Ľubomír Vais sa takmer tri dekády pohybuje v českom biznise s realitami. Dnes už aj so synom Jakubom v Prahe a okolí stavajú stovky prémiových bytov, hoci pôvodne začínali s výstavbou a prevádzkou domov pre seniorov.
Celková hodnota projektov v predajných cenách, ktoré majú aktuálne vo výstavbe, presahuje 300 miliónov eur. Tie najväčšie však Vaisovcov ešte len čakajú.
Pritom s cenovkou cez dvanásťtisíc eur za meter štvorcový už teraz cielia na tú najprominentnejšiu skupinu Pražanov.
Rodinná firma
Pred začiatkom nášho rozhovoru ste spomenuli, že ste sa práve so synmi vrátili z dovolenky na Sardínii. Dá sa vôbec v rodinnom biznise oddeliť oddych od práce?
Ľubomír Vais: Jedno s druhým sa u nás mieša. Môžeme byť aj na lodi, ale posúvame si medzi sebou informácie – teda väčšinou ich ja dostávam od Jakuba, ktorý je viac angažovaný tu v Prahe, kým ja som častejšie preč.
Ako to medzi vami so synom vo vedení firmy vlastne funguje?
Ľubomír: Poviem vám to na príklade. Raz som bol na lyžovačke s kamarátmi a jeden z nich nám rozprával o tom, ako pomáha riadiť veľkú firmu, ale popritom surfuje na pobreží Austrálie, preskúmava Aljašku… Tým, ktorí ho nepoznali, to nedalo a opýtali sa ho, čo vlastne robí. „Chlapi, ja som vám taký aktívny akcionár,“ povedal im.
Jakub a Ľubomír Vais – otec so synom na čele EBM Group. Foto: Ondřej Pýcha pre Forbes Slovensko
Aj vy ste sa už posunuli do úlohy aktívneho akcionára?
Ľubomír: Presne tak. (smiech) Pri všetkých dôležitých veciach však zostávam, aj teraz sme sa na lodi rozprávali najmä o strategických veciach.
Napríklad o čom?
Ľubomír: O prizvaní strategického partnera do nášho najväčšieho projektu v Kladne. Máme rozdebatovaných viacerých spoluinvestorov a tiež rôzne formy ich zapojenia.
Jakub Vais: Kladno je projekt investične na úrovni okolo štyroch miliárd korún (165 mil. eur). Potrebujeme doplniť ďalší kapitál, zhruba 100 miliónov korún (4,2 mil. eur), preto sa rozprávame o tom, či sa do toho pustíme sami, alebo zoženieme partnera.
Developer nie je nikdy bohatý
Ako ďaleko ste v týchto diskusiách?
Ľubomír: Nie je to ešte rozhodnuté. Vždy potrebujeme mať dostatočnú equitu na úvod, kým splníme podmienky, ktoré si stanoví banka, aby bola ochotná priskočiť a pomôcť projekt zafinancovať.
Preto keď sa spýtate akéhokoľvek developera, či sa cíti byť bohatý, každý z nich vám povie, že to je ťažká otázka. Každý deň musí uvažovať, odkiaľ vezme peniaze do ďalšieho projektu.
Nikdy nie je bohatý dosť?
Ľubomír: Jasné, o tom to je stále dookola.
Jakub: Buď musí mať nejaký fond, strategického investora, ktorý chce zhodnotiť vlastné peniaze alebo tie od veriteľov, prípadne potom na každý projekt nájde equity partnera, ktorému z neho uvoľní časť podielu.
Ľubomír: Rozkladá sa tak nielen zisk, ale aj stres. Viete, miera úspechu a zisku sú priamo úmerné stresu, ale aj odvahe, ktorú máte na začiatku.
To znie tak, že byť developerom nie je pre každého.
Ľubomír: Slovo developer je v českom prostredí ešte stále pomaly nadávka – to sú tí boháči, ktorí zaberajú verejné priestranstvá, zeleň a vodu…
Prial by som všetkým tým, ktorí sa odvolávajú proti našim projektom a chodia s natrčenými rukami a chceli by sami zarábať tie „veľké peniaze“, aby si skúsili ten stres, ktorý permanentne zažívame. Verím tomu, že by to nechceli.
Sám sa pomaly sťahujem do úzadia a prenechávam tú úlohu Jakubovi. Predsa mám už svoje roky a miera mojej odolnosti sa znižuje.
Stromovka Kladno (na vizualizácii) je najväčší projekt, na ktorom aktuálne Vaisovci pracujú. Súčasťou projektu má byť 620 bytov, materská škôlka, nové námestie či domov pre seniorov so 150 lôžkami. Foto: EBM Group
A miera stresu sa zvyšuje?
Ľubomír: Developeri teraz prežívajú najvyššiu mieru stresu za posledné roky, pretože úrokové sadzby sú šialene vysoké.
O koľko vám projekty predražujú vyššie úrokové sadzby?
Jakub: Sú to desiatky percent zo zisku, ktoré nám tak odchádzajú.
Pociťujete rovnakú mieru stresu aj vy, Jakub?
Jakub: Moja odolnosť musí byť väčšia ako otcova. (smiech). Ale súhlasím, v tejto dobe prežívam aj ja najväčší stres za sedemnásť rokov, čo som vo firme. Na druhej strane, každý problém je skrytá príležitosť. Nakoniec aj preto uvažujeme nad vstupom strategického partnera, aby sme stres aj náklady rozpustili.
Pri ktorých projektoch ste sa už rozhodli spojiť s equity partnerom?
Jakub: Pri projekte Krčská záhrada sme zapojili súkromného investora a tiež do projektu Valmont pri Máchovom jazere. Menší fond je zas súčasťou Rezidencie Mečíkova.
EBM Group
Rezidencia Mečíkova v lokalite Záhradného mesta v Prahe 10 má byť dokončená v roku 2026. Foto: EBM Group
Domovy pre seniorov
Na začiatky spomína Ľubomír Vais s nostalgiou v hlase a s úsmevom. Najmä keď sa rozrozpráva o tom, ako s prvými spoločníkmi v podnikaní kreslili a stavali vôbec prvý košický supermarket na sídlisku v Ťahanovciach, či ako založil vlastný rockový klub Tuba na Masarykovej ulici, čím si splnil vtedajšie študentské sny.
Na tvári mu však badať sklamanie, keď sa v reči dostaneme k deväťdesiatym rokom a obdobiu, ktoré poznačil mečiarizmus, a ako hovorí, určitý modus operandi, ktorý podmieňoval úspech v biznise prepojením s politikou.
„Zažil som rozčarovanie a šok z toho, že očakávania, ktoré sme s vtedajšími spoločníkmi mali, sa vôbec nenaplnili,“ hovorí Ľubomír Vais s tým, že politikárčenie mu nikdy „nechutilo“, a preto radšej po únose prezidentovho syna Michala Kováča mladšieho zo Slovenska koncom deväťdesiatych rokov odišiel do Českej republiky.
Podnikať začal práve tam. Jakub aj mladší Dávid boli šikovnými basketbalistami, a tak nakoniec prišli po skončení základnej školy do Prahy za otcom kvôli basketbalovému klubu USK Praha, za ktorý začali hrať.
„So synmi som sa delil o všetko, čo som vtedy v podnikaní prežíval, keďže som do Prahy prišiel sám, bez kamarátov či spoločníkov. Prirodzene som sa im zveroval – a akosi ich to do biznisu pritiahlo,“ smeje sa Ľubomír Vais pri odpovedi na otázku, či niekedy cielene pripravoval synov na dráhu podnikateľov.
Pristavme sa ešte pri začiatkoch vášho podnikania na českom trhu, keď ste sa pustili do výstavby a prevádzkovania domovov sociálnych služieb pre seniorov.
Ľubomír: V Čechách som začal podnikať v roku 1996, keď som odišiel zo Slovenska. Najskôr som obchodoval s hračkami a športovým vybavením a v roku 1998 som založil EBM a začal som pôsobiť v realitách.
V roku 2011 som vtedy ešte s dvomi kamarátmi zo študentských čias, ktorí mi na začiatku veľmi pomohli s financiami, začal realizovať myšlienku výstavby domovov pre seniorov.
A vidíte, to bol ten najväčší stres! (smiech) Aspoň pre mňa osobne, medzi rokmi 2011 až 2017 som bol permanentne pod tlakom.
Čo sa pod vtedajší stres najviac podpísalo?
Ľubomír: Peniaze, nič iné. Presvedčiť banku na takéto dlhodobé financovanie je náročné, najmä zabezpečenie prevádzky, ktorá je financovaná z viacerých zdrojov, vrátane zdrojov z verejných rozpočtov.
Potom ste túto časť vášho biznisu predali. Padol vám kameň zo srdca?
Ľubomír: Určite. Keď v roku 2017 prišla tá ponuka, dlho som nad ňou nerozmýšľal. Naše ambície od začiatku neboli prevádzkovať domovy sociálnych služieb, ale developerské.
Otec so synom sú zohraný tandem, firmu budujú spolu. Foto: Ondřej Pýcha pre Forbes Slovensko
Ako ste uvažovali o predaji?
Ľubomír: Pôvodne sme chceli postaviť zhruba pätnásť zariadení pre seniorov, ktoré by dovedna prevádzkovali asi tritisíc až päťtisíc lôžok, a následne to predať nejakému fondu ako balík.
Rakúska SeneCura sa v tom čase stala súčasťou francúzskej spoločnosti Orpea a dostala za úlohu vytvoriť na českom trhu jednotku medzi poskytovateľmi sociálnych služieb.
Prišla teda s ponukou, ktorá bola zaujímavá. Navyše v roku 2016, teda rok pred predajom, sa moji už spomínaní finanční partneri rozhodli, že si svoje peniaze investované dovtedy do našich projektov vezmú naspäť a zo spolupráce zišlo.
Tým som sa dostal pod obrovský finančný tlak, takže inú šancu, ako predať, som skoro ani nemal, ak som si chcel zachovať duševné zdravie. (úsmev)
Ponuka kupujúcich zohľadnila nielen hodnotu budov, ktoré sme postavili, a teda nášho biznisu – hoci, povedzme si na rovinu, žiadna hitparáda to nebola, v tom čase sme prevádzkovali len asi šesťsto lôžok –, ale aj to, že si kupovali dominantnú pozíciu na trhu.
Okrem nás kúpili aj druhého poskytovateľa sociálnych služieb, s ktorým sme si dovtedy konkurovali, takže mali veľký záujem získať nás a za to si aj priplatili.
Cena za predaj mala dosiahnuť trištvrte miliardy českých korún, čiže asi 30 miliónov eur.
Ľubomír: Tá cena bola pre nás zaujímavá a napokon nám umožnila naplno sa venovať rezidenčnému developmentu. Pochopiteľne sme museli splatiť dlhodobé úvery, ktoré sme si zobrali, všetky pôžičky a, samozrejme, tým bol zisk z celej transakcie síce zaujímavý, ale pokiaľ by sme tvrdo nepracovali ďalej, už by bol dávno „prejedený“.
Nesmú stratiť hodnotu
Dnes sa vám rozhoduje viac bezstarostne, či prizvať na palubu equity partnera, než v čase, keď ste časť svojho biznisu predávali?
Ľubomír: Nechcem, aby to znelo nejako ustráchane, ale miera stresu je možno dnes objektívne vyššia, ale vtedy to bolo pre mňa osobne ťažšie. Tiež sú to rozdielne rozhodnutia. A aj my sme v lepšej situácii a už nie je dôvod sa toľko báť o budúcnosť ako vtedy.
Predsa len máme svoju pozíciu, máme veľkú hodnotu v našich projektoch a všeobecne som presvedčený, že pokiaľ by stratili hodnotu nehnuteľnosti, tak sa obávam, že ani bitcoiny, ani zlato, ani AI, ani biznis rôznych startupov tento svet nezachráni.
Jakub: Máme viac možností, už len čo sa týka financovania – môžeme siahnuť po vlastných peniazoch aj po tých od privátnych investorov, ktoré pre nich zhodnocujeme, vydávame dlhopisové emisie, môžeme založiť vlastný fond, prizvať na palubu aj equity partnera alebo nejaký fond.
Nie sme pod tlakom, že musíme zvoliť niektorú z týchto možností. Našou primárnou motiváciou je rásť. Môžeme si povedať, že nám stačí to, čo máme, a nepotrebujeme robiť nové akvizície. Tým by nám odpadol aj tento stres, pretože projekty, ktoré máme rozbehnuté, sme si už dokázali finančne zabezpečiť.
Ale cítime, že je na trhu príležitosť a že máme na ňu tím aj apetít; že by sme aj teraz ešte pár projektov zvládli a k tomu už potrebujeme ďalšie peniaze.
Preto uvažujeme, odkiaľ ich zobrať. Dnes nás nestresuje už ani to, že priberáme partnerov, ale skôr to, v akej dobe. Ako povedal kedysi Havel, cítime, že je na trhu teraz „trochu blbá nálada“.
Nálada na trhu
Čo všetko sa pod tú „blbú náladu“ podpisuje?
Jakub: Úrokové sadzby sú podstatne vyššie ako boli, infláciu máme v Česku jednu z najvyšších v Európskej únii a nehnuteľnosti sa dramaticky prestali predávať – nielen rezidenčné, ale aj tie komerčné.
Ľubomír: Na druhej strane je to momentálny sentiment daný rozhodovaním ČNB. Som presvedčený, že keď sa uvoľní úrokové „šróbovanie“ ČNB a sadzby pôjdu dole, všetko sa rozbehne a odložený dopyt sa prejaví naplno – už teraz sú signály, že bude dobre. (úsmev)
Napriek tomu máte chuť rásť…
Jakub: Pretože veríme, že každý problém je skrytá príležitosť a že tieto okolnosti nebudú pôsobiť dlhodobo. Dopyt po bytoch v Prahe a okolí bude stále a to, že sa teraz nepredávajú, spôsobí len to, že v najbližších dvoch-troch rokoch sa bude musieť predať bytov ešte viac.
V Prahe každý rok pribúda niekoľko desiatok tisíc obyvateľov a potreba ľudí bývať je nevyčerpateľná. A sme to my, developeri, kto ich budeme musieť a chcieť obslúžiť. Na druhej strane dopyt po bývaní je v súčasnosti umelo znižovaný.
Česká národná banka poslala úrokové sadzby do úrovní, keď je pre väčšinu našich potenciálnych klientov financovanie vlastnej nehnuteľnosti nedostupné.
EBM Group
Prvý rekreačný apartmánový dom pri Máchovom jazere dokončila skupina v roku 2018. S týmto projektom získali viacero architektonických cien. Foto: EBM Group
Neplánujete znížiť ceny, aby boli pre ľudí byty dostupnejšie a vám sa viac rozbehol predaj?
Jakub: Na to nie je priestor. Pre vysoké úrokové sadzby narástli aj naše náklady, ktoré sa pohybujú naozaj v rádoch desiatok percent zo zisku projektu, pričom zdraželi aj ceny stavebných materiálov a práce.
Developer nepracuje s maržou desiatok percent z obratu projektu. Cieľom síce je pohybovať sa okolo desiatich percent, ale aj tak nemáme priestor dramaticky zlacňovať. To by sme sa dostali do straty a nemuseli stavať vôbec.
Ako pristupujete k vyplácaniu dividend?
Ľubomír: Podľa potreby. Aj to je výhoda rodinného biznisu. Naposledy som si dividendy vyplatil ešte ako stopercentný vlastník všetkých firiem v roku 2019 a odvtedy nie. Keď peniaze nepotrebujeme, snažíme sa ich ponechať vo firme, predsa je najlepšie, aby tam pracovali.
Dohoda s mladším synom
Nedávno ste predali podiel v jednej z vašich firiem mladšiemu synovi Dávidovi. Prečo?
Ľubomír: Donedávna sme v spoločnosti Logport Development vlastnili 49 percent, no pred mesiacom (rozhovor sme nahrávali v polovici júla, pozn. red.) sme mu tento náš podiel predali, takže Dávid je už jediným vlastníkom. Ak vznikne možnosť spolupracovať v budúcnosti, nebudeme sa brániť.
Prečo ste z toho vycúvali?
Ľubomír: Nie je správne povedať, že sme odtiaľ vycúvali, pretože mojím záujmom bolo zostať. Postupne sme však začali narážať na naše rôzne záujmy – nie v osobnej rovine, ale v rovine manažmentu a de facto stretu záujmov. Napríklad som prišiel za Dávidom s návrhom, že nový projekt Logportu by mala projektovať a stavať moja firma, ale Dávid chcel svojich projektantov, svojich manažérov a svoju stavebnú firmu. Ja mu rozumiem, má svoju cestu a chce ňou ísť sám.
To sú momenty, keď rodinný biznis naráža na korporátnejšiu štruktúru?
Ľubomír: Presne tak. Preto sme sa s Dávidom dohodli, že mu svoj podiel predám. Predsa si nechceme kaziť naše rodinné vzťahy, to vôbec, tie sú pre nás nadovšetko. Dávid má svoj smer a hoci sme, odkedy bol ešte na strednej škole, robili veľa vecí spolu – cestovali, športovali – v biznise má vlastnú hlavu.
V tom je možno viac mentálne podobný mne, bohužiaľ. Zatiaľ čo s Jakubom sa skôr dopĺňame, tak s Dávidom sa nám dosť bili naše egá. Nakoniec sme však urobili s Dávidom aj dobrú obchodnú dohodu – takú, ktorá dáva obom stranám zmysel a je to win-win.
Marek Mucha
Ľubomír (vľavo) a Jakub sa v biznise dopĺňajú, no rodinného podnikateľského ducha má aj mladší syn Dávid, ktorý si razí vlastnú cestu. Foto: Marek Mucha pre Forbes Slovensko
Môžete byť konkrétnejší?
Ľubomír: Dávid nám vrátil všetko, čo sme do jeho firmy zainvestovali, to bolo asi 80 miliónov korún (3,5 mil. eur), a k tomu nám do EBM zaplatil celú kúpnu cenu pri podpise zmluvnej dokumentácie o prevode podielu.
Jakubovi som v tom istom čase predal 49-percentný podiel v EBM, takže som to tak trochu spojil s budúcim vysporiadaním majetku. Čo bude aktuálne, počítam, tak o tridsať rokov. (smiech)
Aká bola cena za predaj v Logporte?
Ľubomír: Nechcel by som to bližšie komentovať. Poviem to tak, že ak by som predával podiel niekomu inému, chcel by som trojnásobok. Ale aj takto sme v rámci trhu a získali sme zaujímavý zisk, ktorý nám pomôže v našich ďalších projektoch.
Trikrát chcieť
Vráťme sa ešte do obdobia, keď ste predávali svoju pozíciu výkonného riaditeľa Jakubovi. Mali ste pre neho množstvo rád?
Ľubomír: Ja mám potrebu dávať mu rady stále, aj keď ich už možno nepotrebuje. (smiech) Ale viete, takto rozdelené to máme len posledné dva roky. Predtým sme mali iné roly a tým, že sme firiem mali viac, tak Jakub sa väčšinu času venoval architektonicko-projekčnej firme.
Tú začal rozvíjať od roku 2010, pár rokov po skončení strednej školy. Postupne dostával čoraz viac priestoru, aby firmu dobudovával. To bolo obdobie, keď som radami nešetril. Jakub má svoje ego, možno to v začiatkoch bral ako kritiku, ale ja som to tak nemyslel, skôr to bolo odporúčanie.
Valmont pri Máchovom jazere. Foto: EBM Group
Je to ďalší projekt mierený na tú najzámožnejšiu cieľovú skupinu. Foto: EBM Group
Má byť dokončený v roku 2025. Foto: EBM Group
Jakub: Na rozdiel od iných rodinných firiem, ktoré sú dlhšie na trhu a kde deti preberajú vedenie po rodičoch, my sme firmu budovali po reštarte v roku 2010 spolu. Začínali sme tak, že sme mali za Prahou prenajatý malý rodinný dom, kde vtedy dole býval Dávid a my sme mali hore dve izby – to boli naše kancelárie.
Nemali sme žiadneho zamestnanca. Najskôr som mal na starosti projekciu, neskôr development, až kým to teraz riadim celé.
Poznám firmu z rôznych úrovní, je to veľká výhoda, že som neprišiel v dobe, keď už mala sto ľudí a bola na trhu dvadsať rokov. Postupne sme rástli, videl som, ako niektoré veci robí otec, a budovali sme firmu spoločne.
Takže ste nemali pre syna nejaké vlastné motto, ktoré ste sa mu snažili odovzdať?
Ľubomír: Predsa jedno bolo…
Jakub: No daj, som zvedavý, či povieš to isté, čo napadlo mne.
Ľubomír: Trikrát chcieť.
Jakub: Presne!
Ľubomír: Keď chcete byť úspešní, môžete na začiatku niečo chcieť, ale aby sa vám to skutočne podarilo, chcieť nestačí. Musíte to chcieť, chcieť, chcieť. To som hovorieval aj Jakubovi.
Pozri sa dopredu a keď niečo chceš, musí ti tam svietiť veľký neón, ktorý ti hovorí, že to chceš, chceš, chceš. To som opakoval často, keď sme firmu budovali.
Hoci sa s Jakubom dopĺňate, sú nejaké témy, na ktorých sa nezhodnete? Máte trebárs nejaké ideologické rozpory?
Jakub: Nemyslím si, že by sme mali nejaké veľké rozpory, smer máme veľmi podobný. Občas máme iný spôsob toho, ako by sme k tomu pristúpili, ale dnes už máme dobre odkomunikované, ako fungujeme. Riešime spolu strategické veci, ale do výkonu mi už otec nezasahuje. Vnímam ho skôr ako priateľa na telefóne. (smiech)
Ľubomír: Aktívneho akcionára!
Jakub: Napríklad. (smiech) Môžem mu zavolať a potvrdiť si niečo, keď to potrebujem, povie mi svoj názor. Je to veľmi príjemné – mať niekoho, kto mi vie byť oporou. Ale neviem si predstaviť, že by sme boli dvaja v rovnakej pozícii, to by nefungovalo a k sporom by dochádzalo.
Spomeniete si, na čom ste sa naposledy nezhodli?
Ľubomír: No, chcel som si kúpiť novú loď.
Jakub: (smiech) Áno, to som mu vyhovoril. Niekedy je žiaduce, že otec nemá taký „vhľad“ do denného fungovania, pretože potom príde so spôsobom, ako vyriešiť problém, s ktorým si už dlho neviem dať rady. Inokedy si tie širšie súvislosti uvedomujem viac ja než otec.
Erbenova rezidencia
Medzi rokmi 2020 a 2021 vám výrazne poskočila hodnota projektov v portfóliu – z jednej na šesť miliárd korún. Čím to bolo spôsobené?
Jakub: V tej dobe sme urobili viacero akvizícií nových projektov, veľa sme nakupovali, vtedy nám snáď pribudlo takmer všetko, čo máme v súčasnosti aktívne – či už Krčská záhrada, Villa Resort Beroun, oba projekty v Kladne. Neskôr, v roku 2022, sme akvirovali Rezidenciu Mečíkova a Valmont pri Máchovom jazere, to bolo len pred pár mesiacmi.
Máte spomedzi vašich projektov nejaké obľúbené? Také, ktoré boli pre vás výnimočné alebo extrémne náročné?
Jakub: Myslím si, že Erbenova rezidencia. Projekt, ktorý bol veľmi rizikový a nakoniec dopadol veľmi úspešne. Na začiatku bolo architektonicky náročné naprojektovať ho, celý jeden rok sme len odkopávali svah, museli sme odťažiť množstvo pôdy a všetko precízne naprojektovať.
Spomínam si, ako sme stáli dole pod svahom, sledovali ďalšie domy nad ním a dúfali, že to celé nepadne. (smiech) Samozrejme, preháňam, ale naši statici to museli mať naozaj dobre spočítané.
Týmto projektom sme mierili do absolútne najvyššieho a najluxusnejšieho rezidenčného developmentu v Prahe – priniesli sme dvoj- až trojposchodové mezonety s nádherným výhľadom na Vyšehrad.
Máme tam ešte dva nepredané byty, ale klientela na to je. Boli sme odvážni a vidíte, vyplatilo sa, aj preto by som tento projekt označil za srdcový.
Najluxusnejší projekt, do ktorého sa zatiaľ skupina pustila. Celkovo priniesli 23 bytov v pražskej lokalite Na Hřebenkách v úpätí Strahovského kopca. Dokončili ho v tomto roku, hodnota projektu je 565 miliónov korún. Foto: EBM Group
Aká bola predajná cena najdrahšieho bytu v tomto projekte?
Jakub: Najdrahší byt, ktorý sme predali, stál cez 40 miliónov korún (1,67 mil. eur). Dosiahli sme tak vyše 300-tisíc korún za meter štvorcový (12,5-tis. eur), čo je veľmi slušné.
Ako sa vtedy pohybovali ceny konkurencie?
Jakub: Keď sme začínali s výstavbou Erbenovej rezidencie, ceny sa bežne pohybovali okolo 110-tisíc korún za štvorcový meter (4,6-tis. eur), dnes je to pri novostavbách zhruba 148-tisíc korún za meter štvorcový (6,1-tis. eur).
Takže ste predávali výrazne drahšie, ako bolo na trhu bežné.
Jakub: Áno, a to aj v segmente luxusných nehnuteľností. Tento projekt nás dostal do povedomia medzi top developerov v rezidenčnom sektore. V Prahe ho pozná každý, je zaujímavý a veľmi výrazný. Teraz nás opäť môže podobne posunúť dopredu projekt v Kladne.
Realitní makléri zvyknú hovoriť: lokalita,lokalita, lokalita. Projekt by však mal mať, aspoň podľa nás, aj nejakú pridanú hodnotu, vďaka ktorej viete aj nadpriemernú cenu za meter štvorcový obhájiť.
ĽUBOMÍR VAIS
Čo musí mať lokalita, aby bola pre vás zaujímavá?
Ľubomír: Developer sa v Prahe riadi dostupnosťou verejnej dopravy, to je zásadné, pretože doprava v Prahe je šialená.
Krčská záhrada má v tomto výhodu, keďže stojí priamo nad stanicou metra – preto musíme robiť aj špeciálne úpravy, keďže metro rezonuje –, ale na zastávku metra v Krči to budú mať ľudia len pár metrov.
Potom sa snaží developer v širšom centre Prahy vytvoriť priestor, v ktorom nebudú mať ľudia pocit, že bývajú na sídlisku, ale, keď to preženiem, že bývajú v záhrade.
Nie je to teda celé len o lokalite, ako sa v realitnom biznise traduje?
Ľubomír: Realitní makléri zvyknú hovoriť: lokalita, lokalita, lokalita. Projekt by však mal mať, aspoň podľa nás, aj nejakú pridanú hodnotu, vďaka ktorej viete aj nadpriemernú cenu za meter štvorcový obhájiť. Takto premýšľame nad každým naším projektom.
Kladno bude mestotvorný projekt, ktorý je fantastický aj z hľadiska dopravy a napojenia železničnou trasou do Prahy; Krč má pridanú hodnotu v podobe záhrady; Erbenova rezidencia je na úžasnom mieste, z horných poschodí sa pozeráte na Vyšehrad a je to luxus a úplný architektonický unikát.
Uvedomujeme si, že produkt developera ovplyvňuje životy ľudí na niekoľko generácií, tvorí životné prostredie, vytvára domov, pracovné prostredie, priestor pre nakupovanie. To všetko ovplyvňuje ľudské myslenie a správanie.
Myslím si, že sekundárnou úlohou developera, nie však druhoradou z hľadiska významu, je pomôcť k zdravému formovaniu spoločnosti, zvlášť v našom postsocialistickom období.
Stromovka Kladno. Výstavba začne už budúci rok, projekt má byť
dokončený v roku 2028. Foto: EBM Group
Plánujete ešte niečo do portfólia prikúpiť aj tento rok?
Jakub: Vyhodnocujeme viacero lokalít, ale nie sme teraz tak ďaleko, aby sme niektorú podpisovali. Iba koncom mája sme akvirovali Jinočany. Myslím si, že tento rok už nič ďalšie asi nestihneme, ale budúci rok budeme určite akvirovať.
Praha sa zásadne rozrastie
Naďalej staviate na ideu, že Praha ako aglomerácia splynie s časťou Stredočeského kraja?
Ľubomír: To sa už sčasti deje aj teraz, tendencia je jasná. Praha sa bude stávať čím ďalej, tým menej dostupnou pre štandardného klienta. Dopyt po bývaní v blízkom okolí bude teda stúpať a uvedomujeme si to nielen my, ale aj ďalší a významnejší developeri, ktorí sa v tomto regióne angažujú – napríklad Finep, YIT, Getberg.
Predpokladom je, že v regiónoch okolo Prahy budú tisíce ľudí, ktorí budú potrebovať bývanie a za prácou budú dochádzať. Stredočeský kraj má potenciál narásť o 30 – 35 percent do roku 2040, z dnešných 2,6 milióna na takmer štyri milióny obyvateľov.
Jakub: Buď sú to ľudia, ktorí si nebudú môcť dovoliť byt v Prahe, pretože už teraz sú extrémne drahé a budú ešte viac, alebo potom tí, ktorí si kúpia či postavia niečo väčšie a budú v rodinnom dome. Nehovoriac o tom, že ak chce niekto bývať v rodinnom dome, tak to je dostupné len pre malé percento obyvateľov, inak musia ísť všetci za Prahu.
Komorný rezidenčný projekt v uzatvorenom areáli s 30 bytovými jednotkami v pražskom Krči neďaleko Krčského lesa. Foto: EBM Group
Plánované dokončenie je v druhom kvartáli roku 2025. Foto: EBM Group
Hodnota projektu Krčská záhrada je 365 miliónov korún. Foto: EBM Group
Rozmýšľali ste niekedy nad diverzifikáciou nad rámec rezidenčných nehnuteľností? Napríklad čo také kancelárske priestory? Po pandémii to už nie je lákavá investícia?
Ľubomír: Boli sme veľmi blízko tomu, aby sme tesne pred pandémiou akvirovali dva kancelárske projekty, ale nakoniec sme do toho nešli, hoci to nebolo dané situáciou na trhu, ale tým, že tam boli komplikácie na strane predávajúceho.
Ale v tejto chvíli neuvažujeme, že by sme sa vydali týmto smerom. Skôr nás láka komerčný development, napríklad v logistike. Musia to však byť projekty, o ktoré nebude mať záujem Dávid. Nechcem, aby to bolo medzi nami o bezhlavej konkurencii.
Je ešte niečo iné, čo vás láka?
Ľubomír: Najintenzívnejšie asi nájomné bývanie, hoci teraz to s týmito úrokovými sadzbami, ktoré nastavila národná banka, nejde.
Jakub: Na všetko sa pozeráme ako developer pomerne oportunisticky. Či už to budú kancelárie, retail alebo logistika, ak nám to bude dávať zmysel, pozrieme sa na to.
Ľubomír: Ešte by som chcel postaviť nemocnicu, ale všetci ma od toho odrádzajú. (smiech)
Bratislava je pozitívne prekvapenie
Pozeráte sa jedným okom aj po realitnom developmente v Bratislave?
Ľubomír: Nie. Pokiaľ sa nezmení situácia na Slovensku, tak nevidím priestor na to, aby sme tam prišli podnikať. Slovensko funguje na úplne iných princípoch, ako vyznávame my.
Ale sledujete výstavbu v hlavnom meste?
Ľubomír: To áno, pre mňa je pozitívne prekvapenie, ako sa Bratislava hýbe. Najviac ma však fascinuje, že sa tam darí developerom stavať kancelárie, že tento trh stále funguje.
Pre mňa osobne sú architektonicky veľmi fajn – vrátane okolia Eurovey, tá je výborná. Myslím si, že v tomto by sa Praha mohla čomusi priučiť, pretože naratív mesta chráneného organizáciou UNESCO, ktorý neumožňuje výškovú výstavbu, nás oberá o mnohé príležitosti.
Byť spolu je to hlavné
Poďme ešte na chvíľu mimo firmu. Do čoho vás baví investovať?
Ľubomír: Najviac ma baví investovať do firmy, aj teraz peniaze z predaja Logportu zostali vo firme, ale ak si mám vybrať, do čoho investovať moje súkromné peniaze, tak je to najmä rodina.
Mám 14-ročnú dcéru, ktorá študuje na súkromnej škole a raz sa chce dostať na Harvard. Investícia do vzdelania sa vždy vyplatí.
Mám nejaké nehnuteľnosti a aj jednu vinárničku pri dome v Kunraticiach. Máme aj tri apartmány v Schladmingu v Rakúsku, neprenajímame ich, sú len pre naše rodiny – jeden má Jakub s rodinou, druhý Dávid a tretí ja.
A ešte máte loď…
Ľubomír: Mám 22-metrovú loď, s ktorou kotvím v Sardínii, ale raz by som si chcel kúpiť novú. (smiech) Prvé štyri roky som ju mal v Chorvátsku, ale vlani sme ju presunuli na Sardíniu, máme tam domovskú marínu.
Baví ma vytvárať priestor, kde sa všetci cítia dobre, primárne moja rodina, deti, ich rodiny a vnúčatá, potom priatelia… Občas to spojím aj s biznisom a pozvem aj partnerov, s ktorými máme kamarátske vzťahy.
Jakub, a čo robí radosť vám?
Jakub: Mne robia radosť moje dve malé deti, baví ma sledovať, ako sa každý deň učia niečo nové. Na Sardínii sa teraz učili plávať a potápať, to bola radosť pozerať sa na ne. Tiež ma teší, že väčšinu času mimo firmy trávime s rodinou.
Či už s deťmi a manželkou, alebo spolu s Dávidom v Schladmingu, keď sa zoberieme a ideme spolu na golf, súťažíme spolu na bicykloch. To je zábava, ktorú si veľmi užívam.
Napriek tomu, že sme s rodinou aj v práci, dáva nám veľký zmysel tráviť spolu čas aj mimo nej. Nevieme jedno od druhého oddeliť.
EBM Group
Prvá spoločnosť skupiny vznikla už v roku 1998 ako realitná, inžinierska, neskôr aj architektonicko-projektantská a projektovo-manažérska firma.
Developerská spoločnosť EBM Partner vznikla v roku 2011 ako rodinná firma, ktorú primárne vlastnil aj viedol Ľubomír Vais, neskôr postupne prenechával riadenie synovi Jakubovi.
V roku 2017 skupina predala balík centier bývania pre seniorov, ktoré postavila a prevádzkovala v Hradci Králové, Havířove, Prahe a v Liberci, rakúskej spoločnosti SeneCura za zhruba 30 miliónov eur.
Potom sa pustili do realitného developmentu v Prahe a blízkom okolí.
Konsolidované tržby skupiny za minulý rok boli na úrovni 620 miliónov českých korún (26 mil. eur), konsolidovaný čistý prevádzkový zisk predstavoval 45,6 milióna korún (1,9 mil. eur).
V súčasnosti majú vo výstavbe sedem rezidenčných projektov, ich súhrnná hodnota aktuálne dosahuje 7,3 miliardy českých korún (300 mil. eur).
Do roku 2033 chcú získať pod kontrolu projekty v objeme 10 miliárd korún (400 mil. eur).
