Neúnosná situácia nakoniec vyústila do zásahu štátu, ktorý sa ju podujal riešiť stopercentným zdanením prázdnych polí, teda ich vyvlastnením. Výsledkom však nebol prebytok jedla, ale hladomor, počas ktorého priemerný Venezuelčan schudol o neuveriteľných 11 kilogramov. Dnes podobnú prevrátenú logiku podľa analytika vidno aj na slovenskom realitnom trhu.
Karpiš v aktuálnom rozbore na platforme Youtube upozorňuje na fascinujúci paradox. V čase, keď neustále počúvame o kríze bývania, vraj oficiálne štatistiky ukazujú iný obraz.
V Bratislave zíva prázdnotou viac ako 10 percent bytového fondu. K tomu sa pridáva zaujímavý fenomén. Nájmy v najväčších slovenských mestách reálne klesajú.
Naratív o kríze bývania sa podľa ekonóma bije s prezentovaným poklesom cien prenájmov. Problém dostupnosti preto vníma ako omnoho komplexnejší, než sa na verejnosti prezentuje.
Snahu Národnej banky Slovenska o jeho riešenie považuje za „diskrimináciu vlastníkov viacerých rezidenčných nehnuteľností a znevýhodňovanie na základe veku“.
Cirkev svätej tehly
Slováci majú k nehnuteľnostiam mimoriadne emotívny vzťah. Historický vývoj a transformácia vytvorili európsky unikát. Vyše 90 percent domácností dnes býva vo vlastnom. Toto číslo nás radí na druhú priečku rebríčka Európskej únie, hneď za Rumunsko.
Hlbší pohľad na mediánové bohatstvo spoločnosti prináša ďalšie prekvapenie. Priemerná americká domácnosť podľa Karpiša disponuje veľmi podobným čistým majetkom ako tá bežná slovenská. Obrovský rozdiel pritom vidno najmä pri sociálne slabších vrstvách.
Najchudobnejšia pätina Slovákov vlastní majetok v hodnote prevyšujúcej 60-tisíc eur. Rovnaká skupina v Spojených štátoch ledva dosiahne na 10-tisíc dolárov. Naše národné bohatstvo však netvoria diverzifikované akcie, dlhopisy alebo podielové fondy. Tvoria ho výlučne domáce „tehly a betón“.
Falošní a skutoční vinníci
Tento „národný poklad“ s malými prerušeniami dlhé roky rástol na svojej hodnote. Po minulej finančnej kríze prišlo nevídané obdobie extrémne lacných peňazí.
Európska centrálna banka masívne stimulovala ekonomiku a úrokové sadzby na hypotékach klesli hlboko pod úroveň vtedajšej inflácie. Ľudia rýchlo pochopili, že požičať si peniaze a vložiť ich do nehnuteľností znamenalo reálne bohatnúť bez väčšej námahy. Slovenské domácnosti sa podľa Karpiša stali „majstrami sveta v zadlžovaní“.
Kúpiť si byt dokázal takmer každý, dopyt po bývaní preto enormne vzrástol. Ponuka na trhu nedokázala včas reagovať. Stavebný sektor totiž dlhodobo brzdia mimoriadne zložité a zdĺhavé povoľovacie procesy. „Byty sa nikdy nebudú produkovať tak rýchlo, ako dokážu centrálne banky tlačiť nové peniaze,“ vysvetľuje Karpiš.
Za hlavný dôvod nárastu cien nehnuteľností preto analytik považuje najmä neprimerané finančné stimuly centrálnych bánk spoločne so zdĺhavým stavebným konaním.
Pri hľadaní vinníkov však verejnosť a politici mimoriadne často ukazujú prstom na investorov. Vraj vo veľkom vykupujú byty a naschvál ich nechávajú prázdne. Tým mladým ľuďom údajne berú strechu nad hlavou.
Tento zjednodušený pohľad má však vážne trhliny. Odhalenie motivácie kupujúcich totiž prináša úplne iný obraz. Keď peniaze na bežných účtoch priebežne strácali svoju kúpnu silu, ľudia prirodzene hľadali bezpečný prístav pre svoje celoživotné úspory.
Pre väčšinu z nich išlo práve o nehnuteľnosti. „Bol to úplne racionálny krok, pretože ten, kto tak počas covidového obdobia neurobil, stratil tretinu hodnoty svojich úspor,“ uvádza Karpiš.
Rozdiely v motivácii
Karpiš pri hlbšom rozbore rozlišuje investorov do nehnuteľností na dve skupiny. Prvú tvoria spravidla starší ľudia kupujúci byty za hotovosť. Ich cieľ predstavuje ochrana vlastných peňazí pred znehodnotením.
Nemajú žiadny záujem byty aktívne prenajímať. Výnosy v reálnom vyjadrení sú veľmi nízke a majitelia nechcú riešiť každodenné problémy s nájomníkmi a prípadným poškodením interiéru. Ide teda o držiteľov „prázdnych bytov“, o ktorých hovorí analytická správa z dielne NBS.
Druhú skupinu tvoria dynamickí investori, ktorí na ich kúpu využívajú dlhové financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru. Títo investori teda naplno využívajú pákový efekt.
Nutne potrebujú platiacich nájomcov na splácanie bankových úverov. Ak takýto investor nemá spoľahlivého nájomníka, okamžite prichádza o životne dôležité cash-flow. Táto kategória investorov rozhodne neponecháva byty neobsadené, keďže by prichádzala o významnú časť plánovaného výnosu z vloženého kapitálu.
Paradox postihu
Pri porovnaní správania skupín dochádza k rozdielnym vplyvom na trh bývania. Ľudia investujúci do bytov prostredníctvom hypotekárneho úverovania robia v skutočnosti užitočnú vec. Plnia presne funkciu, ktorú od štátu v country reportoch dlhodobo žiada aj samotná Európska komisia – masívne rozvíjajú zanedbaný trh s nájomným bývaním.
Títo investori byty neblokujú, naopak, aktívne ich posúvajú nájomníkom. Poskytujú bývanie rodinám, ktoré si vlastnú nehnuteľnosť momentálne nemôžu dovoliť, alebo z nejakého dôvodu nechcú.
Pri pohľade na opatrenie prezentované v správe NBS sa zdá, že navrhovaná úprava pomeru loan-to-value zasiahne predovšetkým aktívnych prenajímateľov, teda tých, ktorí pomáhajú zvyšovať dostupnosť bývania. Držiteľov prázdnych bytov sa, naopak, väčšinou nedotknú.
To si nakoniec uvedomujú aj analytici banky, keď uvádzajú, že ponúkané zásahy „môžu pomôcť prekonať problém s nedostatkom úspor, ale samy osebe spravidla nestačia na podporu dostupnosti bývania pre mladých“. „V krajinách, ktoré sa snažia podporiť prvé bývanie mladých, býva tento krok doplnený o ďalšie nástroje, ktoré však nie sú v kompetencii centrálnych bánk,“ pokračujú.
Podľa skúseností zo zahraničia autori správy odvodzujú, že „vhodne nastavená vyššia miera zdanenia nehnuteľností znižuje fluktuáciu cien a podporuje dostupnosť bývania pre mladých ľudí“. „Vyššie zdanenie by zároveň mohlo znížiť motiváciu držať investičné nehnuteľnosti, ktoré zostávajú prázdne,“ dopĺňajú.
Čo sa deje za oponou?
Diskusia ohľadom celoplošného plánu vyššieho zdanenia nehnuteľností v slovenskom verejnom priestore prebieha už nejakú dobu. „Zatiaľ naň žiadny politik nenašiel odvahu, ale podľa mňa príde obdobie, keď ani ďalšia konsolidácia nebude fungovať a potom siahnu aj na nehnuteľnosti,“ tvrdí Karpiš.
Národná banka Slovenska podľa neho svojou správou už na tento krok chystá pôdu. „Vyšším zdanením prázdnych bytov NBS v podstate navrhuje zdaniť úspory, ktoré sa skrývajú pred inflačnou daňou,“ upozorňuje analytik na absurdnosť situácie.
Upozorňuje pritom na nekonečnú Misesovu reťaz. Ludwig von Mises bol významný rakúsky ekonóm a zástanca libertarianizmu. Tvrdil, že ak štát zrealizuje intervenciu s negatívnym dosahom, snaží sa ju vyriešiť sériou ďalších intervencií, ktoré majú opäť negatívny vplyv. Slovensko sa teda postupne vydáva rovnakou cestou. Negatívny vplyv jednej dane rieši návrhom zavedenia novej, rovnako škodlivej.
„Ak sa štát rozhodne riešiť vysoké ceny nehnuteľností tým, že zvýši ich zdanenie, nakoniec budú nehnuteľnosti ešte drahšie a bude ich menej. Krátkodobo ten šok zo zvýšenia dane síce môže viesť k nejakým úpravám relatívnych cien, z dlhodobého hľadiska však developerovi zníži zisky,“ uvádza Karpiš.
Pokiaľ štát neuvážene zavedie tresty za vlastníctvo viacerých nehnuteľností, developeri môžu stratiť motiváciu stavať nové projekty. Menej výstavby by z dlhodobého hľadiska znamenalo menej bytov.
Výsledkom by potom boli vyššie trhové ceny. História nám dáva málo príkladov, keď zdaňovanie vyriešilo problém s chronickým nedostatkom nejakého tovaru. „Dávajte si pozor na to, čo si želáte, Slováci,“ dodáva analytik.
