Pri investovaní do nehnuteľností treba mať pevné ruky, aby ho človek udržal aj v časoch, keď trh ide dole. Myslí si to špecialista na nájomné bývanie Marek Čačka. Dúfanie podľa neho nie je stratégia.
„Zo začiatku to vyzeralo ako super plán. Kúpim si nehnuteľnosti, ktoré mi dohodí mentor, pričom mi na ne zabezpečí financovanie. Následne ich dám do správy a vyrastie to,“ uvádza príspevok na sociálnej sieti LinkedIn.
Súčasný rozmach modelov nájomného bývania so sebou prináša aj značné riziká. Tie však často noví prenajímatelia podceňujú. Vidina výhodnej investície sa v praxi môže rýchlo zmeniť na problematickú situáciu.
Ako nakoniec investor z príspevku dopadol? Má na krku portfólio zložené zo šiestich bytov, ktoré mu radosť a slobodu rozhodne neprináša. O ranné nevoľnosti nemá núdzu.
Dve nehnuteľnosti vôbec nedokáže obsadiť a v dvoch má neustále starosti. V ďalšom byte eviduje obrovské negatívne cash flow, ktoré ho finančne zaťažuje. Posledná jednotka, určená na rýchly flip, sa mu už šesť mesiacov nedarí predať.
Ako uvádza autor príspevku Jan Dunda, jeho klient si chcel kúpiť slobodu a namiesto toho ho situácia „zožiera zaživa“. Útek z korporácie, ktorý bol hlavným cieľom transakcií, sa teda nekoná. Ako bonus, naopak, dostal vypustenie tohtoročnej rodinnej dovolenky pre strach o finančnú udržateľnosť.
„Investovanie do nehnuteľností je fajn. Rozhodne však nie je bez rizika. A určite vás nikto neochráni pred chybami len vďaka tvrdeniu, že ich už urobil za vás,“ dodáva konzultant.
Realita namiesto romantiky
Na riziká investovania do nehnuteľností poukazuje aj Marek Čačka, ktorý svoje názory prezentoval v nedávnom rozhovore s Adamom Wojnarom na sieti Youtube.
Špecialista na nehnuteľnosti začínal v korporácii. Dnes prevádzkuje niekoľko vlastných firiem a založil klub Činžovníci, ktorý združuje skúsených investorov do nehnuteľností. Riadi sa mottom, že povinnosťou úspešných je deliť sa o svoje skúsenosti.
Jeho pohľad potvrdzuje, že reality nepredstavujú univerzálnu investičnú stratégiu vhodnú pre všetkých a vyžadujú si zodpovedný prístup, analýzu scenárov a kritické myslenie. „Nehnuteľnosti dnes kupuje veľa ľudí, ktorí by nemali,“ tvrdí Čačka.
Mnoho ľudí aj napriek tomu tento druh biznisu považuje za synonymum cesty k finančnej slobode. Príbehy o raketovom raste realitných cien, ktorý mení bežných zamestnancov na milionárov, dnes totiž počuť na dennej báze.
Realita však býva podstatne zložitejšia a často menej romantická. Hoci trh s nehnuteľnosťami aktuálne prosperuje, neznamená to automaticky, že každá kúpa bytu prinesie očakávaný zisk. Prílišné nadšenie a chýbajúca stratégia dokážu z investície urobiť skôr finančnú príťaž, ktorá odčerpáva prostriedky namiesto ich zhodnocovania.
Pochopenie trhových cyklov a rizík
Otázky začína vyvolávať najmä aktuálna situácia na trhu. Ceny nehnuteľností majú za posledné desaťročie prevažne rastový trend, hoci v niektorých obdobiach došlo k ich stagnácii alebo korekciám. Odborník však zatiaľ nechce hovoriť o bubline.
Ceny nehnuteľností považuje za funkciu platov. „Pokiaľ v prípade inflačného scenára porastú mzdy a zamestnanci si budú môcť dovoliť platiť nájom alebo splácať hypotéku, budú stúpať,“ usudzuje. Očakáva však, že v najbližšej budúcnosti bude rast už miernejší, ako tomu bolo doteraz. „Dlhodobý priemer Európskej únie predstavuje približne tri percentá ročne, pričom u nás sme na niekoľkonásobku,“ dodáva.
Problémom je, že rozmach cien nehnuteľností v posledných rokoch výrazne prekonal tempo rastu nájomného. Tento nepomer roztvára nožnice, čo komplikuje dosiahnutie pozitívneho cash-flow. Ak investor kupuje nehnuteľnosť len s vidinou budúceho zhodnotenia ceny, ignoruje tým kľúčový fakt.
Nájomné by v ideálnom prípade malo pokrývať prevádzkové náklady aj splátky úveru. Ak to tak nie je, investor musí prostriedky na chod modelu doplácať z vlastného vrecka. Môže to v prípade stagnácie trhu alebo výpadku nájomníkov viesť k vážnym finančným problémom.
Pasca motivácie
V poslednom období sa stále častejšie stretávame s realitnými mentormi, ktorých Čačka nazýva „roztlieskavačmi“. Tí motivujú ľudí k bezhlavým nákupom, často v menej atraktívnych lokalitách.
Investori, ktorí podľahnú strachu z toho, že im ujde príležitosť, často zabúdajú na základné finančné plánovanie. Racionálny prenajímateľ by totiž nemal uvažovať len v scenári neustáleho rastu.
Počítať treba aj s možnosťou, že ceny budú stagnovať, nájomník vypadne, alebo zvýšené úrokové sadzby skomplikujú splácanie bytu. Investovanie do nehnuteľností si vyžaduje chladnú hlavu a analytický prístup namiesto emócií.
Skutočný výnos a diverzifikácia
Správny výpočet výnosu nehnuteľnosti predstavuje základný pilier úspechu. Mnohí investori napríklad zhodnotenie mylne počítajú voči pôvodnej obstarávacej cene namiesto aktuálnej trhovej hodnoty. Ak by však rovnaký kapitál v danom čase investovali do iného aktíva, ich výnos by pokojne mohol byť vyšší a s nižším rizikom.
Ďalší, často opomínaný aspekt predstavuje diverzifikácia portfólia. Väčšina slovenských a českých investorov drží príliš veľa prostriedkov práve v nehnuteľnostiach, čím sa stávajú zraniteľnými voči lokálnym výkyvom trhu. Vyvážené portfólio, ktoré zahŕňa napríklad akciové indexy, dokáže zmierniť dosahy realitných cyklov.
Cesta k dlhodobej stabilite
Finančná sloboda dosiahnutá prostredníctvom nehnuteľností nie je mýtus. Možno ju však dosiahnuť rôznymi cestami, napríklad prostredníctvom podnikania alebo investovania do iných aktív.
Do nájomného bývania by sa mali púšťať predovšetkým fundovaní investori, ktorých v ideálnom prípade tento segment navyše aj baví. Vyžaduje si totiž sústavné vzdelávanie, trpezlivosť a disciplínu.
Najhoršie sú na tom podľa Čačku investori, ktorí „nevedia, že nevedia“. Pokiaľ čerpajú vedomosti iba od mentorov, získajú len „výrez informácií, ktoré im poskytuje niekto, kto im chce niečo predať“. Prezentácia potom obsahuje výlučne pozitívne skúsenosti.
Málo kvalifikovaný prenajímateľ sám nemusí vedieť rozlíšiť riziká navrhovanej investície. „Najhoršia možnosť je, keď byt kúpi, a až následne sa dozvie dôležité skutočnosti, ktoré by zásadne ovplyvnili jeho rozhodovací proces,“ poznamenáva Čačka.
Vstup do oblasti nájomných nehnuteľností podľa neho investori realizujú spravidla z dôvodu, že chcú opustiť „krysí závod“, teda zotrvávanie v režime od výplaty k výplate.
Neinformovaným rozhodnutím sa však môže stať, že spadnú do iného škrečacieho kolesa a „upletú si na seba bič v podobe viacerých hypoték“. Treba si preto udržiavať rozumný pomer zadlženia. Za bezpečný pritom považuje ukazovateľ loan to value vo výške 66 až 70 percent, kedy sa nehnuteľnosť už spravidla dostáva do pozitívneho cash flow.
Kľúčové rozhodnutia potrebujú predovšetkým know-how, pokojnú myseľ a schopnosť vyhnúť sa unáhlenosti pod tlakom. Využiť, podľa špecialistu, možno aj modely umelej inteligencie. Za nevyhnutný bezpečnostný prvok však možno považovať najmä disponovanie pripravenými alternatívnymi scenármi.
Kto plánuje investovať do nájomných bytov, by mal preto najskôr začať budovaním osobnej finančnej rezervy. Tým zvýši pravdepodobnosť, že v negatívnom scenári nebude bankou donútený predať vlastnené nehnuteľnosti v poklese pre neschopnosť splácať úver.
Investičný proces predstavuje maratón, v ktorom úspech závisí od psychickej odolnosti najmä v nepriaznivých obdobiach na trhu. Dôležitá je aj miera averzie voči riziku, ktorá môže taktiež rozhodnúť o konečnom úspechu alebo zlyhaní.
Nehnuteľnosti nie sú univerzálnou cestou k zisku. Ich správa sa môže pre menej odolných a neinformovaných jedincov ľahko stať zdrojom komplikácií namiesto očakávaného finančného prínosu.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
